La provisión privada de suelo y vivienda accesible en El Salvador

La provisión privada de suelo y vivienda a las familias de menores recursos en El Salvador es un tema de relevancia ya que a diferencia de otros países latinoamericanos (ver imagen 1), la mayor parte de soluciones habitacionales han sido desarrolladas por el sector privado por sobre otros productores estatales o sociales. Esta producción se ha dado bajo la forma de grandes conjuntos habitacionales compuestos por casas unifamiliares individuales, como en el caso de la Residencial Altavista o a través de parcelaciones o subdivisiones a cargo de empresas lotificadoras formalmente establecidas, como ARGOZ SA. A pesar de las evidentes diferencias entre las actividades de una empresa desarrolladora y una lotificadora, es posible trazar importantes similitudes, contrastes y complementariedades entre ambas experiencia, que pueden ayudar a entender el dinamismo del sector privado salvadoreño en términos de la provisión de suelo accesible y los factores que explican su capacidad para acercarse a la demanda de los sectores de menores recursos.

Varios temas cruciales para las políticas públicas de vivienda e intervención urbana aparecen a partir del análisis de estas experiencias, tales como: el dominio del quehacer empresarial, la escala de operaciones de los actores privados, la flexibilidad en la relación oferta demanda y la participación más o menos explícita del Estado en el desarrollo de estos modelos. Ello es notable en el contexto latinoamericano en tanto introduce elementos diferenciadores respecto a lo que tradicionalmente se considera el rol del sector privado en la provisión de suelo y vivienda para los sectores de menores ingresos en un contexto de mínimos subsidios estatales a la demanda y de funcionamiento pleno de las estrategias de facilitación del quehacer privado. En efecto, se trata de empresas privadas que no son ni sub contratistas de programas estatales, ni intermediarias dentro de programas públicos de vivienda o suelo. Por ello, el análisis de estas experiencias puede facilitar la identificación de instrumentos de interés para funcionarios públicos, organizaciones sociales y profesionales de los temas urbanos en la región.

Para ello, este trabajo se organiza en cinco grandes apartados. En el primero, se hace una descripción de los mecanismos de provisión privada de suelo en El Salvador. En la segunda parte se analiza el contexto de los procesos de urbanización y planificación en el país y se explora su relación con las prácticas de empresas privadas como Grupo Roble y Corporación ARGOZ. La tercera sección entra de lleno en dos casos de estudio: Residencial Altavista y ARGOZ, para lo cual se revisan los antecedentes y generalidades de las prácticas empresariales, las características de los proyectos ejecutados por ambos agentes y las estrategias que ambas empresas han seguido para consolidar su modelo de actuación. De ello se desprende una primera lectura de similitudes y diferencias. En el cuarto apartado se hace una valoración de los impactos de ambas prácticas de acuerdo a la literatura y al análisis de los casos para trazar a partir de ahí las lecciones aprendidas del modelo. Finalmente, a manera de conclusión se proponen una serie de elementos de cara a la posible réplica de estas experiencias en la escala latinoamericana, incluyendo algunas implicaciones a nivel teórico y de política pública.