Topic: Property Tax

Events

Heir Property Conference: Evolving Challenges, Tactics and Strategies   

January 22, 2025 - January 24, 2025

Offered in English

When a property owner dies without a will, known as dying “intestate,” their property becomes “heir property.” State law determines exactly how the property will be passed down to their next of kin (such as spouse, children, siblings, or parents) but generally, all heirs hold a share of the title. When interests transfer in this way, the number of legal owners grows exponentially with each passing generation.

As an insecure form of land tenure, heir property has a profound impact on housing, income equality, social mobility, family and community stability, good land management, and effective climate mitigation and adaptation practices. When an heir wants to sell their portion of land, they may force a partition, meaning the entire property will be sold—even against the wishes of other heirs who may be living there. Heir property is also vulnerable even without such sales. For example, heir property owners are at higher risk of losing their land to property tax foreclosure because all the heirs might not be able or willing to pay their share of property taxes. They can also lose their homes if they receive a code violation notice and fail to bring the property up to code. Heir property owners are also more likely to be denied access to FEMA Emergency Disaster Funds or FEMA Buyback programs.

Heir property was first studied as a reason why Black families lost land in the rural South, as well as elsewhere. Recent research has shown that similar insecure land tenure has taken forms such as colonias in Texas and is prevalent on Native American lands and in cities across America.

This invite-only conference will bring together academics, government officials, practitioners, and community leaders to share their most recent insights on the evolving challenges of heir property, and to brainstorm strategies and tactics that will empower families and communities to preserve land, wealth, culture, and history in this age of climate and economic uncertainties.


Details

Date
January 22, 2025 - January 24, 2025
Language
English

Keywords

Common Property, Community Development, Community Land Trusts, Economic Development, Housing, Land Law, Land Reform, Land Value Taxation, Legal Issues, Poverty, Property Taxation, Tenure

Balancing Act: The Property Tax–School Funding Dilemma

Based on the Policy Focus Report Rethinking the Property Tax–School Funding Dilemma, this explainer video examines the roles of the local property tax and state aid in funding public education. The video traces the history of funding for public schools while exploring the strengths and challenges of these two revenue sources. Property taxes provide local control and stable funding but can lead to inequalities between wealthy and poor districts. State aid helps address these disparities but can be unreliable during economic downturns and has the potential to erode local control. The video emphasizes that combining property taxes with state aid allows for both local control and greater equity, creating a more balanced and effective school funding system to ensure all students have access to a quality education.


Keywords

Local Government, Poverty, Property Taxation

2024 National Conference of State Tax Judges

October 24, 2024 - October 26, 2024

Cambridge, MA United States

The National Conference of State Tax Judges meets annually to review recent state tax decisions, consider methods of dealing with complex tax and valuation disputes, and share experiences in case management. This meeting provides an opportunity for judges to hear and question academic experts in law, valuation, finance, and economics, and to exchange views on current legal issues facing tax courts in different states. This year’s program includes sessions on constitutional issues in property tax appeals, state taxes on extractive activities, hotel valuation, and agricultural classification.

This event is by invitation only.


Details

Date
October 24, 2024 - October 26, 2024
Location
Lincoln Institute of Land Policy
113 Brattle Street
Cambridge, MA United States

Keywords

Dispute Resolution, Land Law, Legal Issues, Local Government, Public Finance, Taxation, Valuation

Partial definition of the word land on a dictionary page
President's Message

Momentos de definición en la política de suelo

Por George W. McCarthy, October 31, 2023

Podemos rastrear los orígenes del Instituto Lincoln hasta un encuentro fortuito entre un inventor de Cleveland, un industrialista y un arrollador economista político en la década de 1890. John C. Lincoln, un ingeniero que inventó las soldadoras de arco, los motores eléctricos de alto torque, los sistemas de freno para tranvías, e incluso un auto eléctrico, se vio movilizado por el relato apasionado de Henry George sobre la terquedad de la pobreza urbana de cara a la riqueza sin precedentes generada por la Revolución Industrial. Así fue que Lincoln dedicó años de su vida, y gran parte de su fortuna, a fomentar las ideas de George para la mejora social.

