A principio de año, Kizzy Jefferson cerró la compra de su primera casa. La residencia recién terminada, de tres habitaciones y dos baños, ubicada en Acre Homes, un vecindario de tradición negra del noroeste de Houston, se vendió por US$ 75.000, menos de un tercio de la mediana de precio para viviendas unifamiliares de la ciudad de US$ 250.000.

Desde hace mucho tiempo, se considera que Houston es una ciudad particularmente asequible, pero en los últimos años los valores de los inmuebles se dispararon del mismo modo que en muchas otras áreas metropolitanas de los Estados Unidos. En la última década, la mediana de precios de la vivienda aumentó un 67 por ciento, mientras que los ingresos aumentaron solo un 20 por ciento.

“Para costear cualquier vivienda, se necesitan dos o tres ingresos”, dijo Jefferson, nacida en Houston, madre soltera y empleada en la industria de la salud. También es veterana, y durante años intentó obtener un préstamo respaldado por el VA (Departamento de Asuntos de los Veteranos de los Estados Unidos) para comprar una casa en su ciudad natal. A fines del año pasado, al salir de la biblioteca local, vio un folleto del Fideicomiso de Suelo Comunitario de Houston (HCLT, por sus siglas en inglés). Fue a una reunión informativa en enero, y para principios de abril ya era propietaria.

Jefferson adquirió su vivienda mediante el Programa de Desarrollo de Nuevas Viviendas (NHDP, por sus siglas en inglés), una colaboración entre la ciudad de Houston, el Banco de Tierras de Houston y el HCLT. El NHDP se lanzó en 2018 y se creó para ofrecer viviendas unifamiliares asequibles y recién construidas a personas con un ingreso equivalente al 80 por ciento o menos de la mediana de ingresos en la zona (AMI). El programa se encarga de atender desigualdades raciales sistémicas y prácticas discriminatorias que han excluido a personas negras, entre otras, de la posibilidad de adquirir una vivienda. El índice de personas negras propietarias en la ciudad es del 32 por ciento, en comparación con el índice de personas blancas propietarias, que es del 57 por ciento.

El NHDP de Houston es parte de un esfuerzo reciente por pensar cómo los bancos de tierras y los fideicomisos de suelo comunitarios pueden colaborar para hacer frente al racismo sistémico y expandir las oportunidades de vivienda asequible. Esta labor se tornó aún más urgente ahora porque la COVID-19 puso en evidencia la precariedad en el ámbito de la vivienda. Los representantes de la alianza de Houston están trabajando junto a pares de Portland y Atlanta como parte de Catalytic Land Cohort, que durará 36 meses. Grounded Solutions Network y el Centro de Progreso Comunitario dirigen el programa con una financiación inicial de Wells Fargo; ambas organizaciones sin fines de lucro trabajaron también con otras comunidades, como Albany, Nueva York, para explorar potenciales colaboraciones similares.

A lo largo de la historia, los bancos de tierras y los fideicomisos de suelo comunitarios nunca coordinaron su trabajo: en general, los bancos de tierra adquieren propiedades en mercados débiles con el fin de volver a darles un uso productivo, mientras que los fideicomisos de suelo comunitarios se centran en garantizar la capacidad de pago en mercados más codiciados. Pero, si se unen, estas entidades pueden conformar una herramienta importante para expandir las oportunidades de adquirir una vivienda.

“Estamos pensando cómo podemos brindar recursos a los bancos de tierras municipales para que adquieran las propiedades que les ofrezcan las mejores posibilidades de gestión, y cómo podemos crear una estrategia [efectiva] de adquisición en un mercado impulsado por organizaciones sin fines de lucro”, dijo la Dra. Akilah Watkins, presidenta y directora ejecutiva del Centro de Progreso Comunitario. “Queremos que ese canal con el banco de tierras y, luego, con el fideicomiso de suelo comunitario sea lo más fluido posible”.

Watkins enfatizó que la COVID-19 puso muy en evidencia los problemas relacionados con la capacidad de adquisición de viviendas en los Estados Unidos, y dijo que estas colaboraciones pueden tener un papel importante en la recuperación. En Houston, por ejemplo, el interés en el Programa de Desarrollo de Nuevas Viviendas sigue siendo fuerte; a pesar de que ahora opera en línea, el HCLT sigue recibiendo alrededor de una solicitud por día de un potencial propietario nuevo.

