Estimación de los valores de las casas en México

La información sobre los valores de las casas es fundamental para los investigadores y formadores de políticas interesados en el establecimiento de políticas públicas bien informadas en temas tales como tributación e inversiones de infraestructura. Los métodos de ventas repetidas, como el índice de S&P/Case-Shiller, que se usan comúnmente en los Estados Unidos para estudiar la dinámica de los precios de las casas, no son prácticos en los países en vías de desarrollo, donde los precios declarados de las transacciones de las casas frecuentemente son menores a su valor real, por razones diversas.

Los propietarios de casas también necesitan una referencia confiable para medir el valor de una casa para ayudar en la toma de decisiones personales tales como la jubilación (Lusardi y Mitchell, 2007), el consumo (Campbell y Cocco, 2007), los ahorros (Juster et al. 2005) y la composición de la deuda de la unidad familiar (Disney, Bridges y Gathergood 2006). como para dictar políticas públicas. Se ha demostrado que el valor de una casa es una variable clave en las decisiones de un propietario, por ejemplo en materia de jubilación

Hemos evaluado la fiabilidad de los datos de encuestas de hogares sobre las estimaciones del valor de las casas en México efectuadas por sus propietarios. Argumentamos que, en promedio, las estimaciones de los propietarios de corto plazo tienden a ser razonablemente objetivas y precisas. Las estimaciones de los propietarios sobre el precio de mercado de una propiedad, obtenidas por medio de estas encuestas, pueden ser la manera más conveniente y confiable de efectuar el seguimiento de los precios de las casas bajo ciertas circunstancias.

La valuación de las casas en los Estados Unidos

Todas las encuestas de hogares principales en los Estados Unidos – el censo decenal, el Estudio de Panel sobre Dinámicas de Ingresos (Panel Study of Income Dynamics) la Encuesta de Hogares de los Estados Unidos (American Housing Survey) y la Encuesta de Finanzas del Consumidor (Survey of Consumer Finances)hacen preguntas tales como: “¿Cuánto vale esta propiedad? Es decir, ¿por cuánto cree usted que se vendería esta propiedad si se pusiera a la venta?” El argumento principal a favor de usar este tipo de pregunta sobre la valuación de una casa es que es fácil de recolectar los datos. Pero también es crucial evaluar la fiabilidad de estas valuaciones autoestimadas de las casas.

En Kish y Lansing (1954), se les pidió a propietarios en ciudades estadounidenses que estimaran el valor de mercado de sus casas, y las mismas estimaciones fueron efectuadas más tarde por valuadores profesionales. La conclusión principal fue que el sesgo promedio en las estimaciones de la gente oscilaba alrededor de cero. Es decir, si bien algunas estimaciones individuales podían ser bastante distintas del valor asignado por el valuador, los errores parecían cancelarse al hacer el promedio. Esta fue una conclusión importante para justificar el uso de esta pregunta en grandes encuestas. Cuando los investigadores se concentraron en distintos subgrupos, descubrieron que las estimaciones más precisas del valor de la casa eran las efectuadas por propietarios recientes. No aumentaba la exactitud si el encuestado era jefe de hogar o tenía más educación, ni si el valuador había podido entrar a la propiedad para hacer la valuación.

Usando los mismos métodos y datos similares, Kain y Quigley (1972) confirmaron que los errores en gran medida se compensaban, pero que estaban correlacionados con el nivel socioeconómico del encuestado. Una mayor educación estaba asociada a un menor sesgo positivo en la estimación del propietario. Esta investigación también trató de determinar por qué algunos encuestados no respondían a esta pregunta, y descubrió que aquellos con mayor nivel de ingresos y educación pero menor tiempo de tenencia tenían una mayor probabilidad de proporcionar una estimación del valor de su casa.

Dado que la estimación ideal del precio de mercado de una casa es el precio de venta más reciente, algunos estudios han comparado los datos de venta de transacciones recientes con las estimaciones de los propietarios. Goodman e Ittner (1992), por ejemplo, compararon las estimaciones de los propietarios con los precios de venta subsiguientes de la misma propiedad usando la Encuesta de Hogares de los Estados Unidos de 1985 y 1987. Encontraron que el propietario promedio en los EE.UU. sobreestima el valor de su casa en un 6 por ciento por encima del precio de venta real, y que el error absoluto promedio es de alrededor del 14 por ciento. El error no está relacionado en su mayor parte con las características del propietario, de la casa o del mercado local.

