La declaratoria de desarrollo y construcción prioritarios (sujeta a venta forzosa en pública subasta) en Colombia

La retención de terrenos (que se identifican como suelo vacante, vacíos urbanos o lotes de engorde) constituye uno de los principales problemas que enfrentan las políticas de suelo: terrenos dotados de infraestructuras y servicios o designados por las normas de reglamentación de los usos del suelo como urbanizables se mantienen inutilizados por años a la espera de mejores precios, presionando por el crecimiento de la ciudad hacia las periferias e induciendo precios altos del suelo. Para enfrentar esta situación, en varios países de América Latina se aplican tarifas o tasas impositivas del impuesto predial (o territorial) para propiciar la urbanización y edificación de los terrenos, pero hay algunos que van más allá y han adoptado mecanismos de intervención más directa, como es el caso de Brasil con la urbanización compulsoria y Colombia con el mecanismo que se analiza a continuación.

En Colombia, además de las tarifas o tasas impositivas más altas del impuesto predial existe desde 1989 un instrumento, la declaratoria por parte de los gobiernos municipales de la urbanización o edificación de los terrenos urbanizables no urbanizados o urbanizados no edificados, de manera que si transcurren entre dos y tres años sin que las obras respectivas sean ejecutadas, puedan ser subastados a constructores interesados en su desarrollo. De manera complementaria se aplican mecanismos de control de los precios del suelo o se vincula a políticas de vivienda social, que se explican en detalle en este artículo.

Este documento recoge la experiencia de implementación de las dos variantes de este instrumento en Bogotá: la declaratoria de desarrollo prioritario de 2008 para predios urbanizables no urbanizados (en principio 1204 predios, 1035 hectáreas); la declaratoria de construcción prioritaria para 1185 predios urbanizados no edificados en 2012; y una más de desarrollo prioritario para 77 predios (30 hectáreas) a inicios de 2013. En un primer punto se examina el contexto en que surge este instrumento y sus antecedentes, y en un segundo se explica cómo ha sido implementado en Bogotá, sus dificultades y avances y su relación con las políticas de vivienda de interés social.