Homeowners in Jacksonville, Florida, saw the largest property tax disparities in the nation last year due to assessment limits, according to a new study from the Lincoln Institute of Land Policy and the Minnesota Center for Fiscal Excellence. According to The 50-State Property Tax Comparison Study, the owner of a newly purchased, median-valued home in Jacksonville would face an effective tax rate 64 percent higher than the owner of an equally valued home in the city that was purchased in 2010. Jacksonville is not alone: it is one of 30 cities in the report affected by parcel-specific assessment limits. 

Produced annually, the comprehensive 50-state report provides the most meaningful data available to compare property taxes among cities by calculating the effective tax rate: the tax bill as a percentage of a property’s market value. Data are available for 74 large US cities and a rural municipality in each state, with information on four different property types (homestead, commercial, industrial, and apartment properties), and statistics on both net tax bills and effective tax rates.  

The study found that the average effective tax rate on a median-valued homestead was 1.32 percent in 2022 for the largest city in each state, with Bridgeport, Connecticut, Aurora, Illinois, Newark, and Detroit all having effective tax rates at least two times higher than the average. Conversely, seven cities have tax rates that are half of the study average or less: Honolulu, Boston, Denver, Salt Lake City, Boise, Charleston, South Carolina, and Cheyenne, Wyoming.  

The report also finds significant variations across cities in commercial property taxes, which include taxes on office buildings and similar properties. In 2022, the effective tax rate on a commercial property worth $1 million averaged 1.836 percent across the largest cities in each state. The highest rates were in Detroit and Chicago, where effective tax rates remain more than twice that average. Rates were less than half of the average in Cheyenne, Boise, Charlotte, Seattle, and Honolulu. 

The data highlighted in the report have important implications for cities because the property tax is a key part of the package of taxes and public services that affects cities’ competitiveness and quality of life. This analysis of how and why property taxes vary significantly across the United States allows for meaningful comparisons and more informed decision making by policymakers. 

The report is available for download on the Lincoln Institute website: https://www.lincolninst.edu/publications/other/50-state-property-tax-comparison-study-2022

Lead image: Miami, Florida. Credit: xbrchx via iStock/Getty Images Plus.

As cities grow and the struggle to address climate change and its effects continues to mount, the importance of the urban tree has also grown. Efforts to cultivate urban tree canopies abound and are popular with policymakers and the public alike. Trees provide much-needed shade, remove air pollution, absorb carbon, and even increase property values. But boosting the urban treescape has one element that often gets overlooked: It’s one thing to plant a lot of trees—but it’s something else to maintain them.

Technology has long played a role in efforts to track, map, and quantify the big-picture impacts of urban treescapes, from the environmental to the economic, a topic covered in this column in 2018. But new technologies have emerged and evolved since then, and some of the most intriguing are focused not just on high-level policy impacts but on the crucial issue of long-term maintenance. One specific example: adequate and timely watering, especially for younger trees, must be part of planning if the urban tree population is to endure.

Increasingly, cities are leveraging sophisticated tree-data tools to encourage and enable citizen engagement with urban tree maintenance, and in some cases even directly involve citizens in caring for the canopy.  

Consider a set of ongoing projects originating with CityLAB Berlin, a tech innovation nonprofit that applies data to urban problems. In recent years, Berlin, one of the more tree-rich cities in Europe, lost 20 percent of its trees thanks to high temperatures and a dearth of rain. That’s partly because monitoring and maintaining individual trees can be a complicated and heavy burden for municipal governments. So in 2020, CityLAB launched Gieß den Kiez (Water the Neighborhood), a digital platform that made government tree data available and accessible to the public. This made it possible for citizens to learn about local tree-watering needs—and to commit to helping out. “The application was developed based on the needs of our community,” said Yannick Müller, the organization’s head of strategic partnerships, via email.

The amount of data already available was a revelation: government projects had previously detailed and mapped hundreds of thousands of trees. CityLab combined this with other data, such as rainfall figures. The result is a new digital map with data on more than half a million trees, indicating watering levels and dates, cross-matched with watering needs based on age and species. Feedback and insights from a highly tree-engaged chunk of the citizenry helped shape the platform’s subsequent development. Some individuals had already essentially adopted, and independently started maintaining, particular urban trees. “They feel like it’s their own tree,” CityLab Berlin manager Julia Zimmermann told an interviewer. Citizens also had specific ideas about utilizing the city’s existing water pump system and making it more accessible. 

“A chat tool enables interaction between users, groups, and initiatives and allowed us to communicate and collect feedback,” Müller explained. Aside from resolving smaller bugs, this inspired new features, like one that displays the location and status of water pumps. It also helped support the designation of “caretakers” for specific trees, who commit to monitoring and watering on a regular basis. “This small added feature allows citizens to make use of their resources in a more targeted manner,” he said.

In 2021, the city of Leipzig adopted the tool, and a few more German municipalities have followed, according to Müller. User numbers are increasing continually, with more than 3,500 registered citizen-caretakers now watching over 7,500 adopted trees.

That said, the efforts of Gieß den Kiez remain an adjunct to public policy, not formally absorbed into official government urban tree maintenance plans. “However, the platform succeeds in raising awareness for climate adaptations in the light of future heat waves,” Müller maintains. In Berlin, for example, “it ignited a debate between different local district authorities as to what extent citizens should be involved in taking care of city trees and if that’s a good use for water.” (It is, Müller argues, considering the costs of planting new trees and the many proven environmental and health benefits of a robust urban treescape.)

One of the inspirations CityLAB Berlin has cited is the NYC Tree Map, a digital tool with roots reaching to 2016 that now maps nearly 1 million trees. “The NYC Tree Map is the most comprehensive and up-to-date living tree map in the world,” the NYC Department of Parks and Recreation declares. “Integrated directly with Parks’ forestry database, the map gives citizens the same real-time access to the urban forest that Parks foresters have on the ground.” This enables New Yorkers to “digitally interact” with the city’s tree population across the five boroughs—for instance, they can monitor a tree’s most recent inspection, with the date and inspection ID.