La crisis económica actual también implica que es posible que se vendan y se compren más tierras, y los bancos de tierras pueden cumplir la función de mantenerlas disponibles y asequibles. “Es un momento muy propicio para que los bancos de tierras se hagan de esos terrenos para que pasen a su propiedad, y, junto con las partes interesadas locales, empiecen a desarrollar las bases de una visión de amplio alcance sobre el suelo”, dijo Watkins.

Adriane Bond Harris, directora del área de Acceso de la Comunidad al Capital del Centro de Inversión Comunitaria del Instituto Lincoln, coincidió en que este es un momento crucial para tener en cuenta el potencial de asociaciones como estas. “Podrían surgir posibilidades para usar dinero de recuperación para adquirir tierras, y si hay ciudades con CLT y bancos de tierras existentes, esta será una muy buena oportunidad para ellas”, dijo. “Debido a la crisis de vivienda y al potencial de que desarrolladores privados compren todas las tierras vacantes, esta es una buena ocasión para que las ciudades empiecen a planificar cómo podrían expandir sus diversas herramientas y así mejorar la capacidad de pago dentro de la comunidad”.

Nuevas comunidades

La conformación del primer fideicomiso de suelo comunitario de los Estados Unidos se produjo en Albany, Georgia, en 1969, y estuvo a cargo de los dirigentes de Derechos Civiles Slater King, Charles y Shirley Sherrod, y John Lewis, entre otros. Implementaron un modelo piloto para que los productores rurales negros pudieran acceder a tierras para viviendas, agricultura y otros emprendimientos. New Communities Inc. funcionó como una serie de cooperativas y viviendas agrícolas en 2.300 hectáreas de tierras que pertenecían a la organización comunitaria sin fines de lucro. En ese momento, era la porción de tierra más grande del país que pertenecía a residentes negros. 

En 1985, ante una sequía extrema y el rechazo de la ex Administración de Viviendas para Agricultores de otorgar un préstamo de emergencia, New Communities se vio obligada a entregar las tierras. En 2009, el fideicomiso obtuvo US$ 12 millones como parte de un acuerdo mayor para compensar a los productores rurales negros por la discriminación del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos; New Communities compró 647 hectáreas y, desde entonces, desarrolló Resora, un centro de retiro y una granja activa, construidos con los ideales originales.

Fortalezas complementarias

Hoy, hay más de 270 fideicomisos de suelo comunitarios activos en los Estados Unidos. Se trata de un modelo de viviendas de dominio compartido nacido del movimiento de Derechos Civiles (ver nota de recuadro), y puede adquirir varias formas. En general, funcionan como organizaciones sin fines de lucro privadas administradas por personal, una junta y miembros de la comunidad, y se financian mediante una combinación de subsidios, donaciones, cuotas de membresía, cargos a desarrolladores, fondos federales y otras fuentes.

Cuando los residentes compran una vivienda bajo fideicomiso de suelo comunitario, suelen adquirir la casa en sí y alquilar las tierras al fideicomiso. El propietario acepta que, si vende la vivienda, lo hará a un precio restringido, lo cual perpetúa la capacidad de pago a largo plazo. Si bien los CLT varían mucho en todo el país, un informe de 2019 publicado por Grounded Solutions Network y el Instituto Lincoln demostró que el propietario “tipo” de una vivienda bajo CLT obtenía una ganancia de US$ 14.000 al revender la vivienda de dominio compartido tras un promedio de cinco años (Wang et al., 2019).

El informe ilustró el modo en que los fideicomisos de suelo comunitarios pueden evitar el desplazamiento y a la vez ayudar a los residentes a fomentar la igualdad. Además, demostró que el porcentaje de hogares de color en el sector del dominio compartido pasó del 13 por ciento entre 1985 y 2001 al 43 por ciento entre 2013 y 2018. Los autores atribuyen este aumento a que la comunidad comprende mejor estas herramientas, además de a un cambio en los proveedores de viviendas asequibles, que apoyan más a los residentes de color.

Las tres ciudades de la cohorte están muy centradas en atender a las comunidades de color, y Tony Pickett, director ejecutivo de Grounded Solutions Network, dijo que la justicia racial es un componente esencial del trabajo. “Grounded Solutions Network y el Centro de Progreso Comunitario son dos organizaciones para el desarrollo comunitario dirigidas por personas negras. Como tales, [trabajan] para que las familias de color, a quienes desde hace mucho se les niega el acceso al sueño americano, cumplan el de poseer una vivienda”, dijo. “Si a todos nos importa la justicia racial, también nos debe importar que las viviendas sigan siendo asequibles en el largo plazo”.

