The following is an excerpt from an issue brief by the Center for Community Investment at the Lincoln Institute of Land Policy. To read or download the full brief, visit https://bit.ly/cci-ajustrecovery.

Crises by their very nature are times of disruption. Our customary activities and ingrained mental models, things that seem natural and inevitable, can fall by the wayside. As the COVID-19 pandemic has escalated, our normal routines—commuting to work, gathering with family and friends, going to the movies, sending kids out the door to school—have gone out the window. In response to George Floyd’s murder and the persistence of police violence, Americans have taken to the streets in unprecedented numbers and places demanding action to address entrenched structural racism.

It is a time of great uncertainty. Yet this kind of disruption and discontinuity can also be a time of invention and shifts in mental models. Think of the new institutions, new policies, and new routines that emerged from the Great Depression and World War II. We now have an opportunity to imagine a different future, one that uproots the structural racism that has been so central to the development of this country. As we go forward, we can draw lessons from prior crises, including the critical importance of centering racial justice to avoid creating solutions that maintain existing inequities—or create new ones, often for generations to come.

The magnitude of the moment calls for bold leadership. At the Center for Community Investment, we are supporting leaders who are attending to the needs of their communities in ways that position them for equitable long-term recovery, rethinking, and rebuilding. 

Start from the Future

As we consider our options, it is natural to start from current activities and plans. We are emotionally invested in them and have worked hard to garner clarity and buy-in. Yet our circumstances have changed profoundly, and business as usual won’t get us where we need to go.

One way to unhook ourselves from the tyranny of existing activities is to take time to imagine what future success will look like and allow that imagined future to shape the choices we make in the present. Beginning this way allows leaders to step out of the constraints of the present and really consider what might be possible.

For example, some communities are starting to rethink their budgets, in particular the funds allocated to the police department. Rather than starting with how municipal funds are currently distributed, begin by imagining the future you want for your community. Does everyone have a home? Do schools have smaller class sizes? Do community members take responsibility for the safety of their neighborhoods?

Once you have a vision, you can explore how the budget would need to be reallocated to make that vision a reality. Many communities have enacted temporary emergency legislation to protect renters from eviction or establish rent moratoria. Imagine a future in which eviction protections have been made permanent and forgiveness or other creative measures to ease rent burdens are in place. What are the actions you would have to take now to make such a future possible? By digging into the details of the future you want to help create, you can begin to liberate yourself from the confines of the status quo and the uncertainty clouding our short-term horizon.

Triage the Work

Effectively addressing the current crisis and achieving your vision for the future means making tough decisions. No one has the time or resources right now to do everything.

Our triage tool helps you prioritize strategies and activities based on the results you seek now, assessing the relative feasibility and impact of each item on your current agenda in light of your new circumstances. Once you have sorted your strategies and activities into the tool’s five categories (current priority, emerging expanded priority, pause, unknown, and let go), it is important to ask the following questions:

• How do the activities in the current and emerging/expanded priority boxes advance us toward the result we seek to achieve?
• Do we have the capacity to do these activities? If not, what else do we need to shift, pause, or let go of to make space for critical work?

The triage process can be undertaken at multiple levels—a single leader sorting their work, an organization examining its portfolio, a collaboration resetting its priorities. At any level, a triage stance can help you uncover or refine a set of emergent priorities—whether it is work that was not on the table before these crises but now must be attended to or existing work that must now be recast or given higher priority. For example, leaders who were committed to expanding the number of Black- and Latinx-owned businesses are now working to protect existing businesses, which means they must shift their focus away from new entrepreneurs. Similarly, communities around the country that were working on issues of affordable housing are now finding that they must redouble their efforts to protect residents so they can stay in their housing, which means slowing their efforts to produce new units.

Each of these pivots produces new work that must be staffed and resourced. This requires making tough choices, a planning step that cannot be avoided. At the same time, these emergent priorities also provide the opportunity to lay the groundwork for longer term system interventions that advance racial equity: finding new ways to keep people in their homes can help expand a community’s housing strategies, while strengthening the environment for local businesses can ultimately enable the success of new Black- and Latinx-owned businesses.

To help organizations and leaders think through what you need to do, what it’s possible for you to do, and how you should prioritize and sequence your work, we offer a triage tool at https://centerforcommunityinvestment.org/blog/reimagining-strategy-context-covid-19-crisis-triage-tool.

Get Started, Get Going . . . and Keep Racial Justice at the Forefront

It may feel difficult to plan for an uncertain future at a time when community needs are overwhelming and things are changing quickly. However, it is more important than ever to start moving on the long-term community needs you have identified. So where can you begin?

Build On What’s Working

• Is there a local CDFI that is more effectively reaching Black and Latinx borrowers?
• Is there a promising demonstration project working in two neighborhoods that could be extended to three more?
• Does your community have a land bank that is handling 30 properties effectively? What would it take to double that number? How can their approach be replicated?

Identify existing capacity to achieve the results you seek, then ask yourself, how can that capacity be reinforced and increased to produce larger results?

Chunk the Work

Figure out what needs to happen and divide it up. Give different people or departments responsibility for different chunks. If you are part of a cross-organizational collaborative, think about how work can be allocated explicitly among the partners in ways that build upon their strengths.

• Who has deep relationships in the community that can be leveraged?
• Who has experience applying for government or philanthropic grants?
• How can groups work together in a spirit of racial equity so that resources and responsibility are appropriately shared?

Once people begin to see progress and results, it is easier for them to get on board because in the end you have to act in order to collaborate.

Pick a Slice of the Work and Begin

In times like this, it is easy to get paralyzed by the sheer volume of work to be done and the volatility that surrounds us. It is tempting to overthink decision making and prioritizing. The question of where to start can ensnare us as we try to mitigate risk and find the right answer. The right answer turns out to be that there’s no right answer, or at least no right answer we can discern from here. We have to begin in order to find what will work. So begin.

Move Quickly and Pay Attention to Equity

In a crisis situation, speed matters. It is easier to contain the spread of disease than to mitigate the effects of a pandemic, easier to keep people in their homes than to deal with the displacement and vacancies caused by evictions and foreclosures, and easier to keep businesses operating and help people keep their jobs than to deal with the economic shocks of unemployment and the loss of critical services. But moving quickly can lead to privileging existing channels, products, and relationships, which in turn can shut out people and communities of color, as was the case with the CARES Act. At every stage of the work, attend to the racial equity implications of the strategies you advance and choices you make.

For more strategies and advice, read the full brief at https://bit.ly/cci-ajustrecovery.

Acknowledgments

We are grateful for the powerful thinking, work, and commitment of the many members of the CCI community who helped bring this piece into being. Allison Allbee, Nancy Andrews, Nora Bloch, Michael Bodaken, Damon Burns, Amy Chung, Liza Cowan, Ja’Net Defell, Saneta deVuono-powell, Annie Donovan, Rudy Espinoza, Romi Hall, Adriane Harris, George W. “Mac” McCarthy, Eric Muschler, Sarida L. Scott, Thomas Yee, and Barry Zigas participated in the conversations that got it started. Alex Castilla and Kate Dykgraaf helped organize those conversations. Gabriel Charles Tyler provided invaluable assistance with analysis, design, and logistics. Marian Urquilla, Robin Hacke, and Rebecca Steinitz wrote the many drafts it took.
 