“Our NYC Tree Map allows casual tree lovers to easily identify trees, flag concerns, and report their care,” NYC Parks Director of Stewardship Nichole Henderson said via email. “Groups and individuals log their tree care activities into the map, like watering, litter removal, soil cultivation and mulching.” Moreover, several citizen groups monitor and use the map to coordinate more ambitious stewardship and maintenance efforts. As examples, Henderson mentions the Jackson Heights Beautification Group, an arts and environmental organization in Queens; Trees New York, a longstanding professional organization that trains “citizen pruners,” among other engagement activities; and the Gowanus Canal Conservancy, whose projects include “community science” efforts such as experiments in capturing and using rainwater. And the tree map is key to NYC Parks’ own broader Let’s Green NYC campaign, which posts “citywide street tree care activities with community partners and allows volunteers to see the visible impact, how they are directly contributing to caring for the urban forest,” Henderson said.

Similar initiatives are playing out in other major cities. The District Department of Transportation (DDOT) in Washington, DC, maintains a digital tree map that encourages citizen involvement (including reporting browning leaves or insect damage, as well as trees in need of watering). The tree map launched with a special focus on maintaining 8,200 trees planted in 2017. Elsewhere, the Adopt-A-Tree app in Athens, Greece, enables citizens to take responsibility for watering individual city trees during dry summer months. And entities like CityLAB Berlin continue to innovate: its new Quantified Trees (“QTrees”) project aims to develop a prediction system supported by artificial intelligence, drawing on databases and sensors to identify urban trees at risk from drought. A prototype is already in testing, and launch is planned for this year.

Zimmermann, of CityLab Berlin, concedes that it has been difficult to precisely demonstrate the impact of these efforts. “This is due to the nature of nature,” she said. Trees adapt slowly, so gauging the effects of watering programs could require years of monitoring growth, roots, leaves, and so on. But in the short term, the project’s data dashboard does illuminate watering patterns —and has shown that watering amounts have increased since the program started, almost certainly countering drought effects. “So the project leads at least to a better understanding and caretaking of urban green,” she continued. In some cases it has sparked local governments to support volunteers with material and guidelines for optimal watering practices.

“Trees are the new polar bears, the trending face of the environmental movement,” the historian and author Jill Lepore observed recently, in a survey of humans’ surprisingly long-lived appreciation for the arboreal. Now we have the science and technology to understand and quantify the value of trees beyond aesthetics. “If our ancestors found it wise and necessary to cut down fast forests, it is all the more needful that their descendants should plant trees,” Andrew Jackson Downing, a landscape architect, wrote in 1847. “Let every man, whose soul is not a desert, plant trees.” Fair enough. But we have the obligation—and the technology—to maintain them, too.

Rob Walker is a journalist covering design, technology, and other subjects. He is the author of The Art of Noticing. His newsletter is at robwalker.substack.com.

Lead image: Newly planted trees along a pop-up bike lane in Berlin, Germany. Credit: IGphotography via iStock/Getty Images Plus.

With sophisticated market research powered by prodigious profits, corporate real estate investors have long had the upper hand over vulnerable homeowners and the groups trying to protect them.

Investors can identify distressed homes in otherwise gentrifying neighborhoods, snap them up at a discount, and leave them empty for years waiting for nearby home values to rise. They can target longtime, elderly homeowners who may need to sell at a discount. And with plenty of cash on hand—and a new playbook that includes renting out houses rather than just flipping them—they can outbid individual homebuyers as they turn bedrooms into balance sheet items.

Now, a new data mapping tool from the Lincoln Institute’s Center for Geospatial Solutions (CGS) can help equip nonprofits, advocates, and local governments with similarly powerful technology to help identify and defend affordable housing stock threatened by real estate speculators and absentee landlords.

“It’s a very uneven playing field between private investors, who have the capital and are willing to invest the capital to get this market intelligence, and nonprofits that are struggling to keep the doors open, let alone invest in platforms like this,” says Jeff Allenby, CGS director of Geospatial Technology. “What you see is governments and nonprofits continuously trying to play catch up.”

Down-to-the-Parcel Data

In the wake of the Great Recession, corporations increasingly started purchasing and then renting out not just apartment buildings, but also single-family homes—especially in Sun Belt metro areas and postindustrial legacy cities, where rents remained stable despite lower property prices. Often, that’s had a cascade of negative impacts on low-income communities.

For one thing, it leaves more renters dealing with absentee corporate landlords, who can be quick to force an eviction and raise rents, but slow to fix a leaky roof or resolve code violations. It also reduces the supply of affordable housing stock available to would-be homebuyers, robbing local renters of opportunity.

In Baltimore’s Harlem Park neighborhood, for example, just 53 of the 464 homes sold since 2017—12 percent—were purchased by owner occupants. In 2022, one of every five homes sold in the neighborhood (19.2 percent) was purchased by an out-of-state business, and nearly half were bought by in-state corporations with multiple-property portfolios.

“You just saw this backfill of corporate ownership come into this neighborhood, and it’s going to take years to come back from that,” Allenby says. Where real estate investors once focused on flipping houses for a quick buck, they now see rental properties as a long-term moneymaker. “These houses are just gone, likely in perpetuity, from a homeownership perspective.”

This grim, granular data is courtesy of a CGS initiative called “Who Owns America?” Starting with Baltimore, CGS used a variety of public data sources to map every parcel in the city by its ownership characteristics, cross-checking postal information with deeds and other records to distinguish owner-occupied properties from those owned by private landlords and large or out-of-state businesses.

After coding city-owned residential parcels, Allenby explains, CGS filters for all properties where the owner’s mailing address doesn’t match the physical address—meaning it isn’t owner-occupied. After that, CGS can differentiate between private, off-site owners—local “mom-and-pop” landlords who may own one or two properties, for example—and more formal corporations, checking the names against a series of business-related keywords and acronyms, such as LLC, LLP, incorporated, and so on. Further filtering reveals whether a business is based in or out of state, and whether it owns multiple properties in the city.

The resulting color-coded maps make it clear where owner occupancy is more prevalent and where corporate landlords are most active. Empowered with this intuitive, down-to-the-parcel data, communities can identify housing stock likely to be targeted by speculators. Then they can take steps to defend (or even reclaim) affordable housing before it’s lost to corporate ownership.

The Right to Fight Back 

One policy cities can employ to thwart predatory investors is a right of first refusal rule, which gives tenants the option to purchase their home before it’s sold to a corporation. Knowing where such investors are active can help community leaders support the rollout of such a program with more targeted public outreach, says Senior Research Fellow Robert “R.J.” McGrail, director of the Lincoln Institute’s Accelerating Community Investment initiative.