En Houston, el 96 por ciento de los propietarios bajo CLT son negros, y el 4 por ciento son hispanos. El 75 por ciento de los propietarios bajo el Fideicomiso de Suelo de Atlanta son negros. En 2019, casi el 70 por ciento de los nuevos propietarios bajo el CLT de Portland se identificaban como hogares de color.

“Muchas veces, cuando hablamos de viviendas asequibles, hablamos de las tres P: proteger a los inquilinos, preservar las comunidades y producir viviendas”, dijo Harris, del Centro de Inversión Comunitaria, quien ayudó a formar el primer fideicomiso de suelo comunitario de Nashville cuando fue director de la Oficina de Vivienda del alcalde, entre 2015 y 2018. “Creo que el cuarto elemento que ofrece el CLT es poder. Son ellos quienes realmente están trabajando con los residentes para entender qué significa poseer una vivienda mediante un fideicomiso de suelo comunitario, y qué significa construir y mantener la igualdad, ahora y para las generaciones del futuro”.

Los bancos de tierras son entidades públicas o cuasipúblicas dirigidas por el gobierno de la ciudad o el condado, que trabajan, más que nada, en zonas con mercados débiles y sujetos a ejecución hipotecaria. Estos adquieren propiedades vacantes, abandonadas o evasoras con el fin de volver a darles un uso productivo. Mediante legislaciones estatales habilitantes, los más de 200 bancos de tierras de los Estados Unidos obtienen poderes únicos para eliminar las deudas impositivas y otros obstáculos económicos que impiden realizar estas conversiones. La mayoría de ellos se financian con fondos locales, estatales y federales, además de convenios filantrópicos, ventas de tierras y tasas e intereses por evasión de impuestos.

La cantidad de bancos de tierras aumentó luego de la Gran Recesión; antes de esa crisis económica, había solo una decena en el país. Ante la pandemia actual, se entiende mejor qué función pueden cumplir los bancos de tierras en la recuperación centrada en la comunidad; esto resultó evidente en junio con la presentación de la Ley bipartidaria para la Red Nacional de Bancos de Tierras de 2020. También hay consciencia de los riesgos de permitir que las empresas de capital de inversión compren todas las propiedades vacantes.

Tiene cierta lógica que los bancos de tierras y los fideicomisos de suelo comunitarios colaboren, según dice Emmeus Davis, editor del libro The Community Land Trust Reader (Manual del fideicomiso de suelo comunitario), del Instituto Lincoln (Davis 2010). “Los bancos de tierras tienen un problema de disposición”, escribió hace tiempo (Davis 2012). “Los fideicomisos de suelo tienen un problema de adquisición”.

Salvo algunas excepciones (como el Banco de Tierras de Houston, que solo ofrece viviendas asequibles), casi todos los bancos de tierras se han centrado en adquirir propiedades y llevarlas a un uso productivo, no necesariamente en crear capacidad de pago a largo plazo. Los fideicomisos de suelo, por su parte, son expertos administradores, pero no tienen muchas formas de adquirir propiedades. Además, los bancos de tierras pueden estar exentos de tributos inmobiliarios, lo cual tiene el potencial de reducir el precio de adquisición para los fideicomisos de suelo interesados. “Con los años, estoy cada vez más convencido de que el banco de tierras y el fideicomiso de suelo resuelven mutuamente sus principales deficiencias”, dijo Davis hace poco.

Si bien hubo algunos casos en la historia en que las autoridades de un banco de tierras o los organismos municipales otorgaron tierras de propiedad pública a un fideicomiso de suelo comunitario, estas transferencias no se han realizado de forma sistemática. Davis cita ejemplos en Boston, Filadelfia y Denver, visitada por la cohorte en la primera mitad del año. Al acercar ambos tipos de grupos de forma más intencional, es posible alcanzar una escala mayor, indica Davis. Hay algunas buenas prácticas básicas para que esto funcione, dijo: “El banco de tierras debe priorizar las viviendas asequibles en su política de disposición. La manera exacta en que eso funcione dependerá muchísimo de las condiciones y las prioridades locales”.