Las ciudades de todo el mundo comienzan la labor lenta y prudente de recuperarse de la primera oleada devastadora provocada por el nuevo coronavirus; su búsqueda de resiliencia gira en torno a una característica que es un valor fundacional desde hace mucho: la densidad.

Los estragos de los últimos seis meses (500.000 vidas perdidas, por ahora, récord de desempleo, bancarrotas, miles de billones en pérdida de valor y renta impositiva) azotaron a las ciudades con una fuerza particular. La crisis amenaza los cimientos de una economía urbana funcional: residentes y empresas en el centro, sistemas de tránsito que estos utilizan, facultades y universidades prósperas, y servicios y comodidades como restaurantes, tiendas minoristas, deportes y entretenimiento.

Dado que más de la mitad de la población mundial vive y trabaja en zonas urbanas (y se espera que esta cifra aumente al 68 por ciento hacia 2050), es de vital importancia recuperar estas regiones.

Históricamente, las ciudades respondieron a enfermedades y desastres con medidas positivas: servicios de emergencia y códigos de edificación tras incendios importantes, infraestructura hídrica y de cloacas después del cólera, más protección contra el terrorismo internacional. Esta vez, entre requisitos de distanciamiento social e inquietudes sobre el contagio, la densidad es el foco de atención; los escépticos en los medios y los círculos políticos se cuestionan sus ventajas y los defensores se apresuran por intervenir a su favor.

Al ver con mayor detalle las realidades de este virus y cómo se ha propagado, resulta evidente que la densidad en sí no es la causa del dolor colectivo. La densidad define a las ciudades; es el combustible para que funcionen. Los factores más significativos que impulsan la pandemia (y los problemas que las ciudades deben afrontar con urgencia) son la aglomeración, la falta de capacidad de pago y las desigualdades raciales y económicas.

La gestión de la pandemia incluye varios componentes, como pruebas, rastreo de contacto, tratamientos y, por último, una vacuna, que el mundo anhela. Mientras tanto, los protocolos de salud pública sobre distanciamiento social (un mínimo de dos metros entre las personas) se basan en reducir la cercanía. Esto se puede lograr, por ejemplo, al limitar la cantidad de personas en el lugar de trabajo, el ascensor, el vagón de subterráneo, la facultad o la universidad en un momento determinado; dibujar círculos en un parque para marcar la distancia segura entre visitantes; o permitir que un restaurante se vuelque a la calle para tener más espacio entre las mesas.

En ese sentido, la densidad es solo un aspecto más que se debe atender. Pero ante un análisis más profundo, surgen un sinnúmero de preguntas sobre si las ciudades pueden funcionar económica y socialmente con una reducción en la proximidad; y ni hablar de transitar por una recuperación que las haga más sostenibles y equitativas. La pandemia ha resaltado amplias desigualdades económicas y raciales, y la ola reciente de protestas en todo el mundo sobre la brutalidad policial y el racismo estructural evidencia aun más todo lo que queda por hacer.

Cuando surgió la pandemia, el mundo vio cómo los ciudadanos ricos levantaron campamento y se fueron a su segunda casa o se instalaron en departamentos más grandes, pero los trabajadores de menores ingresos empleados en servicios (de los cuales una cantidad desproporcionada es de color) no tuvieron la posibilidad de trabajar desde casa ni de dejar de trabajar. Los que no perdieron sus empleos, se arriesgaron a exponerse a la enfermedad; para quienes se enfermaron, dado que suelen vivir en condiciones de aglomeración (en parte por necesidad por los altos costos de vivienda), el autoaislamiento se hizo más difícil.

Como bien expresó la escritora Jay Pitter cuando el coronavirus empezó a extenderse por América del Norte hace unos meses: hay distintos tipos de densidad que se deben debatir. Según dijo, existe “una densidad dominante . . . diseñada por y para ciudadanos principalmente blancos y de clase media, que viven en condominios costosos en el centro de la ciudad o junto a este”, y las “densidades olvidadas”, incluidas las de la periferia: “favelas, asentamientos informales marginales, habitaciones en fábricas, residencias para mayores, ciudades de carpas, reservas aborígenes, prisiones, parques de casas rodantes, refugios y viviendas sociales” (Pitter 2020).

Amy Cotter, directora de estrategias climáticas del Instituto Lincoln, dice que, si bien ocupar estacionamientos y hacer otros cambios en el dominio público pueden ser reparaciones convenientes a corto plazo, “no alcanzan ni por asomo. Necesitaremos políticas que hagan el doble o el triple que esto”, para abordar problemas estructurales de vivienda, transporte y medioambiente, y lograr una recuperación equitativa y sostenible para los más de 4.000 millones de ciudadanos del mundo.

En el s. XIX, el surgimiento global de enfermedades como el cólera y la fiebre amarilla generaron nuevas prácticas y sistemas de diseño que pretendían conservar la salud de la gente, en parte porque otorgaban más espacio (Klein 2020). Las ciudades, que antes estaban atestadas y sucias, introdujeron bulevares amplios, infraestructura hídrica y de cloacas, y parques públicos que funcionaban como “pulmones de la ciudad”, un concepto adoptado por Frederick Law Olmsted, padre de diseños paisajísticos como Central Park, en Nueva York, y Emerald Necklace, en Boston.

Es indiscutible que estas mejoras fueron positivas, pero algunas provocaron consecuencias económicas y sociales, deseadas y no deseadas. Por ejemplo, para ejecutar la ampliación y rectificación de las calles de París, cambio inspirado por el cólera, las autoridades derribaron vecin-darios de bajos ingresos. También allanaron el camino para que los militares vigilaran y suprimieran potenciales rebeliones, indica Sara Jensen Carr, profesora adjunta de arquitectura, urbanismo y paisajismo en la Universidad Northeastern, quien escribió el libro The Topography of Wellness: Health and the American Urban Landscape (La topografía del bienestar: la salud y el paisaje urbano de los Estados Unidos), que se publicará pronto.

A principios del s. XX, en los Estados Unidos, la zonificación de uso separado se implementaba, en gran parte, debido a las inquietudes de salud pública en zonas urbanas congestionadas: por ejemplo, no debía permitirse ubicar una curtiembre junto a edificios de departamentos. Puede decirse que ese cambio en las reglas del uso de suelo terminó por reforzar las políticas racistas de vivienda y permitieron la expansión urbana descontrolada. El rediseño de mapas de zonificación extendió la segregación racial de las zonas residenciales y estableció las bases para las prácticas discriminatorias impuestas a nivel federal tras la Gran Depresión. En general, la separación de usos es la base del desarrollo suburbano extendido y con baja densidad, luego de la Segunda Guerra Mundial.

