Perfil docente

Una versión más actualizada de este artículo está disponible como parte del capítulo 7 del CD-ROM Perspectivas urbanas: Temas críticos en políticas de suelo de América Latina.

Pedro Abramo, economista, es profesor e investigador en el Instituto de Investigación y Planificación Urbana y Regional (Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional—IPPUR) de la Universidad Federal de Río de Janeiro, Brasil. Es miembro del personal editorial de Cadernos, una publicación de investigación urbana y regional del IPPUR.

Su trabajo actual examina los mercados del suelo urbano en asentamientos formales e informales en América Latina y coordina dos grandes redes de investigación: INFOSOLO, que comprende nueve universidades y varios gobiernos estatales y municipales, que se concentran en el estudio del uso del suelo urbano informal en Brasil; e INFOMERCADO, que relaciona a los investigadores que estudian la economía del suelo de asentamientos informales en Argentina, Brasil, Colombia, México, Perú y Venezuela. Abramo ha publicado extensamente en el campo de la economía urbana, incluidos dos libros que han obtenido galardones entre los nueve que ha editado o escrito y una larga lista de artículos.

Abramo obtuvo su título de licenciado en economía de la Universidad Federal Fluminense de Brasil, una maestría en planificación urbana y regional de la Universidad Federal de Río de Janeiro, y un doctorado en economía de la École des Hautes Études en Sciences Sociales, en Francia.

Land Lines: ¿Cuál es el enfoque de su investigación actual en el Lincoln Institute?

Pedro Abramo: Mi investigación trata de entender la economía de los asentamientos urbanos informales, especialmente de las comunidades establecidas y consolidadas hace tiempo, y sus relaciones con los mercados inmobiliarios formales. He trabajado en este tema durante una serie de años en Brasil y en otros países latinoamericanos, y ahora colaboro con una red de investigadores que también están afiliados con el instituto. Estos estudios empíricos han producido muchos descubrimientos no intuitivos que contradicen opiniones muy comunes sobre los asentamientos informales (favelas).

Por ejemplo, a menudo se cree que los residentes de los asentamientos informales son un grupo bastante homogéneo en lo que se refiere a sus características socioeconómicas. De hecho, ocurre lo contrario. La composición socioeconómica de las favelas es más heterogénea que la de los vecindarios formales, tanto en términos de ingresos por núcleo familiar como en lo que se refiere a antecedentes étnicos, religiosos y culturales. Otra opinión común es que las familias de las favelas son en su mayor parte residentes estables a largo plazo, lo que sugiere que no existe un mercado inmobiliario activo en dichos asentamientos. No obstante, cuando comparamos los índices de rotación de propiedades en los vecindarios formales e informales, descubrimos unos índices de rotación mayores en casi la mitad de las favelas analizadas. Las conclusiones de la investigación muestran que la movilidad residencial de las favelas está asociada con la movilidad socioeconómica y con el funcionamiento de los mercados del suelo.

Land Lines: ¿Cómo valúan los residentes de los asentamientos informales el suelo en las favelas?

Pedro Abramo: Cabría esperar que los valores del suelo entre las favelas estaría relacionado con los valores de los vecindarios formales de los alrededores. Así, el suelo de una favela ubicada más cerca de un vecindario de altos ingresos debería tener un mayor valor. Sorprendentemente, no hemos observado tal correlación. En vez de eso, hemos averiguado que el sistema de evaluación social usado para valuar los asentamientos informales es bastante diferente del usado en los vecindarios formales.

Se considera que la favela tiene fuertes apariencias externas de ser una comunidad, con redes sociales y de reciprocidad activas que desempeñan una función crítica. Otro aspecto exclusivo de la favela es la libertad relativa en la forma de usar el suelo y construirse su propia casa, un atributo que está muy valorado. Los precios del suelo reflejan la influencia de estas apariencias externas, de modo que el gradiente de precios del suelo para las partes formales e informales de la ciudad son bastante diferentes y discontinuas. También hemos descubierto diferencias llamativas en los precios del suelo entre vecindarios formales e informales y en particular unos precios del suelo sorprendentemente altos en ciertos asentamientos informales de mala ubicación. Estas conclusiones reflejan el hecho de que los atributos usados para valuar cada uno de estos tipos de asentamiento no están ordenados en el mismo continuo de gradientes de precios del suelo.

