When you think about innovations in development and construction, wood probably doesn’t leap to mind. It is, to put it mildly, an old-school material. But “mass-timber” construction—which involves wood panels, beams, and columns fabricated with modern manufacturing techniques and advanced digital design tools—is sprouting notable growth lately. Advocates point to its potential climate impact, among other attributes: using sustainably harvested mass timber can halve the carbon footprint of a comparable structure made of steel and concrete.  

According to wood trade group WoodWorks, more than 1,500 multifamily, commercial, or institutional mass-timber projects had either been built or were in design across all 50 states as of September 2022—an increase of well over 50 percent since 2020. The Wall Street Journal, citing U.S. Forest Service data, reports that since 2014 at least 18 mass-timber manufacturing plants have opened in Canada and the United States.

The building blocks of mass-timber construction are wood slabs, columns, and beams. These are much more substantial than, say, the familiar two-by-four, thanks to special processes used to chunk together smaller pieces of wood into precisely fabricated blocks. The end result includes glue-laminated (or “glulam”) columns and beams, and cross-laminated (or CLT) slab-like panels that can run a dozen feet wide and 60 feet long. The larger panels are mostly used for floors and ceilings, but also for walls. The upshot, as the online publication Vox put it, is “wood, but like Legos.” Major mass-timber projects tend to showcase the material, resulting in buildings whose structural elements offer a warmer, more organic aesthetic than do steel and concrete.

Both the process and interest in wood’s potential have been building momentum for a while. Pioneered in Austria and used elsewhere in Europe since the 1990s, the practice has gradually found its way to other parts of the world. In an often-cited 2013 TED Talk, Vancouver architect Michael Green made a case for this new-old material: “I feel there’s a role for wood to play in cities,” he argued, emphasizing mass timber’s carbon sequestration properties—a cubic meter of wood can store a ton of carbon dioxide; building a 20-story structure of concrete would emit more than 1,200 tons of carbon, while building it with wood would sequester over 3,000 tons. Plus, mass-timber structures can withstand earthquakes and fire.

When Green gave his TED talk in 2013, the tallest mass-timber structures were nine or 10 stories high. But Green argued this new fabrication process could be successfully used in structures two or three times that height. “This is the first new way to build a skyscraper in probably 100 years, or more,” he declared, adding that the engineering wouldn’t be as hard as changing the perception of wood’s potential. Lately that perception has been getting a fresh boost thanks to a spate of eye-catching projects—including a 25-story residential and retail complex in Milwaukee and a 20-story hotel in northeastern Sweden—and proposals for even taller mass-timber buildings.

Because mass timber is prefabricated in a factory and shipped to the site, unlike concrete structures made in place, the design details must be worked out precisely in advance, requiring intense digital planning and modeling. This can ultimately make construction processes more efficient, with fewer workers and less waste. Most mass-timber projects still incorporate other materials, notes Judith Sheine, an architecture professor at the University of Oregon (UO) and director of design for the TallWood Design Institute, a collaboration between UO’s College of Design and Oregon State University’s Colleges of Forestry and Engineering that focuses on advancing mass-timber innovation. “But mass timber can replace steel and concrete in many, many applications, and it’s becoming increasingly popular,” she says. “That’s due to new availability, but also to an interest in using materials that have low embodied carbon.” 

TallWood has run dozens of applied research projects and initiatives, addressing everything from code issues to supply chain challenges to building performance in an effort to help get more advanced and engineered timber into use. The institute is part of the Oregon Mass Timber Coalition, a partnership between research institutions and Oregon state agencies that was recently awarded $41.4 million from the U.S Economic Development Build Back Better Regional Challenge. That funding is meant to back “smart forestry” and other research initiatives tied to increasing the market for mass timber.

Of course, part of the newfangled material’s environmental promise depends on the back-end details, notably how and where the timber is harvested. Advocates of the sector argue that its expansion won’t cause undue pressure on forests, in part because mass-timber products can be made from “low-value” wood—smaller-diameter trees that are already being culled as part of wildfire mitigation, diseased trees, and potentially even scrap lumber.

Conservation groups and other forestry experts are proceeding a bit more cautiously. The Nature Conservancy undertook a multiyear global mass-timber impact assessment in 2018, researching the potential benefits and risks of increased demand for mass-timber products on forests, and is developing a set of global guiding principles for a “climate-smart forest economy”—best practices that will help protect biodiversity and ecosystems as the mass-timber market grows.

Often, builders and developers who specifically want to tout the use of mass-timber materials insist on sourcing that’s certified as sustainable, according to Stephen Shaler, professor of sustainable materials and technology in the University of Maine’s School of Forest Resources. “That demand is in the marketplace right now,” he says.

Beyond an interest in sustainability, there’s another reason for the proliferation of mass-timber projects: biophilia, or the human instinct to connect with nature. “Being in a wood building can just feel good,” Shaler says. That’s not just a subjective judgment; small studies have shown that wood interiors improve air quality, reduce blood pressure and heart rates, and can improve concentration and productivity.

The developers of the 25-story Milwaukee building, the Ascent, reportedly pursued the mass-timber approach largely for aesthetic reasons, and for the promotional value of its distinct look. Presumably the marketing payoff didn’t hurt: as the tallest wood skyscraper in the world, the Ascent has been a centerpiece of mass-timber press attention. But there’s another value to the public exposure: the 284-foot-high Ascent and other high-rise projects may not portend the future of all skyscrapers, but they demonstrate the possibility of safely building with mass timber at large scale. And that may help sway regulators and planners—particularly when it comes to approving the smaller-scale buildings that could be more important to proving mass timber’s real potential. “The majority of the use is likely going be in the mid-rise, six- to eight-story kind of project,” Shaler says.

The International Building Code permits wooden buildings up to 18 stories; the Ascent developers obtained a variance partly because their final design incorporated two concrete cores. As Sheine and Shaler both underscore, most mass-timber projects still incorporate at least some concrete, steel, or other materials. That’s just fine, Shaler says: mass timber should be viewed as a comparatively new option that can help improve carbon footprints, not as a full-on replacement for traditional materials. And new options are always useful—even when they’re as old-school as wood.

Rob Walker is a journalist covering design, technology, and other subjects. He is the author of The Art of Noticing. His newsletter is at robwalker.substack.com.

Image: Mass timber construction. Credit: Courtesy of ACSA.

Esta entrevista, que se ha editado por motivos de espacio, también está disponible como pódcast de Land Matters.

