Nuevo libro del Instituto Lincoln

¡Las normas de zonificación funcionan! El aspecto económico de la regulación del uso del suelo

William A. Fischel

La zonificación tiene una historia respetable, pero las comunidades locales la utilizan en exceso para bloquear nuevos desarrollos de viviendas, de tal manera que exacerban la expansión urbana descontrolada y la inequidad social, según sostienen los autores de ¡Las normas de zonificación funcionan!, un nuevo libro publicado por el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.

En un definitivo informe económico, político y legal sobre la regulación municipal del uso del suelo, el autor William A. Fischel, profesor del Dartmouth College, revela de qué manera los propietarios de viviendas que desean proteger sus inversiones han logrado que el desarrollo resulte difícil y costoso. “Las intervenciones estatales, federales y judiciales para controlar la zonificación municipal han dado como resultado más daños que soluciones”, indica Fischel. “Para lograr el crecimiento de la economía, la reducción de la desigualdad y la mejora del entorno, los Estados Unidos debe dejar de fomentar las regulaciones municipales del uso del suelo”.

Durante un siglo, la zonificación ha sido una institución útil y popular, que ha permitido a las ciudades diagramar su propio curso y a los propietarios, proteger sus inversiones principales. Sin embargo, según Fischel, en vista del aumento de los precios inmobiliarios residenciales en los últimos años, la preocupación en torno al valor de las viviendas ha generado obstáculos al crecimiento, lo que ha dado como resultado una expansión urbana descontrolada, ingresos inmóviles y segregación racial, además de desacelerar el crecimiento de la economía de los Estados Unidos. La zonificación, desestimada en el pasado por los economistas como papel mojado, actualmente se considera una influencia de la mayor importancia para el desarrollo.

En ¡Las normas de zonificación funcionan! se analiza tanto la base de comportamiento como los efectos económicos de la regulación del uso del suelo del gobierno municipal. Esto requiere no sólo un modelo económico sobre el funcionamiento de la zonificación, sino también una comprensión más profunda de los factores sociales, políticos y tecnológicos que definieron su rumbo durante los últimos cien años. La zonificación debe su popularidad al éxito logrado en la protección del valor de las viviendas unifamiliares, por lo que las reformas para evitar la expansión urbana descontrolada deberían tener en cuenta este aspecto.

Entre las lecciones clave de ¡Las normas de zonificación funcionan!, destacamos las siguientes recomendaciones:

• Recortar los subsidios de impuestos federales para viviendas ocupadas por sus propietarios, comenzando por la deducción de intereses de hipotecas de viviendas.
• Reevaluar los motivos de preocupación en cuanto a las exacciones. Los tribunales y legislaturas deberían ser conscientes de que los nuevos desarrollos pueden tener un impacto público mayor que los desarrollos anteriores.
• Eliminar el control del alquiler, que puede reducir la oferta de viviendas en alquiler y, en consecuencia, llevar a más gente hacia el sector de viviendas ocupadas por sus propietarios, lo que fomentaría un mayor nivel de SPAN (“Sí, Pero Aquí No”, grupos de residentes que se oponen a desarrollos cercanos a sus domicilios).
• Para resolver la zonificación de exclusión, reducir la amenaza de daños en términos monetarios.

Fischel concluye invirtiendo el famoso dicho de Daniel Burnham, y sugiere que las comunidades deberían “hacer sólo planes pequeños”. Según Fischel, los planes a gran escala son, por lo general, los objetivos principales para aquellos que se oponen al desarrollo. La modestia en cuanto a la escala generalmente logra obtener los resultados esperados, especialmente debido a que muchas revisiones tienen umbrales que intencionalmente les otorgan un mayor margen de acción a los actores de menor envergadura. En particular, los megaproyectos de renovación urbana, tal como el de Nueva Londres, Connecticut, generan un nivel de resistencia y publicidad negativa que los desarrollos más modestos y limitados pueden evitar con mucha más facilidad.

Para encargar ejemplares: http://www.lincolninst.edu/pubs/3551_Zoning-Rules-

William Fischel ha sido profesor de economía en Dartmouth College desde 1973. Es autor de cuatro libros, incluyendo The Economics of Zoning Laws (1985) y The Homevoter Hypothesis (2001), y ha escrito más de 50 artículos sobre temática del gobierno municipal. Trabajó en la junta de zonificación de Hanover, Nueva Hampshire, durante 10 años y fue integrante de la junta directiva del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo por 4 años.

Índice

1 Uso del suelo y economía del suelo
2 Estructura y administración de las leyes de zonificación
3 Supervisión judicial de la regulación del uso del suelo
4 Zonificación fiscal y el punto de vista de los economistas acerca del impuesto sobre la propiedad
5 Historia económica de la zonificación
6 El teorema de Coase, los derechos del uso del suelo y el gobierno racional
7 Zonificación y desarrollo suburbano
8 Aspectos políticos y económicos de la expansión metropolitana descontrolada
9 Estrategias de corrección ante la regulación excesiva