“That’s the neighborhood you do flyers in, where you have some community organization go knock on doors to tell people, ‘Just so you know, if the out-of-state company that you write your rent check to ever sells your house, you have the first chance to buy it,’” McGrail says. “The ‘just-so-you-know’ conversation can be incredibly agency building and empowering for an individual, in a way that I think is another downstream potential benefit from this tool.”

Allenby is quick to point out that the formalization of property ownership isn’t in itself a bad thing. For example, if a local landlord dies and his children inherit his three rental properties and put them all into an LLC, that doesn’t fundamentally alter the local real estate landscape. And true investment—companies that buy vacant, dilapidated buildings, restore them to good condition, and get them back into the housing market—is almost always welcome.

“Investor owner doesn’t necessarily mean bad owner,” McGrail agrees. But by overlapping additional layers of parcel-level datasets, CGS can provide more context and reveal bad actors. For example, mapping where corporate ownership coincides with code violations—reports of broken deck railings, lack of heat, leaky toilets, and so on—“tells a dramatically more nuanced, useful story around what is happening and what to do about it,” he says.

In that case, McGrail notes, mapping might offer chronically understaffed inspectional departments a better way to prioritize their code enforcement. Similarly, layering vacancy data over out-of-state ownership maps can inform discussions around land use policies such as a split-rate tax.

“So many times, policy discussions happen in a vacuum of data,” Allenby says. “You’re talking about theoreticals, abstract numbers, abstract concepts, and you don’t really have a good handle on the scale of the issue that you’re talking about. And these tools allow you to frame that conversation very specifically.”

Beyond Baltimore 

CGS can provide a granular data map customized to an organization’s or community’s needs in just a couple of weeks, Allenby says. And it’s not just a tool for cities. CGS has also mapped the entire state of Massachusetts for a housing nonprofit, and is currently documenting timberland ownership across Alabama.

CGS also partnered with the International Land Conservation Network to combine the research of multiple conservation organizations in search of “Consensus Landscapes”—areas that meet not just one conservation priority, such as biodiversity, habitat connectivity, or carbon storage potential, but many such goals, all at once. The goal of this collaborative mapping framework, according to CGS, is to identify “places that everyone can agree are important, and should be the immediate focus of collective conservation efforts” as the United States works to protect 30 percent of its land by 2030.

The Center for Geospatial Solutions created a framework for mapping “consensus landscapes” by assessing and integrating the research of several conservation organizations. Credit: Center for Geospatial Solutions.

Jim Gray, senior fellow at the Lincoln Institute, is now working with CGS to study ownership trends among manufactured housing communities, which have also garnered the attention of real estate investors in recent years for their relatively low costs and reliable rents. Gray calls CGS’s work “invaluable” for its ability to transform a largely anecdotal challenge into real data.

“Knowing the extent of the problem, who is responsible, and where the problem is most acute will help inform and target which communities need to prioritize preserving this affordable housing stock, and how to go about that,” he says.

To learn more or to work with the Center for Geospatial Solutions, visit the CGS website or contact cgs@lincolninst.edu.

Jon Gorey is a staff writer at the Lincoln Institute of Land Policy.

Lead image: This Center for Geospatial Solutions image combines spatial analysis with land parcel data to illustrate different types of property ownership, part of a project intended to help communities better understand how institutional investors are affecting local land markets. Credit: Center for Geospatial Solutions.

Realizing a low-carbon future that is economically and racially just is an enormous undertaking at any level, but especially for small and midsize older industrial cities. Following their rapid expansion in the early twentieth century, smaller “legacy cities” tend to have established built environments, access to natural resources, and substantial brownfields that make them ripe for sustainable redevelopment. Yet these places often lack the investment and capacity to create and implement comprehensive sustainability initiatives that contribute to a greener local future.

To advance “green” policymaking and implementation, local governments must build the capacity to integrate three concurrent policy areas: climate resilience, environmental justice, and green economic development. By building this strong policy foundation and leveraging newly available funding streams, these cities can chart bold paths toward green regeneration, according to Greening America’s Smaller Legacy Cities, a new Policy Focus Report written by Joseph Schilling, Catherine Tumber, and Gabi Velasco and published by the Lincoln Institute of Land Policy.

Even with limited resources and budgets, these cities can pursue accessible, meaningful strategies to facilitate equitable community engagement, coordinate sustainability initiatives, and cultivate cross-sector partnerships. Indeed, the authors write, “‘greening’ cities is essential, despite these hurdles . . . [in part because] these practices offer a promising place-based pathway for equitable economic and environmental rebirth, or ‘green regeneration.’”

For local officials and their partners across the public, private, nonprofit, and philanthropic sectors, this report offers strategic policy guidance for achieving meaningful climate resilience and climate justice, and for scaling early efforts effectively. It explores the fast-changing world of local-level climate policy and planning, as well as the existing policy levers municipalities can use to reform land use practices, plan for blue-green infrastructure, redevelop brownfields, construct green buildings, and prepare for low-carbon energy build-out.

To help readers take action, the report breaks down the practical strategies, specific steps, and key resources that smaller legacy cities need to link their sustainability efforts to broader partnerships and networks and to secure transformative investments. The authors recommend investing in green intermediaries that can strengthen regional networks, which can help smaller jurisdictions center climate resilience, racial equity, and green economic development. They also recommend integrating climate considerations into existing plans and policies, such as land use plans and codes, electric grid upgrades, and other specific interventions.

“Communities have an unprecedented opportunity to tackle the climate crisis with new federal funding,” said Lisa Wong, the former mayor of Fitchburg, Massachusetts. “This report offers practical steps to implement equitable solutions by creating a road map to increase capacity and integrate policies. With the stakes so high for ourselves and generations to come, this important resource will help local leaders and activists build a better future for legacy cities.”

“Smaller legacy cities bring abundant assets and incredible history to the table when it comes to economic development, but the specific challenges these cities face need tailored solutions, especially when the work is as critical and resource-heavy as green regeneration,” said Jessie Grogan, associate director of reduced poverty and spatial inequality at the Lincoln Institute. “With this report, smaller legacy cities now have their own array of greening tools for leveraging their unique circumstances—tools committed to equity and justice as essential to enduring regeneration.”