O

riginario de Vermont y elegido por primera vez en 2012, Miro Weinberger ejerce su cuarto período como alcalde de Burlington, Vermont. Asistió a Yale y a la Escuela de Gobierno Kennedy de Harvard, y trabajó en Habitat for Humanity antes de fundar su propia empresa de desarrollo de viviendas asequibles. También es atleta a medio tiempo; juega como receptor en una liga amateur de béisbol para mayores de 35 años.

Hace tiempo que Vermont es un sitio progresista con una población dedicada a las medidas medioambientales, ya sea energía solar o eólica, vehículos eléctricos o prácticas agrícolas sostenibles. En 2014, Burlington, la capital y agente del cambio, en donde surgió Bernie Sanders (que fue alcalde entre 1981 y 1989), se convirtió en la primera ciudad en obtener el 100 por ciento de su energía a partir de fuentes renovables, un objetivo que se había planteado en 2004. Ahora, Weinberger y otros dirigentes siguen trabajando sobre esas bases y se comprometen a hacer que la energía, el transporte y el sector constructor dejen de usar combustible fósil.

ANTHONY FLINT: Cuéntenos sobre este objetivo ambicioso de ser una ciudad con energía de cero emisiones netas para 2030. ¿Cómo será y cuáles son los pasos para cumplir la meta? 

MIRO WEINBERGER: Como resultado de décadas de compromiso con la creación de construcciones eficientes y la climatización, Burlington, como comunidad, usa menos electricidad en 2022 que la que consumía en 1989, a pesar de la proliferación de dispositivos electrónicos nuevos y demás. . . suena excepcional y lo es. Si le resto del país hubiese seguido nuestros pasos, hoy en día tendríamos alrededor de 200 plantas energéticas a base de carbón menos. 

Cuando nos convertimos en una ciudad con electricidad 100 por ciento renovable en 2014, había mucho interés en cómo Burlington lo había logrado. Después de hablar con equipos de filmación de Corea del Sur y Francia, y de responder muchísimas preguntas sobre cómo lo habíamos logrado, llegué a la conclusión de que fue por dos grandes motivos. En primer lugar, la voluntad política. En segundo lugar, teníamos un departamento de electricidad municipal que tenía mucha experiencia técnica y que podía hacer que la transformación a fuentes renovables fuese asequible. 

En pocas palabras, definimos las cero emisiones netas como el no uso de combustibles fósiles, o el uso de combustibles fósiles con cero emisiones netas, en tres sectores. En el sector eléctrico ya lo logramos. Eso equivale al 25 por ciento del objetivo total. Los otros sectores son el transporte y el térmico, es decir, cómo calefaccionamos y refrigeramos nuestros edificios.

La estrategia más importante es la electrificación. Electrificar todos los autos y los camiones con base aquí en Burlington. Cambiar los sistemas de calefacción y refrigeración a distintas tecnologías eléctricas; es probable que la más común sea la de las bombas de calor de clima frío.

Por último, para redondear la estrategia, buscamos implementar un sistema energético por distrito que capture el calor residual [de la planta de biomasa de la ciudad] y lo use para calefaccionar algunos de los edificios institucionales principales. También estamos haciendo modificaciones en la red de transporte para que el transporte activo represente un mayor porcentaje de los viajes en vehículos y así reducir el uso de combustible fósil. Esas son las estrategias principales planificadas. 

AF: ¿Hay algún componente que le haya parecido más complejo en cuanto a aplicarlo en toda la ciudad? 

MW: En general, estoy bastante conforme con el progreso que hicimos. De hecho, en la primera actualización de 2021, descubrimos que estábamos encaminados para cumplir esta meta increíblemente ambiciosa de dejar de usar combustibles fósiles para 2030.

Aunque debo admitir que parte de eso se debe, como todos sabemos, a que 2020 fue un año excepcional en el que las emisiones provenientes del transporte se redujeron drásticamente por la pandemia. Recibimos una medición nueva hace poco y vimos un aumento, por lo que no estamos tan encaminados luego de dos años como lo estábamos [luego] de uno. Ese aumento que se produjo aquí en Burlington fue de alrededor de un cuarto del aumento de las emisiones a nivel nacional. Es decir, tuvimos un aumento del 1,5 por ciento después de la pandemia, mientras que las emisiones aumentaron un seis por ciento en el resto del país. Hemos notado un aumento muy rápido en la adopción de las bombas de calor y los vehículos eléctricos en los últimos dos años desde que propusimos incentivos a los que llamamos estímulos verdes al principio de la pandemia. 

Sin embargo, a veces siento que estamos peleando con una mano atada atrás de la espalda, porque la electrificación y las tecnologías renovables luchan en desventaja. Hoy en día, el costo de quemar combustibles fósiles no se refleja correctamente en la economía. Tenemos que encontrar la forma de ponerle un precio al carbono. El hecho de que no lo tenga es lo que evita que progresemos. Cuando lo logremos, y sé que lo haremos porque es inevitable que demos con la política correcta, al igual que otras jurisdicciones en todo el mundo, creo que tendremos viento a favor para poner en marcha todas estas iniciativas. Será de gran ayuda para todo lo que estamos intentando hacer.

AF: Quiero asegurarme de estar entendiendo bien. ¿Quiere que todos en Burlington tengan vehículos eléctricos para 2030? ¿Estamos hablando de una ampliación a escala y adopción de este tipo? 

MW: Básicamente, sí. Eso es lo que necesitaríamos para cumplir el objetivo. Eso o inversiones de compensación que nos ayuden a lograrlo, pero nos tomamos con mucha seriedad el hecho de hacer todo lo posible para lograr esta transformación lo más rápido posible. 

Hace un año entró en vigencia una ordenanza de zonificación en la que se establece que las edificaciones nuevas en Burlington no pueden usar combustibles fósiles como fuente primaria de calefacción. No prohibimos el combustible fósil porque nos pareció muy oneroso y porque la tecnología no está lista para eso. Reglamentar la fuente primaria de calefacción puede reducir el impacto de las construcciones nuevas en un 85 por ciento. En las últimas semanas, el estado aprobó un cambio en nuestro estatuto que nos permite ir más allá y establecer reglamentaciones nuevas para todas las construcciones en Burlington. 

Para la próxima asamblea municipal en marzo, queremos tener lista una ordenanza nueva para someter a votación, que fijará requi-sitos para la transformación de los sistemas mecánicos de las construcciones más grandes, tanto nuevas como existentes, cuando lleguen al final de su vida útil. Por ejemplo, cuando las calderas se rompan, tendremos una estrategia mediante nuestra empresa de servicios públicos que ofrecerá incentivos generosos, y también implementaremos normas reglamentarias que requerirán una transformación.

