Captura de Mais Valias Urbanas em São Paulo através do Binômio Solo Criado/Outorga Onerosa

O Plano Diretor Estratégico do Municipio de São Paulo de 2002 (SECRETARIA MUNICIPAL DE PLANEJAMENTO 2002) e a Lei 13.885 de 2004 de Uso do Solo ambos baseados no Estatuto da Cidade aprovado em 2001 introduziu o mecanismo da outorga onerosa de potencial construtivo adicional em toda a area do município exceto nas areas de Operações Urbanas Consorciadas. Estabeleceu-se um coeficiente de aproveitamento básico e um coeficiente de aproveitamento máximo, sendo cobrada a outorga onerosa daqueles que desejassem construir além do coeficiente básico até o coeficiente máximo. Esta nova legislação estabeleceu estoques de potencial construtivo residencial e não residencial em cada Distrito dando a conhecer a oferta máxima de area de construção. Entre os principais efeitos destacam-se os seguintes: a arrecadação de contrapartidas financeiras da outorga onerosa vem crescendo desde 2005 e até novembro de 2009 haviam sido arrecadados cerca de 420 milhões de Reais. O estabelecimento de um coeficiente de aproveitamento básico em alguns Distritos inferior aos direitos de construção até então existentes aparentemente não reduziu os preços dos terrenos afetados. A cobrança da outorga onerosa parece não ter afetado também a lucratividade das empresas imobiliárias. A fixação de um estoque máximo de potencial construtivo, no entanto parece ter provocado uma tendência de elevação nos preços dos terrenos especialmente nos Distritos onde a oferta era menor. Alguns Distritos do município marcham rapidamente para o esgotamento do potencial construtivo para fins residenciais, sendo provável o aumento deste estoque no futuro. Nesta eventualidade, é importante considerar o risco de que as motivações de aumento na arrecadação suplantem as recomendações urbanísticas e as limitações de infra-estrutura, especialmente de transporte e tráfego.