The core competence of the Lincoln Institute of Land Policy is the analysis of issues related to land, and ours is one of the few organizations in the world with this focus.

The Institute’s current work program, both in the United States and in selected countries around the world, encompasses the taxation of land, the operation of land markets, the regulation of land and land use, the impacts of property rights, and the distribution of benefits from land development. This focus on land derives from the Institute’s founding objective—to address the links between land policy and social and economic progress—as expressed by Henry George, the nineteenth-century political economist and social philosopher.

The Institute plays a leading role in the analysis of land and property taxation, land valuation and appraisal, the design of land information and cadastral systems, and the reform and establishment of property tax systems. Work on the operation of land markets includes the analysis of transit-oriented development and research on urban housing and the expansion of urban areas. The regulation of land encompasses work on smart growth and growth management, visualizing density and the physical impact of development, mediating land use disputes, land conservation, and the management of state trust lands in the West. Analysis of property rights includes research on diverse topics including informal markets and land titling in developing countries, the establishment of conservation easements, and the preservation of farmland. Much work is underway on the distribution of benefits from land development, including value capture taxation, tax increment financing, university-led development, and community land trusts that seek to promote affordable housing.

While the Institute’s work in recent years has emphasized urban land issues, it has also addressed problems beyond urban boundaries such as conservation, management of state trust lands, and farmland preservation. A balance of activities across urban and rural topics will persist as the Institute’s work program continues to focus on land issues of relevance to social and economic development. The Institute will not normally address topics that lack a strong link to land policy.

Communicating new findings through education programs, publications, and Web-based products is a core Institute activity. The overarching objective is to strengthen the capacity of public officials, professionals, and citizens to make better decisions by providing them with relevant information, ideas, methods, and analytic tools. The Institute offers traditional courses and seminars, and is moving aggressively to make many of its offerings available on the Web as either programmed instruction or as online courses with real-time interactions between students and instructors. The Institute also develops training materials and makes them available to others, for example through activities in several developing countries that involve the training of trainers in topics such as appraisal and tax administration.

Research strengthens the Institute’s training programs and contributes to knowledge about land policy generally. The Institute supports both mature scholars who conduct groundbreaking research and advanced students who are working on their dissertations or thesis research. The Institute offers several fellowship programs and other opportunities for researchers to propose work on important topics that can contribute to current debates on land policy. The results of this research are regularly posted on the Institute Web site as working papers and are published in books, conference proceedings, and policy focus reports.

Demonstration and evaluation activities constitute the third major component of the Institute’s agenda. Recently the Institute has begun to combine education, training, research, and dissemination in demonstration projects that apply knowledge, data collection, and analysis to the development and implementation of specific policies in the areas of property taxation, planning, and development. These projects are being expanded to include the analysis of policies as they are applied, and to assess and evaluate outcomes in terms of the intended objectives of the policies. The goal is to provide more rigorous evidence about how well and in what circumstances specific land and tax policies achieve their objectives so that information can be incorporated into future research and training programs.

We suggest that a better approach is to link IH to the ongoing process of rezoning—either by the developer or by local government initiative—thus treating it explicitly as a vehicle for recapturing for public benefit some part of the gain in land value resulting from public action.

La cuestión central que deben resolver los conservacionistas de suelos hoy en día es cómo ampliar la escala de sus esfuerzos para proteger paisajes y sistemas naturales completos. El movimiento de fideicomisos de suelos se ha cimentado en los éxitos individuales de conservación de propiedades privadas, pero crecientemente tanto los conservacionistas como los propietarios que llegan a acuerdos de conservación quieren saber cómo se puede extender este esfuerzo a sus vecinos, a su barrio y, por sobre todo, a su paisaje (Williams 2011).

Los agricultores y ganaderos expresan la necesidad de sustentar una red continua de tierras de trabajo —una masa crítica de actividad agrícola ganadera— para no correr el riesgo de perder las actividades de respaldo comercial y la cooperación comunitaria necesarias para sobrevivir. Los bomberos abogan por mantener las tierras distantes sin desarrollar, con objeto de reducir el peligro y el costo de incendios en las comunidades locales. Los deportistas están perdiendo acceso a suelos públicos y a la vida silvestre cuando el hábitat es fragmentado por emprendimientos rurales. Los biólogos conservacionistas han argumentado desde hace tiempo que se podrían sustentar más especies, si se protegen espacios más extensos, mientras que, por el contrario, la disminución y desaparición de las especies se debe principalmente a la fragmentación del hábitat. Por último, un clima tan rápidamente cambiante redobla la necesidad de proteger ecosistemas grandes e interconectados para que puedan mantenerse a largo plazo.

Muchos financistas y socios del sector público están tratando de concentrar sus esfuerzos de colaboración para la de conservación del paisaje, de manera que la comunidad de fideicomisos de suelos tiene una excelente oportunidad de potenciar su buena labor embarcándose en “alianzas para el paisaje”. Los fideicomisos de suelos, con su desarrollo de base y estilo de trabajo cooperativo, están en una muy buena posición para respaldar iniciativas locales. El proceso de construcción de estos esfuerzos, sin embargo, requiere un compromiso que va más allá de la urgencia de transacciones y campañas de recaudación de fondos, y exige un esfuerzo sostenido que es mucho más amplio que las metas inmediatas que se proponen muchos fideicomisos de suelos.

¿Cómo se mide el éxito?

El río Blackfoot en M ontana se hizo famoso en 1976 gracias a la historia A River Runs Through It (Nada es para siempre) de Norman Maclean (Maclean 2001), pero lo que realmente es destacable en la región de Blackfoot es la manera en que una comunidad ha trabajado durante muchas décadas para sustentar este lugar tan especial. En la década de 1970 se iniciaron los esfuerzos de conservación por parte de los propietarios locales y en 1993 se estableció la organización Blackfoot Challenge con el objeto de aunar los diversos intereses de la zona en medidas consensuadas que posibilitaran el mantenimiento del carácter rural y los recursos naturales del valle. Jim Stone, presidente de este grupo de propietarios, dice: “nos cansamos de quejarnos de lo que no podíamos hacer, así que decidimos hablar sobre lo que sí podíamos”.

En este esfuerzo conjunto se han utilizado estrategias novedosas de conservación en Blackfoot que se han reproducido en muchos otros lugares. El trabajo del grupo comenzó concentrándose en una mejor gestión del creciente uso recreativo del río y en proteger el corredor fluvial. La primera exención para conservación de Montana se promulgó en Blackfoot en 1976, como parte de este esfuerzo pionero. A partir de este éxito inicial, se fueron creando iniciativas más ambiciosas con la participación de un creciente número de aliados.

Cuando los propietarios se quejaban de que no tenían suficiente ayuda para controlar la maleza, Challenge estableció el distrito de control de maleza más grande del Oeste. Cuando los propietarios plantearon que no había recursos suficientes para conservar las haciendas en funcionamiento, Challenge ayudó a crear un programa innovador del Servicio de Pesca y Vida Silvestre de los EE. UU. (US Fish and Wildlife Service, o USFWS) para adquirir servidumbres de conservación junto con el Fondo de Conservación de Suelos y Aguas (Land and Water Conservation Fund, o LWCF), que históricamente se ha usado para la adquisición de suelo público.

Cuando los propietarios estaban preocupados por la venta potencial de grandes áreas forestales en el valle, Challenge lanzó un plan comprensivo de adquisiciones que conectó haciendas privadas protegidas al pie del valle con suelos forestales públicos más altos. Cuando los propietarios reconocieron la necesidad de realizar una restauración sistémica del río, Challenge y la sucursal Big Blackfoot de Trout Unlimited ayudaron a restaurar más de 48 corrientes tributarias y 600 millas de pasos piscícolas para preservar la circulación de la trucha nativa y la salud de la cuenca (Trout Unlimited 2011).

Blackfoot Challenge se ha asociado con más de 160 propietarios, 30 empresas, 30 organizaciones sin fines de lucro y 20 dependencias públicas. Claramente, la visión de Challenge para la región no se limita simplemente a algunas haciendas, sino que se preocupa por la salud a largo plazo de todo el valle del río, de “ladera a ladera”, según las palabras de Jim Stone (ver figura 1).

El aspecto admirable de la historia de Blackfoot es que no se trata de una rara excepción, sino que constituye el emblema de un movimiento creciente que se dedica a esfuerzos de colaboración para la conservación en todo el país. Estas alianzas para la conservación del paisaje confirman un consenso emergente sobre la necesidad de proteger y sustentar paisajes completos que son vitales, tanto para la salud de los peces y la vida silvestre, como para la vitalidad de las comunidades locales, su economía y su calidad de vida.

Esfuerzos de conservación iniciados por los propietarios

La historia de Blackfoot subraya una de las lecciones más importantes que emergen de las iniciativas de conservación comunitarias: los propietarios locales deben liderarlas, y todos los demás deben respaldarlos. El ejemplo del río Yampa, en el oeste de Colorado, ilustra esta estrategia. A comienzos de la década de 1990, los grupos conservacionistas estaban tratando de proteger esta región, pero toparon con la falta de confianza de los ganaderos locales. En el valle había personas con visión de futuro entre la comunidad y grupos que trataban de impulsar la conservación en la región, pero ninguna de las ideas arraigó de forma efectiva, precisamente porque los propietarios locales no lideraban el proyecto.

Esa dinámica sufrió un vuelco de 180 grados con varias iniciativas de los propietarios, entre las cuales destacó la del Plan de Suelos Abiertos del Condado de Routt (Routt County Open Lands Plan). Las recomendaciones de plan surgieron de una serie de reuniones que los propietarios locales celebraron a lo largo y ancho del condado. El plan proponía ocho medidas significativas para gestionar mejor el crecimiento explosivo en el valle, desde una ordenanza que otorgaba el derecho a cultivar, hasta un programa de adquisición de derechos de desarrollo inmobiliario en haciendas activas. El condado de Routt se convirtió en uno de los primeros condados rurales del Oeste en obtener fondos públicos por medio de una medida electoral para proteger las haciendas activas.