George demostró de forma persuasiva y convincente que la pobreza era el resultado de injusticias en términos de distribución. El crecimiento económico estaba beneficiando a las personas indebidas. Los propietarios holgazanes podían sentarse a mirar cómo el valor de sus tierras crecía de forma exponencial, mientras que, a la clase productiva, tanto a la mano de obra como al sector del capital, se le imponían impuestos para apoyar al gobierno. George propuso reemplazar los impuestos a los ingresos y las empresas por un nuevo impuesto que expropiaba la plusvalía del suelo de sus propietarios. Calculó que la renta generada por impuestos territoriales sería suficiente para eliminar la pobreza y para financiar al gobierno.

Dada su propia inclinación hacia la justicia social, la ética, la eficiencia y la imparcialidad básica, a John Lincoln esta disposición le resonó. Pero el fracaso de las propuestas de políticas de George para obtener algún tipo de adhesión política lo desconcertó. Una razón que pudo observar fue que el análisis y las conclusiones de George no recibieron una aceptación académica general. Francamente, excepto por un puñado de universidades como Columbia, UC–Berkeley o la Universidad de Chicago, el trabajo de George se marginalizó, si es que se enseñó. Nunca se consideró como un componente troncal de la formación de economistas o politólogos. Para remediar esto, Lincoln decidió crear la Fundación Lincoln y asociarse con universidades para establecer programas sobre economía de suelo y tributación. Y eso es lo que la Fundación Lincoln hizo desde 1946 hasta 1974.

En 1974, el hijo de John, David C. Lincoln, examinó detenidamente el impacto de los esfuerzos de la fundación por difundir la economía del suelo y la tributación en los ámbitos de la economía y las ciencias políticas. Fue una gran decepción. Los programas respaldados con los recursos de la fundación eran efímeros y la economía del suelo seguía siendo una especialización en unas pocas universidades. Decidió intentar un abordaje nuevo y estableció el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo para poner la investigación y formación bajo nuestra propia ala. Y David dejó bien en claro algo que repetía a menudo: “El trabajo de Henry George no se trataba de fomentar los impuestos territoriales, sino de eliminar la pobreza”. Por lo tanto, el Instituto Lincoln se fundó sobre la noción de que la política de suelo no era un fin, sino un medio para solucionar desafíos ambientales, sociales y económicos de mayor envergadura.

Con tal claridad, lo que siguió tuvo efectos cuantificables de inmediato. En la década de 1980, la llegada del abogado y conservacionista de Boston, Kingsbury Browne, como integrante del Instituto Lincoln provocó la creación de una red nacional de conservación del suelo privado que se expandió por todo el territorio de los Estados Unidos. Hoy en día, los miembros de la Land Trust Alliance, una organización que evolucionó a partir del trabajo de Browne, han protegido más de 23 millones de hectáreas de suelo privado a perpetuidad en los Estados Unidos. En la década de 1990, el Instituto Lincoln inventó un avalúo masivo asistido por computadora. Ahora, los gobiernos locales de todas partes usan los sistemas construidos sobre dicho legado. En la década del 2000, nuevos programas internacionales de América Latina respaldaron, evaluaron y documentaron modernas herramientas y técnicas de recuperación de plusvalías del suelo. Decenas de países y miles de jurisdicciones hoy están estudiando formas de usar estas herramientas para movilizar su propia renta pública. En la década de 2010, el Instituto Lincoln se globalizó, y estableció una Red Internacional de Conservación del Suelo para promover la conservación del suelo privado y compartir nuestro trabajo a escala global en lugares como Habitat III.

Este es un punto importante (y sé que demoré en llegar al grano): logramos décadas de trabajo significativo a pesar de que no podíamos definir con facilidad la disciplina en la que operamos. Durante los últimos años, intentamos rectificar eso. Esta primavera, la junta y la gerencia del Instituto Lincoln intentaron definir con eficacia el concepto de política de suelo. Con “eficacia”, quiero decir claridad, fácil comprensión y eficiencia. La tarea nos resultó tan abrumadora que incluso le pedimos ayuda a la inteligencia artificial. En la columna que escribí en abril, compartí nuestros desafíos y les pedí ayuda. Les pedí que enviaran sus mejores definiciones de política de suelo y ofrecí un premio.