El pionero modernista Le Corbusier, en su esfuerzo por tener más “luz y aire” en las ciudades, propuso vaciar la sección atestada del centro de París y reemplazarla por torres en los parques. Los Estados Unidos adoptaron la idea en la era de renovación urbana: construyeron viviendas en plazas ventosas y demolieron el tejido urbano (que solían ser casas y comercios en comunidades de color) para dar lugar a extensos lugares parquizados y autopistas destructoras.

La historia de intervenciones urbanas como respuesta a las crisis subraya la necesidad de que los gestores de políticas y los planificadores sean más considerados sobre qué problema intentan resolver en realidad, y qué efectos y reacciones en cadena podrían tener esas soluciones. Esto quiere decir que hay que comprender mejor cómo se propaga el coronavirus en realidad en todo tipo de asentamiento humano.

Las publicaciones científicas respaldan el supuesto general de que las enfermedades infecciosas se propagan con mayor facilidad en entornos urbanos con densidad alta, ya sea la peste o la gripe española de 1918. “Los expertos han afirmado que casi todas las enfermedades infecciosas humanas causadas por microorganismos surgieron con la aparición del urbanismo”, escribe Michael Hooper, profesor de la Escuela Superior de Diseño en la Universidad de Harvard. Además, agrega que la asociación entre la den-sidad y las enfermedades se conoció como “penalización urbana” (Hooper 2020).

Pero los epidemiólogos dicen que las enfermedades infecciosas transmitidas por el aire se propagan a un nivel más sutil, como iglesias atestadas, barracas militares o viviendas compartidas por familias numerosas; lo cual reduce muchísimo la escala, en comparación con la ciudad como un todo. Muge Cevik, especialista en enfermedades infecciosas de la Universidad de St. Andrews, dice que lo que promueve la propagación del coronavirus es el contacto estrecho en espacios cerrados atestados, y otro factor es el tiempo de permanencia. “Hay una correlación notable entre las multitudes en espacios cerrados y los focos de pandemia, en particular en ciudades atestadas. Pero el mismo patrón se refleja también en asilos o plantas procesadoras de carne”, dice. De hecho, el virus arrasó en zonas rurales con una fuerza equiparable, alimentado por brotes en fábricas o prisiones y, como indica un análisis del Wall Street Journal, exacerbado por viviendas familiares atestadas. Todo esto ocurrió lejos de centros urbanos (Thebault 2020, Lovett 2020).

Un estudio reciente indicó que las tasas de mortalidad por COVID-19 fueron más elevadas en condados con menor densidad, debido, en parte, a las diferencias en el acceso a la atención médica (Hamidi 2020). Los primeros datos sugieren que, incluso dentro de las ciudades, por cada complejo de departamentos como el llamado “torre de la muerte” en el Bronx, hay un vecindario con densidad relativamente baja que se vio igual de afectado (Freytas-Tamura 2020). Según indica Julie Campoli, directora de Terra Firma Urban Design, de Burlington, Vermont, varios vecindarios asolados de Nueva York, como Elmhurst, Borough Park y Corona, tienen una alta densidad de población, medida en cantidad de personas por milla cuadrada, pero una densidad insuficiente de viviendas, medida en unidades por acre. “En otras palabras, familias más numerosas viven en lugares pequeños”, dice Campoli. “Para los residentes de bajos ingresos en áreas afectadas de Queens y Brooklyn, compartir espacios estrechos es la única opción asequible en una ciudad con alquileres muy altos”.

Las nuevas políticas y prácticas para enfrentar el coronavirus, ya sean medidas progresivas o cambios más revolucionarios, se basarán en análisis minuciosos de lo que ocurre en realidad en el campo, con la propagación de la enfermedad.

Según Yonah Freemark, alumno de doctorado en estudios urbanos del MIT y fundador del blog The Transport Politic, es cuestión de seguir el cabo suelto hasta saber por qué hay una mayor concentración de personas viviendo en el mismo hogar.

“Todo tipo de situación en la que hay una aglomeración durante cierto tiempo parece ser vector de la enfermedad, y un ejemplo de eso es un hogar en el que conviven varias personas. Es más probable que haya personas hacinadas en el mismo espacio porque las viviendas son caras”, dice. “Si tuviéramos mayor densidad y más viviendas para las personas, habría menos aglomeración en las unidades y la gente podría pagar lugares más grandes”.

Muchos otros problemas sistémicos hicieron que los residentes de vecindarios urbanos más pobres sean más susceptibles a la enfermedad, como la falta de un seguro médico adecuado o un legado de injusticia ambiental. Un estudio de la Escuela de Salud Pública T.H. Chan, de Harvard, demostró que en las comunidades con mayores niveles de partículas finas (contaminación de aire proveniente de plantas eléctricas o autopistas cercanas) se registraron más muertes por coronavirus (Wu 2020).

Enfrentar todos estos problemas, que ya estaban empeorando mucho antes de que apareciera la pandemia actual, puede parecer tan abrumador como una renovación masiva de la sociedad. Pero, al menos cuando se trata de viviendas, los defensores sugieren que este es el momento de empezar a analizar las desigualdades y la falta de capacidad de pago que la pandemia evidenció de forma tan notoria.

Muchos estados suspendieron los desalojos e instauraron otras protecciones para los inquilinos, no solo para los residentes sino también para empresas pequeñas y organizaciones sin fines de lucro (Howard 2020). Estas políticas podrían convertirse en una red de seguridad más permanente. California aprobó una iniciativa para permitir a las poblaciones más vulnerables y sin hogar que se aislaran de forma segura en habitaciones de hoteles vacías. Libby Schaaf, alcaldesa de Oakland, sugirió aprovechar el momento para conservar esa política, ofrecer un refugio más seguro y fiable que los campamentos transitorios.

Campoli, quien escribió Made for Walking: Density and Neighborhood Form (Hecho para caminar: forma de vecindarios y densidad, Campoli 2012) y coescribió Visualizing Density (Visualizar la densidad, Campoli 2007), hace eco de la idea de que la necesidad de tratar el tema de la capacidad de pago es más apremiante hoy que nunca. “Una solución a largo plazo para evitar la propagación de los patógenos en ciudades es que la vivienda sea un derecho”, dice. “Invertir en viviendas asequibles e implementar políticas que garanticen que todas las personas tengan un hogar donde refugiarse ayudará a las ciudades a abordar la densidad sin aglomeración y sinhogarismo, que generan sufrimiento y ayudan a propagar la enfermedad”.

También indica que la recuperación urbana debería incluir nuevos enfoques en el diseño de viviendas multifamiliares. “Tiene sentido experimentar con espacios provisorios para el distanciamiento social, pero cuando se trate de inversiones caras, como edificios o espacios públicos, hagamos cambios para agregar valor mucho más allá de la crisis inmediata”. Sugiere que las viviendas multifamiliares incluyan cada vez más características como espacios exteriores diseñados con criterio, mejores sistemas de ventilación, divisiones flexibles que permitan la privacidad e incluso puertas sin contacto y estaciones para lavarse las manos en habitaciones comunes.