Land Lines: ¿Son dueñas del suelo la mayoría de las familias de las favelas?

Pedro Abramo: No, pero el mercado de alquiler de favelas es muy activo. En Río de Janeiro, las propiedades de alquiler en los asentamientos informales aumentaron aproximadamente un 30 por ciento en los últimos cinco años, y se han observado tendencias similares en otras ciudades latinoamericanas. Esta actividad refleja la persistencia de la pobreza urbana y la presión de la población, en combinación con el hecho de que la ocupación directa del suelo, que era común en el pasado, ya no es una opción viable en la mayoría de las ciudades.

Land Lines: ¿Cómo funciona el mercado de alquiler de favelas?

Pedro Abramo: Resulta interesante ver que los alquileres en los asentamientos informales pueden ser más altos, en precios relativos del mercado, que los alquileres en vecindarios formales. Puede haber dos explicaciones para este hecho. En primer lugar, el mercado de alquiler formal tiene requisitos que muchos trabajadores del sector informal no pueden cumplir, como un trabajo o unos ingresos estables, y un garante que sea dueño de una propiedad en el mercado formal. Los que no pueden cumplir con estos requisitos son dirigidos al mercado de alquiler informal, donde la demanda adicional acelera la producción y el precio de las habitaciones de alquiler y las subdivisiones de parcelas para construir unidades de alquiler adicionales. La segunda razón de la expansión del mercado de alquiler, especialmente en asentamientos informales consolidados, es su proximidad a oportunidades de empleo. El mercado de alquiler informal es la única alternativa para trabajadores con ingresos bajos que tratan de evitar desplazamientos largos al trabajo desde zonas periféricas a sus lugares de trabajo.

Land Lines: ¿Qué otras características distinguen a la favela y a la economía informal?

Pedro Abramo: Hay muchos ejemplos de la racionalidad compleja que impulsa el comportamiento económico del residente de una favela. La industria de materiales de la construcción es otro caso a tener en cuenta. Aunque la construcción por cuenta propia es un segmento importante de la demanda de materiales de construcción, los materiales vendidos en asentamientos informales tienen precios más elevados que en otros lugares de la ciudad, y los sueldos de los trabajadores de la construcción son también más altos. Para compensar estas distorsiones de precios, las familias usan técnicas de construcción progresivas y de ayuda mutua, dividiendo el proceso de construcción en fases según su capacidad para pagar, y movilizando a la familia y a sus amigos como parte de la red de reciprocidad.

Los precios de los alimentos y otros productos tienden a ser mayores en las tiendas locales que en los vecindarios formales cercanos. No obstante, las familias de los asentamientos informales siguen comprando a los vendedores locales porque obtienen acceso a un crédito informal y gozan del beneficio de la proximidad. En consecuencia, los asentamientos informales ofrecen mucho más que las opciones residenciales. Muchos tienen actividades comerciales dinámicas que van desde funerarias hasta cafés con servicios de Internet, cadenas importantes de restaurantes de comida rápida y sucursales de agencias bancarias.

Land Lines: ¿Afecta a los precios del suelo la tenencia insegura en la favela?

Pedro Abramo: Los precios del suelo aparentemente no se ven afectados por la falta de títulos de propiedad formales como se pensaba anteriormente, ya que la tenencia no se percibe como insegura; en asentamientos informales consolidados, el título de la propiedad no es una prioridad para la mayoría de las familias. Los derechos de propiedad se consideran legítimos una vez que una familia invierte en la propiedad y la ocupa durante un período de tiempo. Dado este concepto de derechos de propiedad basados en la costumbre, no cabría esperar que los precios ascendieran si se otorgaran títulos de propiedad, pero es una hipótesis que aún es necesario probar de forma más completa. No obstante, es posible que el proceso de regularización de títulos de propiedad y la ejecución de las normas de urbanización en asentamientos informales puedan ser un factor externo negativo para los residentes, porque dicho cambio eliminaría la libertad de construir y dividir parcelas, lo que representa un activo muy importante para las familias involucradas.