Greening America’s Smaller Legacy Cities offers a novel framework for smaller legacy cities’ leaders and for regional, state, and federal allies and partners to create near- and long-term sustainability programming at every level. With consistent awareness of the budget pressures and myriad other constraints these cities face, the authors explore newer funding and capacity-building opportunities, and they offer an insightful guide to the regional intergovernmental policy ecosystems and players that can help or hinder growth.

“This is crucial work,” said Bill McKibben, activist and author of The End of Nature. “These small cities are often the hubs of large regions, and they can’t be allowed to just molder away. Instead, they have a bright—and bright green—future, if we can come together to help them make the transition!”

Today, smaller legacy cities are regional economic centers and county seats, with a modest sense of scale, history of productive know-how, and access to farmland, forests, and water assets. They are crucial to constructing a more sustainable, equitable low-carbon world. While individual places have different histories, demographics, and spatial challenges to consider, the report ultimately details how, through integrating climate resilience, environmental justice, and green economic development initiatives, each smaller legacy city can forge its own path toward equitable green regeneration.

Allison Ehrich Bernstein is principal at Allative Communications.

Lead image: Providence, Rhode Island. Credit: tupungato via iStock/Getty Images Plus.

El verano pasado, la mayoría de las personas del rincón montañoso al noreste de Nuevo México esperaban ansiosas la llegada de la temporada de monzones de cada año. El incendio forestal de Hermits Peak y Calf Canyon había comenzado en abril, llegó a quemar 138.000 hectáreas y destruyó cientos de propiedades. Los residentes anhelaban un respiro del humo y las evacuaciones que habían empezado a definir sus vidas. Pero, entonces, llegó el monzón, no solo antes de lo previsto, sino que con mayor intensidad de lo normal.

A medida que la lluvia caía a cántaros sobre la tierra que se había vuelto impermeable a causa del incendio, el barro y el agua bajaban en cascada por las pendientes de las sierras de la Sangre de Cristo y desembocaban en las vías fluviales, los campos, las rutas y las viviendas. Sin haberse recuperado aún del incendio, los residentes se vieron forzados a lidiar con un desastre nuevo, y en muchos casos, tuvieron que abandonar sus viviendas otra vez.

“Sus viviendas se inundaron, perdieron los corrales, los graneros se quemaron”, relató Veronica Serna, comisionada del condado de Mora, una de las áreas más afectadas por el incendio y las inundaciones. “Una roca se desmoronó y le bloqueó todo el acceso a una familia”. No tenían nada de agua y ningún camino para salir a conseguirla. Imagina no poder ducharte en tu propia casa ni lavarte las manos o usar el inodoro. Fue devastador”.

Serna recuerda otra familia “cuya casa se siguió inundando una y otra vez. Un día pasamos a ver cómo seguían, y estaban quitándose el barro del calzado y sacando el barro de la habitación con una pala. Es tan duro ver eso”.

La inundación también afectó al condado de San Miguel, exactamente en el sur: provocó daños en viviendas e infraestructuras, contaminó pozos y comprometió las fuentes de agua. “La mayoría de las personas ya regresaron a sus comunidades, pero aún les preocupa el futuro, porque la inundación no se detendrá”, dijo Ralph Vigil II, un agricultor y encargado del agua que creció en el condado de San Miguel y dirige la cooperativa de productores rurales allí. “Temo que tengamos que lidiar con esto por años”. De acuerdo con la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA, por su sigla en inglés), después de un incendio forestal, el riesgo de inundación sigue siendo alto por hasta cinco años, hasta que la vegetación se recupera (FEMA 2020).

Vigil tuvo la oportunidad de sobrevolar en helicóptero la cicatriz del incendio en otoño, cuando el fuego ya se había controlado por completo y las peores inundaciones habían menguado. “No entiendes realmente la inmensidad del daño hasta que estás allí”, dijo. No solo lo alarmaron la aniquilación de los paisajes y las comunidades que siempre amó: “También vi el riesgo de más incendios y los signos reales de lo que vendrá”.

Debido a que el cambio climático contribuye para que las temporadas de incendios forestales sean más intensas y prolongadas, los incendios están dejando secuelas en todo el oeste de los Estados Unidos, y eso expone a las comunidades aledañas al riesgo de inundaciones. Esas inundaciones, que pueden ser catastróficas, pueden ocurrir mucho después de que el incendio se apaga. De cara a estas amenazas, las comunidades pueden tomar decisiones en torno al uso del suelo que ayuden a generar resiliencia.

Después del fuego, el diluvio

El nombre de la Sierra de la Sangre de Cristo, que se extiende desde Colorado hasta las proximidades de Santa Fe, es acertado. Las cadenas, valles y cuencas que habrían tenido un aspecto más pequeño desde el punto de vista de Vigil en el helicóptero conforman la mayor parte de dos cuencas que son la fuente de vida de las comunidades y tierras agrícolas río abajo. Unas 23.000 personas de los condados de San Miguel y Mora dependen de estas cuencas para obtener agua potable y para la agricultura.

En condiciones apropiadas, las quemas programadas y los incendios naturales mantienen la salud del ecosistema. Pero el incendio del Hermits Peak y el Calf Canyon, el más grande de la historia de Nuevo México, se salió de control y causó un caos. Un 24 por ciento del área quemada se clasificó como incendio de gravedad alta, que causó la muerte de muchos árboles y tuvo efectos profundos en el suelo. Cuando los árboles y la vegetación se queman bajo llamas incandescentes, liberan gases que endurecen el suelo y lo transforman en un material impermeable, similar al hormigón. Esto le permite al agua correr por el suelo de los bosques como si fuera un estacionamiento en pendiente, mientras aumenta su velocidad y acumula sedimentos hasta desbordar en las comunidades que se encuentran abajo.

“Antes de un incendio, estos ecosistemas y pendientes forestados actúan como una esponja, pero después del fuego, nada detiene a la lluvia”, dice Micah Kiesow, científico especialista en suelo en el Bosque Nacional de Santa Fe y líder del equipo de incendios de Respuesta de Emergencia en Áreas Quemadas (BAER, por su sigla en inglés). Los equipos de BAER evalúan el daño de los incendios forestales en las tierras que son propiedad del gobierno federal. “Observamos una cantidad enorme de erosión, sedimentación y flujos de residuos en las áreas más gravemente afectadas por el fuego, que con el tiempo llegan hasta los drenajes y arroyos que se encuentran abajo”.