Me complace informar que recibimos muchas respuestas de todo tipo, desde artísticas hasta teológicas. Llegaron desde cuatro continentes, y la más lejana fue de Nueva Zelanda. Provinieron, sobre todo, de personas individuales, pero también hubo un esfuerzo grupal de una red de 40 profesionales de América Latina. Su extensión varió de 12 a 548 palabras. Yo mismo envié mi propia definición. Si le interesa leerlas a todas, las encontrará en www.lincolninst.edu/land-policy-reader-submissions.

Si bien los miembros del jurado quedaron muy sorprendidos con el alcance y la creatividad de las respuestas, temo que tengo noticias desalentadoras para quienes sean luditas: consideraron que no superamos al bot de la inteligencia artificial (IA). A modo de recordatorio, esta es la definición de 85 palabras que nos ofreció ChatGPT:

Las políticas de suelo se refieren a las normas y regulaciones que rigen el uso, la propiedad y la gestión del suelo. Implican una toma de decisiones sobre cómo debe utilizarse el suelo, quién debe tener acceso a él y qué actividades se permiten en él. Las políticas de suelo pueden concernir una amplia gama de temas, desde la urbanización y la conservación medioambiental hasta los derechos de propiedad y la equidad social. Su objetivo es equilibrar los intereses de diferentes partes interesadas y garantizar que el suelo se utilice de maneras que beneficien a toda la sociedad.

Eso no significa, sin embargo, que no se merezcan elogios. A la vista de los miembros del jurado, la mejor respuesta fue la de Harvey Jacobs:

La política de suelo consiste en reglas, la cultura que subyace a dichas reglas y las expectativas sociales respecto del uso del suelo. Reúne al gobierno, el mercado y los actores privados. Tiene resultados formales e informales. Los resultados formales suelen ser planes, regulaciones y programas. Los resultados informales suelen ser patrones socialmente aceptados relacionados con el modo en que se debe utilizar el suelo y nuestro comportamiento respecto al suelo.

La respuesta más ahorrativa fue un haiku escrito por PD Blumenthal:

Usar, controlar, compartir suelo
Proteger la tierra, el agua y el aire
Para beneficiarnos todos

Y la respuesta más creativa fue un poema titulado A More Stealthy Georgist Cat (Un gato georgista más sigiloso), de David Harold Chester. Es muy largo para republicarlo aquí, pero puede verse en www.lincolninst.edu/land-policy-reader-submissions.

La respuesta más concisa fue la de Ben Brown:

La política de suelo es un conjunto de reglas a través de las que el gobierno formaliza el pensamiento ilusorio de responder a demandas enfrentadas de uso del suelo en un futuro que es inevitable e incierto.

A pesar de que no superamos a la inteligencia artificial, estoy muy feliz con el resultado del ejercicio. Confirma un par de cuestiones importantes. Primero, la política de suelo tiene un alcance amplio, y toca muchos aspectos de la vida. Viéndolo así, quizás está bien que eluda definiciones sencillas. Segundo, es posible pasar años haciendo algo que no se puede explicar con facilidad. Supongo que los expertos en políticas de suelo no son las únicas personas que no pueden explicar en reuniones familiares lo que hacen exactamente.

Se me ocurre que el problema puede ser taxonómico. En la taxonomía, puede ser más difícil definir una clasificación que dar un ejemplo de algo que está dentro de esa clasificación. En lo que a mi vida respecta, jamás puedo recordar las diferencias entre clase, orden, familia, género o especie, pero bajo presión puedo dar un ejemplo de cada término.

Al final, les voy a dar a todas las personas que participaron en la competencia un libro de su elección de nuestra impresionante biblioteca de publicaciones sobre políticas de suelo que está en constante expansión. Además, a cada uno de los autores de las cuatro respuestas distinguidas arriba les regalaré cinco libros de su elección.

Fue un ejercicio maravilloso y apreciamos el pensamiento y la creatividad puestos en todas las entregas. Valoramos aún más su cooperación como cuerpo colegiado y nos sentimos honrados de compartir este esfuerzo difícil de definir con todos ustedes. Lo que comenzó con un encuentro casual entre un arrollador reformador y un inventor más de un siglo atrás tiene incluso más relevancia hoy en día: encontrar respuestas en el suelo para mejorar la calidad de vida.