Malpai Borderlands es otro ejemplo ilustrativo de cómo el liderazgo de los propietarios puede superar varias décadas de inacción. Después de muchos años de conflicto entre los ganaderos propietarios y las agencias federales sobre la gestión de los suelos públicos situados alrededor de las montañas Ánimas, en el talón de la bota del estado de Nuevo México y el sudeste de Arizona, Bill Macdonald y otros ganaderos propietarios de la zona organizaron una alianza llamada Grupo de Malpai Borderlands para volver a introducir el fuego como medio para preservar la salud de los pastizales y la economía ganadera local. Este esfuerzo generó una asociación innovadora entre ganaderos, grupos de conservación y dependencias públicas para conservar y sustentar este ambiente silvestre de 404.684 hectáreas en actividad por medio de servidumbres de conservación, bancos de pastizales y un enfoque más integrado de administración del sistema en general.

Fideicomisos de suelos y sociedades públicas-privadas

De la misma manera que el liderazgo de los propietarios es fundamental en los esfuerzos cooperativos de conservación a escala de paisaje, los fideicomisos y agencias de suelos también pueden desempeñar un papel importante como líder secundario y aliado fiable que posee fuertes vínculos locales, conocimientode los recursos externos y una capacidad para implementar proyectos de investigación y conservación. En Rocky Mountain Front, en Montana, por ejemplo, los ganaderos locales están colaborando con varios fideicomisos de suelos y el USFWS para proteger los suelos activos por medio de servidumbres ecológicas. El comité de propietarios locales ha sido presidido por varios ganaderos locales, pero ha sido su amistad de 20 años con Dave Carr de The Nature Conservancy el hecho decisivo para que el comité se mantuviera activo. Greg Neudecker, del Programa de Socios para la Vida Silvestre (Partners for Wildlife Program) de USFWS, ha jugado un papel similar en Blackfoot, dados sus 21 años de servicio en la cooperación comunitaria.

Muchos propietarios y fideicomisos de suelos son renuentes a crear alianzas con dependencias públicas para proteger el paisaje porque frecuentemente abogan por la conservación con medios privados. Sin embargo, cuando se las incorpora como parte de una sociedad para la conservación del paisaje, las agencias estatales y federales pueden ser aliados muy efectivos. En Blackfoot, los estudios científicos, investigaciones, monitorización, financiamiento y trabajo de restauración efectuados por el estado

de Montana y el USFWS han tenido un impacto enorme en la recuperación del sistema del río.

En el frente de protección de suelos, la adquisición pública de bosques madereros extensos en Blackfoot ha complementado el trabajo de los fideicomisos de suelos privados al consolidar suelos públicos y permitir el acceso de la comunidad a dichos suelos para pastar, explotar el bosque y realizar actividades recreativas. Reconociendo los problemas generados por un siglo de supresión de incendios, el Servicio Forestal de los EE. UU. inició proyectos experimentales de desgaste forestal de pequeño diámetro para restaurar la estructura y el funcionamiento de los bosques y reducir la amenaza de incendio en el valle. Esta actividad se está ampliando ahora por medio de un nuevo Programa de Cooperación para la Restauración del Paisaje Forestal (Collaborative Forest Landscape Restoration ProgramiI>, o CFLRP) financiado por el gobierno federal en los valles de Blackfoot, Clearwater y Swan.

El principio más general es que todas las partes interesadas principales tienen que involucrarse activamente para consensuar una base de intereses comunes. David M annix, otro hacendado de Blackfoot Challenge, explica lo que ellos denominan la “regal 80-20”: “Trabajamos sobre el 80 por ciento en queestamos de acuerdo y dejamos el 20 por ciento restante a la puerta, junto con el sombrero”. Jim Stone afirma que cuando la gente va a una reunion de Blackfoot Challenge “le pedimos que deje sus intereses organizativos en la puerta y dé prioridad al paisaje”, y se centre en la salud de los suelos y de las comunidades que de ellos dependen.

Para que estas alianzas entre el sector privado y el público puedan funcionar, es realmente importante que participe la “gente que importa”, es decir, individuos creativos que estén motivados por una vision común y que, al mismo tiempo, sean lo suficientemente modestos como para reconocer que no tienen todas las respuestas. La colaboración toma tiempo. Una vez que se hayan alcanzado acuerdos en común, es fundamental tener un éxito inicial, aunque sea pequeño, que sirva de base para futuras soluciones de mayor envergadura.

La necesidad de financiamiento

La barrera más importante para que los grupos cooperativos locales puedan alcanzar sus metas a nivel de paisaje es la falta de financiamiento adecuado. Sin un respaldo financiero suficiente, los esfuerzos cooperativos pierden, con frecuencia, su impulso, lo que puede retrasar este tipo de trabajo por muchos años.

El financiamiento no es un elemento estático, pero es proporcional a la escala de resultados que se pueden obtener y al número de participantes que se incorporan al esfuerzo. Los financistas privados o públicos no quieren participar en un éxito parcial a menos que sea un paso hacia un objetivo sustentable de largo plazo. Y no quieren proporcionar financiamiento en lugares donde los grupos están compitiendo. Cada vez más, los fideicomisos y agencias de suelos se han dado cuenta del potencial que se puede alcanzar por medio de la colaboración. Los donantes han tomado siempre la iniciativa en este tema, porque viven en un mundo de recursos limitados y comprenden el valor de potenciar una variedad de recursos y financiamientos.

Aunque se realicen grandes esfuerzos de cooperación con objetivos comunes y una gran probabilidad de éxito, frecuentemente existe una brecha de financiamiento para alcanzar una verdadera conservación del paisaje. Mark Schaffer, exdirector del Programa del M edio Ambiente de la Fundación Caritativa Doris Duke, estimó que esta brecha asciende a alrededor de 5 mil millones de dólares por año en financiamiento nuevo e incentivos tributarios que harán falta en los próximos 30 años para conservar una red de paisajes importantes en los Estados Unidos.

En la actualidad la comunidad de fideicomisos de suelos está conservando suelos a un ritmo de alrededor de 1,05 millones de hectáreas por año, un total acumulado de alrededor de 14,9 millones de hectáreas de acuerdo al último censo de 2005 (Land Trust Alliance 2006). No obstante, para sustentar paisajes completos antes de que las necesidades más urgentes cierren las puertas de la oportunidad, este ritmo se tiene que duplicar o triplicar, y se deben realizar esfuerzos de forma aun más orientada.

Oportunidades emergentes para la conservación a nivel de paisaje

Hay varias tendencias importantes y oportunidades de corto plazo que se podrían aprovechar para promover la conservación a escala de paisaje, pero su éxito depende del nivel de participación y liderazgo de los fideicomisos de suelos. Primero, es fundamental que el Congreso haga permanents las deducciones ampliadas de las servidumbres de conservación. La organización Alianza de Fideicomisos de Suelos (Land Trust Alliance, 2011) apunta que estas deducciones pueden proteger más de 101.170 hectáreas adicionales por año. Dado el interés actual del Congreso por recortar gastos y rebajar impuestos, esta es una de las pocas herramientas de financiamiento de conservación que quizás sea alcanzable en el corto plazo. A más largo plazo, un programa nacional de créditos tributarios transferibles similar a los de Colorado y Virginia podría crear un enorme incentivo para generar servidumbres de conservación.

La segunda tendencia se relaciona con el aumento del interés federal en proteger paisajes completos promoviendo las comunidades que ya están trabajando en conjunto. En 2005, la administración Bush lanzó un Programa de Conservación Cooperativa que mejoró la coordinación entre las agencias y los subsidios de capacidad para trabajos cooperativos locales. En 2010, la administración Obama lanzó la iniciativa America’s Great Outdoors para ayudar a las comunidades a sustentar sus suelos y recursos hídricos por medio de asociaciones gobernadas localmente, y reconectar a la juventud norteamericana con el medio ambiente natural (Obama 2010).

Si bien los recursos federales están enormemente restringidos en el corto plazo, los programas y el financiamiento existentes podrían concentrarse más en proyectos de conservación a nivel de paisaje. El Secretario de Agricultura, Tom Vilsack, anunció un cambio importante en la política de su departamento hacia un enfoque “integral de suelos” para conservar y restaurar los grandes sistemas de los Estados Unidos. Por ejemplo, el Servicio de Conservación de Recursos Naturales (Natural Resources Conservation Service) anunció recientemente que iba a reinvertir 89 millones de dólares de fondos del Programa de Reserva de Humedales que no se habían gastado para adquirir la servidumbre de conservación de 10.522 hectáreas en haciendas activas en la zona de los Everglades en Florida. La oportunidad que se presenta para la comunidad de fideicomisos de suelos es asegurar que estos proyectos se implementen como manera de obtener un apoyo amplio para este tipo de trabajo en el largo plazo.

La tercera oportunidad es aprobar medidas locales y estatales para aumentar el financiamiento y los incentivos tributarios a la conservación. A pesar de la economía debilitada y de los continuos proyectos para efectuar recortes gubernamentales y reducir los impuestos, los votantes aprobaron en las elecciones de 2010 el 83 por ciento de las iniciativas electorales en todo el país para financiar la conservación de suelos y de agua. En total, se aprobaron 41 de las 49 medidas de financiamiento, generando más de 2 mil millones de dólares para proyectos de conservación de suelos, aguas, parques y tierras agrícolas durante los próximos 20 años (The Trust for Public Land 2010).

La tendencia y oportunidad finales para la comunidad de fideicomisos de suelos es asociarse con financistas de capital privado para llevar adelante proyectos de conservación de suelos. Entre 1983 y 2009, cambiaron de manos más de 17,4 millones

de hectáreas de suelos forestales (Rinehart 2010). Nuevos grupos de capital privado, llamados Organizaciones de Gestión de Inversiones Madereras (Timber Investment Management Organizations o TIMO) y Fidecomisos de I nversión I nmobiliaria (Real Estate Investment Trusts, o REIT) adquirieron en muy poco tiempo 10,9 millones de hectáreas, y muchos de estos grupos de inversión, como Lyme Timber, Conservation Forestry, Ecosystem Investment Partners y Beartooth Capital Partners, utilizan la conservación como parte de su modelo de negocios.

La cuestión de escala

Una tendencia en curso en el movimiento de conservación ha sido darle un enfoque cada vez más amplio, pasando de las propiedades individuales a barrios, paisajes, ecosistemas, hasta llegar ahora a las redes de ecosistemas. Por ejemplo, los propietarios de Blackfoot, Swan Valley y Rocky Mountain Front han comprendido que la salud de sus paisajes depende de la salud del ecosistema Crown of the Continent (ver figura 2).