Mientras las inundaciones posteriores al incendio afectaron a muchas comunidades alrededor del área quemada, en general, los daños más graves se produjeron en el condado de Mora. En el condado, uno de los más pobres del país, hay alrededor de 2.130 viviendas distribuidas en unos 3.200 kilómetros cuadrados. Serna estima que 200 de esas viviendas se incendiaron, y otra cantidad incontable se vio afectada por las cenizas, el agua y los sedimentos que llegaron hasta las comunidades de Mora, Holman, Chacon y Guadalupita. “Es triste, porque muchas de las viviendas de nuestras comunidades eran de adobe”, explica. “Nuestra gente ha vivido aquí por generaciones, heredaron estas construcciones de adobe de sus tatara, tatara, tatarabuelos”.

Gran parte de las personas que resultaron afectadas eran productores rurales. Según Serna, muchos residentes tenían frízeres llenos de ganado y carne de caza de alta calidad que tuvieron que tirar tras los cortes de luz que hubo como resultado de las inundaciones. Mientras tanto, las acequias (pequeñas zanjas o canales que desvían el agua de los arroyos y ríos para brindar agua a las tierras agrícolas y formar las bases del acceso al agua en esta parte de Nuevo México) se obstruyeron con madera, rocas y barro. Según la Asociación de Acequias de Nuevo México y los informes de Source New Mexico (Lohmann 2022), más de 40 acequias se destruyeron como consecuencia del incendio. La infraestructura de la que estas comunidades remotas dependen para todo, desde el cultivo de alimentos hasta el acceso a los servicios cruciales, sufrió un daño profundo.

Inmediatamente después del incendio, fue difícil acceder a fondos federales de emergencia. En los meses posteriores, sin embargo, se puso a disposición de quienes resultaron afectados por los incendios un volumen significativo de financiamiento: alrededor de US$ 3.900 millones en total, incluidos US$ 2.500 millones de la Ley Federal de Asistencia por el Incendio del Hermits Peak y el Calf Canyon que se aprobó en septiembre, y US$ 1.400 millones asignados en el proyecto de ley de Asignaciones Varias de 2023. Los daños totales generados por el incendio aún no se confirmaron, pero se estima que alcanzan los US$ 5.000 millones.

A pesar de la entrada de financiamiento, “De verdad, no creo que [US$ 3.900 millones] vayan a ser suficientes”, dijo Serna. “¿Cómo reemplazas árboles que tenían más de 100 años?” ¿Cómo recuperas todo eso? Es decir, ¿existe un importe en dólares que pueda compensar eso? ¿Cómo recuperas el tiempo?”.

Si bien los esfuerzos de recuperación continúan, el riesgo de más daños por inundaciones persiste, con una dependencia vertiginosa en la intensidad de las futuras lluvias y deshielos. Los funcionarios del condado de Mora empezaron a desarrollar un plan de mitigación de riesgos para los impactos potenciales de incendios e inundaciones futuros. Este tipo de planificación es una de las muchas medidas que las comunidades deben implementar para volverse más resilientes ante desastres cada vez más graves y frecuentes.

De reactivo a proactivo

En muchos casos, después de un incendio, las comunidades enfrentan un riesgo de inundaciones, pero el tiempo no siempre está de su lado. “El desafío en Nuevo México es que tenemos una temporada de incendios que va de abril a junio, seguida inmediatamente de una temporada de monzones”, dijo Brian Williams, director de gestión de emergencias de Santa Fe. “Esa ventana de tiempo entre el final de la temporada de incendios y el comienzo de la temporada de inundaciones dura unas semanas, no meses. A menudo, se superponen, y entonces es una carrera frenética para mitigar los impactos potenciales lo mejor posible. Y, en cierta medida, las cosas que puedes hacer son limitadas”.

Cuando los equipos de BAER analizan la dimensión de los daños en las áreas que son propiedad del gobierno federal, parte de su responsabilidad es determinar las prioridades para las medidas de mitigación inmediata, idealmente, antes de que lleguen las precipitaciones extremas. Estos ecosistemas, que suelen estar forestados, son los candidatos principales para la siembra y la cobertura del suelo con mantillo con método aéreo, que puede ayudar a que las áreas quemadas empiecen a recuperarse; la restauración de cauces de arroyos también puede ayudar a combatir el riesgo de inundaciones. Para prepararse para los monzones de Nuevo México, el equipo de BAER también recomendó y supervisó cierta cantidad de intervenciones de emergencia, incluida la instalación de obstrucciones en cauces de arroyos para redireccionar los residuos y sedimentos, y reparaciones de puentes y obras de drenaje transversal para facilitar el acceso de los vehículos. Es probable que estas medidas hayan ayudado a minimizar algunos de los impactos más extremos de las lluvias, pero es difícil cuantificar su efecto, y la dura verdad es que lo que puede hacerse en el período entre la extinción del fuego y las lluvias extremas es limitado. Aún más duro es el hecho de que, en muchas regiones, ese período parece acortarse cada vez más.

Es entendible que muchas de las conversaciones en torno a las inundaciones posteriores a los incendios se centren en las medidas de recuperación de los ecosistemas como las que los equipos de BAER recomiendan y facilitan. Sin embargo, prepararse con eficacia para los desafíos singulares de recuperación y las erosiones potenciales posteriores a un incendio también demanda una reflexión significativa por parte de las comunidades y los propietarios de viviendas.

Las decisiones sobre la planificación y el uso del suelo pueden minimizar el riesgo antes de que los incendios ocurran. En el terreno, las comunidades pueden instalar infraestructura que ayude a contener o redireccionar el flujo de residuos, acondicionar las viviendas con materiales menos inflamables, e identificar y mejorar las rutas de evacuación. Además pueden disminuir los combustibles peligrosos en los bosques y podar los árboles y la vegetación alrededor de las estructuras para crear espacios de defensa. Parte del trabajo de reducción de combustibles, que es una herramienta esencial de la gestión forestal, implica ciertos riesgos. El incendio del Hermits Peak y el Calf Canyon fue el resultado de dos incendios de los Servicios Forestales de los Estados Unidos que se desviaron: una quema programada y un proyecto de quema de pila. Los incendios se combinaron y se esparcieron a causa de los fuertes vientos. Pero en las condiciones correctas, las quemas programadas pueden reducir el riesgo de incendios y ayudar a mantener el ecosistema saludable.