AF: Quiero saber más sobre los servicios públicos. Mencionó Burlington Electric y, por supuesto, también está Green Mountain Power. ¿Qué tan importantes son, dado que las empresas de servicios públicos de otros lugares parecen desconfiar de las energías renovables y podrían llegar a dificultar la transición? 

MW: Debo decir que una década en un cargo público lidiando con estos problemas me ha hecho un defensor acérrimo del control público de la energía. El departamento de electricidad fue una gran parte de todo el trabajo que describí de los últimos 30 años. Creo que es más difícil para los municipios, los pueblos y los alcaldes que no tienen su propio servicio de electricidad. Hay cosas que cualquier comunidad local puede hacer para colaborar y, cuando es necesario, ejercer presión pública sobre las empresas de servicios públicos, que usualmente deben responder ante una autoridad reglamentaria pública. Creo que hay formas de hacer que otras empresas de servicios públicos hagan lo mismo que está haciendo Burlington Electric. En Vermont, es emocionante escuchar que la otra empresa de servicios públicos que fue muy innovadora, Green Mountain Power, es una empresa de servicios controlada por inversores.

Si nos acercamos al objetivo de cero emisiones netas, significará que estaremos vendiendo mucha más electricidad que ahora. Creemos que será al menos un 60 por ciento más que hoy en día. Ahora, cuando alguien compra un vehículo eléctrico y lo carga en Burlington, si lo hacen de noche, podemos venderles energía fuera del horario de mayor demanda de manera que la empresa de servicios públicos obtiene más ganancias. Económicamente es muy bueno. Por eso podemos ofrecer estos incentivos muy generosos: cada vez que ponemos otro vehículo eléctrico o una bomba de calor en funcionamiento, es una nueva fuente de renta para la ciudad. En su mayoría, estos incentivos se autofinancian con esa renta nueva. Me parece que seguir este camino es una buena jugada económica.

AF: Vermont se convirtió en un destino muy popular para los refugiados climáticos más adinerados que compran suelo y construyen viviendas. ¿Cuáles son las ventajas y las desventajas de esto? 

MW: Tiene razón, hay muchos refugiados climáticos aquí. También los hay de la pandemia. El mercado de viviendas está bajo mucha presión, y ese es el aspecto negativo. Hace mucho que hay una crisis aguda de viviendas, pero ahora la situación está peor que nunca. El lado positivo es que quizás fuerce a Vermont a considerar seriamente establecer reglas para el uso del suelo a nivel local y estatal que posibiliten la construcción de más viviendas.

Se necesitan más viviendas de manera urgente. Es un aspecto que debemos mejorar y creo que habrá beneficios medioambientales si lo hacemos. Para mí, más gente viviendo en una ciudad ecológica como Burlington es una buena compensación para el medio ambiente.

AF: ¿Tiene otras estrategias en mente para hacer que Burlington, como ciudad ecológica, sea o siga siendo asequible? Burlington tiene un fideicomiso de suelo comunitario exitoso, ustedes fomentan las viviendas accesorias, hay zonificación inclusiva. . . ¿Qué sigue? 

MW: Tenemos mucho trabajo por hacer en cuanto a las ordenanzas de zonificación y la reforma de uso del suelo a nivel estatal. En este momento, en Vermont, muchos proyectos buenos, ecológicos, de eficiencia energética en áreas habitadas, deben pasar por procesos de permisos de uso del suelo a nivel local y estatal. Estos procesos son casi redundantes y enlentecen todo, aumentan el costo y crean muchas oportunidades para que surjan obstrucciones. Hay mucho trabajo por hacer y estamos enfocados en ello. Actualmente, estamos trabajando en tres esfuerzos principales de mejora de la zonificación y se está debatiendo mucho la reforma de la Ley 250 [ley de uso y desarrollo del suelo de Vermont] a nivel estatal. 

AF: Por último, ¿qué consejo les daría a los dirigentes de otras ciudades para que tomen acciones climáticas similares, en especial en lugares que no están tan preparados como Burlington? 

MW: Cuando hablo con otros alcaldes al respecto, intento dejar en claro que esta es un área en la que el liderazgo político [y la voluntad de la comunidad] puede tener un gran impacto. Cuando asumí, casi no había energía solar en Burlington. Esa fue nuestra prioridad y cambiamos algunas reglas sobre los permisos. Hicimos que fuese más fácil para los consumidores instalar paneles solares en sus viviendas.

La empresa de servicios públicos aportó lo suyo y, en pocos años, nos convertimos en una de las ciudades del país con más energía solar per cápita. Ahora estamos en el puesto n.º 5 a nivel nacional. En un momento, éramos la única ciudad de la costa este entre las primeras 20, y eso no es casualidad. Es porque tomamos la decisión de enfocarnos en ese tema y hacer un cambio. Se puede lograr un gran impacto. 

En un momento en el que la emergencia climática es una amenaza existencial, en un momento en el que claramente el gobierno federal está paralizado y no puede impulsar cambios, y en el que muchos gobiernos estatales están en la misma situación, los alcaldes y las ciudades pueden demostrar progresos en el terreno. Creo que, cuando lo hacemos, le demostramos a la gente lo que es posible.

Anthony Flint es miembro sénior del Instituto Lincoln, conduce el ciclo de pódcasts Land Matters y es editor colaborador de Land Lines. 

Fotografía: Burlington, Vermont. Crédito: Denis Tangney Jr. via iStock/Getty Images.

E

n la ciudad china de Zhengzhou, un centro de fabricación ubicado casi a mitad de camino entre Pekín y Shanghái, un smog continuo que irrita los ojos colocaba a la ciudad en las listas de las ciudades más contaminadas del mundo. Hace casi10 años, los dirigentes locales se unieron en un plan de acción nacional e integral para limpiar el aire, iniciado por varios departamentos gubernamentales centrales y diseñado para reducir las emisiones de la industria, la producción energética, el uso del suelo y otras actividades de consumo.

Unos años más tarde, los resultados eran claros: nada extremo, pero cielos más celestes y una diferencia lo suficientemente notoria para influir en el comportamiento social, como la disposición de la gente a viajar y estar al aire libre. Un equipo de investigadores descubrió algo más: la mejora en la calidad del aire se relacionaba con un aumento general del valor de las propiedades.