Crown, un área de más de 4 millones de hectáreas que rodea Bob Marshall Wilderness y Glacier-Waterton International Peace Place, es uno de los ecosistemas mejor preservados de América del Norte. Gracias a un siglo de designaciones de suelos públicos y 35 años protección privada de suelos por parte de las comunidades locales, este ecosistema no ha perdido una sola especie desde el asentamiento de los europeos en América. Los propietarios y otros socios se han conectado a lo largo de Crownde varias maneras para ver cómo pueden trabajar de forma más estrecha para el bien de todos.

Aun en la inmensidad de Crown, la sustentabilidad de su población silvestre depende de sus conexiones con otras poblaciones de las Montañas Rocosas del Norte. Sin embargo, estas redes aún mayores de sistemas naturales sólo se pueden concretar si se logran sustentar los vínculos esenciales de la región. Por esta razón, los fideicomisos de suelos de Wyoming, Idaho, Montana y Canadá han estado colaborando dentro de un marco llamado Corazón de las Montañas Rocosas (Heart of the Rockies) para identificar prioridades comunes y necesidades de conservación. Este nivel de colaboración regional ha generado un nuevo nivel de conservación y una mayor atención de los financistas. También ha sido clave para la colaboración entre fideicomisos de suelos basada en prioridades políticas comunes.

Para poder sustentar sistemas naturales interconectados, es realmente imperativo que se establezcan organizaciones a esta escala, pero también es importante comprender lo que se puede obtener a cada escala. Las grandes iniciativas regionales tienen gran importancia para crear una visión amplia y atractiva, pero no para implementar la conservación propiamente dicha. Dichos enfoques de gran escala sirven para aplicar la ciencia a nivel de la naturaleza, crear colaboraciones regionales alrededor de prioridades comunes y establecer un foro para intercambiar ideas novedosas, creando una mayor atención sobre la región. También brindan un contexto importante para realzar el trabajo local.

Melanie Parker, una líder local de los esfuerzos para la colaboración en la conservación de Swan Valley, lo expresa de esta manera: “Tenemos que integrar nuestros esfuerzos en una región más amplia para tener influencia política y acceder a recursos, pero cualquiera que piense que el trabajo de conservación se puede o debe hacer a una escala de 4 millones de hectáreas está seriamente equivocado. Este tipo de trabajo se tiene que realizar a la escala del lugar donde la gente vive, trabaja y comprende su paisaje”.

La gente local quiere actuar para preservar su propio lugar y su propio modo de vida. El diseño de estrategias a gran escala es frecuentemente demasiado abstracto para los propietarios y, en algunos casos también puede hasta conducirlos a la alienación. Como en la política—los politicos responden mejor a proyectos locales, diseñados y apoyados por sus residentes— toda la conservación es local. Conocer cuán amplios pueden ser los esfuerzos regionales sin que se pierda la cohesion comunitaria es una cuestión importante, pero lo cierto es que Blackfoot, Rocky Mountain Front y Swan Valley están al límite de lo posible hoy en día. Cada una de estas regiones opera en una escala de 202.340 a 607.000 de hectáreas.

Los fideicomisos de suelos pueden agregar valor a los esfuerzos locales por medio de colaboraciones regionales. Si bien los propietarios y residentes locales frecuentemente no tienen el tiempo necesario para participar en estas iniciativas de mayor calado, quieren

que su lugar y sus intereses estén bien representados. Los fideicomisos de suelos y las organizaciones de conservación pueden desempeñar un papel muy importante para interconectar grupos locales y geográficos, pero tienen que coordinarse con estos grupos en vez de tratar de liderarlos. En última instancia, la comunidad de fideicomisos de suelos puede beneficiarse si refuerza su trabajo cooperativo, profundiza su participación en asociaciones de paisajes, y trabaja a gran escala para alcanzar éxitos en el ámbito de la conservación.

Conclusión

Después de muchas décadas de trabajo extraordinario, los más de 1.700 fideicomisos de suelos en todo el país pueden usar su impulso para conservar los grandes sistemas que resultan más importantes para la gente y para la naturaleza. En efecto, esto es lo que las comunidades están pidiendo y lo que la naturaleza necesita para sobrevivir. Trascender más allá de victorias aisladas, generando una visión de conservación más interconectada, es tan importante para el sustento de las economías locales y su acceso recreativo como lo es para los corredores de vida silvestre y las cuencas hídricas saludables. Para tener éxito a esta escala hace falta una colaboración real y una reorientación de todas las partes interesadas. Con las múltiples oportunidades que se presentan actualmente para la conservación de paisajes completos, el impulso está de nuestro lado.

Sobre el Autor

Jamie Williams es el director de conservación de paisajes de The Nature Conservancy en América del Norte, con sede en Boulder, Colorado. Se concentra en programas para proteger los grandes paisajes por medio de alianzas innovadoras públicas y privadas. Fue Kingsbury Browne Fellow en el Instituto Lincoln durante 2010–2011. Tiene una Maestría en Estudios Medioambientales de la Facultad de Estudios

Forestales y Ambientales de Yale y un título de licenciatura por la Universidad de Yale.

Referencias

Land Trust Alliance. 2006. 2005 national land trust census. Washington, DC. 30 November.

———. 2011. Accelerating the pace of conservation. www.landtrustalliance.org/policy

Maclean, Norman. 2001 [1976]. A river runs through it and other stories. 25th anniversary edition. Chicago: The University of Chicago Press.

Obama, Barack. 2010. Presidential Memorandum: America’s Great Outdoors, April 16. http://www.whitehouse.gov/the-press-office/presidential-memorandum-americas-great-outdoors

Rinehart, Jim. 2010. U.S. timberland post-recession: Is it the same asset? San Francisco, CA: R&A Investment Forestry. April. www.investmentforestry.com

The Trust for Public Land. 2010. www.landvote.org Trout Unlimited. 2011. Working together to restore the Blackfoot Watershed. February. www.tu.org

Williams, Jamie. 2011. Large landscape conservation: A view from the field. Working Paper. Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy

Las políticas que afectan la utilización, la regulación y la tributación del suelo en los Estados Unidos son promulgadas y aplicadas en primer lugar por los estados y los gobiernos municipales, y los mercados inmobiliarios, en su mayoría, son de alcance local más que nacional. Sin embargo, las políticas nacionales que versan sobre impuestos, derechos de propiedad y financiamiento hipotecario ejercen un impacto significativo sobre las políticas de suelo y vivienda a nivel municipal y sus resultados. Así, con mucha frecuencia resulta lógico para los legisladores municipales y activistas combinar esfuerzos para aprender de las experiencias de unos y otros y garantizar que sus puntos de vista estén presentes en los debates acerca de políticas de suelo a nivel nacional. El Instituto Lincoln ha representado –y lo sigue haciendo– un papel impor tante al patrocinar la investigación y fomentar la capacitación, la comunicación y las actividades organizacionales que promueven políticas de suelo en consonancia con la misión del Instituto.

A modo de ejemplo, podemos mencionar el papel que cumplió el Instituto Lincoln a la hora de establecer la Alianza de Fideicomisos de Suelo (Land Trust Alliance o LTA), una red nacional de organizaciones conservacionistas sin fines de lucro cuyo objeto es proteger los recursos naturales tales como tierras de cultivo, bosques y áreas de vida silvestre. En el año 1981, el Instituto Lincoln otorgó una beca a Kingsbury Browne, abogado y conservacionista de Boston, para que visitara a los líderes de fideicomisos de suelo en todo el país. Browne descubrió que estos líderes no tenían una forma organizada para comunicarse entre ellos y aprender de las experiencias de cada uno. A través de su trabajo y asesoramiento, el Instituto Lincoln llevó a cabo una encuesta nacional de las 400 organizaciones conocidas de conservación del suelo, tanto municipales como nacionales, y patrocinó una reunión nacional para 40 representantes en octubre de 1981. Como resultado de dicha reunión, se constituyó el Land Trust Exchange, que comenzó sus actividades en julio de 1982. Este año, ahora bajo el nombre de Land Trust Alliance, la organización celebra su 30º aniversario.

La presencia de LTA se ha hecho notar de forma importante dentro de la comunidad conservacionista, y el Instituto Lincoln continúa apoyando sus metas de intercambio y contacto. Por ejemplo, el Instituto Lincoln patrocina todos los años la Beca Kingsbur y Browne, con el fin de apoyar la investigación, elaboración de artículos y orientación de aquellas personas cuya visión y creatividad hayan representado un aporte a la conservación del suelo y a la comunidad de fideicomisos de suelo. El Instituto Lincoln participa, además, en la conferencia anual de LTA y ha apoyado algunos proyectos seleccionados, como el Informe del Censo Nacional sobre Fideicomisos de Suelo de 2010, que resume las actividades sobre conservación del suelo y organizacionales de los 1.760 fideicomisos de suelo conocidos al momento de realizarse la encuesta.

El Instituto Lincoln también ha representado un papel clave en los últimos años al desarrollar una red de profesionales en el área de la conservación de grandes paisajes, reuniendo a aquellos que trabajan en proyectos a escala regional, como la Corona del Continente, un área de 7,2 millones de hectáreas a lo largo de la frontera entre los Estados Unidos y Canadá y que abarca parte de Montana, Alberta y la Columbia Británica. Esta red internacional, que aún se encuentra en su fase de formación, organiza un foro semestral a fin de intercambiar información y buenas prácticas, analizar las iniciativas de políticas emergentes y avanzar en la teoría y práctica de la conservación de grandes paisajes.

El Instituto Lincoln también apoya otra iniciativa similar, la Red Nacional de F ideicomisos de Suelo Comunitarios, constituida formalmente en 2006. Los Fideicomisos de Suelo Comunitarios (Community Land Trusts o CLT) son organizaciones locales sin fines de lucro que poseen tierras y ofrecen viviendas asequibles cuyo precio se mantiene de forma permanente. Aunque los CLT han existido por más de 30 años, la coordinación y comunicación entre ellos fue muy limitada hasta que se estableció la red nacional. Esta red, que en 2012 contaba con cerca de 200 CLT, brinda capacitación, apoya la investigación y difunde pautas y buena práctica aceptadas entre sus miembros.