Los gestores de políticas tendrán que ser creativos y trabajar con lo que es viable. Los presupuestos estatales y locales están alcanzando niveles históricos de déficit, justo cuando más se necesitan servicios de valor agregado. Sin dudas la recesión económica provocada por la pandemia deteriorará el desarrollo inmobiliario, lo cual podría llevar a una disminución, al menos temporal, de dichas soluciones basadas en el mercado, como las viviendas inclusivas. Es posible que se suspenda la construcción privada de viviendas multifamiliares por debajo del nivel de lujo, que ofrecen un margen de ganancia más bajo.

Sin embargo, los gobiernos locales podrían aprovechar la reestructuración inmobiliaria masiva que ya está ocurriendo, indica Martim Smolka, miembro sénior del Instituto Lincoln, quien está asesorando a ciudades de América Latina sobre sus respuestas a la pandemia. Esto exige una atención especial a políticas de suelo, regulaciones y mecanismos de financiamiento relacionados con la urbanización y los mercados territoriales.

Es probable que las oficinas en distritos comerciales céntricos, con ascensores ajetreados, baños compartidos y escaso estacionamiento, se abandonen por preferir propiedades en zonas residenciales de menor densidad en la periferia urbana, dice Smolka. A medida que más cantidad de empleados trabajen de forma remota con mayor frecuencia, se necesitará menos espacio (Seay 2020). Una intervención adecuada podría ser adquirir los edificios de oficinas, que con esta nueva situación tendrían un valor inferior, convertirlos en viviendas asequibles y cobrar derechos de desarrollo en las zonas que necesitan un cambio de zonificación de residencial a comercial.

Al intercambiar los lugares de este modo, se presentarán nuevas oportunidades para reconcebir las zonas metropolitanas en lo que respecta a los mercados de viviendas y empleo. En las grandes zonas metropolitanas podría observarse un aumento de densidad en áreas suburbanas, modelo que los urbanistas llaman policéntrico: múltiples aldeas urbanas en una zona más grande (Zeljic 2020). “Eso podría aumentar la eficiencia económica y la igualdad social, debido a la reducción de los costos de movilidad y los gradientes de precio más chatos”, dice Smolka.

De forma similar, al considerar el saneamiento en un marco más amplio y regional (por ejemplo, el corredor Nueva York-Boston), se abren las posibilidades para que las antiguas ciudades industriales más pequeñas tengan un papel más destacado en un entorno más amplio. Si más empleados trabajan desde casa, pueden vivir en lugares más asequibles, como Hartford o Worcester, y hacer un solo viaje esporádico a la sede central, en las ciudades más grandes.

Ya hay evidencia de que las empresas más importantes están organizando un éxodo, ya que la reducción en la densidad de los espacios de trabajo no justifica los alquileres altos (Davis et al. 2020). Los residentes de mayores ingresos, los jóvenes profesionales y la generación de la posguerra bien podrían seguirlas, atraídos de nuevo por las grandes casas suburbanas con amplios jardines traseros a las que se puede llegar en automóvil; en especial si las comodidades que antes los llevaron a la ciudad van desapareciendo (Davis 2020). A medida que se esfuman los empleos en muchos niveles, la población de clase media y obrera también podría alejarse de las metrópolis

Otros esperan que las ventajas de los centros no desaparezcan, y se basan en las tendencias demográficas persistentes. “En las próximas dos décadas, el 80 por ciento de los nuevos hogares netos [en los Estados Unidos] serán de personas solteras o parejas”, dice David Dixon, socio del estudio de diseño urbano Stantec. “La mayor parte del crecimiento demográfico estará conformado por personas mayores de 65 años. Eso significa una demanda inédita de vivienda urbana y una economía dominada por el conocimiento”.

“Todos merecen vivir en una comunidad que sea saludable, equitativa y resiliente”, escribió Calvin Gladney, CEO de Smart Growth America, en junio, cuando se desencadenaron las protestas en todo el país. “Estas comunidades tienen viviendas que los residentes pueden costear, brindan acceso a opciones de transporte que conectan de forma asequible a las personas con su empleo y oportunidades laborales, y ofrecen espacios públicos que todos pueden disfrutar de forma segura”. Gladney destacó que durante décadas las decisiones que se tomaron respecto del uso del suelo, el transporte y el entorno construido fomentaron un sistema desigual, lo cual insta al país a aprovechar este momento para mejorar.

A principios de mayo, C40 Cities, que representa a más de 750 millones de personas de todo el mundo, publicó una declaración de principios para promover la construcción de “una sociedad mejor, más sostenible y más justa a partir de la recuperación de la crisis de la COVID-19”, una advertencia para no volver a “lo mismo de siempre” (C40 Cities 2020). “Lo único comparable con lo que estamos viviendo ahora es la Gran Depresión”, dijo Bill de Blasio, alcalde de Nueva York y miembro de C40, en una declaración. “Contra ese tipo de desafíos, las medidas a medias que mantienen el statu quo no inclinarán la balanza ni nos protegerán de la próxima crisis. Necesitamos un New Deal para este momento: una transformación masiva que reconstruya vidas, promueva la igualdad y prevenga la próxima crisis econó-mica, climática o sanitaria”.

Otras organizaciones, como el Foro Económico Mundial, promueven la idea de “construir de nuevo y mejor” cuando el mundo lidie con las repercusiones de la crisis de la COVID-19. Para elevar la vara, habrá que hacer frente a los problemas persistentes y perniciosos de las ciudades. También habrá que construir sobre las ventajas físicas más fuertes de esas mismas ciudades: ambientes de uso mixto que se puedan recorrer a pie y que incluyan servicios accesibles de sistemas de movilidad y transporte, para evitar los vehículos privados. “Una densidad sensata, y la agilidad y la creatividad de las ciudades, eso es lo que nos permitirá no solo superar esta crisis sanitaria, sino también aflorar con un ambiente más equitativo y saludable”, dice Schaaf.

Las ciudades resilientes se recuperarán de esta crisis, y la densidad (con lo que se deba ajustar para procurar una mejor accesibilidad y capacidad de pago para todos) seguro será un componente crucial. “Los estadounidenses siempre tuvieron una relación de amor-odio con las ciudades y un rechazo a la densidad; no es de sorprender que consideren dispersarse como una respuesta adecuada a este momento”, indica Campoli. “Pero, a la larga, la cercanía es esencial para las comunidades saludables y el medioambiente. No tenemos planeado abandonar las actividades esenciales que nos sostienen”.

Anthony Flint es miembro sénior del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo y editor colaborador de Land Lines.

Imagen: Según los datos, la propagación de la COVID-19 tiene mucho más que ver con aglomeraciones en espacios cerrados que con la densidad de los vecindarios. Crédito: Joey Cheung vía iStock.

Referencias

C40 Cities. 2020. “No Return to Business as Usual: Mayors Pledge on COVID-19 Economic Recovery”. Comunicado de prensa. Londres: C40 Cities. https://www.c40.org/press_releases/taskforce-principles.

Campoli, Julie. 2012. Made for Walking: Density and Neighborhood Form. Cambridge, MA: Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. https://www.lincolninst.edu/publications/books/made-walking.

