Desarrollo urbano orientado a los sistemas de transporte público masivo tipo BRT (Bus Rapid Transit) en Quito y Bogotá

Este informe reseña un estudio que combina métodos cuantitativos y cualitativos para comprender el impacto que las inversiones en sistemas de transporte publico masivo en autobús (Bus Rapid Transit, o BRT) en Quito y Bogotá han tenido sobre el desarrollo del suelo urbano. Se usan zonas de intervención y control en cada área de estudio para examinar cuantitativamente los cambios en los mercados de suelo de ambas ciudades. Los resultados del estudio describen las características de dichos mercados de suelo, tales como el área construida completada por año (en ambas ciudades), nuevas unidades ofertadas (Quito) y licencias de construcción otorgadas (Bogotá). Usamos análisis cualitativos para analizar entrevistas realizadas con 44 actores clave en ambas ciudades, con el objeto de comprender los factores que explican la dinámica o ausencia de proyectos de desarrollo del suelo urbano alrededor de las estaciones y terminales de los sistemas tipo BRT. El análisis de los mercados de suelo revela un impacto heterogéneo en ambas ciudades. Si bien hay una tendencia a aumentar la actividad de edificación en las zonas de intervención, la comparación con las zonas de control sugiere que los impactos dependen en gran medida del contexto. Algunas estaciones muestran una gran actividad de edificación y otras no. En Bogotá, la mayor actividad se concentró en zonas donde ya se encontraba funcionando el sistema tipo BRT, lo cual sugiere un impacto tardío de las inversiones realizadas previamente. En Quito se encontraron diferencias importantes entre los distintos tipos de desarrollo del suelo (casas, apartamentos, oficinas). Ocho temas emergieron como importantes factores explicativos del impacto (o ausencia del mismo) como resultado de las inversiones en sistemas tipo BRT alrededor de una estación o terminal en particular: Calle 100, terminales Portal de 80, Portal de Suba y Portal de Usme del sistema tipo BRT en Bogotá, y La Ofelia, Rio Coca, Quitumbe y El Recreo en Quito. Estos temas emergentes difieren en cuanto a su alcance y características, pero resaltan la importancia que brinda una mayor accesibilidad por parte del BRT, las condiciones del mercado de suelo, la visión y coordinación y entre organismos gubernamentales, la disponibilidad de suelo y la relación temporal entre el desarrollo inmobiliario y las inversiones en sistemas tipo BRT. También identificamos el desafio para la generación de oferta de vivienda de interés social en un entorno de desarrollo urbano orientado al sistema tipo BRT, y describimos varios casos en que los precios del suelo aumentaron de tal manera que los terrenos que antes habían sido adecuados para viviendas de interés social dejaron de serlo debido a ésta inversión.

Palabras clave: medio ambiente construido, desarrollo del suelo, desarrollo urbano orientado al transporte público (DOT), sistemas de transporte público masivo en autobús (Bus rapid transit—BRT).