El Instituto Lincoln cumple un impor tante papel en el programa de capacitación de esta red, denominado Academia de Fideicomisos de Suelo Comunitarios, que ofrece cursos, conferencias y otras actividades que van desde introducciones generales para nuevos residentes y miembros del personal hasta sesiones sobre documentos legales estándar, financiamiento y asociaciones entre la ciudad y las CLT. El Instituto Lincoln publicó The Community Land Trust Reader (2010), un compendio de artículos sobre los antecedentes históricos y las prácticas actuales relacionadas con el movimiento internacional de CLT, editado por John Emmeus Davis, exdecano de la Academia. Además, el Instituto Lincoln patrocina diferentes investigaciones, que quedan plasmadas en documentos de trabajo y artículos de análisis, tales como la encuesta realizada en 2007 sobre CLT en los Estados Unidos.

La información sobre estas redes de conser vación y fideicomisos de suelo comunitarios, así como sus programas y publicaciones, se encuentra disponible en el sitio web del Instituto Lincoln en www.lincolninst.edu.

As coastal cities continue to face the potentially expensive threat of increasingly volatile weather, storm surge, and sea level rise associated with climate change, building resilience has become a top planning priority. But resilience has multiple dimensions. It means not only building things, like flood gates and hardened infrastructure, but also keeping natural systems such as wetlands free of development—and, in many cases, deciding not to rebuild in the most vulnerable places. Therein lies an evolving and complex issue affecting private property rights.

From at least the turn of the 20th century, the Supreme Court has wrestled with a basic question: When does land use regulation constitute a taking, requiring compensation for property owners under the 5th amendment of the U.S. Constitution (“ . . . nor shall private property be taken for public use without just compensation.”)? Since Pennsylvania Coal v. Mahon, 260 U.S. 393 (1922) and Euclid v. Amber Realty, 272 U.S. 365 (1926), the essence of the rulings has been that government has considerable leeway in its power to regulate land use. In Kelo v. City of New London, 545 U.S. 469 (2005), the high court affirmed the state’s power to use eminent domain for economic development in the 21st century.

In June 2013, however, a decision on a Florida development project seemed to indicate a subtle shift in another direction. In Koontz v. St. Johns River Water Management District, the justices ruled 5 to 4 that government was overzealous in imposing mitigation requirements on developers as conditions for building permits. Coy Koontz, Sr., who had wanted to build a small shopping center on his property, objected to a Florida water management district’s demands that he pay for off-site wetlands restoration to offset environmental damage caused by the construction. Citing two cases, Nollan v. California Coastal Commission, 483 U.S. 825 (1987) and Dolan v. City of Tigard, 512 U.S. 374 (1994), Koontz claimed that the requirements constituted a taking for exceeding a “rough proportionality” between the requirements and the scope of damages caused by the development. In 2011, the Florida Supreme Court rejected Koontz’s argument, but in June the high court ruled that the mitigation requirements on the builder went too far.

The ruling alarmed some environmentalists and groups such as the American Planning Association, who feared new limits on the government’s ability to control development and impose requirements to restore and conserve natural areas. The concern extended to coastal metropolitan regions preparing for the impacts of climate change, such as New York City, which in May proposed a model $20 billion plan that is a mix of strategies for living with water and keeping it out. Property rights experts speculated that developers could cite the Koontz case as justification to refuse to pay into a fund for such initiatives.

At a broader level, the question remains: After an event like Hurricane Sandy, is government within its rights to forbid rebuilding or to modify regulations in order to prevent new building? The legal answer is essentially yes, according to Jerold Kayden, an attorney and professor at Harvard University’s Graduate School of Design, who was part of the Lincoln Institute’s Journalists Forum on Land and the Built Environment, held in April.

Particularly as more data become available on sea level rise and storm surge, government has the legal right to restrict owners from building on a vacant lot that is subject to flooding and sea level rise, or from rebuilding a home that has been destroyed. But, Kayden said, “politically, it’s another story.”

New York and New Jersey represented two different approaches to post-Sandy reconstruction. New York Governor Andrew Cuomo and New York City Mayor Michael Bloomberg called for a mix of rebuilding and “strategic retreat,” while New Jersey Governor Chris Christie focused on allocating money to residents so they could rebuild on parcels battered by the storm—even when the property remained in harm’s way.

The City of Boston, meanwhile, has begun to require waterfront developers to prepare for rising seas and storm surge by relocating mechanicals from basements to higher floors, among other measures. As the Koontz case opens the door for heightened scrutiny of various measures imposed by local government as a condition for building, developers might sue over these expensive, climate-related requirements, arguing that they are too burdensome and may constitute a regulatory taking.

While property rights lawsuits over reconstruction and restrictions on new building in coastal areas will no doubt continue to proliferate, Pratap Talwar, principal at the Thompson Design Group, presented an alternative in long-range planning that could help prevent such conflicts from arising. He detailed for the journalists the case study of Long Branch, New Jersey, which overhauled its planning process several years ago to include tougher standards but also a fast-track process for development that satisfied the guidelines. Long Branch was the one mile of New Jersey shore that weathered Sandy relatively intact, Talwar said.

Journalists Forum on Land and the Built Environment: The Resilient City

Thirty-five leading writers and editors who cover urban issues attended the 6th Journalists Forum on Land and the Built Environment on April 20, 2013, at Lincoln House. The theme was The Resilient City, from coastal municipalities preparing for sea level rise and storm surge to legacy cities trying to evolve despite diminished populations and business activity.

Kai-Uwe Bergmann, principal at Bjarke Ingels Group, opened the forum with a look at urban design innovations that maximize efficiency in land, housing, and major infrastructure projects. Johanna Greenbaum from Kushner Companies, who helped run New York City Mayor Michael Bloomberg’s microhousing initiative, detailed that project as well as other similar efforts around the country to accom-modate singles and couples who can live in just 300 square feet.

Alan Mallach, co-author of the Lincoln Institute’s policy focus report Regenerating America’s Legacy Cities, noted signs of resurgence in places such as the Central West End in St. Louis or Over-the-Rhine neighborhood in Cincinnati, while acknowledging the challenges facing Camden, New Jersey; Flint and Detroit, Michigan; and Youngstown, Ohio. Antoine Belaieff, Innovation Director at MetroLinx, detailed the use of social media to gain citizen input on a $16 billion investment in resilient transportation infrastructure in the Toronto area.

John Macomber, from Harvard Business School, led a session on the global city by recognizing the hundreds of millions of people who continue to migrate from rural to urban areas, requiring large-scale planning for infrastructure. Martim Smolka, director of the Lincoln Institute’s Program on Latin America and the Caribbean, lamented widespread dislocations caused by preparations for the World Cup and the Olympics in Rio de Janeiro. Bing Wang, from Harvard University’s Graduate School of Design, noted that 11 cities in China have populations over 10 million—and yet the rapidly growing nation is only halfway to its expected urbanization.

John Werner, chief mobilizing officer at Citizens Schools, spelled out how urban school systems can ignite passion in students by bringing in outside professionals as teachers and mentors. Gordon Feller of Cisco Systems envisioned a completely connected world and an Internet of everything, joined by Washington Post investigative reporter Dan Keating, who shared his experiences extracting data from various levels of government.

The forum had to be shortened because of the manhunt for the Boston Marathon bombers in the Cambridge-Watertown area—but that event prompted dialogue about the “shelter in place” request by Massachusetts Governor Deval Patrick, security and public space, and another kind of resilience in the Boston area. Several participants wrote about the events, including Emily Badger at The Atlantic Cities, Donald Luzzatto at the Virginian Pilot, and Inga Saffron at The Philadelphia Inquirer.

The springtime gathering is a partnership of the Lincoln Institute, Harvard’s Graduate School of Design, and the Nieman Foundation for Journalism at Harvard University. The mission is to bring journalists together to share ideas and learn about cutting-edge trends in the coverage of cities, architecture, and urban planning. — AF

El Instituto Lincoln de Políticas de Suelo se ha asociado con un equipo de organizaciones sin fines de lucro y agencias federales para patrocinar el Taller Nacional de Conservación de Grandes Paisajes (NWLLC, por su sigla en inglés) el 23 y 24 de octubre de 2014 en el Edificio Ronald Reagan de Washington, DC. La reunión contó con la presencia de aproximadamente 700 participantes, quienes consideraron cómo, trabajando a través de los sectores públicos, privados, cívicos (ONG) y académicos; a través de disciplinas; y a través de parcelas, pueblos, condados, estados e incluso límites internacionales, los practicantes de la conservación de grandes paisajes podrían alcanzar resultados concebidos creativamente, estratégicamente significativos, mensurablemente efectivos, transferibles y duraderos en el suelo, en esta era de cambio climático.

Las políticas, prácticas y estudios de casos discutidos en el NWLLC ofrecieron un amplio espectro de soluciones y trayectorias promete-doras para mejorar los esfuerzos de conservación de la vida silvestre a nivel regional; aumentar sustancialmente la calidad y cantidad del agua a través de grandes cuencas; alcanzar una producción sostenible de alimentos, fibra y energía; y proteger los recursos culturales y recreativos significativos a nivel internacional. Los organizadores de la conferencia apreciaron enormemente las contribuciones productivas de todos los participantes, desde la Secretaria del Interior Sally Jewell, el líder iroqués Sid Jamieson y el Presidente de la Federación Nacional de Vida Silvestre Collin O’Mara, hasta los gestores del suelo sobre el terreno, científicos y coordinadores de proyectos desde el Estrecho de Bering en Alaska hasta los Cayos de Florida.

Una versión de este artículo apareció originalmente en Expanding Horizons: Highlights from the National Workshop on Large Landscape Conservation (Expansión de horizontes: Aspectos destacados del Taller Nacional sobre Conservación de Grandes Paisajes), el informe completo del NWLLC. Este informe, preparado por el Instituto Lincoln y tres socios de la conferencia –el Instituto de Administración del Servicio de Parques Nacionales, la Fundación Quebec-Labrador/Centro Atlántico para el Medio Ambiente y la Red de Practicantes de la Conservación de Grandes Paisajes–se puede leer en el sitio web de la Red de Practicantes, www.largelandscapenetwork.org.

—James N. Levitt
Lincoln Institute of Land Policy and the Harvard Forest, Harvard University

En el primer Taller Nacional sobre Conservación de Grandes Paisajes cayeron en cascada grandes ideas sobre la naturaleza y la gente, y una nueva metodología de conservación. Pasaron tantas cosas y con tanta rapidez, que las frases usuales que se usan para describir sucesos alentadores y vivificantes no tienen siquiera cabida.