Otro enfoque consiste en comparar las valuaciones tributarias con las autoestimaciones de los propietarios (David, 1968). El problema obvio de usar las valuaciones tributarias es que éstas pueden no estar siempre actualizadas para reflejar las condiciones actuales del mercado, causando una impresión fallida del valor de la vivienda. En general, estos estudios concluyeron que, en promedio, los propietarios en los E.U.A. tienden a sobreestimar el valor de sus casas en alrededor del 5 por ciento. Esta sobrevaluación no está relacionada con las características del propietario o de la casa, sino con la duración de la tenencia de la casa. Llegamos entonces a la conclusión de que se pueden usar las encuestas en forma fiable para obtener, a muy bajo costo, estimaciones razonables de la valuación de las casas en los mercados de vivienda de los EE.UU.

Mercados de vivienda en países en vías de desarrollo

En los países desarrollados, el acceso al suelo ocurre principalmente por medio de compras formales, mientras que en los países en vías de desarrollo es bastante común que una porción sustancial del crecimiento urbano ocurra en terrenos ocupados informalmente, especialmente por parte de los grupos de bajos ingresos. Los habitantes se pueden organizar para invadir tierras estatales, áreas protegidas y hasta propiedades privadas. Cuando los tribunales hayan establecido la ilegalidad de tales actos, muchas veces ya habrá algún político a quien le conviene brindar protección y servicios a los invasores a cambio de votos y respaldo político, en vez de desalojarlos de los suelos ocupados ilegalmente.

En algunos casos, los gobiernos locales expropian la tierra para después transferirla a sus electores. Aquellos que adquieren su propiedad en estas condiciones tienen más dificultad para determinar el valor monetario de la propiedad, ya que no pagaron inicialmente por ella. Y en ocasiones, la propiedad no se puede vender fácilmente, ya que no tiene un título válido.

Otra característica distintiva de los mercados de vivienda en los países en vías de desarrollo es la gran proporción de casas construidas por sus propietarios. La preponderancia de viviendas autoconstruidas, en vez de ser erigidas por compañías de construcción especializadas, ocurre porque el sistema financiero está subdesarrollado y los préstamos hipotecarios no existen o son muy caros. Las familias adquieren una vivienda construyéndola con sus propias manos durante un período prolongado de tiempo.

La falta de desarrollo de los mercados hipotecarios puede obligar a las familias a usar métodos de construcción ineficientes, porque la casa se construye por etapas, usando los materiales de construcción que ellos puedan solventar y tengan a su disposición en ese momento. Estas restricciones pueden dar lugar a costos de construcción innecesariamente altos, así como también a prácticas de construcción no reguladas e ineficientes. Si la gente estima el valor de su casa como la suma de los gastos incurridos para construirla, aquellos propietarios que se encuentran en zonas donde no haya acceso a los préstamos hipotecarios probablemente avalúen sus casas autoconstruidas a un valor más alto.

La autoconstrucción también puede influir el acceso a información sobre el valor actual de mercado de dicha propiedad. Los proyectos inmobiliarios desarrollados por compañías de construcción generalmente tienen un mayor grado de homogeneidad, de manera que las ventas en el barrio generan información sobre el valor actual de las propiedades circundantes. Cuando una casa es autoconstruida, este canal de información desaparece, porque las casas construidas de esta manera no representan adecuadamente el valor de otras casas en el barrio.

Jiménez (1982) ha proporcionado uno de los pocos estudios sobre los valores de las casas en un país en vías de desarrollo. Usando datos de un barrio pobre en las Filipinas, encontró que los valores medios de las estimaciones respectivas del propietario y del valuador no se pueden distinguir estadísticamente. Su muestra de las Filipinas se compara bien con los resultados de Kain y Quigley (1972) para St. Louis, Missouri, en cuanto a las diferencias de las valuaciones promedio. No obstante, para estimaciones individuales, Jiménez encontró que el valor absoluto promedio de las diferencias entre la valuación del propietario y la del valuador es aproximadamente un 55 por ciento de la valuación media, mientras que la cifra comparable para Kain y Quigley es de aproximadamente el 20 por ciento.