En el plano de las políticas, las comunidades pueden tomar medidas, como prohibir o limitar el desarrollo en áreas vulnerables a incendios e inundaciones. En lugares donde se permite el desarrollo, pueden exigir el uso de ciertos materiales de construcción, como un recubrimiento exterior resistente no inflamable. Además, los funcionarios regionales y locales pueden mapear los riesgos de incendios forestales y de flujo de residuos para ayudar a determinar cuándo y dónde construir; desarrollar planes previos a los desastres, que permitan a las comunidades considerar cómo enfrentarán los desafíos de recuperación, como restaurar la electricidad; proveer viviendas temporales o gestionar la reconstrucción a largo plazo; y presupuestar proyectos de forma proactiva, como mejoras de infraestructura para el tratamiento del agua pluvial, que ayuden a las comunidades a sobrellevar mejor las inundaciones. Las comunidades pueden involucrarse en la planificación de escenarios, un proceso que puede ayudarlas a identificar y planificar varios futuros posibles.

Planificación de escenarios para la resiliencia ante incendios forestales

La planificación de escenarios puede ayudar a las comunidades a prepararse para un futuro incierto. La práctica guía a los planificadores, los integrantes de la comunidad y otras partes interesadas, al poner en consideración diversos futuros y maneras de responder a ellos de forma eficaz, y planificar en función de estos. En el caso de los incendios forestales, las comunidades pueden considerar los efectos de un clima cambiante sobre factores como la salud pública, la vivienda, la equidad, la economía, la disponibilidad de agua y la calidad de vida. ¿Cómo podrían sequías más intensas y frecuentes afectar los esfuerzos de erradicación de incendios forestales? ¿Cómo pueden las políticas climáticas regionales coordinadas reducir el riesgo de incendios forestales y mejorar la calidad de vida? Al hacer preguntas como estas y explorar múltiples resultados posibles, las comunidades pueden prepararse mejor para los desafíos futuros. Para obtener más información sobre esta práctica de planificación o asistencia para ejecutar un proceso de planificación de escenarios, visite el sitio del Consorcio para la Planificación de Escenarios del Instituto Lincoln.

Según un informe del Instituto Nacional de Ciencias de la Construcción cada un dólar de fondo público gastado en la mitigación de riesgos desde 1995, se espera ahorrar seis en los costos generados por desastres futuros (NIBS 2019). Después de décadas de centrarse en el financiamiento para la recuperación de los desastres, el gobierno federal inició un cambio hacia el financiamiento de la planificación previa a los desastres y la mitigación. La FEMA publicó una guía de planificación previa a los desastres y ha puesto a disposición un monto limitado de fondos para los proyectos de mitigación de desastres (FEMA 2017). Lamentablemente, este tipo de planificación anticipada, a menudo, depende del tipo de interés político y el financiamiento que suele llegar con mayor facilidad una vez que el desastre ya ocurrió.

“Pienso que el desafío fundamental con todo esto, al igual que con la mayoría de los peligros naturales, es que nos resulta muy difícil planificar con anticipación”, dijo el Dr. Kimiko Barrett de Headwaters Economics, un grupo de investigación sin fines de lucro con sede en Montana que trabaja para mejorar el desarrollo de la comunidad y las decisiones sobre la gestión del suelo en todo el país. “Somos reactivos por naturaleza, respondemos a los estímulos, en lugar de anticiparnos. Incluso después de que ocurre un incendio forestal, tenemos una pequeña ventana para movilizar y ejecutar los cambios transformadores necesarios antes de que la amnesia surta efecto, o de que la subjetividad surta efecto, donde se siente que [como el incendio ya] ocurrió, jamás volverá a ocurrir”.

Un enfoque holístico

A medida que más áreas resulten afectadas por los incendios forestales cada vez más destructivos, la amenaza de erosión e inundaciones en estos paisajes también aumentará, y esto debe tenerse en cuenta en la planificación y las decisiones de uso del suelo, dice Barrett.

Explica que los principios de la política holística de uso del suelo para la resiliencia ante los incendios forestales se conectan inherentemente con la planificación para los impactos potenciales posteriores a los incendios, como las inundaciones. Las medidas que se solían utilizar para generar resiliencia en las comunidades ante los incendios forestales (como la reducción de combustibles peligrosos cerca de infraestructuras críticas, la planificación de rutas de evacuación, la consideración de la densidad de viviendas y los patrones de desarrollo en las obras nuevas, y el mapeo del riesgo) también brindan beneficios intrínsecos en el período posterior al incendio.

“[Adoptar esas medidas] significa que las comunidades tendrán más probabilidades de sobrevivir a un incendio forestal, por lo que este elemento de reconstrucción y recuperación está inherentemente mejor posicionado, ya que se priorizan esa reflexión y esa planificación estratégica premeditada”, dice Barrett. “Así que [la planificación para los incendios y sus impactos] deben ir de la mano. El desafío es que el financiamiento federal y la política a menudo no lo analizan en dichos términos, o dentro de dicho marco holístico”.

Además, cuantificar y analizar las necesidades de planificación de los peligros muy localizados de comunidades individuales (desde el mapeo del riesgo hasta la implementación de la mitigación a una escala significativa) es complejo cuando un área aún no ha sentido los impactos de un incendio forestal o no ha vivido el desastre posterior a un incendio. Por ejemplo, al mapear el riesgo, se reduce el desafío de predecir dónde y cómo un incendio forestal puede afectar un paisaje; sin embargo, crear mapas integrales y precisos sigue siendo difícil, no solo debido a los datos contundentes necesarios para hacer dichas predicciones, sino también a la resistencia de la comunidad.

“Existe mucha resistencia, muy similar a lo que se observa en Florida y en otras partes con respecto al aumento del nivel del mar y otras situaciones, donde los políticos, desarrolladores y dirigentes comunitarios suelen decir ‘La verdad, no queremos saber (o puede que queramos saber, pero, en realidad, no queremos que se haga público’)”, dijo Molly McCabe, directora ejecutiva de Hayden Tanner, una empresa de asesoramiento en inversiones que se centra en el impacto social y la sostenibilidad en el ambiente construido. “Así que existe esta tensión entre ‘Queremos que nuestra gente esté segura’ y ‘Además, es un riesgo económico’”.