¿Un parteaguas? Más bien fue como bajar en balsa por las Cataratas del Niágara o a lo largo de una inundación en la Edad de Hielo.

¿Una mayoría de edad? Quizá, si se piensa en el crecimiento vertiginoso de un pino de hoja larga: el árbol puede pasar años sin que parezca más que una mata de pasto, aunque de manera invisible haya estado enterrando su raíz principal en la profundidad; después, en una sola temporada, asciende cuatro pies hacia el cielo, quedando fuera del alcance de los incendios forestales rastreros.

¿Variedad de opiniones? El rey medieval de España Alfonso X el Sabio es recordado por haber dicho que si hubiera estado presente en la Creación, habría dado algunas indicaciones útiles. Pero en el Taller de Grandes Paisajes, cuya inscripción excedió el cupo de vacantes, se tuvieron que comprimir 117 horas de experiencia, asesoramiento y datos en siete series de sesiones simultáneas que ocuparon la mayoría de las 17 horas de la conferencia. Hubo pláticas y paneles bien pensados, e informes y presentaciones cuidadosamente preparadas por 269 presentadores de cascos urbanos, remotas cumbres rocosas, islas lejanas, y paisajes de todo tipo a lo largo de los Estados Unidos, con conexiones con Canadá y México.

¿Impulso ininterrumpido? Ben Franklin dijo el último día de la Convención Constitucional de los EE.UU., realizada en 1787 en Filadelfia, que después de haber pasado tres meses escuchando el debate de ida y vuelta, y observando diariamente el resplandor dorado del respaldo de la silla del presidente, finalmente tuvo la alegría de saber que estaba presenciando la alborada, no el crepúsculo. Pero la Secretaria del Interior Sally Jewell, uno de los dos miembros del gabinete que habló a la audiencia del NWLLC y aplaudió sus esfuerzos, dijo en una sesión plenaria a la hora del almuerzo el primer día: “Esta sala está reventada de visión. Ustedes serán los pioneros de la comprensión a nivel de paisaje, como Teddy Roosevelt fue el pionero de la conservación hace ya un siglo. ¡Hagámoslo realidad!”

Conservación a nivel de paisaje: El término es todavía reciente, y se refiere a una nueva manera de comprender el mundo, de evaluar y nutrir su salud. Supera la práctica loable pero limitada del siglo XX de designar zonas de reserva y limpiar la contaminación. Con una lente gran angular y a la distancia, observa cada paisaje, ya sea designado o no, como una red intrincadamente conectada de seres vivos, sostenida por una amplia comunidad de gente. La conservación a nivel de paisaje ha estado inyectando nueva energía y ampliando el movimiento medioambiental. Y a medida que se adopte su perspectiva, lo primero que crece no es necesariamente el tamaño de la propiedad a proteger, sino la posibilidad de tomar medidas, algunas grandes y otras pequeñas, que marcarán una diferencia perdurable en el futuro de la biósfera y sus habitantes, incluida la humanidad.

Muchos de estos proyectos inaugurales fueron mostrados en las presentaciones del taller y en los 34 posters que adornaron el vasto atrio del Edificio Reagan. A veces el taller daba la impresión de ser un enorme bazar en el que se presentaban programas, conceptos, resultados de investigación, exploraciones, acuerdos cooperativos y otros éxitos preliminares, como también preguntas sobre las que reflexionar. Joyas inesperadas, esfuerzos hasta ahora sólo conocidos por pequeños grupos, resplandecían en los rincones para que todos los pudieran ver libremente.

Yellowstone to Yukón, conocido como “Y2Y’, es quizá el abuelo de los proyectos de grandes paisajes generados por la ciudadanía: una idea para crear un corredor conectado, binacional, de suelo silvestre de 3.200 kilómetros de largo, desde el Parque Nacional Yellowstone hasta la frontera con Alaska, a lo largo del último ecosistema montañoso intacto del mundo. En el NWLLC, Y2Y estaba llegando literalmente a la mayoría de edad, ya que celebraba su vigesimoprimer cumpleaños. En 1993, sólo el 12 por ciento de este territorio de 130 millones de hectáreas había sido conservado, pero para 2013 el total ascendía al 52 por ciento.

Las Áreas de Patrimonio Nacional, que rinden homenaje a la historia y los logros de este país, están aún más establecidas: el programa abarca decenas de millones de hectáreas, entre ellas el estado completo de Tennessee. Y ha cumplido 30 años recientemente.

Y2Y ha inspirado los planes de ‘H2H’, un corredor de suelo de 80 kilómetros de longitud identificado como “paisaje resiliente”, apenas alejado de los alrededores de los suburbios del norte de la Ciudad de Nueva York, que se extiende desde el Río Housatonic en Connecticut hasta el Río Hudson en Nueva York. Una vez protegido, podría reducir drásticamente los efectos del cambio climático.

La Staying Connected Initiative (Iniciativa Permanecer Conectados), una coalición de canadienses y estadounidenses que colaboran a través de 32 millones de hectáreas de bosques y suelos forestales en cuatro provincias y cuatro estados anclados en el norte de Nueva Inglaterra (un paisaje del tamaño de Alemania), se llama a sí misma “el primo más pequeño de Y2Y al que dentro de 15 años se le llamará su equivalente del noreste”.

Poco después de haber comenzado el taller, una agencia de alcantarillado de un condado de Oregón comenzó a agregar árboles y arbustos en las orillas sinuosas del Río Tualatin, de 130 km de longitud, al oeste de Portland, para mantener frescos a los peces del río. Para el 5 de junio de 2015, Día Mundial del Medio Ambiente, habrá plantado un millón de unidades.

El efecto, según me comentaron los participantes durante los descansos (hubo algunos) fue a la vez estimulante y aleccionador. La conservación a nivel de paisaje es alimentada por la esperanza, en vez de ser acelerada por el miedo. Es un grupo que se une ante las graves amenazas medioambientales de extinción y degradación. Al expandir nuestros horizontes, el foco se desplaza de operaciones de rescate a una increíble cantidad de cosas que se pueden y deben llevar a cabo para restaurar, reponer, salvaguardar, proteger y celebrar la integridad a largo plazo del sorprendente patrimonio natural y cultural de este continente gigante.

Cuando nuestros antecesores humanos se irguieron por primera vez hace millones de años, y observaron más allá de los pastos altos de la sabana de África Oriental, su mundo pasó instantáneamente de abarcar entre 5 y 10 metros de ancho a algo así como 5 a 10 kilómetros. Esto redefinió lo que era práctico, necesario y posible pensar. Similarmente, la expansión o aceleración de nuestra propia conciencia de conservación a nivel de paisaje es una manera útil de confrontar las complejidades que proliferan en el mundo moderno de los Estados Unidos, un país de 320 millones de habitantes que dentro de medio siglo tendrá 400 millones.

Es un país donde, según los conocimientos científicos adquiridos en el último medio siglo, los métodos de conservación existentes no bastan para proteger estos lugares de manera adecuada, en parte porque las plantas y los animales atraviesan los límites delineados en el mapa y porque, a medida que estos lugares se van aislando cada vez más, los habitantes anteriores no pueden volver, ya sea para residir en forma ocasional o permanente. Incluso los chorlitos de alto vuelo de Alaska, que pasan el invierno en México o China o Nueva Zelanda, encuentran obstáculos en sus viajes debido a los derrames de petróleo en la Bahía de San Francisco y los manglares invasivos de Nueva Zelanda. Tom Tidwell, jefe del Servicio Forestal de los Estados Unidos, llama a los pájaros, murciélagos y mariposas los “mensajeros alados” de la conservación a nivel de paisaje. En años recientes también hemos visto que, si bien los mapas y designaciones de suelo se mantienen estáticas, los lugares pueden estar transformándose por completo, a medida que el cambio climático desplaza un ecosistema y atrae otro.

Quizás la cartografía propiamente dicha esté ingresando en una fase no euclidiana o posjeffersoniana. Durante casi 230 años, desde 1785, cuando Thomas Jefferson, aun antes de la Convención Constituyente, sugirió que la geometría debería primar sobre la topografía para relevar lo que en ese entonces se llamaban los “suelos vacantes” al oeste de los Apalaches, hemos heredado la “cuadrícula jeffersoniana”, visión ineludible desde las ventanillas de cualquier vuelo transcontinental por la forma en que están delineados los caminos y los campos. Esta cuadrícula usó las líneas, en este caso invisibles (y sólo recientemente calculadas), de longitud y latitud que dividían el paisaje en “secciones” de kilómetros cuadrados para delimitar las propiedades que ignoraban los ecosistemas, las cuencas y hasta las cadenas montañosas. Creó una realidad de ángulos rectos para los colonos que se desplazaban hacia el oeste a fundar pueblos, sin que les importara lo que estaban heredando: la organización natural del paisaje y las tradiciones y conocimientos de sus habitantes humanos anteriores.

Causa común. Si el trabajo en una perspectiva mayor del suelo es una consecuencia de haberse dado cuenta de que hay más en el suelo (y debajo y encima de él), la nueva ecuación de conservación pone tanto énfasis en quién hace el trabajo como en qué consiste el mismo. En desviación de las prácticas tradicionales, también crece la cantidad y tipo de gente que se alinea detrás de cualquier proyecto a escala de paisaje.Todo el proceso, dijo Dan Ashe, director del Servicio de Pesca y Vida Silvestre de los EE.UU., depende de una “colaboración épica”, que se convirtió en la frase más repetida del taller. El término “épico” tuvo resonancia porque hablaba de llegar a través de tantas barreras de separación. Otra palabra popular del taller fue “descarrilador”:

Terratenientes privados en alianza con administradores de suelos públicos. La ruta migratoria de la antilocapra americana, que atraviesa tanto suelo público como privado, ha sido protegida, pero este es el último de siete corredores que existían anteriormente; los demás fueron suprimidos. La Iniciativa del Urogallo de las Artemisas del Servicio de Conservación de Recursos Naturales, trabajando con 953 ganaderos de 11 estados del Oeste, ha movido o marcado con etiquetas blancas de plástico 537 millas de alambrado de púas, para que estos pájaros de vuelo rasante no queden clavados en ellas. “Trabajo con los que tienen esperanza, no odio”, dijo un ganadero.

Los terratenientes privados se asocian con sus próximos propietarios. Decenas de millones de hectáreas de campos agrícolas y ganaderos cambiarán de manos en los próximos 20 años, junto con más de 80 millones de hectáreas de “bosques de familia”. La edad promedio de un propietario de un bosque es 62,5 años y la “afinidad con el suelo”, como apuntó un comentarista, “puede ser más difícil de transferir que una escritura legal”.