Mediante un modelo espaciotemporal que cuantificaba la asociación entre el aire más puro y el valor del suelo, los investigadores determinaron que mejorar la calidad del aire en un 10 por ciento aumentaba un 5,6 por ciento el valor de las propiedades en toda la ciudad, dice Erwin van der Krabben, profesor en la Universidad Radboud en Países Bajos. Con el tiempo, eso podría dar como resultado un estímulo de US$ 63.000 millones, dice van der Krabben.

“Si se mejora aún más la calidad del aire, podemos predecir cuánto valor obtendremos”, dice van der Krabben, que está documentando las ramificaciones de la acción climática a nivel mundial. Hace poco coescribió un documento de trabajo del Instituto Lincoln sobre la calidad del aire y el valor del suelo en China, junto con Alexander Lord de la Facultad de Ciencia Medioambiental de la Universidad de Liverpool y Guanpeng Dong, profesor de Geografía Humana Cuantitativa en la universidad de Henan (Lord, van der Krabben y Dong, 2022).

La idea de que la acción medioambiental aumenta el valor del suelo y las propiedades puede parecerle obvia a muchos, pero, en general, creo que no se ha demostrado completamente. El tipo de análisis realizado en Zhengzhou es importante porque vincula directamente las mejoras medioambientales con un aumento del valor. Demostrar la relación es fundamental para respaldar la herramienta financiera que podría ser clave para abordar la crisis climática: la recuperación de plusvalías.

La recuperación de plusvalías, una herramienta financiera poco conocida en el pasado, se usa en todo el mundo para ayudar a financiar el transporte, la vivienda asequible, los espacios al aire libre y otras obras de infraestructura pública. El enfoque requiere que los emprendedores inmobiliarios y los propietarios aporten una parte de los aumentos del valor de las propiedades o del suelo, fomentados por la inversión pública y las acciones gubernamentales. Las municipalidades destinan la renta generada a obras de infraestructura u otros proyectos que benefician al público (Germán y Bernstein, 2020).

Mientras el mundo se prepara para invertir billones de dólares en un esfuerzo masivo para dejar atrás los combustibles fósiles, reducir las emisiones y generar resiliencia, la recuperación de plusvalías podría ayudar a subsanar la brecha financiera climática internacional, en especial a nivel local.

Determinar que lo que es bueno para el planeta es bueno para la economía, dice van der Krabben, explica con claridad la premisa fiscal de usar la recuperación de plusvalías. En China, donde el suelo es propiedad del estado y se arrienda a los emprendedores inmobiliarios, los aumentos del valor del suelo se añaden al precio que pagan los emprendedores. “Si las ciudades chinas actúan de manera racional, si invierten ese ingreso adicional de la renta del suelo, si continúan destinando esas inversiones a generar aire más puro, se logra un círculo virtuoso”, dice.

En consecuencia, se implementan metodo-logías de valuación y tasación cada vez más sofisticadas para describir el impacto de la acción gubernamental en el valor del suelo y la propiedad, y no solo para detallar cómo una estación de transporte o un parque resiliente a las inundaciones crea una mejora en el barrio local, sino cómo las políticas más amplias, como los requisitos de aire puro o las políticas que fomentan la actividad física, pueden tener un impacto positivo en un público más amplio.

El análisis del “círculo virtuoso” no es solo una razón económica poderosa que respalda la responsabilidad compartida del financiamiento de la acción climática, sino que también es una razón moral. Por lo general, en muchos lugares, los emprendedores inmobiliarios y los propietarios obtienen beneficios inesperados, generados por las inversiones públicas.

“Hay una falta de financiamiento bien documentada de las acciones que se necesitan para abordar la crisis climática”, dice Amy Cotter, directora de Estrategias Climáticas en el Instituto Lincoln. “Una parte muy pequeña funciona como la recuperación de plusvalías: se crea a partir de la misma acción que posibilita, bajo control local”. La recuperación de plusvalías “no solventará el financiamiento climático, pero tiene el potencial de subsanar una brecha importante”, dice Cotter.

UNA CARACTERÍSTICA LLAMATIVA del estudio de caso de la contaminación aérea de Zhengzhou es que los beneficios se distribuyeron por toda la ciudad. Pero en los contextos urbanos, una amplia gama de proyectos y políticas que pueden contribuir a la resiliencia ante el cambio climático se están poniendo de manifiesto en términos económicos, tanto a nivel de una cuadra de la ciudad como de todo un barrio:

• La Ordenanza Eco Eficiencia del distrito Metropolitano de Quito, que ganó un premio Guangzhou en 2021 por innovación urbana, fomenta la eficiencia energética y la densidad vendiéndoles a los emprendedores inmobiliarios el derecho a construir edificios más altos si tienen elementos ecológicos o están cerca de un medio de transporte público. Desde que la ordenanza entró en vigencia en 2016, se aprobaron 35 proyectos que tuvieron tanto éxito que los emprendedores inmobiliarios no tuvieron problemas en devolver una parte de las ganancias mediante esta herramienta de recuperación de plusvalías. La ciudad invertirá los US$ 10,7 millones recaudados hasta el momento en mejoras, como parques y viviendas asequibles, y está adoptando la ordenanza como parte de su nuevo plan de administración y uso del suelo.
• En un estudio realizado por Center for Neighborhood Technology (CNT) y SB Friedman Development Advisors, se descubrió que las instalaciones de infraestructura verde de agua pluvial en Seattle y Filadelfia, como los jardines infiltrantes y los bajíos, daban como resultado un aumento estadísticamente importante en los precios de venta de las viviendas cercanas (CNT y SB Friedman Development Advisors, 2020). Duplicar los metros cuadrados de jardines infiltrantes, bajíos, áreas con plantas o pavimento permeable a 75 metros de una vivienda se asocia con un valor de venta entre 0,28 y 0,78 por ciento mayor, en promedio.
• En Buenos Aires, una valuación similar de proyectos de infraestructura azul-verde propuestos en la cuenca del arroyo Medrano demostró un enorme potencial de impactos positivos sobre el valor del suelo, a partir de la reducción del riesgo de inundaciones asociado con la infraestructura gris tradicional, y las mejoras en el espacio verde público (Kozak et al., 2022). Los autores citan un proyecto que mejoró el acceso público al río Paraná en Santa Fe, Argentina, como ejemplo del desarrollo que puede tener esto. La revitalización de esta vía fluvial produjo un aumento promedio del 21 por ciento del valor del suelo en un radio de 10 cuadras de la costa.
• Los principales proyectos de transporte del mundo que contribuyen a alcanzar los objetivos de descarbonización, desde la extensión del ferrocarril Tsukuba Express de Tokio, hasta la modernización y electrificación del ferrocarril interurbano de pasajeros en San José, Costa Rica, y el proyecto de ferrocarril de Londres, que se espera que ahorre aproximadamente 2,75 millones de toneladas de carbono durante su vida útil, se financian, en su mayoría o en parte, a partir de la presunción de que los valores de las propiedades ubicadas a lo largo de las rutas que cubren aumentarán.
• Los emprendedores inmobiliarios y los propietarios buscan un lugar seguro, lejos de la subida del nivel del mar y otros impactos climáticos, y están dispuestos a pagar por esa sensación de seguridad. Boston creó un fondo de resiliencia ante el cambio climático, al que los emprendedores inmobiliarios contribuyen para ayudar a coordinar la construcción de malecones y sistemas naturales a fin de proteger el suelo urbano. Cada vez más, el hecho de colaborar con la adaptación se considera como un pequeño precio que debe pagarse para proteger los bienes inmuebles y garantizar que no se pierda su valor inherente, dice Brian Golden, el recién jubilado director de la Agencia de Planificación y Desarrollo de Boston.