Campoli, Julie y Alex S. MacLean. 2007. Visualizing Density. Cambridge, MA: Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. https://www.lincolninst.edu/publications/books/visualizing-density.

Carr, Sara Jensen. Próximamente. The Topography of Wellness: Health and the American Urban Landscape. Charlottesville, VA: University of Virginia Press.

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Davis, Michelle, Viren Vaghela y Natalie Wong. 2020. “Big Banks Plan Staffing Limits, Shift to Suburbs After Lockdown”. Bloomberg Law, 20 de mayo. https://news.bloomberglaw.com/banking-law/big-banks-plan-staffing-limits-shift-to-suburbs-after-lockdown.

Freytas-Tamura, Kimiko de, Winnie Hu y Lindsey Rogers Cook. 2020. “‘It’s the Death Towers’: How the Bronx Became New York’s Virus Hot Spot”. The New York Times, 26 de mayo. https://www.nytimes.com/2020/05/26/nyregion/bronx-coronavirus-outbreak.html.

Hamidi, Shima, Sadegh Sabouri y Reid Ewing. 2020. “Does Density Aggravate the COVID-19 Pandemic?”. Journal of the American Planning Association, 18 de junio. https://doi.org/10.1080/01944363.2020.1777891.

Hooper, Michael. 2020. “Pandemics and the Future of Urban Density: Michael Hooper on Hygiene, Public Perception, and the ‘Urban Penalty’”. Escuela Superior de Diseño de la Universidad de Harvard. 13 de abril. https://www.gsd.harvard.edu/2020/04/have-we-embraced-urban-density-to-our-own-peril-michael-hooper-on-hygiene-public-perception-and-the-urban-penalty-in-a-global-pandemic.

Howard, Miles. 2020. “Response to Pandemic Shows What’s Possible in Housing”. Shelterforce, 20 de mayo. https://shelterforce.org/2020/05/20/response-to-pandemic-shows-whats-possible-in-housing.

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Pitter, Jay. 2020. “Urban Density: Confronting the Distance Between Desire and Disparity”. Azure, 17 de abril. https://www.azuremagazine.com/article/urban-density-confronting-the-distance-between-desire-and-disparity.

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Zeljic, Aleksandar Sasha. 2020. “Polycentric Cities: The Future of Sustainable Urban Growth”. Dialogue (blog), Gensler. https://www.gensler.com/research-insight/blog/polycentric-cities-new-normal-manila-finance-centre.

En las profundidades de la Gran Depresión, con el mercado inmobiliario en ruinas y la mitad de las hipotecas del país en mora, el Congreso de los Estados Unidos intervino para brindar un saneamiento masivo a la emergencia. Entre 1933 y 1936, Home Owners’ Loan Corporation (HOLC) refinanció más de US$ 3.000 millones en hipotecas; esto equivale a unos US$ 1.000 billones en la economía de hoy. HOLC fue pionera en hipotecas autoamortizantes, que permitieron a las personas ser propietarias de sus viviendas por completo en 25 años.

A fin de ofrecer oportunidades adicionales para poseer una vivienda, la Ley Nacional de Vivienda de 1934 creó la Administración Federal de Vivienda (FHA, por su sigla en inglés), que aseguró nuevas hipotecas y aumentó su disponibilidad. Hacia la década del 40, millones de familias habían adquirido o conservado viviendas mediante ambos programas. Así nació la gran clase media de los Estados Unidos, de las cenizas de la Gran Depresión. Pero el gobierno no extendió las nuevas oportunidades para todos.

En su intento frenético por salvar la economía del país, los funcionarios del New Deal debieron navegar aguas políticas complicadas. Los obsesionados por no entrar en déficit, los nacionalistas y los racistas del Congreso se oponían a cualquier programa que representara un riesgo de aumentar la deuda federal o un atisbo de ofrecer “donativos” a inmigrantes o personas de color. Sin ningún motivo especial, la prudencia fiscal también dictaba que los préstamos públicos debían minimizar el riesgo financiero. Solo se podían otorgar hipotecas a quienes tuvieran las mejores perspectivas de saldar la deuda o poseer garantías que conservaran el valor. Los funcionarios de HOLC viajaron por el país y se reunieron con inmobiliarias locales y profesionales bancarios para determinar dónde y a quién se ofrecería la refinanciación de la vivienda.

Los mapas secretos por colores de las ciudades de la nación, descubiertos por el historiador Kenneth Jackson en los 70, guiaron las decisiones de HOLC sobre los préstamos. El rojo indicaba vecindarios “riesgosos”, donde no se recomendaban los préstamos, mientras que el verde indicaba los “mejores” lugares. El amarillo y el azul eran puntos intermedios. Los vecindarios que albergaban altas proporciones de gente de color o inmigrantes del sur o el este de Europa siempre estaban en rojo, sin importar la calidad de las viviendas ni la economía local. Por su parte, la FHA se centró explícitamente en la composición racial de los vecindarios para estimar el valor de las viviendas. Según Jackson, HOLC y la FHA “diseñaron un sistema de puntaje que infravaloraba los vecindarios densos, mixtos o más antiguos” y “aplicaron nociones [existentes] de valor étnico y racial a las tasaciones inmobiliarias a una escala inaudita”. Estas políticas denegaban el acceso a préstamos respaldados por el gobierno y al poder de posesión de viviendas, que genera riquezas. Así, profundizaron las divisiones raciales y económicas que fueron objeto de manifestaciones recientes en ciudades de todo el mundo.

El detonante de estas manifestaciones fue el homicidio de George Floyd a manos de la policía. Pero la tragedia reavivó la prolongada indignación por décadas de desigualdad creciente y reiteradas situaciones de injusticia racial. Las políticas racistas que surgieron de la Gran Depresión no se abordaron correctamente en los saneamientos federales posteriores del s. XX, como la desegregación de las escuelas, la Ley de Derechos Civiles, la Ley de Vivienda Justa, la Ley de Reinversión Comunitaria (CRA, por su sigla en inglés) y decenas de sentencias y decretos ejecutivos que sentaron precedente. Cuando la balanza de la desigualdad está inclinada, no alcanza únicamente con prometer un tratamiento justo bajo la ley para equilibrar el sistema. Tampoco bastaron las labores afirmativas débiles para mejorar las prácticas de préstamos, como la CRA.

Al mismo tiempo que promulgaban estas leyes para responder a la discriminación, los gobiernos realizaban renovaciones urbanas que aceleraron activamente el deterioro de las comunidades no blancas y las aprestaron para el “redesarrollo” con décadas de inversión insuficiente. Mediante expropiación, los gobiernos locales se hicieron de las viviendas y comercios de las comunidades negras e inmigrantes a precios ínfimos, y los reemplazaron por desarrollos comerciales o viviendas para familias más ricas. Los residentes desplazados debieron buscar refugio en mercados segregados o en unidades de viviendas sociales públicas mal administradas. Décadas más tarde, los científicos sociales, de los cuales el primero fue Oscar Lewis, los culparon por deteriorar los resultados de vida según la teoría de “cultura de la pobreza” que absorbieron y transmitieron por generaciones.