Los administradores de suelos públicos colaboran con otros administradores de suelos públicos. Demasiadas agencias hermanas tienen el hábito arraigado de tratarse entre sí como hermanastras desdeñadas, o funcionan como las Grayas de la mitología griega, que compartían un solo ojo. En los últimos 30 años, la Oficina de Administración de Suelo (BLM) ha desarrollado un sistema de Gestión de Recursos Visuales (VRM) para evaluar intrusiones en los suelos del Oeste, que también cuenta con una lista de calidades paisajistas a varias distancias de Puntos de Observación Claves (KOP). Pero los métodos del VRM no se han propagado todavía hacia el Este, donde la Comisión Federal de Regulación de Energía tiende a aprobar sin hacer preguntas todas las propuestas para corredores de gasoductos nuevos y de transmisión eléctrica, aunque afecten las vistas de hitos históricos nacionales, como Montpelier, la hacienda de Virginia rodeada de bosques primarios donde James Madison escribió un borrador de la Constitución de los EE.UU.

Otras disparidades que aún tienen que resolverse. El ochenta y cinco por ciento de los estadounidenses vive en áreas urbanas, dando paso a una generación de jóvenes que han “caminado sólo sobre asfalto”. En este taller, la mayoría de los presentadores eran hombres, comprometidos con la “hombrexplicación”, como dijo una mujer. Otro participante quedó sorprendido de que la conferencia fuera tan “abrumadoramente blanca”. La Dra. Mamie Parker, subdirectora retirada del Servicio de Pesca y Vida Silvestre (la primera mujer afronorteamericana en ese puesto) fue oradora plenaria, y recibió una prolongada ovación, sólo igualada por la dedicada a la Secretaria Jewell. “Por muchos años”, dijo la Dra. Parker, “hemos estado atascados, frenados y asustados de hacer alianzas no tradicionales. El miedo nos ha impedido comunicarnos con otra gente que quiere sentirse respetada, quiere saber que ellos también son miembros valiosos de nuestro equipo”.

“El cambio se produce al ritmo de la confianza”, dijo uno de los participantes.”No creo que hayamos probado la confianza todavía”, dijo otro. Queda claro que, de ahora en adelante, para lograr éxito en la conservación se va a necesitar de gran éxito en los diálogos, muchos de los cuales pueden ser incómodos al principio. Va a ser una travesía plena de desafíos. Nuestros antecesores humanos se sintieron incómodos cuando se pusieron de pie por primera vez; todavía estamos trabajando para lograr un sentimiento de pertenencia a otras tribus.

City People (Gente urbana), un libro pionero del historiador Gunther Barth, demostró cómo las ciudades norteamericanas del siglo XX se convirtieron en lugares cohesivos gracias a las invenciones de finales del siglo XIX: Millones de estadounidenses de pueblos pequeños e inmigrantes de Europa Oriental aprendieron a vivir y trabajar juntos gracias a las casas de apartamentos, los grandes almacenes, los periódicos (que les proporcionaban la misma información de partida) y los campos de béisbol (que les enseñaban reglas para competir y cooperar). También podemos agregar las bibliotecas y los parques públicos a la lista.

Masonville Cove, en Baltimore, primera asociación urbana de refugio de vida silvestre del país, fundada en 2013, es quizá un nuevo tipo de biblioteca pública para la era de grandes paisajes. El Área de Conservación de Vida Silvestre Urbana de Masonville Cove, un barrio costero en la parte más meridional de la ciudad, destruido después de la Segunda Guerra Mundial para construir un túnel de paso hacia el puerto, y plagado de zonas industriales abandonadas que se han regenerado y han sido descubiertas nuevamente por 52 especies de pájaros, ahora ofrece clases dictadas por el personal del Acuario Nacional sobre la Bahía de Chesapeake y su cuenca de 165.000 km2 (18,5 veces más grande que Yellowstone). También hay excursiones, sendas peatonales, plataformas de lanzamiento de kayaks y oportunidades para ayudar a retirar los escombros carbonizados, que pueden remontarse al gran incendio de Baltimore de 1904.

A escala nacional, la conservación a nivel de paisajes tiene un comité directivo informal y extraoficial: la Red de Practicantes de Conservación de Grandes Paisajes, una alianza de administradores de suelos gubernamentales, fideicomisos de suelo, académicos, ciudadanos y organizaciones nacionales sin fines de lucro que salvan suelos y protegen las especies. Y oficialmente, como resultado de una iniciativa temprana de la administración Obama, existe ahora un apuntalamiento nacional para este trabajo: una red de investigadores y convocantes federales, organizada como 22 Cooperativas de Conservación del Paisaje (LCC). Las LCC no son propietarias de nada ni administran nada, ni tampoco promulgan normas, pero generan y compilan datos científicos confiables sobre todos los paisajes del país (y muchos paisajes adyacentes en Canadá y México), creando así una base de datos de información compartida. Por necesidad cubren mucho territorio y agua (una de las LCC abarca tanto Hawái como Samoa Americana, 6.500 kilómetros al oeste). Y reúnen a mucha gente; cada LCC tiene por lo menos 30 socios que representan agencias independientes del gobierno, organizaciones sin fines de lucro y gobiernos tribales.

¿Y ahora qué? Esa era la pregunta que todos se hacían una y otra vez, con emoción y urgencia, en los pasillos de este edificio extenso, del tamaño de un centro comercial. Estaban aquellos animados por una encuesta reciente que revelaba que los estadounidenses creen que el 50 por ciento del planeta debe ser protegido para otras especies (los brasileños creen que se debe proteger el 70 por ciento). Algunos vislumbran un sistema continental ininterrumpido de grandes paisajes interconectados, y el establecimiento de un parque internacional de la paz en la frontera entre los EE.UU. y México, para complementar el que se estableció en 1932 en la frontera entre los EE.UU. y Canadá. Por otro lado, estaban aquellos que se mostraban angustiados porque ven que los todos los esfuerzos se están quedando cortos, confinando a los norteamericanos a un continente con más desarrollo, menos biodiversidad y menos lobos, salmones y búhos manchados. Estaban aquellos que pensaban que en el próximo taller nacional las alianzas deberían formar parte oficial del programa, integradas en la planificación de sesiones, en las presentaciones y en as discusiones e iniciativas posteriores.

Realmente, ¿y ahora qué? La gente necesita tomarse un poco de tiempo para asimilar el ascenso de una nueva visión, una expansión permanente en la percepción de los paisajes. No más de “No en mi patio trasero”; hay un único patio trasero, y existe para nuestro cuidado y deleite, nuestra herencia y responsabilidad.

Cuando uno adquiere una nueva capacidad, ¿hacia dónde dirige su mirada? Si alguien le da un telescopio, ¿dónde mirará primero?

Sobre el autor

Tony Hiss fue miembro de la redacción de la revista New Yorker durante más de 30 años, y ahora es un académico visitante en la Universidad de Nueva York. Es autor de 13 libros, entre los que se incluyen The Experience of Place (La experiencia del lugar) y, recientemente, In Motion: The Experience of Travel (En movimiento: la experiencia de viajar).

At the train station for Bijlmermeer, in the fringe development area of Amsterdam known as Southeast, a landscape comes into view that seems very un-Dutch-a huge enclosed mall, a gleaming new sports stadium, and an oversized boulevard lined with big-box retail stores. How could this be, in a land with such a proud tradition of good design and even better planning; in a country that embraces compact development, density and mass transit; in a place where virtually no land is privately owned but rather is leased by the government and thus tightly controlled.

Welcome to the Netherlands in 2001: experimenting with market forces as never before, and increasingly conflicted about the same development patterns facing the United States. Just as postmodern architecture is all the rage in the Netherlands while a resurgence of modernism washes over the U.S., the state of planning in the two countries is in some respects moving in equally opposite directions. In the U.S., some two dozen states have established growth management plans and many have created regional governance systems to guide development. In the Netherlands, the Dutch are flirting with a kind of free-market liberation and leaving many old assumptions and methodologies behind.

There is still planning, to be sure. The guiding document, known with great reverence as the 5th memorandum (the National Policy Document on Spatial Planning), elegantly organizes relationships between the major cities of the Netherlands, including Amsterdam, Utrecht, The Hague and Rotterdam. Regional strengths among so-called “polynuclear city regions” or “urban networks” are thoughtfully mapped out to establish interconnections in transportation or housing. And the added framework of the European Union emphasizes connections in transportation and commerce, both within and between countries. Centuries-old national borders increasingly fade into the background as other geographical definitions, such as the Rhine River, take on greater significance.

But against that backdrop, other attitudes in the Netherlands are changing, allowing more experimentation with public-private partnerships, a greater sensitivity to market demands, and acceptance of development projects that have a distinctly American flavor. Scholars in university planning departments around the country are candid in their admission: sometimes we do too much planning, they say, and the results are by no means universally acclaimed.

These are some of the comments heard and observations made during a study trip to the Netherlands in May by the Loeb Fellowship Class of 2001. The Loeb Fellowship, based at Harvard University Graduate School of Design, supports mid-career professionals in the design fields to study at Harvard for one year. The year-end trip was cosponsored by the Lincoln Institute and the Loeb Fellowship Alumni Association as part of an ongoing collaboration between the two organizations.

Some of what the Loeb Fellows found was expected: a national rail system and urban tram systems that work so efficiently that climbing into a private car seemed unthinkable; a marvelous system of pedestrian walkways and bicycle paths and an elegant sensibility for sharing the street; and compact development concentrated in urban areas with a clearly defined edge, and countryside beyond.

The Southeast district of Amsterdam, however, was a somewhat surprising example of a new and different approach-and evidence of perhaps inevitable infection by the global virus. The site overall is badly in need of redevelopment. It is home, on one side the rail line, to Bijlmermeer, the Le Corbusier-inspired high-rise slabs that have been a disaster since inception in the mid-1960s. Across the tracks is the 50,000-seat Amsterdam Arena and Arena Boulevard, lined with big-box retail, a temporary music hall, a cinema complex, and a huge mall devoted to home furnishings and interior design stores. The development team is a consortium including the City of Amsterdam and private development and real estate conglomerates. The thinking behind Southeast, though not explicitly stated, is that the central core in Amsterdam is best left to tourists, and that a shopping and entertainment center will serve residents who don’t want to drive into the city anyway. Although a new metro-rail-bus station, due in 2006, can accommodate tens of thousands, 80 percent of the Southeast clientele is expected to come by car.