Asociaciones en la práctica

En 2018, la ciudad de Albany emprendió un proyecto piloto para formalizar la relación entre el banco de tierras y el fideicomiso de suelo de la ciudad. El Banco de Tierras del Condado de Albany y el Fideicomiso de Suelo Comunitario de Albany solicitaron, de forma conjunta, un subsidio de asistencia técnica al Centro de Progreso Comunitario, y lo obtuvieron. El proceso ayudó a identificar “los aspectos en los que las fortalezas del banco de tierras podían compensar las debilidades del modelo del fideicomiso de suelo, los obstáculos de la misión, y viceversa”, dijo Adam Zaranko, director ejecutivo del banco de tierras. “Fue uno de esos momentos eureka. ¿Por qué no lo había pensado antes?”. Si bien ambas entidades trabajaban en oficinas vecinas, no tenían una relación oficial.

De estos debates, surgió el Programa Vecindarios Inclusivos de la ciudad. Mediante el programa, el banco de tierras pone ciertas propiedades a disposición para que el fideicomiso de suelo las compre a un precio con descuento. El fideicomiso de suelo tiene varias semanas para ejercer su primer derecho de tanteo. Si expresa interés, la junta directiva del banco de tierras revisa la oferta. Este arreglo es posible porque, bajo la autoridad estatutaria del banco de tierras, la junta directiva puede decidir disposiciones inmobiliarias según el mejor resultado, y no necesariamente por la mejor oferta.

Zaranko destacó que el programa pretende distribuir propiedades bajo fideicomiso de suelo en toda la ciudad, no solo en ciertos vecindarios. Dijo que la asociación ayuda a demostrar que los bancos de tierras y los fideicomisos de suelo tienen una función que cumplir en mercados fuertes y también débiles. Esto tiene particular validez en ciudades con un “mercado dual” como Albany, donde unas pocas calles de distancia pueden marcar una diferencia importante en el nivel de inversión.

Si bien se suele asociar a los bancos de tierras con mercados débiles, estos también pueden ayudar a convertir propiedades vacías y abandonadas de vecindarios fuertes en viviendas asequibles. Por su parte, los fideicomisos de suelo comunitarios pueden atraer inversiones en vecindarios con mercados débiles y, a la vez, proteger la capacidad de pago.

“La idea es, con el tiempo, crear pequeños sectores de viviendas que sean permanentemente asequibles en vecindarios que el mercado no podría atender de otro modo, en vez de colocar todas las viviendas asequibles en vecindarios con falta de inversión que solían sufrir prácticas discriminatorias”, dijo Zaranko.

Hoy, los socios de Albany están en proceso de cerrar la compra de la primera propiedad, una casa de tres habitaciones ubicada en Buckingham Pond/Crestwood, un vecindario con pocas propiedades vacantes.

En Houston, se centraron en conservar la capacidad de pago en toda una ciudad que, de a poco, se está haciendo inasequible. Mediante el Programa de Desarrollo de Nuevas Viviendas, las personas pueden adquirir una casa de dos formas. La “opción tradicional de adquisición” ofrece asistencia a los compradores por hasta US$ 39.900. La segunda opción, la que usó Jefferson, vende casas del NHDP a un precio inferior al del mercado (a partir de US$ 74.615 para una casa de tres habitaciones). A través de este modelo, en una venta, el comprador y el fideicomiso de suelo comunitario compran la casa y la tierra, respectivamente. Luego, el propietario alquila la tierra al fideicomiso de suelo a largo plazo. Este, a su vez, mantiene la capacidad de pago de la vivienda a perpetuidad. Hoy, los pagos mensuales van de US$ 592 a US$ 739 para una casa de tres habitaciones.

“La ciudad es el desarrollador maestro”, dijo Ashley Allen, directora ejecutiva del HCLT. La ciudad selecciona constructores y financia las obras para las propiedades que el banco de tierras designó para el programa. El fideicomiso de suelo se posiciona como un posible comprador. Allen añadió que otros programas por fuera del NHDP formal también pueden ayudar al fideicomiso de suelo. El HCLT cuenta con una red de constructores y organizaciones comunitarias y, si el banco de tierras previamente aprobó a estos constructores y organizaciones para adquirir propiedades, también contribuye a que se puedan sumar viviendas asequibles a la cartera del fideicomiso de suelo comunitario. “Si pueden seguir garantizando que estos constructores comunitarios obtengan tierras, nos están ayudando a crear más viviendas asequibles permanentes. Luego, podemos colocar esas viviendas en el fideicomiso de suelo. Incluso mediante estos canales menos directos, el banco de tierras cumple la función de garantizar que en el suelo haya una vivienda asequible de manera permanente”.

Además, el HCLT se centra en otro elemento importante, dijo Allen: proteger las viviendas de los factores climáticos. El fideicomiso de suelo brinda información a los compradores sobre resiliencia ante el cambio climático y controla a los desarrolladores de viviendas asequibles, que, de lo contrario, podrían construir sobre terrenos anegables.

