Entender los mercados inmobiliarios que no existen

Una versión más actualizada de este artículo está disponible como parte del capítulo 7 del CD-ROM Perspectivas urbanas: Temas críticos en políticas de suelo de América Latina.

¿Cómo funcionan los mercados inmobiliarios en entornos donde los mecanismos normales del mercado son deficientes o no existen? Este es el caso de Cuba –país que lucha por subsistir en la era posterior a la desintegración del bloque socialista– y también de muchos lugares de América Latina donde predominan las comunidades de ocupantes ilegales o donde los mercados locales están bajo el control de las entidades del Estado o de poderosos terratenientes.

En noviembre de 1994, el Instituto Lincoln convocó a un seminario en La Habana que reunió a más de 60 personas de 12 países latinoamericanos para analizar los mercados inmobiliarios y temas afines. Este fue el primero de una serie de programas regionales de capacitación y se ofreció con la coordinación conjunta entre la Sociedad Interamericana de Planificación (SIAP), la Oficina Latinoamericana del Programa de Gestión Urbana (UMP) y el Grupo para el Desarrollo de la Capital, con sede en La Habana.

Muchos participantes solicitaron ayuda para “ponerse al día” en las publicaciones y las teorías económicas urbanas de la actualidad. En respuesta, el cuerpo docente hizo una revisión de la investigación sobre la forma cómo se expresan las fuerzas del mercado en diversos contextos. Luego exploraron varias opciones de sistemas de información que pueden contribuir para que los mercados inmobiliarios sean más equitativos y más transparentes, y también propicien una mejor gestión urbana en general.

Los participantes plantearon sus propias inquietudes y cotejaron sus experiencias con los principios destacados en las presentaciones más analíticas. Algunos asuntos que surgieron tenían que ver con la manera de determinar el valor razonable de la propiedad y actualizarlo con el tiempo y cómo supervisar los cambios en la tenencia y uso de la tierra. La misma importancia tuvieron las preguntas sobre cómo regular mercados inmobiliarios potencialmente alcistas y cómo recuperar beneficios fiscales significativos para el gobierno. En Cuba, por ejemplo, se ha estimulado la inversión privada extranjera a fin de reconstruir el sector del turismo, lo que ha causado preocupación inmediata por la presión del mercado sobre el suelo y otras actividades asociadas con el desarrollo de complejos turísticos.

Propuesta de un estudio piloto sobre el valor de la propiedad

Un resultado directo del seminario fue una propuesta para realizar un estudio de factibilidad entre algunos de los participantes cubanos y el Instituto Lincoln con la finalidad de determinar los valores de la propiedad en un área urbana piloto. Es una cuestión de suma importancia ya que los funcionarios encargados de la gestión del suelo y los administradores públicos de Cuba comienzan a evaluar la manera de utilizar mecanismos de mercado para garantizar mayor eficiencia e igualdad en la asignación de recursos. En los últimos meses, han creado firmas de bienes raíces para vender, arrendar y desarrollar propiedades con propósitos nacionales, así como para efectuar las transacciones con partes extranjeras interesadas. En la sesión de diciembre de 1994, el poder legislativo nacional igualmente estipuló un impuesto nacional sobre la propiedad, concepto nuevo en Cuba.

Contrariamente a otras experiencias socialistas, la mayoría de las residencias urbanas en Cuba son de propietarios privados, aunque el estado sigue reservándose para sí los derechos sobre el suelo. Aunque no existe un mercado oficial, se han efectuado transacciones inmobiliarias y la compensación se realiza informalmente mediante canjes y otras transferencias. No obstante, los mecanismos existentes en Cuba no necesariamente asignan el suelo o el parque de viviendas de la misma forma en que lo hacen la regulación y otras políticas de suelos en las economías de mercado.

Recuperación de las ganancias del mercado para beneficio público

La propuesta sujeta a consideración conjunta evaluaría la dinámica del mercado inmobiliario y establecería un sistema de valoración. Está impulsada por una preocupación por evitar las desigualdades fiscales creadas por el sistema actual, el cual funciona con información incompleta sobre los derechos de propiedad y la valoración del suelo. Esta situación genera ganancias imprevistas para ciertos individuos debido a los cambios en el mercado o las mejoras generalizadas en el entorno urbano. En lugar de dejar estas ganancias en tan sólo unas pocas manos, sería más apropiado que el gobierno recuperara, para destinarlas a un sector más amplio de la población, las ganancias provenientes de las inversiones públicas en el entorno de edificaciones y de las políticas públicas que promueven el desarrollo vinculado al crecimiento rápido del turismo.

Puesto que no se dispone de mucha información acerca del valor vigente del suelo, la propuesta se basa en unos principios muy simples:

• Los sistemas de información interactivos tienen que poner a disposición los datos sobre el uso del suelo y las transacciones inmobiliarias, para así garantizar que los movimientos del mercado de propiedades sean transparentes para la toma de decisiones por parte de los grupos locales de planificación.
• Es necesario establecer un mercado inmobiliario más explícito, simultáneamente con un sistema tributario tripartito basado en la tenencia de la tierra, las transacciones inmobiliarias y las ganancias de capital que considere la estructura de los valores del suelo documentados en el sistema de información.
• En la medida en que los tres impuestos y el procedimiento de avalúo estén estrechamente coordinados y sean complementarios, la combinación de estas políticas generará tanto ingresos como un excelente sistema de información, para las decisiones sobre la gestión urbana.
• El sistema propuesto crearía un entorno con predominio de la información que pondría a los propietarios en mejor posición que las autoridades fiscales externas para calcular el valor de sus propios bienes raíces.

Este proyecto forma parte del programa que tiene el Instituto Lincoln para colaborar con los gobiernos latinoamericanos en el desarrollo de sistemas de información sobre los mercados locales del suelo con miras a la gestión estratégica y la planificación fiscal. Los cursos que actualmente diseña el Instituto en coordinación con la SIAP y esta propuesta de proyecto piloto que buscará propiciar un acceso más amplio y equitativo a la información sobre los mercados del suelo constituyen pasos iniciales prometedores.