A similar sense of providing what people want pervades several development projects around Nijmegen, on the western edge of the country, near Germany. The Grootstal housing project on an infill site outside the city center, for example, is a curious mix of sustainable design and driveways at every unit’s front yard. Garages, wide roads, easy motorway access and abundant fast-food outlets are similarly encouraged in the Beuningen subdivision, where new suburban homes are fashioned in kitchy 1930s styles. The expansive Waalsprong development area (literally to “spring over” the river embracing the core of Nijmegen) includes plans for 11,000 housing units in a scheme vaguely reminiscent of New Urbanism, though the most notable achievement so far is the slick marketing campaign undertaken by the private-sector partners.

“This is what the Dutch middle-class people want,” said University of Nijmegen planning professor Barrie Needham. “People get wealthier and they want more space. Part of the problem with planning in the 1960s was that we didn’t ask people what they want.”

There is no question the Dutch approach continues to be far more iterative than that of the U.S. The Dutch planners choose where to intervene much more carefully, and with much more analysis. They are experimenting with lower-density development in stages, not letting it take over the landscape unrestrained. The Dutch, also, can readily admit when planned development has failed, and set out to fix the things that don’t work. Transportation remains at the heart of all planning, and the quality of design remains essential.

While none of the Loeb Fellows on the trip concluded that the Netherlands is tilting towards a wholesale retreat from planning, the challenge of striking a balance between market forces and government control struck many of us as daunting. How much are the Dutch willing to experiment? Is a balance possible or somehow illusory? Is the proud tradition of subsidized and affordable housing in danger of atrophy? In Nijmegen and the Southeast district of Amsterdam, where one official was late for a presentation because of a traffic jam on the motorway, only time will tell. The current recalibrations could result in the best of two worlds, or the worst of both.

Anthony Flint is a reporter for The Boston Globe, covering land use, planning and development. For more information about the Loeb Fellowship, see the website at www.gsd.harvard.edu/loebfell.

Loeb Fellows, Class of 2001

Marcel Acosta, senior policy advisor, National Capital Planning Commission, Washington, DC

Terrence Curry, former director of design, Detroit Collaborative Design Center

Anthony Flint, reporter, The Boston Globe

Ben Hamilton-Baillie, consultant in sustainable transportation and urban planning, Bristol, England

Anthony Irons, city architect, San Francisco.

William H. McFarland, community development consultant, Peoplestown Revitalization Corporation (PRC), Atlanta.

Paul Okamoto, architect, San Francisco

Roxanne Qualls, former mayor, Cincinnati, Ohio; graduate student, Kennedy School of Government, Harvard University

Robert Stacey, chief of staff, Office of Rep. Earl Blumenauer (D-Oregon), Washington, DC

Rebecca Talbott, consultant in private-public land management partnerships, Cambridge, MA

Katy Moss Warner, former director of horticulture and environmental initiatives, Walt Disney Resort, Orlando, Florida

Vacant land and its integration into the urban land market are topics rarely investigated in Latin America. The existing literature tends to focus only on descriptive aspects (i.e., number and size of lots). In the current context of profound economic and social transformations and changing supply and demand patterns of land in cities, the perception of vacant land is beginning to change from being a problem to offering an opportunity.

A comparative study of vacant land in six Latin American cities (Buenos Aires, Argentina; Lima, Peru; Quito, Ecuador; Rio de Janeiro, Brazil; San Salvador, El Salvador; and Santiago, Chile) was recently completed as part of an ongoing Lincoln Institute-sponsored research project. The participating researchers examined different categories of vacant land, the problems they generate and their potential uses, as well as the changing roles of both private and public agents, including governments, in the management of vacant land. They concluded that vacant land is an integral element of the complex land markets in these cities, affecting fiscal policies on land and housing. Thus, vacant land has great potential for large-scale developments that could result in improved conditions for urban areas, as well as reduced social polarization and greater equity for their populations.

The six cities in the study vary in size but share the common attributes of rapid population growth and territorial expansion. They also have comparable social indicators (high rates of poverty, unemployment and underemployment), significant deficits in housing and provision of services, and high levels of geographical social stratification and segregation. The land markets in each of the cities also have similar characteristics, although they exhibit their own dynamics in each sub-market.

Characteristics of Vacant Land

The four primary characteristics of vacant land considered in this research project are ownership, quantity, location and length of vacancy. In general, vacant land in Latin America is held by one or more of the following agents, each with their respective policies: real estate developers or sub-dividers (both legal and illegal); low-income people who have acquired land, but cannot afford to develop it; real estate speculators; farmers; state enterprises; and other institutions such as the church, the military, social security, etc.

Determining how much vacant land exists in each city depends on the definition given to the term in the respective country . Quantifying vacant land is further complicated by the numerous obstacles that exist to obtaining accurate information, thus limiting the possibility of comparing data and percentages across metropolitan areas. Finally, in several of these cities (San Salvador, Santiago and Buenos Aires) there are significant “latent” vacant areas. These are unused or marginally used buildings, often previously occupied by former state-owned companies, waiting for new investments in order to be demolished or redeveloped.

In these six cities, the percentage of vacant land ranges from under 5 percent in San Salvador to nearly 44 percent in Rio de Janeiro. If all of San Salvador’s “latent” vacant areas were included, the percentage of vacant land could increase to 40 percent of the total metropolitan area. On the whole, vacant land in the cities accounts for a significant percentage of serviced areas that could potentially house considerable numbers of people who currently have no access to serviced urban land.

The location of vacant land is relatively uniform throughout the region. Whereas in the United States vacant land tends to be centrally located (such as abandoned areas or industrial brownfield sites), in Latin America the majority of vacant sites lie in the outskirts of the cities. These areas are frequently associated with speculation and retention strategies for occupation based on the provision of services. In contrast, the length of time land has been vacant differs considerably: in Lima and Quito, vacant urban lots are relatively “new,” whereas in Buenos Aires some urban lots have remained vacant for several decades.

Policy Issues and Development Potential

An evaluation of the urban-environmental conditions of vacant land concludes that a significant number of sites could tolerate residential or productive activities. These areas currently constitute an underutilized resource and should be considered for investments in urban infrastructure to improve land use efficiency. An equally significant segment, however, has important risk factors: inadequate basic infrastructure; water polluted by industrial waste; risk of flood, erosion or earthquake; and poor accessibility. Such land is inappropriate for occupation unless significant investments are made to safeguard against these environmental problems. Some land in this category could have great potential for environmental protection, although consciousness about land conservation remains a low priority in Latin America.

The study asserts that, in general, the urban poor have little access to vacant land due to high land values, despite the fact that values do vary according to sub-market. Prices are high in areas of dynamic urban expansion that offer better accessibility and services. A large amount of vacant land in several of the cities studied is not on the market and will likely remain vacant for an indefinite period of time. It is in these areas, the researchers contend, that policies should be implemented to reduce the price of serviced vacant land to make it more accessible to the poor.

The majority of Latin American cities have no explicit policies or legal framework regarding vacant land. In those cities where some legislation does exist, such as Rio de Janeiro, it is basically limited to recommendations and lacks real initiatives. In Santiago, recent legislation has promoted increased density in urban areas, yet it is too soon to know the implications of these measures. References to the environment are also generally lacking in “urban” legislation. Vacant land could play an important role in urban sustainability. However, reaching this potential would depend on better articulation between environmental and planning actions, especially at the local level.

Another characteristic common to the areas studied, with the exception of Santiago, is that urban development policy and specific land market policies have been disconnected from tax policy. Even in those cities where there is a distinction in taxation on vacant versus built land-such as Buenos Aires or Quito-it has not translated into any real changes. Sanctions and higher taxes on vacant areas have largely been avoided through a series of loopholes and “exceptions.”

Proposals and Criteria for Implementation

Arguing for an increased government role in land markets in combination with institution-building and capacity-building among other involved actors, the study formulates a number of proposals for the use and reuse of vacant land in Latin America. An overriding proposal is that vacant land should be incorporated into the city’s overall policy framework, taking into account the diversity of vacant land situations. Land use policies to increase the number of green areas, build low-income housing and provide needed infrastructure should be implemented as part of a framework of urban planning objectives. Furthermore, vacant land should be used to promote “urban rationality” by stimulating the occupation of vacant lots in areas with existing infrastructure and repressing urban growth in areas without appropriate infrastructure.

Urban policy objectives on vacant land should also be pursued through tax policy. Some suggestions formulated in this regard are the broadening of the tax base and tax instruments; incorporating mechanisms for value capture in urban public investment; application of a progressive property tax policy (to discourage land retention by high-income owners); and greater flexibility in the municipal tax apparatus.

These policies should be linked to other mechanisms designed to deter the expansion of vacant land and the dynamic of geographical social stratification and segregation. Such related mechanisms might include the granting of low-interest credits or subsidies for the purchase of building materials; technical assistance for construction of housing; provision of infrastructure networks to reduce costs; and credits or grace periods for payment of closing costs, taxes and service fees on property.

Other proposals address the development of pilot programs for land transfers using public-private partnerships to build on government-owned land in order to promote social housing at affordable rates; reuse of some land for agricultural production; and greater attention to environmental issues, with the goal of assuring urban sustainability in the future.

The 1994 Regulatory Plan for the Santiago metropolitan area defined a goal of elevating the city’s average density by 50 percent, while 1995 reforms to the Ley de Rentas introduced a fee on non-edified land and a disincentive to land speculation.

Nora Clichevsky is a researcher with CONICET, the National Council for Scientific and Technical Research in Buenos Aires, Argentina. She is the coordinator of the six-city study of vacant land in Latin America, which met to discuss these findings in August 1998. Laura Mullahy, a research assistant with the Lincoln Institute’s Latin American Program, contributed to this article.

Other members of the research team are Julio Calderón of Lima, Peru; Diego Carrión and Andrea Carrión of CIUDAD in Quito, Ecuador; Fernanda Furtado and Fabrizio Leal de Oliveira of the University of Rio de Janeiro, Brazil; Mario Lungo and Francisco Oporto of the Central American University in El Salvador; and Patricio Larraín of the Chilean Ministry of Housing and Urbanism.