Otro modelo de asociación, cuyo pionero fue el Fideicomiso de Suelo Comunitario Maggie Walker (MWCLT, por sus siglas en inglés), de Richmond, Virginia, fusiona ambas entidades en una. En 2016, la Ley de Entidades Gestoras de Bancos de Tierras, aprobada por la Asamblea General de Virginia, permitió designar organizaciones sin fines de lucro existentes a nivel local para que funcionaran como bancos de tierras. El ayuntamiento de Richmond votó para que el MWCLT fuera el primer banco de tierras de la ciudad.

Este puede adquirir tierras de tres formas: comprar ciertas propiedades evasoras a la ciudad por US$ 2.000 a US$ 3.000 cada una, recibir una propiedad donada o comprar tierras en el mercado libre. Para cumplir el objetivo principal del banco de tierras, que es crear viviendas asequibles, se aparta al menos el 25 por ciento de las propiedades adquiridas para que las desarrolle el MWCLT. El resto está a cargo de desarrolladores de viviendas asequibles sin fines de lucro (quienes pueden elegir incluir las viviendas terminadas en el mecanismo del MWCLT) o se transfiere a otras entidades, que, bajo la supervisión de la comunidad, pueden reconvertir las tierras para uso minorista o comercial, conservación histórica, espacios públicos o agricultura urbana.

“Al reunir un fideicomiso de suelo comunitario y un banco de tierras, el MWCLT puede combinar estas funciones simbióticas como forma de garantizar que las propiedades transferidas al banco de tierras se usen estratégicamente para alcanzar los objetivos comunitarios”, escribió Matthew Becker, estudiante de posgrado de la Universidad Virginia Commonwealth, quien ayudó a esbozar un plan de implementación para la asociación (Becker 2018). “Además, el MWCLT debería usar el banco de tierras como mecanismo inmobiliario que apoye el desarrollo de viviendas asequibles y otros usos comunitarios que perdurarán en el tiempo”.

En 2019, el MWCLT vendió 14 viviendas, con un precio de venta promedio de US$ 155.000, un 30 por ciento menos que la mediana de precio de venta de la ciudad.

Preparación para asociarse

En Atlanta, la construcción de BeltLine, un circuito de 35 kilómetros de senderos y parques multiuso que seguirá el camino de los antiguos corredores de tren alrededor del núcleo de la ciudad, hizo de la preservación y la creación de viviendas asequibles una prioridad inmediata. Esto, a su vez, aceleró las comunicaciones entre el banco de tierras y el fideicomiso de suelo de la ciudad.

El proyecto BeltLine pasa por 45 vecindarios, y el presagio del aburguesamiento inquietó a muchos residentes vitalicios. La ciudad se comprometió a crear 5.600 unidades asequibles nuevas para obreros en el distrito de asignación impositiva del proyecto para el año 2030, y considera que el banco de tierras y el fideicomiso de suelo son socios esenciales para lograrlo, y también para preservar las propiedades existentes.

El Fideicomiso de Suelo de Atlanta (ALT, por sus siglas en inglés) se formó en 2009 y, hasta 2017, se conoció como Fideicomiso de Suelo Colaborativo de Atlanta. Se centra casi exclusivamente en los vecindarios que rodean el BeltLine, en particular el cuadrante sudoeste del corredor. En 2019, el ALT aumentó su mecanismo de 60 a 150 unidades. Con un subsidio reciente equivalente a US$ 895.000, debería poder añadir unas 50 unidades más.

El ALT mantuvo una relación informal con la Autoridad del Banco de Tierras de la Ciudad de Atlanta y el Condado de Fulton durante años. Las entidades tienen representantes en ambas juntas, y trabajaron en equipo de forma indirecta como parte de una cohorte más amplia organizada por la Fundación Annie E. Casey. Un artículo reciente de Next City presentó esta asociación, que se lanzó en 2009 cuando la fundación compró 53 casas vacantes en uno de los barrios más antiguos de la ciudad. La fundación trabajó con el banco de tierras para rastrear propietarios y títulos sin gravamen, y luego transfirió una parte de las propiedades al ALT (Brey 2020).

En contraste, Catalytic Land Cohort unió a ambas entidades para analizar un acuerdo más formal. Un programa piloto de capacidad de pago permanente, lanzado hace poco, incluirá 14 propiedades en seis barrios. “En el futuro, cuando poseamos las propiedades, podremos evaluarlas en función de lo que hemos implementado bajo este proyecto piloto”, dijo Christopher Norman, director ejecutivo de la Autoridad del Banco de Tierras de la Ciudad de Atlanta y el Condado de Fulton, y miembro de la junta del ALT.