Encuestas de hogares y datos de valuación

Nuestro análisis usa datos de una encuesta de hogares y valuaciones de las mismas casas efectuadas por un valuador que también es corredor inmobiliario. La encuesta, realizada entre mediados de febrero y mediados de marzo de 2006, incluyó aproximadamente 1.200 viviendas en las afueras de la ciudad de Acayucán, en el estado de Veracruz, en el centro de México. Las casas de la muestra se encontraban en los distritos más pobres de la ciudad, donde las calles no estaban pavimentadas y muchas casas no contaban con servicios vitales de agua y alcantarillado. La casa promedio de la muestra tenía 2,5 cuartos. Sólo el 63 por ciento de las viviendas tenían un baño interno, y el 60 por ciento tenían un techo de placas metálicas, amianto u hojas de palma. Además, el 12 por ciento de los propietarios reportaron que no tenían un título de propiedad.

Las familias entrevistadas fueron propietarios-ocupantes, no inquilinos, y la mayoría vivía en viviendas pequeñas de un solo piso, en lotes bien demarcados. Una de las preguntas de la encuesta fue: “¿ Por aproximadamente cuánto dinero cree usted que se vendería esta casa actualmente?” El propietario promedio estimó que el valor de su casa era $19.948, mientras que la valuación promedio fue de sólo $12.123 (en dólares estadounidenses de 2006). La diferencia de las medianas, si bien mucho menor ($1.545) y la diferencia del logaritmo de las medias también son significativas en ambos casos. (Para una descripción detallada de la encuesta, véase González-Navarro y Quintana-Domeque [2007, 2008].)

La otra fuente de datos son las valuaciones de las casas efectuadas por un valuador profesional y agente de bienes raíces. Al hacer que una sola persona realice todas las valuaciones, se reducen los riesgos de decisiones subjetivas y el uso de distintas prácticas de valuación. El valuador visitó una de cada dos casas donde sus residentes habían sido entrevistados, y las valuaciones se realizaron a más tardar dos meses después de la encuesta de hogares, reduciendo así la preocupación sobre la posibilidad de inflación o volatilidad en los precios de las casas.

En las encuestas completadas, la tasa de respuesta para la pregunta sobre la estimación del propietario del valor de la casa fue de aproximadamente el 74 por ciento. Una de las ventajas importantes del procedimiento en dos etapas del estudio es la posibilidad de investigar las valuaciones de las casas del 26 por ciento de los encuestados que no respondieron a la pregunta sobre el valor de su casa. Por lo tanto, a diferencia de cualquier estudio anterior, podemos investigar si la falta de respuesta a la pregunta por parte del propietario está relacionada con el valor de la casa medido por el valuador.

Encontramos evidencia de que la valuación promedio de una casa es igual tanto para los encuestados que proporcionaron una estimación del valor de su casa como para los que no lo hicieron. Además, la edad, sexo, ser o no jefe de familia, y poseer o no un título y tenencia de la propiedad no estuvieron correlacionados con la probabilidad de respuesta. Esto sugiere que los propietarios que no proporcionaron una estimación del valor de su casa son un subconjunto aleatorio de la muestra. Esta es una conclusión importante si se van a utilizar las valuaciones de los propietarios en otros estudios para estimar los precios promedio de las casas en países en vías de desarrollo.

Suponemos que el valor determinado por el valuador es muy cercano al valor de mercado de la casa. También creemos que es razonable interpretar que la discrepancia entre los valores de las casas obtenidos de los propietarios y los del valuador se debe a percepciones equivocadas sobre el valor de mercado por parte del propietario. Hay varias razones que justifican dicha interpretación. Primero, el valuador hace una estimación más precisa que los propietarios sobre el tamaño del lote (uno de los determinantes más importantes del valor de una casa). Segundo, el valuador parece inferir otras características de la vivienda con precisión. Tercero, es más probable que el valuador tenga conocimiento de los factores de mercado que influyen en la valuación de las casas en la ciudad.