En 2022, el estado de Oregón creó un mapa de riesgo de incendios forestales de todo el estado, y lo distribuyó a 150.000 residentes que vivían en áreas que enfrentaban un riesgo alto o extremo. De inmediato, surgió una controversia: los propietarios de viviendas sospecharon que el mapa podría afectar los valores de los bienes inmobiliarios y las tasas de seguro, y a algunos les preocupó que esto pudiera generar nuevos códigos de edificación o exigencias para el fortalecimiento de las viviendas (un enfoque de acondicionamiento que implica medidas que van desde el reemplazo de ventanas hasta la poda de árboles y arbustos cercanos). El Departamento de Silvicultura de Oregón retiró el mapa para continuar con su desarrollo, pero la respuesta fue una reflexión clara de los desafíos relacionados con adelantarse al riesgo.

Este problema se embarra más cuando se trata de planificar para la erosión y las inundaciones después de los incendios: ¿cómo podemos cuantificar, de forma significativa, los impactos potenciales de un desastre que es el resultado de otro desastre, que también es muy difícil de predecir? Y ¿cómo se puede obtener la aceptación de los residentes que podrían verse económicamente afectados por un mejor entendimiento del riesgo en ciertas áreas?

A pesar de los desafíos, algunas comunidades están progresando, dijo Barrett: “Puedo decirte que existen comunidades que reconocen su nivel de riesgo y lo están combatiendo enérgicamente, de formas que superan lo que vemos por parte de las exigencias federales y las regulaciones del estado”.

Comunidades que pasan a la acción

Barrett dijo que algunas comunidades en California han implementado exigencias más allá de los requisitos estatales ya existentes para los estándares de resistencia a la ignición. Portola Valley, por ejemplo, adoptó una ordenanza de fortalecimiento de viviendas para complementar el código de edificación del estado que requiere materiales de construcción no inflamables para los desarrollos nuevos en áreas de alto riesgo. En 2020, los residentes del condado de Marin aprobaron una medida que aplica un impuesto a los bienes inmobiliarios de diez centavos cada 930 centímetros cuadrados para apoyar los esfuerzos de prevención de incendios forestales. Se espera que la medida, que incluye excepciones para la ciudadanía de la tercera edad de bajos ingresos, genere alrededor de US$ 20 millones al año por un período de 10 años.

Tanto Barrett como McCabe mencionaron que las propuestas de bonos fueron un medio satisfactorio (aunque no se usaron mucho), para que las comunidades motivadas reserven financiamiento para los incendios forestales y la resiliencia posterior a estos. Un ejemplo muy destacado es el Proyecto de Protección de la Cuenca De Flagstaff (FWPP, por su sigla en inglés), iniciado después de que el incendio Schultz quemara unas 6.000 hectáreas en la zona montañosa al norte de la ciudad en 2010. El incendio en sí mismo tuvo poco impacto en las viviendas y bienes inmobiliarios privados de Flagstaff, pero, un mes después, fuertes lluvias desencadenaron flujos de residuos e inundaciones que arrasaron con el valle, lo que causó la muerte de una joven y la pérdida de 85 viviendas. Dos años más tarde, los residentes aprobaron un bono de US$ 10 millones que ayudaría a proteger la cuenca de agua, las viviendas aledañas y bienes inmobiliarios contra impactos similares.

El FWPP es una asociación entre el estado, la ciudad y el Bosque Nacional Coconino, que busca ayudar a reducir el riesgo de incendios forestales y las inundaciones posteriores a los incendios. “Resultó ser uno de los mejores ejemplos que he visto de una asociación que realmente surgió como resultado de un evento bastante devastador que se relacionó con otro posterior a un incendio”, dijo Barrett. “Es un muy buen ejemplo de lo que puede suceder cuando están presentes los actores correctos, y de comunidades y socios locales que reconocen un riesgo y actúan en consecuencia”. El año pasado, el electorado de Flagstaff mostró un apoyo constante para continuar la extinción de los incendios forestales de la ciudad y los esfuerzos de gestión del agua pluvial, con un 76 por ciento de votos a favor de una propuesta para emitir US$ 57 millones en bonos para invertir en infraestructura relacionada con los incendios y el agua.

McCabe mencionó a Montecito, California, como otro ejemplo destacable de resiliencia comunitaria que surge de la tragedia. El incendio Thomas de 2017 desestabilizó las pendientes que están encima de Montecito. Cuando estas pendientes se vieron sometidas a un diluvio tan solo unas semanas después, 23 personas perdieron la vida y 130 viviendas se destruyeron. Desde entonces, funcionaros del condado de Santa Bárbara han desarrollado mapas de riesgo de flujo de residuos para el área, y una organización sin fines de lucro dirigida por la comunidad, llamada Proyecto para las Comunidades Resilientes, facilitó la instalación de tejidos de acero para captar los residuos en los drenajes arriba de la comunidad.

En Montecito y otras comunidades, McCabe dice que, “las personas están usando de forma voluntaria los subsidios y otras sumas de dinero para construir sus viviendas sobre bases con tres metros de elevación, así, si estas llegan a encontrarse en medio del trayecto del barro, este correrá por los costados. Pero no vi ninguna política que exija eso para las construcciones nuevas, mucho menos para las construcciones existentes”.

Aun así, la política local y regional puede apoyar dichas acciones individuales. Pueden ofrecerse subsidios e incentivos para seguros a propietarios de viviendas que creen espacios de defensa alrededor de sus casas, o a quienes acondicionan sus viviendas con materiales no inflamables. Los programas como FireWise USA, una iniciativa de la Asociación Nacional de Protección contra Incendios, pueden ayudar a los vecinos a organizar proyectos colectivos de mitigación de incendios y responsabilizar a los residentes para que mantengan las propiedades a lo largo del tiempo.

Otro factor para lograr una aceptación a nivel local es la comunicación estratégica. En el condado de Chelan, en el centro de Washington, las campañas de información pública en torno a la reducción de los incendios forestales incluyeron a traductores para atraer la atención de las comunidades hispanohablantes. La interacción con personas que no hablan inglés y comunidades migrantes, sumado a otras comunidades que corren un riesgo desproporcionado de incendios forestales e inundaciones posteriores a los incendios, es un componente importante de las campañas de información pública a lo largo del proceso, desde la preparación para los incendios forestales hasta la navegación por la etapa de recuperación.