Parece ser que lo mismo aplica a los compradores particulares. Siempre tuvieron en cuenta las características de la propiedad y las preferencias de los consumidores, como la cantidad y la composición de las habitaciones o la calidad de las escuelas públicas locales. Ahora quieren saber más sobre las características que hacen que una vivienda sea más resiliente ante el cambio climático y están dispuestos a pagar más por ellas, según Katherine Kiel, una profesora de Economía en College of the Holy Cross, Massachusetts, y autora de un documento de trabajo del Instituto Lincoln sobre la adaptación y el valor de las propiedades (Kiel 2021).

SI BIEN LA CONEXIÓN entre las intervenciones medioambientales y el aumento de los valores es una buena noticia para los emprendedores inmobiliarios y los propietarios, el asunto se complica con el aburguesamiento y los desplazamientos. Un ejemplo reciente y conocido de mejoras ecológicas que tienen un impacto en la economía local es la iluminación natural del río Saw Mill en Yonkers, Nueva York, que transformó un área de negocios descuidada de forma tal que los precios de las viviendas se alzaron repentinamente en el área circundante, dice Cate Mingoya, directora nacional de Resiliencia ante el Cambio Climático y Uso del Suelo en Groundwork USA. Los aumentos se produjeron por “la percepción de un espacio más limpio y más verde”, dice Mingoya.

“De ninguna manera plantar árboles o iluminar de forma natural un río obliga a los propietarios a aumentar los alquileres de una manera tan abrupta. En ninguna parte dice que los propietarios tienen derecho a maximizar el beneficio de un sistema que está regulado injustamente a su favor”, dice.

Pero los propietarios pueden aprovechar estas inversiones públicas para cobrar más y de hecho lo hacen, dice Mingoya, que modera asociaciones intersectoriales para implementar medidas de adaptación climática en comunidades vulnerables. Algunas comunidades que buscan frenar el aburguesamiento ecológico implementan medidas que son “lo suficientemente ecológicas . . . y donde se hacen una cantidad limitada de mejoras en los barrios de bajos recursos en un intento por evitar los desplazamientos”. Muchas veces estos esfuerzos rozan lo absurdo, según Mingoya: “¿Debería haber 30 árboles o solo 10?”. Pero claramente demuestran la conciencia cada vez mayor de que las intervenciones ecológicas y el aumento de los valores están relacionadas (las políticas de recuperación de plusvalías diseñadas estratégicamente pueden mitigar los casos en los que las intervenciones medioambientales se asocian con el aburguesamiento y los desplazamientos, con disposiciones para aumentar las viviendas asequibles, por ejemplo).

Desde otra perspectiva, las condiciones medioambientales malas que no se abordan o que se abordan de forma parcial tienen un efecto económico negativo. En un informe reciente que realizaron investigadores de varias universidades de Utah, se estima que el aire contaminado acorta la expectativa de vida dos años y le cuesta al estado casi US$ 2.000 millones al año. Algunos gobiernos locales y estatales llevan un registro del daño que causa el cambio climático, según Pew Charitable Trusts, a fin de prepararse para demandar a las empresas de combustibles fósiles.

La falta de acción climática, en casos en los que las municipalidades no pueden o no quieren implementar infraestructura de resiliencia ni tomar otras medidas para evitar las inundaciones, la subida del nivel del mar, las avalanchas de lodo y otros problemas similares, hace caer el valor precipitadamente. Un estudio sobre el hundimiento del suelo en Java, Indonesia, donde las viviendas se hundieron en tierra inestable, demostró que la práctica local de reconstruir sobre socavones, a veces dos o tres veces, con la esperanza de recuperar la viabilidad económica no ayudó a detener la disminución del valor de las propiedades. La única solución en esos casos, según el estudio, que también fue dirigido por van der Krabben, sería realizar una recomposición enorme de la administración del agua y el suelo, o abandonar el área por completo. Indonesia sigue avanzando con la reubicación a gran escala de su capital, Yakarta, principalmente por esta razón.

En Miami, uno de los motivos de las contribuciones del sector privado a la infraestructura de resiliencia es que, sin acciones rápidas, más propiedades quedarán sumergidas en el agua. Desde esta perspectiva, las medidas protectoras hacen más que aumentar el valor del suelo y las propiedades; evitan que los valores caigan por debajo de cero, ya que evitan que el suelo sea inhabitable.

INCLUSO A MEDIDA QUE AUMENTA LA EVIDENCIA DE LA RELACIÓN entre la acción medioambiental y el alza económica, deben superarse muchos desafíos para que funcione la recuperación de plusvalías. Las leyes nacionales de desarrollo urbano deben reformarse para autorizar a más gobiernos locales a utilizar las plusvalías y permitir rentas propias. En todo el mundo sigue habiendo una gran necesidad de una mejor capacidad institucional, una buena gobernanza, controles del suelo y sistemas de tenencia.

Los gobiernos también deben recordar que las finanzas con base en el suelo son solo una forma de financiar las iniciativas climáticas y medioambientales, que tienen mayor capacidad para subsanar brechas que para actuar como fuente principal o única de renta para un mundo con emisiones de carbono neutras.