La relación entre las estimaciones del propietario y el valuador

La tabla 1 (ver anexo) muestra el grado de error promedio y la falta de precisión o exactitud en las estimaciones de los propietarios para varias submuestras. Como en estudios previos, los resultados se muestran para distintas medidas de sesgo (la diferencia entre el valor de la casa estimado por el propietario y el valuador, y la diferencia porcentual con respecto a la estimación del valuador) e inexactitud (la diferencia absoluta y la diferencia porcentual absoluta).

Considerando a todos los propietarios de la muestra, la diferencia promedio entre la estimación del propietario y la valuación es de alrededor de $7.800, indicando que los propietarios tienden a sobreestimar el valor de sus casas. La diferencia porcentual de las medias es el 124% de la valuación. En cuanto a la falta de exactitud o precisión, la diferencia absoluta de las medias es aproximadamente de $13,500, reflejando cuán distintas son las estimaciones del valuador de las del propietario. En promedio, los propietarios de la muestra tienen una expectativa demasiado alta del valor de su casa.

Estos resultados se contraponen a la evidencia disponible para los Estados Unidos y las Filipinas. Tanto Kain y Quigley (1972) en St.Louis y Jiménez (1982) en las Filipinas reportan una diferencia porcentual de las medias de menos del 0, 5 por ciento. En términos de precisión, encontramos también que los resultados son muy distintos. En nuestra muestra, la diferencia porcentual absoluta se estima en más del 150 por ciento, mientras que en las Filipinas es de aproximadamente el 55 por ciento y en St. Louis el 20 por ciento. Por otro lado, los resultados de error e inexactitud para propietarios con tenencia reciente (menos de dos años) son estadísticamente cercanos a cero. El mismo resultado se obtiene para el error porcentual de la media, y el error porcentual absoluto se reduce en más del 50 por ciento.

Como se mencionó anteriormente, una de las diferencias entre los mercados de viviendas desarrollados y subdesarrollados es la falta de construcción de viviendas por firmas especializadas y la falta de información acerca de la distribución de los precios de las viviendas en estos últimos. La última columna de la tabla 1 identifica el conjunto de casas construidas, en vez de autoconstruidas. Para este subgrupo, el error medio y el error porcentual medio no son estadísticamente distintos de cero, mientras que el error porcentual absoluto (33 por ciento) es el menor de los cuatro grupos. Esto puede sugerir que los propietarios de casas autoconstruidas proporcionan estimaciones con un sesgo positivo porque la autoconstrucción gradual a lo largo del tiempo es más cara que comprar una casa ya construida.

Determinantes del sesgo individual y la inexactitud

Los resultados sugieren que el sesgo e inexactitud en las estimaciones de los propietarios se pueden atribuir a la tenencia a largo plazo. En González-Navarro y Quintana-Domeque (2009), demostramos que ni la discrepancia en la estimación del tamaño del lote ni las características socioeconómicas del encuestado parece estar correlacionadas con el error o la falta de precisión en las estimaciones de los propietarios. Sólo la tenencia está correlacionada significativamente con el sesgo y la falta de precisión.

Dados estos resultados, estimamos a continuación los valores promedio de las casas a nivel de distritos censales para estudiar el desempeño del valor autoestimado en función de la longitud de la tenencia. Como argumentamos anteriormente, el valor autoestimado por los propietarios de tenencia breve proporciona una estimación más exacta del valor promedio de las casas. Una cuestión importante al incluir solamente a los propietarios recientes es que el tamaño de la muestra es chico. La tabla 2 (ver anexo) muestra que las dos medidas de sesgo (la diferencia de las medias y la diferencia porcentual de las medias) para propietarios de tenencia breve proporcionan una estimación menos distorsionada del valor medio de las casas, como también las medidas de diferencia absoluta de las medias y la diferencia porcentual absoluta de las medias.