En Minneapolis, donde George Floyd exhaló su último aliento, el 29 por ciento de la gente desplazada por renovación urbana entre 1950 y 1966 fueron familias de color, aunque representaban el 3 por ciento de la población de la ciudad. En el condado de Glynn, Georgia, donde un expolicía y su hijo mataron a Ahmaud Arbery mientras corría, el 93 por ciento de los hogares desplazados por la renovación urbana eran familias de color, aunque solo representaban un tercio de la población.

La renovación urbana se infiltró en el proyecto de infraestructura más grande del siglo con resultados similares. Con el fin de trazar caminos a través de las ciudades para el sistema interestatal de autopistas, el gobierno usó una vez más la expropiación para dividir y destruir vecindarios negros prósperos. En cierto sentido, era difícil rebatir la lógica de los planificadores: se construyen caminos donde el suelo es barato. Pero, ¿por qué el suelo era barato en esos vecindarios? ¿De verdad era más barato que las rutas alternativas? En los 50, los planificadores federales y los funcionarios locales de Minneapolis–St. Paul decidieron que la I-94 pasaría por el corazón de Rondo, el centro social, cultural e histórico de las comunidades negras e inmigrantes de la zona, en vez de usar una ruta de tren abandonada. El proyecto desplazó a 600 familias negras y cerró 300 comercios. Decenas de cruces de calles se convirtieron en callejones sin salida, lo cual impidió que muchos niños pudieran acceder a sus escuelas, y feligreses a sus iglesias.

En decenas de otras ciudades, las nuevas interestatales destruyeron comunidades prósperas o las segregaron físicamente del espacio económico dominante. Las autopistas atravesaron dos de los vecindarios negros más antiguos del país: Treme, en Nueva Orleans, y Overtown, en Miami. En este último, se expropiaron y demolieron unas 10.000 viviendas, cuyos propietarios eran, en su mayoría, gente de color. En el primero, hoy los planificadores y activistas luchan por la demolición de esa sección de la I-10, con el objetivo de restaurar Claiborne Avenue como corredor comercial.

¿Cómo decidieron los dirigentes derribar y reconstruir vecindarios o hacer pasar autopistas por las ciudades? Los mapas de HOLC fueron un presagio siniestro de estas decisiones de planificación, y casi seguro aportaron a ellas. Los mapas siguen reflejando patrones subsistentes de segregación racial y económica en las ciudades de hoy. ¿Hay que construir viviendas asequibles? No hace falta ver más allá de un vecindario rojo de HOLC para hallar los lugares donde las vidas y el suelo aún son infravalorados.

Los expertos contemporáneos están desconcertados por la disparidad en la tasa de mortalidad de COVID-19: la probabilidad de que un estadounidense negro muera de la enfermedad es 2,4 veces superior a la de un blanco. Para explicarlo, muchos citan problemas subyacentes de salud o falta de acceso a atención médica. Pero la verdad es mucho más compleja, y es indudable que las políticas de suelo son parte de la ecuación. La expectativa de vida entre los vecindarios “riesgosos” de HOLC y los suburbios más pudientes varía en hasta 20 años. La brecha décupla entre el patrimonio neto de una familia típica blanca y una negra se puede atribuir directamente a la brecha de posesión de vivienda iniciada por la FHA. La colisión de estos puntos no es una coincidencia.

Según relatos populares, se atribuye al New Deal haber salvado al capitalismo. El gobierno federal dio un paso al frente con una inversión nacional inédita, lo cual duplicó la deuda nacional entre 1933 y 1936. Si bien el racismo no se inventó durante ese saneamiento, los organismos y las leyes resultantes formalizaron una nueva forma de discriminación encubierta. Observamos tendencias que perturban del mismo modo en respuesta a la Gran Recesión, cuando el gobierno federal salvó al sistema financiero global al bombear miles de billones de dólares en liquidez en bancos de inversión, empresas de seguros y otras entidades públicas, pero permaneció imperturbable cuando se evaporaron las riquezas de las comunidades de color. Según Pew Research Center, entre 2005 y 2009, la mediana de riqueza cayó en un 66 por ciento en los hogares hispanos y en un 53 por ciento en los hogares negros, en contraste con el apenas 16 por ciento de los hogares blancos.

Ahora el mundo se enfrenta a la ardua tarea de recuperarse de otra depresión económica histórica, y las políticas que promulguemos solo podrán tener buenos resultados si responden al racismo sistémico formalizado por los gestores de políticas del pasado. No podemos conformarnos con respuestas estrechas y limitadas a los eventos actuales, ni olvidar que las raíces de las circunstancias de vida inaceptablemente desiguales y las potencialidades están profundamente vinculadas a las políticas de suelo. No podemos cometer los mismos errores que en los 30 (y permitir que la urgencia del momento dé asilo a políticas que mantienen la discriminación racial); tampoco podemos tomar medidas como lo hicimos en la Gran Recesión, y priorizar la riqueza y la supervivencia de corporaciones por sobre las comunidades.

Las amenazas de hoy exigen la misma inversión audaz de recursos que nos permitió salir de la Gran Depresión y la Gran Recesión. Pero este momento exige algo más: creatividad, perseverancia y disciplina para pensar más allá de soluciones oportunas que dejen atrás a las personas y los lugares.

Los principales economistas anticipan que recuperar la economía por completo llevará una década. Para llegar allí, necesitamos una coordinación inédita en todos los niveles del gobierno, y también mayor participación con coaliciones nuevas y existentes de dirigentes cívicos. Necesitamos dirigentes que corrijan la mala conducta en todos los niveles del gobierno y la geografía. Los gestores de políticas deben usar los poderes de la planificación y el poder legal preventivo de las altas esferas del gobierno para subsanar la desigualdad espacial y el aislamiento social mediante la anulación de la zonificación local exclusivista o la implementación de herramientas como la expropiación para adquirir territorios en zonas que presentan grandes oportunidades para construir viviendas asequibles. Deben invertir en infraestructura y servicios nuevos en los antiguos vecindarios “riesgosos” para convertirlos en lugares donde la gente elija ir. Y deben trabajar con el sector privado para dar empleo a los residentes locales, en vez de desplazarlos, cuando reinviertan en sus vecindarios. Todas nuestras acciones deben orientarse firmemente a la rectificación de décadas de discriminación encubierta y evidente.

Los próximos meses y años no serán fáciles, pero si logramos aprender del pasado (y nos comprometemos con una visión compartida de un futuro más equitativo y sostenible), quizás podamos resurgir como una sociedad más justa, más capaz de afrontar la próxima crisis que amenace con seguir dividiéndonos.

Imagen: Luego de la Gran Depresión, Home Owners’ Loan Corporation encargó mapas para tasar riesgos de préstamos en vecindarios de todo el país. Estas zonas, basadas principalmente en la raza, determinarían resultados relacionados con la salud y la economía durante décadas. Crédito: Mapping Inequality. 

As cities around the world begin the slow and careful process of recovering from the initial wave of devastation caused by the novel coronavirus, their quest for resilience hinges on one characteristic that has long been a foundational asset: density.