Antes del programa, la junta directiva del banco de tierras estableció formalmente un proceso para tasar tierras; con esto, al fideicomiso de suelo le resultó más fácil planificar la adquisición. Además, hace poco, la legislatura de Georgia aprobó una normativa que crea una exención de vivienda para propietarios bajo fideicomisos de suelo comunitarios. Está sujeta a referéndum por votación en noviembre de 2020 y, si se aprueba, ofrecerá a propietarios del ALT el mismo tipo de reducción impositiva que hay disponible para propietarios fuera del ALT.

“Encontramos este nicho que tiene un efecto importante cuando los bancos de tierras y los fideicomisos de suelo trabajan juntos”, explicó Kyle Lamont, quien creció en el sudoeste de Atlanta y es miembro de la junta directiva del ALT.

Establecer asociaciones entre los fideicomisos de suelo y los bancos de tierras también puede generar otros avances en el ecosistema de la vivienda asequible, comentó Amanda Rhein, directora ejecutiva del ALT. Rhein dijo que el programa piloto servirá como modelo sobre la manera en que el fideicomiso de suelo puede trabajar con otras entidades públicas, como la Autoridad de Vivienda de Atlanta. “Ahora verán que una relación como esta es menos riesgosa, porque ya hay un precedente que podemos señalar”, dijo.

En Portland, Oregón, el fideicomiso de suelo también está trabajando con rapidez para evitar desplazamientos frente a una propuesta de un proyecto de infraestructura (en este caso, una expansión del metro ligero). El proyecto nuevo podría afectar a miles de unidades, ya sea por demolición o como resultado de aumentos en el valor territorial. La expansión de la línea amarilla del TriMet, de MAX, que en el año 2000 desplazó a más de 16.000 residentes del norte y el noreste de Portland sirvió de advertencia. Proud Ground, un fideicomiso de suelo comunitario con una cartera de 350 viviendas, está explorando el concepto de banca de crédito hipotecario como forma de escalar la preservación y la producción de viviendas asequibles y evitar que se repitan patrones del pasado.

“Si vamos a construir suficientes viviendas asequibles para intervenir en este potencial desplazamiento, debemos aumentar el inventario de forma considerable”, dijo Brian Harper, planificador regional sénior en Metro, el organismo de planificación regional de la zona. “Los desarrolladores de viviendas asequibles tienden a ser muy reaccionarios, en términos de adquisición de tierras. Lo que te permitiría un banco de tierras es adquirir y conservar las tierras, y tomar decisiones proactivas”.

Hoy, el estado de Oregón no tiene bancos de tierras, pero la región de Portland está explorando la posibilidad de un concepto de banco de tierras regional. “No tenemos tantas propiedades deterioradas o abandonadas… todavía”, dijo Diane Linn, directora ejecutiva de Proud Ground. “La ventaja que sí tenemos es que muchas entidades públicas de la comunidad poseen muchas tierras. Estamos intentando establecer una entidad que pueda poseer tierras y repartirlas para proyectos de vivienda asequible de forma efectiva”.

El Centro de Progreso Comunitario cree que un paso como ese puede ser transformador. “Al igual que Metro es un experimento que tuvo un éxito profundo con un regionalismo incomparable en el país, el Banco de Tierras Regional de Portland podría ser un modelo de colaboración regional en el sector de bancas de crédito hipotecario”, concluye un artículo publicado por la organización a principio de año. “Al . . . usar una combinación de poderes de convenios intergubernamentales y el estatuto existente del Banco de Tierras de Oregón, se convertirá en un modelo de banco de tierras regional eficiente, efectivo y equitativo en los Estados Unidos” (Alexander 2020).

Desafíos de implementación

Por más prometedoras que parezcan estas colaboraciones, los desafíos no son pocos. Uno de ellos es introducir y explicar la idea misma de un fideicomiso de suelo a las partes interesadas. El ALT organizó reuniones participativas en Atlanta para introducir el modelo de fideicomiso de suelo comunitario a agentes inmobiliarios, potenciales compradores, miembros de la comunidad y otras personas, y creó un grupo local de interesados para procurar que su trabajo refleje las necesidades de la comunidad.

