Impacto das Restrições Construtivas nos Preços dos Imóveis em São Paulo

A literatura que documenta a estrutura e evolução de cidades sugere que políticas públicas podem e devem aprimorar sistemas urbanos. As ações de governo alteram incentivos para a redistribuição da atividade econômica com o objetivo de promover o desenvolvimento local e o bem-estar das populações. A regulação do uso da terra urbana através de instrumentos sobre preços (ex. impostos) ou quantidades (ex. zoneamento) formam o arcabouço regulatório que compõe o cerne do planejamento urbano.

Entretanto, sabemos que não faltam desafios técnicos e políticos para transformar ideias conceituais genéricas em iniciativas reais, específicas e viáveis, as quais envolvem processos de aprendizagem e avaliação sistemáticos. Nesse sentido, a análise empírica acerca dos impactos econômicos da regulação urbanística é ainda escassa para grande parte das cidades nos chamados países em desenvolvimento. Com o objetivo de superar essa limitação, este estudo, após discussões conceituais preliminares, produziu evidências empíricas de que alterações em restrições construtivas contribuíram para variações nos preços de imóveis residenciais na cidade de São Paulo.

Em particular examinamos os impactos de 3 instrumentos: coeficiente de aproveitamento, altura máxima de edifícios (gabarito) e Outorga Onerosa pelo Direito de Construir (OODC). Em princípio todos os instrumentos considerados têm o potencial de impactar os preços dos imóveis. Entretanto, percebe-se que a magnitude dos coeficientes é bem menor para o caso da OODC. De forma complementar e adotando metodologia semelhante, também apresentamos novas evidências sobre o impacto dos mesmos instrumentos sobre o nível de preços de imóveis novos.

Apesar de reconhecer que existem limitações nos dados disponíveis e metodologias adotadas, acreditamos que tais evidências sugerem duas reflexões principais para o desenho e a implementação de políticas de regulação da construção em solo urbano: (1) o fato de uma parcela relevante dos terrenos utilizados para a construção de edifícios residenciais estar ocupada por casas aumentam o custo de oportunidade da venda para incorporadoras, dificultando que os custos associados à regulação sejam absorvidos apenas pelo proprietário do terreno; (2) o formato e a magnitude das restrições à construção podem ter impactos bastante diferenciados nos preços dos imóveis. Estas duas implicações estão, entretanto, condicionadas nos contextos específicos dos exercícios específicos realizados. Além do escopo territorial, é preciso levar em consideração o curto período analisado. Sobretudo, é preciso reconhecer que possivelmente os impactos da implementação da OODC levarão mais tempo para ser plenamente sentidos nas dinâmicas de preços. Os resultados e as reflexões realizadas sugerem caminhos para a continuidade dos esforços de pesquisa