The ravages of the last six months — 500,000 lives lost and counting, record unemployment, bankruptcies, trillions of losses in assets and tax revenue — have hit cities particularly hard. The crisis threatens the building blocks of a functioning urban economy, including residents and businesses located downtown, transit systems that serve them, thriving colleges and universities, and amenities and services including restaurants, retail, sports, and entertainment.

Given that more than half of the world’s population lives and works in urban areas — a number that is expected to increase to 68 percent by 2050 — the recovery of urban areas is of vital importance.

Historically, cities have responded to disease and disaster with affirmative measures: first responders and building codes after great fires, water and sewer infrastructure prompted by cholera, or tightened security to guard against international terrorism. This time around, amid social distancing requirements and concerns about contagion, density has been in the spotlight, with skeptics in media and policy circles questioning its merits and advocates quickly rising to its defense.

A closer look at the realities of this virus and the way it has spread makes it clear that density itself is not the cause of collective pain. Density defines cities; it’s what makes them work. The more significant factors powering the pandemic — and the issues cities urgently need to address — are overcrowding, lack of affordability, and economic and racial disparities.

The management of the pandemic has several components, including testing, contact tracing, treatments, and ultimately, the world hopes, a vaccine. In the meantime, the public health protocols of social distancing — a minimum six-feet buffer between people — rely on reducing proximity. That can be achieved by, for example, limiting the number of people in a workplace, elevator, or subway car, or on a college campus, at any one time; drawing circles in a park to delineate safe distance between visitors; or letting a restaurant spill into the street for more space between tables.

In that sense, density is just one more thing that needs to be managed. But a closer look raises myriad questions about whether cities can function economically and socially with reduced proximity — let alone navigate a recovery that makes cities more sustainable and equitable. The pandemic has highlighted extensive economic and racial disparities, and the recent worldwide wave of protests over police brutality and structural racism further underscores how much work remains.

At the height of the pandemic, the world saw wealthy city-dwellers decamp to second homes or hunker down in larger apartments, but lower-income workers in service jobs — disproportionately in communities of color — could not work from home and could not afford not to work. If their jobs didn’t vanish, they risked higher exposure to infection, and if they got sick, their often crowded living conditions — necessitated in part by the high costs of housing — made self-isolation more difficult.

As the author Jay Pitter wrote when the coronavirus was sweeping across North America this spring, there are different kinds of density at issue. There exists, she noted, a “dominant density . . . designed by and for predominately white, middle-class urban dwellers living in high-priced condominiums within or adjacent to the city’s downtown core,” and “forgotten densities” that include those in the periphery: “favelas, shanty towns, factory dormitories, seniors’ homes, tent cities, Indigenous reserves, prisons, mobile home parks, shelters and public housing” (Pitter 2020).

So while taking over parking spaces and making other changes to the public realm may be salutary short-term fixes, says Amy Cotter, director of climate strategies at the Lincoln Institute, “it won’t even begin to be sufficient. We’re going to need policies that do double- or even triple-duty,” addressing structural issues in housing, transportation, and the environment, to realize an equitable and sustainable recovery for the four billion-plus urban residents worldwide.

In the 19th century, the global rise of diseases such as cholera and yellow fever led to new design practices and systems intended to keep people healthier, in part by giving them more space (Klein 2020). Formerly cramped and dirty cities introduced wide boulevards, water and sewer infrastructure, and public parks that served as the “lungs of the city,” a concept embraced by Frederick Law Olmsted, whose landscape designs include New York’s Central Park and the Emerald Necklace in Boston.

Such improvements were inarguably positive, but some came with economic and social consequences, intended or otherwise. To execute the cholera-inspired widening and straightening of Paris streets, for example, authorities razed lower-income neighborhoods. They also smoothed the way for the military to conduct surveillance and suppress potential rebellions, notes Sara Jensen Carr, an assistant professor of architecture, urbanism, and landscape at Northeastern University, who is author of the forthcoming book The Topography of Wellness: Health and the American Urban Landscape.

In the early 20th century, separated-use zoning in the United States was driven in large part by public health concerns in congested urban areas — that a tannery shouldn’t be allowed to be sited next to tenement houses, for example. Arguably, that change in land use rules ended up reinforcing racist housing policies and enabling suburban sprawl. The redrawing of zoning maps extended to the racial segregation of residential areas, and set the foundation for federally imposed redlining in the wake of the Great Depression. The separation of uses is the basis for far-flung, low-density suburban development generally, following World War II.

Striving for more “light and air” in cities, the modernist pioneer Le Corbusier proposed clearing out the cluttered section of central Paris and replacing it with towers in parks. The United States embraced the idea in the era of urban renewal, building housing in windswept plazas, and bulldozing the urban fabric — often houses and businesses in communities of color — to make way for extensive parking facilities and destructive freeways.

The history of urban interventions in response to crises underscores the need for policy makers and planners to be more thoughtful about what problem they are actually trying to solve, and what impacts and ripple effects the fixes could have. That means understanding more about how the coronavirus is actually spread, across all human settlement.

The scientific literature supports the broad supposition that infectious disease spreads more easily in densely populated urban environments, whether the plague or the Spanish flu of 1918. “Scholars have argued that virtually all human infectious diseases due to microorganisms arose out of the emergence of urbanism,” writes Michael Hooper, professor at Harvard University’s Graduate School of Design. The association of density and disease, he notes, became known as the “urban penalty” (Hooper 2020).

But epidemiologists say that airborne infectious disease spreads at a more fine-grained level, such as in crowded churches, military barracks, or homes shared by large families — a significant narrowing of scale from the city as a whole. The drivers of the spread of the coronavirus are close contact in crowded indoor spaces, with the duration of time spent together another factor, says Muge Cevik, an infectious disease specialist at the University of St. Andrews. “There is a strong correlation between indoor crowding and pandemic hot- spots, especially in packed cities for sure. But the same pattern is also reflected in nursing homes or meatpacking plants,” she says. Indeed, the virus has torn through rural areas with comparable force, fueled by flareups in factories or prisons and, as an analysis by the Wall Street Journal shows, exacerbated by crowded family housing. This has all happened far from any urban center (Thebault 2020, Lovett 2020).

One recent study found that COVID-19 death rates were higher in low-density counties, in part due to differences in access to health care (Hamidi 2020). Early data suggest that even within cities, for every apartment complex like the one dubbed the “death tower” in the Bronx, there’s a relatively low-density neighborhood that has been hit just as hard (Freytas-Tamura 2020). Several devastated New York neighborhoods, like Elmhurst, Borough Park, and Corona, had a high population density, measured as people per square mile, without sufficient housing density, as measured by units per acre, says Julie Campoli, principal at Terra Firma Urban Design in Burlington, Vermont. “In other words, larger households living in small spaces,” Campoli says. “For the low-income residents in affected areas of Queens and Brooklyn, sharing tight quarters is the only affordable option in a city with very high rents.”

New policies and practices to confront the coronavirus, whether incremental measures or more revolutionary change, will be informed by nuanced analysis of what’s actually happening on the ground, in the spread of the disease.