“Muchas veces, en las comunidades de color no estábamos al tanto de los distintos tipos de modelos de vivienda”, dijo Lamont, miembro de la junta del ALT. “[Históricamente, nuestras opciones fueron:] puedes obtener un préstamo tradicional o alquilar. . . Es crucial conversar sobre este modelo. Esta también puede ser una opción, si te sirve”.

El fideicomiso de suelo comunitario de Houston también se abrió a las bases de las comunidades en las que se centra e inició conversaciones con residentes de vecindarios en los que planea ingresar en los próximos años. “El Programa de Desarrollo de Nuevas Viviendas se construye en torno a las opciones de los compradores”, dijo Sam Dike, exvicepresidente de comunidad y asociaciones del Banco de Tierras de Houston. “Los fideicomisos de suelo son relativamente nuevos en Houston, y ahora los ciudadanos tienen la oportunidad de obtener más información sobre dos modelos diferentes para adquirir una vivienda y elegir el que mejor se ajuste a sus necesidades. Con la introducción del Fideicomiso de Suelo Comunitario de Houston, el modelo tradicional para poseer una vivienda no es la única opción”. Dike contó que la gran mayoría de los propietarios del Programa de Desarrollo de Nuevas Viviendas decidió comprar la casa mediante el modelo de fideicomiso de suelo.

Explicar el concepto de viviendas de dominio compartido puede ser difícil. Algunos residentes cuestionan las restricciones sobre el alquiler de tierras que limitan el valor de reventa y no saben si esto impide a la gente obtener todos los beneficios tradicionales de poseer una vivienda. Linn explicó que la fórmula de reventa de Portland pretende maximizar los beneficios para los propietarios. Les permite recibir cada dólar que pagaron en su capital, recuperar el costo de reparaciones importantes y recibir un 25 por ciento del aumento del valor de la vivienda. Esto puede sumar US$ 80.000 en efectivo luego de 10 años, dice Linn.

Según Grounded Solutions Network, la posesión bajo CLT también puede ser un paso hacia la tradicional: el 60 por ciento de los propietarios bajo CLT que deciden vender luego compran una vivienda a precio de mercado.

Para los bancos de tierras, un desafío puede ser transmitir los aspectos legales del trabajo a las personas del área de inversión comunitaria, desde cómo crear un banco de tierras hasta cómo obtener un título sin gravamen. “Se requieren bastantes habilidades y paciencia”, dijo Harris. “No es tan fácil como donar tierras sin más. En realidad, se necesita un poco de estructura”.

Harris destacó que, para escalar estas asociaciones, las comunidades que estén pensando en crear bancos de tierras deben priorizar decisiones relacionadas con políticas estatales y locales, además del trabajo legal y de infraestructura necesario para procurar que las propiedades estén listas para desarrollarse en el proceso de disposición. Los representantes de Houston, Portland y Atlanta también reconocieron que, si bien las propiedades se venden a un precio con descuento, los bancos de tierras y los fideicomisos de suelo aún deben esforzarse mucho por recaudar el dinero suficiente para que estas propiedades sean atractivas y económicamente viables para los compradores.

Los próximos pasos para la cohorte

Los próximos dos años de la Catalytic Land Cohort se dedicarán a trabajar en modelos de inversión financiera en programas piloto para alcanzar una escala regional y determinar cómo las asociaciones entre los bancos de tierras y los fideicomisos de suelo comunitarios pueden trascender en otras ciudades, en particular en el contexto de la COVID-19. Grounded Solutions Network y el Centro de Progreso Comunitario también están buscando financiación adicional para la cohorte de forma activa.

Grounded Solutions Network se comprometió con un objetivo nacional de identificar y trabajar con socios de 60 regiones para preservar o crear un total de un millón de viviendas nuevas con capacidad de pago duradera. En julio, el Centro de Progreso Comunitario anunció el lanzamiento de una Red Nacional de Bancos de Tierras para afrontar este momento crítico. La red ofrecerá capacitación a profesionales, destacará los logros de los bancos de tierras y se centrará en potenciar el sector.

Además del trabajo en curso para ayudar a residentes que enfrentan dificultades económicas debido a la COVID-19, los socios de Portland trabajarán para procurar el apoyo gubernamental y comunitario en el desarrollo de un Banco de Tierras Regional de Portland. Parte de este trabajo implicará usar un nuevo conjunto de herramientas móviles para involucrar a las comunidades de color. Además, el equipo trabajará para definir y comunicar a los gobiernos y organismos locales qué tipos de propiedades son las más adecuadas para la capacidad de pago duradera, e intentarán compartir datos sobre posesiones existentes en gobiernos y organismos locales. Esta mejora en la transparencia y la coordinación podría ayudar al equipo a identificar propiedades que tengan disponibilidad inmediata para desarrollarse. “Queremos anticipar la planificación a lo que pueda ocurrir con la economía y los valores territoriales”, dijo Linn. “Queremos establecer un programa sólido de banca de crédito hipotecario, para estar preparados cuando las oportunidades se presenten”.

