Reajuste de tierras en Medellín, Colombia

De acuerdo con Doebele (2002), existen dos tipos de reajuste de tierras: el primero tiene como principal objetivo reconfigurar las formas prediales para obtener un uso más eficiente del suelo; y el segundo se enfoca en la recuperación de los mayores valores de suelo, derivados del mejoramiento de las nuevas condiciones urbanísticas de los predios, como medio para autofinanciar los costos del desarrollo y el redesarrollo.

En Colombia, el reajuste de tierras fue introducido por la Ley de Reforma Urbana, Ley 9/89 (art. 77-78) y continuó en la Ley de Ordenamiento Territorial, Ley 388/97 (Art. 45), como uno de los mecanismos para lograr una “(…) mejor configuración del globo de terreno (…)” y “(…) garantizar una justa distribución de las cargas y los beneficios (…)” para una gestión asociada entre propietarios en grandes proyectos urbanos.

En Colombia, en el marco del Plan Parcial, se han venido implementado diferentes mecanismos que cumplen con uno o ambos de los objetivos del reajuste de tierras y que se gestionan de manera asociada por lo menos en algún momento de la formulación o puesta en marcha del proyecto. El presente documento parte de una breve descripción de los antecedentes y de la naturaleza del reajuste de tierras, plantea los aspectos que motivaron su inclusión en la ley de ordenamiento territorial de Colombia, la forma en que ha sido incorporado en los planes municipales y ejemplifica la forma en que fue implementado en un proyecto particular localizado en la ciudad de Medellín. Este caso ilustra una adaptación del instrumento a las condiciones particulares del proyecto.

A manera de conclusión, se analizan las acciones y decisiones que han constituido aciertos determinantes en el éxito de las operaciones y en la implementación del reajuste de tierras así como los desaciertos, identificando aspectos que deben ser superados. Con base en lo anterior, se plantea una reflexión sobre las potencialidades del mecanismo y condiciones mínimas para su replicabilidad en Colombia y en otros países latinoamericanos.