Probablemente, los gestores de políticas también tengan que cuidarse para no abarcar demasiado. Los beneficios de una estación de transporte para las viviendas cercanas son “claros como el agua”, dice van der Krabben, por lo que los emprendedores inmobiliarios son más propensos a realizar aportes para estas obras de infraestructura. El beneficio más importante de una política medioambientalmente progresiva a nivel local o regional, por ejemplo, la prohibición de los sistemas de calefacción y refrigeración alimentados con combustibles fósiles en las construcciones nuevas, como las prohibiciones para usar gas natural en grandes ciudades de los EE.UU., como Seattle, San Francisco y Nueva York, puede ser más difícil de vender.

“Lo que se busca es que los emprendedores inmobiliarios contribuyan con las inversiones regionales, pero eso es más difícil de negociar. Los beneficios son más indirectos”, dice van der Krabben.

Según los académicos, esta es una razón más por la que deben analizarse las prácticas de valuación y tasación que rigen las plusvalías y los aumentos del valor de las propiedades en primer lugar. Los métodos de valuación más sofisticados mejoraron la precisión de la tasación, dice Joan Youngman, miembro sénior del Instituto Lincoln, citando el estándar técnico de la Asociación Internacional de Funcionarios Tasadores (IAAO, por su sigla en inglés) para el avalúo masivo de los bienes inmuebles, que fue diseñado para mejorar la equidad, la calidad, la igualdad y la precisión de la valuación. El avalúo masivo se define en ese estándar como “el proceso de valuar un conjunto de propiedades en una fecha determinada mediante datos comunes, métodos estandarizados y pruebas estadísticas”.

Es posible que próximamente el proceso de valuación se realice con ayuda de herramientas tecnológicas. Hace poco el International Property Tax Institute y la IAAO publicaron informes sobre el uso posible de la inteligencia artificial (IA) en la valuación de propiedades. Si bien la IA presenta desafíos e incertidumbre, se espera que produzca valores más precisos que los que se obtienen mediante los métodos tradicionales.

Cuando se trata de identificar los efectos de las acciones y la inversión públicas en el valor del suelo, las herramientas modernas, el análisis de datos y las técnicas estadísticas ayudan a identificar y medir las plusvalías, dice Youngman.

Con buenas prácticas, un pensamiento especulativo y una lista cada vez más extensa de ciudades en todo el mundo que usan la recuperación de plusvalías, quienes abordan la crisis climática esperan que la relación entre las inversiones públicas masivas necesarias para salvar el futuro del planeta y las recompensas económicas que brindan sea más clara; además, esperan que se evidencien aún más las formas en que dichas recompensas económicas se pueden reinvertir para el bien público (Bisaro y Hinkel, 2018; Dunning y Lord, 2020; Van der Krabben, Samsura y Wang, 2019).

Golden, el planificador saliente de Boston, dice que notó un “cambio cultural” entre los propietarios y los emprendedores inmobiliarios, que reconocen que las inversiones públicas en infraestructura de resiliencia protegen los bienes inmuebles privados, lo que hace que sea más probable que ayuden a cubrir los costos.

Exigir que los emprendedores inmobiliarios ayuden a financiar la restauración de los terraplenes, los malecones y los sistemas naturales, que servirán de protección ante una subida estimada del nivel del mar de 100 centímetros en la costa de 75 kilómetros de la ciudad, se toma como una cuestión de interés propio, dice Golden, no solo para los sitios de desarrollo particulares, sino para la prosperidad a futuro de Boston como motor económico de la región. El sector privado prácticamente no mostró resistencia contra iniciativas como el fondo de resiliencia. “Hay mucho trabajo por hacer”, dice Golden. “Ellos lo saben”.

Anthony Flint es miembro sénior del Instituto Lincoln, conduce el ciclo de pódcasts Land Matters y es editor colaborador de Land Lines.

Imagen principal: Zhengzhou, provincia de Henan, China. Crédito: Zhang mengyang vía iStock/Gettty Images.

Referencias

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Lord, Alexander, Erwin van der Krabben y Guanpeng Dong. 2022. “Building the Breathable City: What Role Should Land Value Capture Play in China’s Ambitions to Prepare for Climate Change?” Documento de trabajo Cambridge, MA: Instituto Lincoln de Políticas de Suelo (junio). https://www.lincolninst.edu/publications/working-papers/building-breathable-city.

El Instituto Lincoln de Políticas de Suelo ha trabajado en América Latina y el Caribe por 29 años, 27 de los cuales estuvieron bajo el liderazgo del economista urbano Martim Smolka. El Instituto comenzó su trabajo en la región con el objetivo de ayudar a los líderes a enfrentar el desafío de los asentamientos informales en tiempos de rápida urbanización.

Desde entonces, el Instituto Lincoln ha trabajado con miles de planificadores urbanos, funcionarios de gobiernos locales, y otros gestores de políticas y profesionales a lo largo de América Latina y el Caribe para la creación de nuevas políticas que fomenten la equidad social y la sostenibilidad a través del uso efectivo del suelo y del financiamiento con base en el suelo.

El Instituto Lincoln ha contribuido a la adopción de la recuperación de plusvalías como método para la distribución equitativa de los beneficios y cargas de la urbanización, así como al financiamiento de infraestructura y otras inversiones en áreas marginales. El Instituto publicó el reporte de Smolka “Implementación de la recuperación de plusvalías en América Latina” en 2013, considerado una referencia en el tema. Dos años antes había publicado el reporte fundamental sobre el mejoramiento de los asentamientos informales “Regularización de asentamientos informales en América Latina”.

Con la jubilación de Smolka a principios de este año, el Instituto Lincoln tiene una nueva cara en la región, la economista Anacláudia Rossbach, quien asumió como directora para América Latina y el Caribe en agosto. Rossbach se desempeñó hasta hace poco como gerenta regional de Cities Alliance, donde contribuyó a la transferencia de conocimiento y mejores prácticas entre líderes en políticas urbanas y de vivienda. Anteriormente, fue coordinadora de proyectos para el mejoramiento de asentamientos informales en Brasil, fundó una organización no gubernamental, y también fue parte del Banco Mundial como especialista sénior para vivienda.  

En esta entrevista editada, Anacláudia Rossbach habla sobre el trabajo del Instituto Lincoln en América Latina y el Caribe, y los desarrollos que pueden esperarse para la región en los próximos años.

Will Jason: ¿Conocía al Instituto Lincoln antes de enterarse de este cargo?