 


Crédito: Devonyu vía iStock/Getty Images Plus.

Property Tax Report Highlights Large Inequities Created by Assessment Limits

By Kristina McGeehan, July 23, 2024

This annual report documents the wide range of property tax rates in more than 100 US cities and helps explain why they vary so widely.

The Lincoln Institute of Land Policy, in collaboration with the Minnesota Center for Fiscal Excellence, announced the release of its newest 50-State Property Tax Comparison Study for taxes paid in 2023.

The new report estimates the effect of assessment limits that cap annual growth in the assessed value of individual properties and shows how they create large disparities in effective tax rates for owners of similarly valued homes. These limits shift the tax burden away from long-time homeowners and toward owners who recently purchased homes.

The largest disparity evidenced in the report is in Miami, where someone who just purchased a median-valued home would pay nearly three times more than someone who purchased an identical home 12 years ago—the average length of ownership there—despite both homes having an identical value in 2023. The new homeowner would pay $9,205, compared to $3,104 for the long-time owner. In six other cities a newly purchased median-valued home would face an effective tax rate at least twice as high as the rate for an equivalently valued home owned for the average duration in the city. Thirty large cities in the report have assessment limits, and the policy shifts the tax burden to new homeowners in all of them.

“The tax disparities from assessment limits are increasingly a barrier to homeownership,” said Adam H. Langley, associate director of tax policy at the Lincoln Institute. “The added property tax burden placed on new homeowners comes on top of sharp increases in mortgage costs in recent years. Assessment limits also make existing owners less likely to move if it would mean giving up tax savings accrued under those limits, which further constrains the supply of entry-level homes available for purchase and drives up prices.”

In addition to highlighting disparities created by assessment limits, this report provides the most meaningful data available to compare cities’ property taxes by calculating the effective tax rate: the tax bill as a percentage of a property’s market value. Data are available for 74 large US cities and a rural municipality in each state, with information on four different property types (homestead, commercial, industrial, and apartment properties), and statistics on both net tax bills (i.e., $3,000) and effective tax rates (i.e., 1.5 percent).

The study found that the average effective tax rate on a median-valued homestead was 1.29 percent in 2023 for the largest city in each state, with Detroit, Newark, Bridgeport (CT), and Aurora* (IL) all having effective tax rates at least twice the average. Conversely, eight cities have tax rates that are half the study average or less, led by Honolulu, Charleston (SC), Boston, Salt Lake City, and Denver. The average effective tax rate for this group of large cities fell 2.5 percent between 2022 and 2023—from 1.32 percent to 1.29 percent—and nearly twice as many cities had decreases (33) than increases (17).

Highest and Lowest Effective Property Tax Rates on a MedianValued Home (2023) 

*Note: The rankings for both residential and commercial property include 53 cities—the largest city in each state plus Washington, DC, and the second-largest cities in Illinois and New York because property taxes in Chicago and New York City are structured differently than property tax systems in other parts of those states.

 

Commercial property tax rates on office buildings and similar properties also vary significantly across cities. The effective tax rate on a $1 million commercial property averaged 1.81 percent across the largest cities in each state. The highest rates are in Detroit and Chicago, where rates are more than twice the average for this group of cities. Rates are less than half that average in Cheyenne (WY), Charlotte, Seattle, Boise, and Wilmington (DE). The average commercial tax rate for the 53 cities fell 1.5 percent between 2022 and 2023, with declines in 30 cities.

Highest and Lowest Effective Property Tax Rates on $1 Million Commercial Property

 

The Lincoln Institute provides more evidence on assessment limits in the Policy Focus Report on Property Tax Assessment Limits, and highlights better approaches to property tax relief in Policy Focus Reports on Property Tax Relief for Homeowners and Rethinking the Property Tax–School Funding Dilemma.

The 50-State Property Tax Comparison Study is available for download on the Lincoln Institute website.

 


 

Lead image: Residential homes in Key West, Florida. Credit: Lisa-Blue via iStock/Getty Images Plus.