Land Lines: ¿Quiere decir que los programas del gobierno para actualizar los asentamientos informales pueden tener efectos perjudiciales?

Pedro Abramo: La evidencia preliminar sugiere que los efectos en los precios del suelo de los programas del gobierno para regularizar la tenencia e introducir normas de urbanización más estrictas en asentamientos informales consolidados son más bien modestos, debido a que los precios ya están al máximo del umbral de asequibilidad de su clientela. A corto plazo, el “impacto del anuncio” causa una reacción especulativa que infla los precios ante la expectativa de un mejor hábitat en el futuro. Pero a medio y largo plazo, los precios tienden a bajar a los niveles anteriores al programa o, si las mejoras realizadas fueron de hecho significativas, a estabilizarlos a un nivel ligeramente mayor.

Lo mismo no es cierto en las nuevas subdivisiones informales, donde la perspectiva de suministro de servicios básicos tiene un efecto significativo en los precios del suelo. La expectativa de la infraestructura modifica la estrategia de mercadotecnia del urbanizador informal, que se aprovecha de la mejora futura en el precio de las parcelas y actúa como un corredor del mercado de futuros. Dichos urbanizadores que operan en la periferia de las ciudades latinoamericanas obtienen grandes beneficios y los precios del suelo permanecen altos a corto y medio plazo, tanto si se suministra infraestructura como si no.

Land Lines: ¿Cuáles con los asuntos más críticos que se deben tratar en nuevas investigaciones?

Pedro Abramo: Nuestro trabajo sugiere que no sabemos lo suficiente sobre varias relaciones importantes y discontinuidades entre los mercados de suelo urbano formales e informales, especialmente las implicaciones políticas de una mayor competencia a medida que coincidan estos mercados y el potencial de integrar las áreas informales en la trama urbana. Otro asunto importante es entender mejor cómo y por qué el mercado informal constituye a menudo la opción más realista y racional para familias de bajos ingresos, incluso cuando se dispone de alternativas formales. Esto también tiene implicaciones políticas, ya que afecta a la sostenibilidad tanto de las alternativas públicas como privadas suministradas en el mercado formal para familias de bajos ingresos. En particular, necesitamos entender la función desempeñada por normas tácitas y la supuesta flexibilidad de uso del suelo proporcionada por mercados de suelo informales en América Latina.

Land Lines: ¿A qué indicadores del mercado del suelo informal debemos prestar atención?

Pedro Abramo: Es fundamental desarrollar y probar indicadores que aumenten la visibilidad de atributos clave importantes para el funcionamiento de estos mercados. Por ejemplo, los indicadores de rotación de propiedades, el origen y el destino de las partes involucradas en la transacción (es decir, pautas de reubicación de familias), y los atributos que contribuyen a las variaciones de precios tratan directamente de la esencia de estos mercados de suelo informales activos.

Para crear estos indicadores se requiere una gran cantidad de datos empíricos sin procesar, pero los resultados compensan completamente los costos de recopilación y análisis de dichos datos, dada la necesidad de rechazar mitos y guíar la política urbana para los pobres. También estoy convencido de que, dada la magnitud de estos asentamientos, la investigación sobre el funcionamiento de los mercados de suelo informal es realmente indispensable para entender los mercados de suelo formal y, en última instancia, la forma en que se están produciendo actualmente las ciudades latinoamericanas.

Land Lines: ¿Cuáles son las dificultades principales para reunir información sobre los mercados de suelo informal?

Pedro Abramo: Hay muchas historias sobre este tema y se podría escribir una guía de trabajo de campo completa sobre el mismo, como hacen los antropólogos. Aplicar los cuestionarios del estudio a asentamientos informales no es una tarea sencilla y a menudo se lleva a cabo en condiciones de estrés. Hemos descubierto que para tener éxito en el trabajo de campo en las favelas, o por lo menos la capacidad real de llevarlo a cabo, es necesario trabajar estrechamente con líderes locales y hacer que escolten a los investigadores durante la recopilación de datos. Algunos de los indicadores que produce nuestra investigación exponen temor y sufrimiento. Al mismo tiempo, reflejan el entusiasmo de un equipo de investigación que está seguro de que su trabajo ayudará, de alguna manera, a mejorar las condiciones de vida de los pobres urbanos.