Anacláudia Rossbach: El Instituto Lincoln me era bastante familiar porque tiene una gran reputación en América Latina. Entre las entidades que trabajan en temas urbanos, el Instituto Lincoln es muy conocido y cuenta con una red muy fuerte. Y yo entendía el gran impacto: no es difícil encontrar a alguien que trabaje en un municipio, en un gobierno nacional, que haya sido parte de los programas educacionales del Instituto.

WJ: ¿Cuál cree que es el mayor valor que el Instituto Lincoln ha entregado a la región?

AR: Creo que hay mucha más conciencia con respecto al rol fundamental que tiene el suelo en la planificación y el desarrollo urbano. El tema de la recuperación de plusvalías ha sido bien introducido en la región, por lo que hoy las personas, los profesionales y todos quienes trabajan en los municipios comprenden la importancia de la recuperación de plusvalías.

Si se compara el panorama de hace 20 años y el de hoy, se puede ver que actualmente en América Latina tenemos muchas ciudades que han introducido instrumentos de financiamiento con base en el suelo o instrumentos más avanzados de administración de suelos en la planificación urbana. Se ven cambios en los marcos legales nacionales de los países.

Pero por supuesto, todavía tenemos un largo camino por delante porque, bueno, la informalidad aún está muy presente en la región. Es la región más desigual del mundo. Se puede ver que las ciudades están segregadas, esto es visible.

WJ: ¿Cuál cree que es el rol más importante que el Instituto Lincoln puede continuar ejerciendo? ¿Y qué tipo de cambios las personas de la región pueden esperar del Instituto Lincoln a partir de este momento?

AR: Por supuesto que el Instituto Lincoln no cambiará la posición que ha promovido por largo tiempo, pero creo que necesitamos poner más atención a la informalidad. Notamos que durante la pandemia estos asentamientos informales, estas ocupaciones informales en nuestras ciudades sufrieron, y si bien aún no tenemos números, creo que podríamos ver alguna expansión de la informalidad del suelo en América Latina. Ya sabemos que tenemos más pobreza.

La pobreza ha aumentado durante el COVID y tenemos tasas de desempleo más altas en los países de la región. Entonces, la vivienda será menos asequible y, por lo tanto, la probabilidad de que se creen ocupaciones informales aumentará. Debemos ser inteligentes para saber combinar medidas preventivas y correctivas a través de instrumentos de administración del suelo, planificación urbana, estrategias para viviendas de bajos ingresos y mejoramiento de asentamientos informales para ser capaces de enfrentar la magnitud del problema que enfrentamos hoy y que enfrentaremos en el futuro si las condiciones actuales se mantienen.

El otro asunto es que hemos estado desarrollando capacidades en la región por un tiempo, pero necesitamos encontrar una manera para extender el alcance de lo que hemos estado haciendo. Tenemos muchas ciudades en la región, tenemos una situación clara de falta de capacidad a nivel de las ciudades, y hablo de ciudades de diferentes tamaños. Debemos pensar estratégicamente cómo podemos sacar ventaja de nuestro impacto y tener un mayor alcance en términos del aumento de capacidad.

Y luego, por supuesto, debemos ser capaces de medir de mejor manera nuestro impacto.

¿Cómo podemos encontrar maneras de generar mediciones cualitativas del impacto, o incluso mediciones cuantitativas del impacto que estamos generando en la región? Veo un gran potencial del Instituto Lincoln para aumentar el impacto en la región a través de asociaciones y alianzas. El Instituto ya ha estado trabajando a través de asociaciones, comunidades de práctica y redes, pero creo que en el futuro necesitamos reforzar y aumentar las asociaciones que hemos generado en el pasado.

Y por supuesto, necesitamos abordar al gran desafío que todos enfrentamos, que es el cambio climático. En América Latina tenemos una situación en que los más vulnerables, los más pobres de las ciudades, son los más afectados por el cambio climático. Aún tenemos muchas personas sin agua en la región. Tenemos este importante desafío bajo la gran sombra del cambio climático, que afecta a una parte importante de la región, una región que contribuye en menor medida a las emisiones globales pero que es afectada en mayor medida por los desastres y por sus consecuencias.

WJ: Volvamos a la distinción que hizo cuando estaba hablando sobre la informalidad, entre medidas correctivas y medidas preventivas. ¿Podría explayarse más sobre qué ha hecho y qué podría hacer el Instituto Lincoln en cada una de estas áreas, que son muy distintas?

AR: No sé si son tan distintas; creo que están interrelacionadas. Necesitamos reforzar la manera en que prevenimos la aparición de la informalidad. Y esto es lo básico: entregar para la construcción de viviendas suelo bien localizado y con servicios. Es más barato proveer infraestructura al comienzo que instalar servicios retroactivamente en los asentamientos informales. También necesitamos asegurar la disponibilidad de viviendas de bajos ingresos a través regulaciones para viviendas inclusivas u otras regulaciones.

Pero la informalidad ya está ahí y afecta nuestras vidas diarias. ¿Qué aspectos de las políticas de suelo el Instituto puede utilizar como medidas correcticas? Regularización del suelo, por ejemplo. En Brasil, por nombrar un caso, incluso tenemos empresas que realizan regularización del suelo. Es un mercado, es una política pública.

Pienso que podemos encontrar maneras para apoyar este tipo de iniciativas: mejorar los asentamientos informales a través de una combinación entre regularización del suelo, desarrollo de infraestructura, acceso al agua y protección de los ambientes naturales. Todas estas son áreas que pueden ser miradas holísticamente. El suelo es parte de un tejido vivo, donde todas estas cosas están sucediendo y donde la gente vive.

WJ: ¿A su juicio, qué rol jugará la recuperación de plusvalías en la regularización?

AR: La recuperación de plusvalías podría financiar la regularización, como fuente de fondos, porque es un instrumento que se desarrolla a nivel de ciudades. Usualmente, para las grandes regularizaciones o programas de mejoras, las ciudades dependen de los gobiernos nacionales o de subsidios nacionales.

Pero también al regularizar el suelo lo estamos incorporando al mercado. Estamos mejorando la capacidad de la ciudad como un todo para sacar ventaja de la recuperación de plusvalías porque estamos creando un nuevo activo en la ciudad.

WJ: En un tema más liviano, ¿qué país de América Latina tiene la mejor comida? ¿Cuál tiene la mejor música?