It’s a matter of following the string back to why there is a greater concentration of people living in the same household, says Yonah Freemark, a doctoral candidate in urban studies at MIT and founder of The Transport Politic blog.

“Any sort of condition where you see crowding for any period of time seems to be a vector of this disease, and that can be people living closer together. People are more likely to be crowded because housing is expensive,” he says. “If we had more density and more housing for people, we would have less crowding within the units and people could afford to be in larger units.”

Many other systemic problems have made residents in poorer urban neighborhoods more susceptible to this disease, ranging from a lack of adequate health insurance to a legacy of environmental injustice. A study by Harvard’s T.H. Chan School of Public Health found that communities with higher levels of fine particulate matter — air pollution from nearby power plants or highways — have recorded more deaths from the coronavirus (Wu 2020).

Confronting all of those issues, which were intensifying long before the current pandemic set in, may seem as daunting as a massive overhaul of society. But when it comes to housing, at least, advocates suggest that now is the time to begin to address the inequities and lack of affordability the pandemic has so starkly revealed.

Many states have put a hold on evictions and instituted other tenant protections, not only for residents but also for small businesses and nonprofits (Howard 2020). Those policies could become a more permanent safety net. California passed an initiative to allow the most vulnerable and homeless populations to safely isolate in vacant hotel rooms. Oakland Mayor Libby Schaaf has suggested seizing the moment to keep that policy in place, providing safer and more secure shelter than temporary encampments.

Campoli, who wrote Made for Walking: Density and Neighborhood Form (Campoli 2012) and coauthored Visualizing Density (Campoli 2007), echoes the idea that the need to address affordability is more pressing than ever. “A long-term solution to fighting the spread of pathogens in cities is to make housing a right,” she says. “Investing in affordable housing and implementing policies that ensure everyone has a home to shelter in will help cities achieve density without the overcrowding and homelessness that bring suffering and spread disease.”

New approaches in the design of multifamily housing should also play a role in urban recovery, Campoli said. “Experimenting with temporary installations for social distancing makes sense, but when it comes to expensive investments like buildings and public spaces, let’s make changes that add value well beyond the immediate crisis,” she says. Campoli suggests that multifamily housing should increasingly include features such as carefully designed outdoor spaces, better ventilation systems, flexible partitions that enable privacy, and even touchless doors and hand washing stations in public rooms.

Policy makers will have to be creative and work with what’s feasible. State and local budgets are piling up record deficits, just when added services are most needed. The economic downturn triggered by the pandemic will almost certainly slow down real estate development, which could lead to a decrease, at least temporarily, in such market-based solutions as inclusionary housing. Privately built multifamily housing below the luxury level, with its lower profit margins, may get put on hold.

Yet local governments might be able to take advantage of the massive reshuffling in urban real estate that is already underway, according to the Lincoln Institute’s Martim Smolka, a senior fellow who is advising cities in Latin America on their response to the pandemic. That means special attention to land policy, regulations, and financing mechanisms related to urban development and land markets.

Office space in central business districts, with busy elevators, shared bathrooms, and scarce parking, will likely be abandoned in favor of properties in lower-density residential zones at the urban periphery, Smolka says. Less space will be needed as more employees work remotely more often (Seay 2020). An appropriate intervention might be to acquire the now lower-valued office buildings and convert them to affordable housing — and to charge development rights for those areas that require a zoning change from residential to commercial.

Trading places in this manner would present new opportunities to reenvision metropolitan areas in terms of housing and labor markets. Large metropolitan areas might see increases in density in suburban areas, in what urban planners refer to as the polycentric model: multiple urban villages across a larger area (Zeljic 2020). “That could actually increase economic efficiency and social equity, due to lower mobility costs and flatter land price gradients,” Smolka says.

Similarly, looking at recovery in a larger, more regional framework — the New York–Boston corridor, for example — opens up possibilities for smaller legacy cities to play a more prominent role across a larger landscape. If more employees are working from home, they could live in more affordable places, like Hartford or Worcester, and make only the more occasional trip into head- quarters in bigger cities.

There is already evidence that major companies are staging an exodus, as reduced workplace density fails to justify high rents (Davis et al., 2020). Higher-income residents, young professionals, and aging boomers may well follow, drawn once again to large suburban houses with big back yards, accessed by car — especially as the amenities that attracted them to the city in the first place steadily disappear (Davis 2020). As jobs at many levels vanish, middle- and working- class populations might also quit the metropolis

Others hope the advantages of downtowns will persevere, fueled by persistent demographic trends. “For the next two decades, 80 percent of net new households [in the United States] will be singles and couples,” says David Dixon, a partner in the urban design firm Stantec. “A majority of our population growth will be folks over 65. That means unprecedented demand for urban living and a knowledge-dominated economy.”

“Everyone deserves to live in a community that is healthy, equitable, and resilient,” wrote Smart Growth America CEO Calvin Gladney as protests unspooled across the country. “These communities have housing their residents can afford, provide access to transportation options that affordably connect people to jobs and opportunities, and offer public spaces that anyone can safely enjoy.” Gladney pointed out that decisions made over decades related to land use, transportation, and the built environment have led to an unequal system, urging the country to use this moment to do better.

In early May, C40 Cities, which represents more than 750 million people around the world, released a statement of principles that embraces building “a better, more sustainable, and fairer society out of the recovery from the COVID-19 crisis,” warning against a return to “business as usual” (C40 Cities 2020). “The only parallel to what we’re facing right now is the Great Depression,” said New York City Mayor and C40 member Bill de Blasio in a statement. “Against that kind of challenge, half-measures that maintain the status quo won’t move the needle or protect us from the next crisis. We need a New Deal for these times — a massive transformation that rebuilds lives, promotes equality, and prevents the next economic, health, or climate crisis.”

Other organizations including the World Economic Forum are promoting the idea of “building back better” as the world copes with the repercussions of the COVID-19 crisis. Setting the bar higher will mean confronting persistent and pernicious problems in our cities. It will also mean building on the strongest physical assets of those same cities: walkable, mixed-use environments served by transit and mobility systems other than private vehicles. “Smart density and the agility and creativity of cities is what’s going to allow us to not just get through this health crisis, but emerge with a more equitable, healthy environment,” says Schaaf.

Resilient cities will recover from this crisis, and density — adjusted as it must be to ensure greater accessibility and affordability for all — is sure to be a critical component. “Americans have always had a love-hate relationship with cities and an aversion to density, so it’s no surprise that spreading out would be considered an appropriate response to this moment,” Campoli notes. “But in the long run, proximity is essential for healthy communities and the environment. We aren’t planning to give up on the essential activities that sustain us.”

Anthony Flint is a senior fellow at the Lincoln Institute and a contributing editor to Land Lines.

Photograph: Data suggest the spread of COVID-19 has far more to do with overcrowding in indoor spaces than with neighborhood density. Credit: Joey Cheung via iStock.

Note: This article appears in the July 2020 print edition of Land Lines with the title “The Future of Density.”

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