In the next phase of this project, the Lincoln Institute will sponsor a seminar on vacant land this spring in Río de Janeiro, with the participation of the original researchers as well as other experts from each of the cities involved.

Decentralization of the state and growing business and community involvement in civic affairs are posing new challenges to the development of institutions focused on land policies and their implementation throughout Latin America. Mayors and local councils are assuming new responsibilities in the areas of environmental protection, urban transportation, basic infrastructure, local financing, social services and economic development. At the same time, business and civic organizations are finding new avenues to ensure public attention to their demands through participatory planning, budgeting, co-financing and control at the local level.

Thus, decentralization and democratic participation are gradually building an environment in which public-private alliances can develop joint projects of common interest to both government and individuals. However, many government institutions have a long way to go before they are fully adjusted to their new roles in planning, regulation and evaluation.

Long-entrenched cultures of apathy and citizen distrust of government have to be transformed into mutual confidence capable of mobilizing the best community traditions of the Latin American people. Political and economic patronage and state corruption need to be superseded by political and administrative accountability. Obsolete budget, contract and municipal laws still restrict the capacity of both local governments and civil society to interact creatively through contractual and co-financing arrangements.

The institutional challenges and policy dilemmas currently confronted by the Metropolitan Area of San Salvador (MASS) illustrate the transformations occurring throughout the region. After years of civil war, the Salvadorans signed a peace agreement in 1992 that provided the framework for real competition among political parties and stimulated more active participation by business, non-governmental organizations (NGOs) and community organizations. MASS incorporates several municipalities, some of them led by mayors from opposition parties to the central government. The coordinating body of MASS is the Council of Mayors, which in turn is supported by a Metropolitan Planning Office.

With technical assistance from international NGOs, MASS has prepared a comprehensive development plan. Contemporary urban planning instruments such as macrozoning, multi-rate property tax, value capture for environmental protection, public-private consortiums and land use coefficients are being considered for the implementation of land, development and environmental policies. Indeed, the Salvadorans have the support of several research centers that are familiar with the use and impact of these and other instruments in other parts of the world. Their primary need now is to mobilize public and private metropolitan actors around common policies and to develop shared instruments for their application.

Toward that end, PRISMA, a prominent Salvadoran NGO and urban research center, invited the Lincoln Institute to develop a joint workshop on urban management tools, intergovernmental coordinating mechanisms for metropolitan areas and public-private initiatives for sustainable cities. The workshop, held in San Salvador in October, included high-ranking officers from the central government, mayors, planning officers and other authorities from MASS, and representatives from builders’ and developers’ associations and some cooperative housing institutions and community organizations.

Speakers from the Lincoln Institute presented experiences from Taiwan, The Philippines, Mexico and other Latin American countries that underlined policies and instruments capable of harmonizing the interests of different urban stakeholders and coordinating several layers of government for land use and urban development objectives. The Salvadorans explained their immediate concerns, such as the lack of intergovernmental coordination to protect the urban environment, discontinuities in policy measures, arbitrariness at all levels of government, and legal and administrative uncertainties.

The workshop participants concluded that to foster the new legal and institutional framework sought by MASS the Salvadorans need to expand discussions among other metropolitan actors. They also need to continue to work with institutions such as the Lincoln Institute that have the trust and credibility to present internationally recognized land management policies and can help build consensus among different public and private interests.

Mario Lungo is a researcher at PRISMA, the Salvadoran Program for Development and Environmental Research; Alejandra Mortarini is the Lincoln Institute’s Latin America and Caribbean programs manager; and Fernando Rojas, a lawyer from Colombia, is a visiting fellow of the Institute this year.

Water companies and the communities they serve have been grappling for years with complex issues of water treatment and provision, watershed management, public finance and control over regional land use decisionmaking. The federal Safe Drinking Water Act of 1974 prompted water providers across America to face a dilemma: “to filter or not to filter.” Some states or regions require filtration to ensure water quality, but elsewhere communities explore alternative strategies to both protect natural filtration processes in their watersheds and avoid the enormous costs of installing water treatment plants.

The hard-fought conversion of the New Haven Water Company from a private, investor-owned company to a public regional water authority provides an informative case study of a partnership strategy. In the process of hammering out agreements on difficult land use and tax issues, the city and surrounding suburbs succeeded in breaking down conventional barriers and recognized that regional solutions can meet shared needs for a safe water supply, open space protection, recreation and fiscal responsibility.

The drama unfolded in 1974, when the Water Company attempted to sell over 60 percent of its 26,000 acres of land in 17 metropolitan area towns to generate capital for filtration plant construction. The announcement of this massive land sale created vehement opposition throughout the state. Residents of the affected towns viewed the largely undeveloped land as an integral part of their community character. They feared losing control of the land as well as environmental damage and increased costs associated with potential new development.

Several New Haven area legislators recognized the critical link between the city and its watershed communities. They introduced legislation imposing a moratorium on the land sale and proposing public ownership of the water works. New Haven Mayor Frank Logue countered with an announcement that the city planned to buy the water company under a purchase option in a 1902 contract. The suburban towns responded by promoting regional ownership as the only viable alternative to city control.

After a lengthy feasibility study, and despite a gubernatorial veto, legislation enabling the creation of the South Central Connecticut Regional Water Authority (RWA) was enacted in 1977. In addition, separate legislation classified all utility-owned watershed land and severely restricted its sale. The sale restrictions combined with standards for source protection, provisions for public recreation and consideration of the financial impact on ratepayers, also diminished the land’s market value, thereby limiting the Water Company’s ability to use the land as a source of capital.

Regionalization of the Water Company also required a regional approach to taxation. This was the most difficult obstacle to overcome in passing the RWA enabling legislation. With New Haven Water Company’s projected capital investments in excess of $100 million, the region’s towns had looked ahead to vastly increased tax revenues from the private utility. However, New Haven, with the majority of consumers, was more concerned with keeping water rates low.

The conflict between city and suburbs was resolved through the principle that the regionalization of the water utility would cause no erosion of the tax base. Under the agreement, each town would receive payments in lieu of taxes (PILOTs) on all property acquired by the RWA, equivalent to the taxes that would be paid by a private owner. However, while these payments would rise and fall with future assessments, the RWA would not be required to make such tax-substitution payments for any new capital improvements.

Lessons of Regional Resource Sharing

In addition to forcing a reconsideration of the balance between suburban tax bases and urban water rates, New Haven’s Regional Water Authority has broadened its own mission. While protecting the water supply is the primary focus of all RWA land use policies, the authority also manages recreational use of the land to meet the needs of both inner city and suburban residents.

The early success of the conservation and recreational use plans depended on public participation in formulating the RWA Land Use Plan. Many types of active recreation would have been unsuitable for water supply land, but it was determined that hiking and fishing, the two most popular activities, could be conducted without threatening water quality.

The RWA’s active program for policing the watersheds was reinforced by establishing a center to educate future consumers on water supply protection. Located at the base of the dam at Lake Whitney, the Whitney Water Center annually teaches thousands of children the basics of drinking water science. It emphasizes the interdependence of source protection and safe drinking water.

Primary among the lessons to be learned from the New Haven Water Company’s ill-advised land sale proposal is that the value of a water supply watershed as a natural and human resource is far greater than its value as a market commodity. Management of the watershed’s natural resource potential must extend beyond the collection and distribution of water to include the needs of the people who live within the watershed. At the same time, limiting watershed land activities to low-risk uses minimizes the water treatment costs that are still necessary for safe drinking water.

Regional cooperation need not begin and end with water. Developing economic and ecological partnerships between cities and their suburbs for tax-sharing, recreation, and education recognizes that the economic and ecological concerns of all residents in a metropolitan region are interdependent. Successfully bucking the trend toward privatization, the RWA demonstrates that regional resource sharing is the most viable way of meeting the needs of New Haven and its suburbs.

Watershed Protection vs. Filtration in Other Regions

The public acquisition of the New Haven Water Company in the 1970s provided a preview of 1990s approaches to managing water resources. Today, water supply management is increasingly becoming watershed management, with plans reflecting the broader ecological functions of watersheds and the importance of partnerships with local residents. Conflict resolution has become an essential skill for today’s watershed managers.

Watershed land acquisition continues to be a key filtration avoidance strategy in many areas. New York City has the nation’s largest unfiltered water supply, and some experts have called on the city to develop programs to filter its drinking water. However, New York Governor George E. Pataki has taken the position he would “do whatever it takes to avoid filtration,” from working with farmers and businesses on mutually beneficial voluntary programs to buying up to 80,000 acres from willing sellers to protect the water supply.

New Jersey Governor Christine Todd Whitman has committed to a “hands across the border” $10 million contribution toward purchasing the New York portion of the two-state metropolitan watershed in Sterling Forest, which is threatened with commercial recreational and housing development. The nonprofit Trust for Public Land and the Open Space Institute are negotiating the purchase on behalf of both states, and recent congressional action has guaranteed funding for the project.

In central Massachusetts, the Metropolitan District Commission’s Quabbin Reservoir has met the Safe Drinking Water Act’s criteria as an unfiltered water supply source for the Boston area, but the MDC’s Wachusett Reservoir has not. A recently approved $399 million state open space bond includes funds for land acquisition in the Wachusett watershed.

Acknowledging the essential function that undeveloped land serves in preventing contaminants from reaching water supplies is long overdue. But is watershed source protection alone a viable alternative to filtration?

In North Carolina, where all surface water supplies are already filtered, state legislation requires local water authorities to develop watershed land use plans that must be approved by the state. Although such legislation can reduce the health risks of watershed development and the cost of water treatment, it cannot prevent future development.

Our conclusion is that the combination of watershed protection and filtration is a proven, cost effective approach to ensure safe drinking water while also building partnerships to implement regional land use policies.

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Dorothy S. McCluskey was a Connecticut State Representative from 1975 to 1982 and chaired the Environment Subcommittee on the Sale of Water Company Land. She subsequently served as director of government relations for The Nature Conservancy Connecticut Chapter. Claire C. Bennitt, secretary-treasurer of the Regional Water Authority since 1977, was a resident of North Branford when the threatened land sale galvanized the New Haven region. She worked with Rep. McCluskey as her administrative assistant in the state legislature. They have written Who Wants to Buy a Water Company: From Private to Public Control in New Haven, to be published in early 1997 by Rutledge Books, Inc., of Bethel, Connecticut.