AR: Esa es una pregunta capciosa, porque me gustan muchos tipos de música y de comida de América Latina. Pero debo confesar mi amor eterno a México. Pienso que el país tiene comida increíble y, en general una cultura muy rica. Me gustan especialmente las voces femeninas de la escena musical mexicana actual.

Imagen: Anacláudia Rossbach.

The Lincoln Institute of Land Policy has worked in Latin America and the Caribbean for 29 years—the past 27 of them under the leadership of urban economist Martim Smolka. The institute entered the region with the goal of helping leaders to address the challenge of informal settlements at a time of rapid urbanization.

Since then, the Lincoln Institute has worked with thousands of urban planners, local government officials, and other policy makers and practitioners throughout Latin America and the Caribbean, contributing to new policies to promote social equity and sustainability through effective land use and land-based financing.

The Lincoln Institute has contributed to the adoption of land value capture as a method to equitably distribute the benefits and burdens of urbanization, and to finance infrastructure and other investment in marginalized areas. The institute published Smolka’s authoritative report on the subject, Implementing Value Capture in Latin America, in 2013, two years after its foundational report on the upgrading of informal settlements, Regularization of Informal Settlements in Latin America.

With Smolka’s retirement earlier this year, the Lincoln Institute has a new face in the region, Anacláudia Rossbach, who took over as director for Latin America and the Caribbean in August. An economist, Rossbach joins the Lincoln Institute from Cities Alliance, where she served as the regional manager for Latin America and the Caribbean, supporting the transfer of knowledge and best practices among leaders in housing and urban policy. Previously, Rossbach oversaw major slum upgrading projects in Brazil, founded a nongovernmental organization, and served as a senior housing specialist for the World Bank.

In this edited interview, Rossbach speaks about the Lincoln Institute’s work in Latin America and the Caribbean, and potential developments in the region in the coming years.

Will Jason: How familiar were you with the Lincoln Institute before you learned about this position?

Anacláudia Rossbach: I was quite familiar because the Lincoln Institute has a strong reputation in Latin America. Among stakeholders working on urban issues, the Lincoln Institute is very well known and has a very strong network. And I understood the huge impact. It’s not difficult to find someone working in a city, in a national government, that has been part of a Lincoln Institute educational program. 

WJ: What do you see as the greatest value that the Lincoln Institute has been delivering to the region?

AR: I think there is more awareness around the key role that land plays in urban planning and development. The topic of land value capture was very well introduced in the region. Today, people, professionals, practitioners working in cities, they understand the importance of land value capture.

If you look at the big picture 20 years ago and now, you see that today in Latin America, we have many cities that have introduced land-based finance instruments or more advanced land management instruments in urban planning. You see changes in the national legal frameworks of countries.

But still, of course, we have a long way to go because, well, informality is still very prevalent in the region. The region is the most unequal in the world. You see the cities are segregated; this is visible.

WJ: What do you see as the most important role that the Lincoln Institute can continue to play? And what types of changes can people in the region expect from the Lincoln Institute now?

AR: Of course, the Lincoln Institute will not change the position that it has been advocating for a long time, but I believe that we need to pay more attention to informality. We noticed during the pandemic how these informal settlements, these informal occupations in our cities suffered, and we don’t have numbers yet, but I believe we might see some expansion in the informality of land in Latin America. We know that we have more poverty already.

Poverty has grown during COVID and we have higher unemployment rates in the countries in the region. So, housing will be less affordable and then the likelihood to create informal occupations and so on will increase. We have to really be smart on how to combine preventive and curative measures through land management instruments, urban planning, low-income housing strategies, and slum upgrading to be able to address the size of the problem that we face now, and will face in the future if the current conditions prevail.

The other thing is that we have been building capacity in the region for a while, but we need to see a way to extend the outreach of what we have been doing. We have many cities in the region, we have a clear situation of lack of capacity at the city level, and I’m talking about different sizes of cities. We need to strategically think how we can leverage our impact and have a bigger outreach in terms of building capacity. 

And then, of course, we should be able to measure our impact more. How can we find ways to go for qualitative assessments of the impact or even quantitative assessments of the impact that we are generating in the region? I see a great potential for the Lincoln Institute to increase impact in the region through partnerships and alliances. The institute has been already working through partnerships, communities of practice, and networks but I believe in the future we need to strengthen and add to some of the partnerships that we have been generating in the past.

And of course, we need to address the big challenge that we all face, which is climate change. We have, in Latin America, a situation where the most vulnerable, the poorest in the city, are most affected by climate change. We still have many people without water in the region. We have this major basic challenge in the region under this big shadow of climate change, which is affecting a lot of the region, a region that contributes less to emissions globally, but is being highly affected by disasters, by the consequences.

WJ: Let’s come back to the distinction that you made when you were talking about informality, between curative measures and preventive measures. Could you please talk a little bit more about what the Lincoln Institute has done and could do in each of these two areas, which are very distinct?

AR: I don’t know if they’re so distinct; I think they are interrelated. We need to strengthen the way we prevent informality from taking place. And this is, well, the basics: provide well located, serviced land for housing. It’s cheaper to provide infrastructure at the beginning than it is to retrofit slums with services later. We also need to make sure there are low-income housing options available through inclusionary housing or other regulations.

But informality is already there, and it’s affecting our daily lives. What are the aspects of land policy that the Institute can use as a curative measure? Land regularization, for example. In Brazil, for instance, we even have companies doing land regularization. It’s a market, it’s a public policy.

I think we can find ways to support these kinds of initiatives—improving informal settlements through a combination of regularization of land and infrastructure improvement, access to water, and protection of natural environments. These are all areas that we can look at in a more holistic manner. Land is part of a living tissue, where you have all these things happening and you have people living. 

WJ: What role do you see land value capture playing in regularization?

AR: Land value capture could finance regularization, as a source of funding, because land value capture is an instrument that is developed at city level. Usually, for big regularization or upgrading programs, cities depend on national governments, on national grants.

But also, once you regularize land, you are bringing land to the market. You are adding value to the city. You are improving the capacity of the city as a whole to leverage land value capture because you’re bringing a new asset to the city.

WJ: On a lighter note, which Latin American or Caribbean country has the best food? Which has the best music?

AR: This is a tricky question, because I am very fond of many types of Latin American music and food. But I need to confess my eternal love for Mexico. The country has amazing food, and to me a very rich culture overall. I particularly like the female voices from the Mexican contemporary musical scene.

Will Jason is the director of communications at the Lincoln Institute of Land Policy. 

Image: Anacláudia Rossbach