Un cambio decisivo

En 2012, un incendio forestal enorme quemó 35.200 hectáreas cerca de Fort Collins, Colorado. Durante los meses posteriores al incendio, las cenizas y el barro obstruyeron el río Poudre, que provee agua potable para 135.000 residentes río abajo. Los sedimentos taparon las tuberías de la planta local de tratamiento de agua, lo que demandó tareas adicionales de limpieza y tratamiento e hizo que la ciudad tuviera que instalar sensores para la supervisión de sedimentos en el río. “Éramos privilegiados y, en cierta forma, probablemente dimos por sentado que estas cuencas siempre nos brindarían agua limpia y fresca todo el tiempo”, contó la gerenta de calidad del agua de la ciudad, Jill Oropeza, a una estación de radio local (Runyon 2020). “Para muchos de los que trabajábamos allí, esa fue la primera vez que tuvimos que enfrentar la realidad de que nuestras cuencas se encuentran bajo presión”.

Según el Servicio Forestal de los Estados Unidos, las cuencas forestadas del país proveen agua potable a 180 millones de personas. Noventa y nueve por ciento de la gente que depende de los sistemas hídricos públicos en los Estados Unidos obtienen, al menos, parte de esta agua de los ecosistemas forestados (USFS 2022). La investigación sugiere que, entre 2017 y 2020, inundaciones posteriores a incendios forestales contaminaron el agua potable de cientos de miles de personas del oeste (Romero 2022).

En el condado de Mora, “las personas me enviaron fotografías de cuando abrían el grifo y salía lodo”, relató Serna, la comisionada del condado. Muchos pozos quedaron destruidos, y algunos residentes lograron recuperar el agua recién en octubre y noviembre. La ciudad de Las Vegas, en el condado vecino de San Miguel, casi se queda sin agua para sus 13.000 residentes después de que los restos de un incendio trazaran su curso hasta el interior del embalse local. Con un resto de agua limpia para apenas 20 días, la ciudad usó los fondos de emergencia del estado para convertir un lago local en una fuente de agua de reserva a corto plazo. El alivio a largo plazo llegó en forma de US$ 140 millones a través del proyecto de ley de asignaciones varias que permitirá a Las Vegas invertir en mejoras para el tratamiento y la filtración del agua.

En respuesta a situaciones como estas, organizaciones como Coalition for the Poudre River Watershed, en Fort Collins, y Greater Santa Fe Fireshed Coalition, que se centra en un área de riesgo alto justo al sur de la zona del incendio del Hermits Peak y el Calf Canyon, están reuniendo a partes interesadas para entender mejor los riesgos que presentan los incendios forestales para el suministro y la calidad del agua. Muchas comunidades del oeste se enorgullecen de los lugares de donde proviene el agua. Es fácil persuadir a las comunidades que dependen de los recursos que proveen estos ecosistemas para que se protejan las cuencas contra incendios forestales (y, por ende, de flujos de residuos) de mucha gravedad, y, al generar resiliencia en las cuencas, inherentemente, se genera resiliencia para las comunidades río abajo.

Ya sea que el foco esté en incrementar la resiliencia de una cuenca, en dirigir los desarrollos hacia zonas menos vulnerables, o en prever múltiples futuros posibles y prepararse para estos, las comunidades pueden implementar muchas medidas para generar resiliencia ante los incendios forestales posteriores a las inundaciones. La profunda influencia que tienen las decisiones presentes y pasadas con respecto a la gestión del suelo sobre los resultados de las inundaciones y los incendios forestales dejan cada vez más en claro que podemos prepararnos mejor para eventos que están exacerbados por las acciones humanas, y, en algunos casos, por la falta de acciones. La planificación adecuada para los incendios forestales y los flujos de residuos o inundaciones subsiguientes en el oeste exige una cantidad significativamente superior de financiamiento, recursos y soluciones normativas creativas a la disponible hoy en día, pero si se actúa y se invierte en una etapa temprana, se puede dar paso a comunidades más fuertes y mejor preparadas para enfrentar desastres futuross.

Amanda Monthei es escritora autónoma, productorade pódcasts y exbombera de humedales. Su trabajo sobre adaptación y resiliencia ante incendios forestales se expuso en The Atlantic y The Washington Post, así como en su pódcast Life with Fire. Vive en Bellingham, Washington.

Imagen principal: Incendio del Hermits Peak y el Calf Canyon sobre Las Vegas, Nuevo México, en mayo de 2022. Crédito: Robert Browman/Albuquerque Journal vía AP.

Referencias

Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA) 2017. “Pre-Disaster Recovery Planning Guide for Local Governments”. Washington, DC: Agencia Federal para el Manejo de Emergencias. www.fema.gov/sites/default/files/2020-07/pre-disaster-recovery-planning-guide-local-governments.pdf.

Agencia Federal para el Manejo de Emer-gencias (FEMA) 2020. “Flood Risks Increase After Fires”. Hoja informativa. Washington, DC: Agencia Federal para el Manejo de Emergencias. Noviembre. www.fema.gov/sites/default/files/documents/fema_flood-after-fire_factsheet_nov20.pdf.

Lohmann, Patrick. 2022. “After Fire and Flood, Ash Chokes Acequias in Northern New Mexico”. Source New Mexico. 25 de julio. https://sourcenm.com/2022/07/25/after-fire-and-flood-ash-chokes-acequias-in-northern-nm.

Agencia Federal de Gestión de Emergencias (NIBS). 2019. “Natural Hazard Mitigation Saves: 2019 Report”. Washington, DC: Agencia Federal de Gestión de Emergencias. www.nibs.org/projects/natural-hazard-mitigation-saves-2019-report.

Romero, Simon. 2022. “How New Mexico’s Largest Wildfire Set Off a Drinking Water Crisis”. The New York Times. 26 de septiembre. www.nytimes.com/2022/09/26/us/new-mexico-las-vegas-fire-water.html.

Runyon, Luke. 2020. “For the West’s Drinking Water, Wildfire Concerns Linger Long After Smoke Clears”. KUNC. www.kunc.org/2020-10-20/for-the-wests-drinking-water-wildfire-concerns-linger-long-after-smoke-clears.

Servicio Forestal de los Estados Unidos (USFS). 2022. “Quantifying the Role of National Forest System and Other Forested Lands in Providing Surface Drinking Water Supply for the Conterminous United States”. Washington, DC: Departamento de Agricultura de los Estados Unidos. https://www.fs.usda.gov/research/treesearch/64978.