Si bien hemos hecho todo el esfuerzo posible por obtener precios de mercado para confirmar las valuaciones profesionales, esta búsqueda resultó esquiva. Este hecho resalta la importancia de evaluar la fiabilidad de los valores autoestimados de las casas en los países en vías de desarrollo, donde los valores de mercado estimados por los propietarios parecen ser la medida más accesible del valor de las casas.

Conclusión

En nuestra muestra, el sesgo de valuación asociado con una tenencia más prolongada es positivo, confirmando los resultados de varios estudios en los EE.UU. efectuados con casas recientemente vendidas. Nuestra conclusión principal es que el sesgo debido al período de tenencia es potencialmente mucho mayor en el contexto de un país en vías de desarrollo. Los propietarios de tenencia prolongada sobreestiman, en su mayoría, el valor de sus casas, con un error porcentual absoluto de la media del orden del 150 por ciento. Por otro lado, las familias con una tenencia de dos años o menos realizan estimaciones razonablemente exactas y objetivas del valor de sus casas. Un grupo de casas similares construidas por una firma de construcción especializada muestra un sesgo nulo y estimaciones mucho más precisas que las de otros subgrupos.

Encontramos que la falta de respuesta a la pregunta sobre el valor de la casa no está correlacionada con su valuación y otras características demográficas del propietario. Esto sugiere que se pueden obtener estimaciones objetivas del valor promedio de grupos de casas por medio de encuestas de hogares. Además, el sesgo y la inexactitud no tienen una correlación pronunciada con las características socioeconómicas, como los ingresos familiares o el nivel de educación del encuestado.

En resumen, los resultados de este estudio advierten contra el uso de las estimaciones de los propietarios para hacer un análisis de conducta individual, pero sugieren que estas estimaciones se pueden usar como una aproximación razonable de los valores medios de grupos de casas. Si el objetivo es estimar el valor medio de la casa, las respuestas de los propietarios con un periodo corto de residencia se podrían usar exitosamente en encuestas futuras realizadas en países en vías de desarrollo.

Sobre los autores

Marco González-Navarro es Robert Wood Johnson Scholar de Investigación sobre Políticas de Salud en la Universidad de California, Berkeley. Recibió su doctorado en economía de la Universidad de Princeton.

Climent Quintana-Domeque es profesor asistente del Departamento de Economía de la Universidad de Alicante, España. Recibió su doctorado en economía de la Universidad de Princeton.

Referencias

Campbell, J.Y. and Cocco, J.F. 2007. How do house prices affect consumption? Evidence from micro data. Journal of Monetary Economics 54(3): 591–621.

David, E. L. 1968. The use of assessed data to approximate sales values of recreational Property. Land Economics 44(1): 127–129.

Disney, R., Bridges, S. and Gathergood, J. 2006. Housing wealth and household indebtness: Is there a household ‘Financial Accelerator’? Manuscrito no publicado. Nottingham, UK: University of Nottingham.

Gonzalez-Navarro, M. and Quintana-Domeque, C. 2007. Description of the Acayucan Standards of Living Survey. Unpublished manuscript. Princeton, NJ: Princeton University.

———. 2009. The reliability of self–reported home values in a developing country context. Journal of Housing Economics 18(4): 311–324.

Goodman, J.L. and Ittner, J.B. 1992. The accuracy of homeowners’ estimates of house value. Journal of Housing Economics 2(4): 339–357.

Jimenez, E. (1982) The value of squatter dwellings in developing countries. Economic Development and Cultural Change 30(4): 739–752.

Juster, F.T., Lupton, J.P., Smith, J.P., and Stafford F. 2005. The decline in household saving and the wealth effect. Review of Economics and Statistics 87(4): 20–27.

Kain, J.F. and Quigley, J.M. (1972) Note on owner’s estimate of housing value. Journal of the American Statistical Association 67(340): 803–806.

Kish, L. and Lansing, J.B. 1954. Response errors in estimating the value of homes. Journal of the American Statistical Association 49(267): 520–538.

Lusardi, A. and Mitchell, O.S. 2007. Baby boomers retirement security: The role of planning, financial literacy and housing wealth. Journal of Monetary Economics 54(1): 205–224.