En Houston, el HCLT explorará una expansión a nuevas comunidades y otras formas de agregar tierras a su cartera. En Atlanta, el ALT y la Autoridad del Banco de Tierras trabajarán con las 14 viviendas de su programa piloto y apuntarán a identificar recursos financieros adicionales para respaldar el trabajo de su estrategia de adquisición de tierras.

Según Watkins, las propiedades comerciales abandonadas hace poco como resultado de la COVID-19 podrían cumplir una buena función en el modo en que se desarrollan estas asociaciones. “Las ciudades siguen en la etapa de respuesta inmediata, hacen trabajos de reconstrucción y reparación, pero muchas de ellas se están preguntando: ¿qué vamos a hacer con este exceso de bienes inmuebles comerciales, y cuál será el retorno?”. Watkins añadió que, debido a los efectos de la pandemia, hoy es más importante que nunca comprender estas asociaciones. “Creo que estamos en una posición muy especial, de acuerdo con lo que aprendimos de la crisis de 2009”, dijo. “Debemos actuar con rapidez y determinación”.

Emma Zehner es editora de comunicaciones y publicaciones en el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.

Referencias

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Becker, Matthew. 2018. “Implementation Plan for the Maggie Walker Community Land Trust to Operate as a Land Bank.” Richmond, VA: Universidad Virginia Commonwealth. https://scholarscompass.vcu.edu/cgi/viewcontent.cgi?article=1005&context=murp_capstone.

Brey, Jared. 2020. “From Revitalization to Preservation in an Atlanta Neighborhood.” Next City, 8 de septiembre. https://nextcity.org/daily/entry/from-revitalization-to-preservation-in-an-atlanta-neighborhood.

Davis, John Emmeus. 2010. The Community Land Trust Reader. Cambridge, MA: Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.

———. 2012. “The Untapped Potential of Land Bank/Land Trust Partnerships.” Shelterforce. 31 de octubre. https://shelterforce.org/2012/10/31/the_untapped_potential_of_land_bank_land_trust_partnerships/.

Wang, Ruoniu, Claire Cahen, Arthur Acolin y Rebecca J. Walter. 2019. “Tracking Growth and Evaluating Performance of Shared Equity Homeownership Programs During Housing Market Fluctuations.” Documento de trabajo. Cambridge, MA: Instituto Lincoln de Políticas de Suelo (abril). https://www.lincolninst.edu/publications/working-papers/tracking-growth-evaluating-performance-shared-equity-homeownership.

Las ciudades de todo el mundo comienzan la labor lenta y prudente de recuperarse de la primera oleada devastadora provocada por el nuevo coronavirus; su búsqueda de resiliencia gira en torno a una característica que es un valor fundacional desde hace mucho: la densidad.

Los estragos de los últimos seis meses (500.000 vidas perdidas, por ahora, récord de desempleo, bancarrotas, miles de billones en pérdida de valor y renta impositiva) azotaron a las ciudades con una fuerza particular. La crisis amenaza los cimientos de una economía urbana funcional: residentes y empresas en el centro, sistemas de tránsito que estos utilizan, facultades y universidades prósperas, y servicios y comodidades como restaurantes, tiendas minoristas, deportes y entretenimiento.

Dado que más de la mitad de la población mundial vive y trabaja en zonas urbanas (y se espera que esta cifra aumente al 68 por ciento hacia 2050), es de vital importancia recuperar estas regiones.

Históricamente, las ciudades respondieron a enfermedades y desastres con medidas positivas: servicios de emergencia y códigos de edificación tras incendios importantes, infraestructura hídrica y de cloacas después del cólera, más protección contra el terrorismo internacional. Esta vez, entre requisitos de distanciamiento social e inquietudes sobre el contagio, la densidad es el foco de atención; los escépticos en los medios y los círculos políticos se cuestionan sus ventajas y los defensores se apresuran por intervenir a su favor.

Al ver con mayor detalle las realidades de este virus y cómo se ha propagado, resulta evidente que la densidad en sí no es la causa del dolor colectivo. La densidad define a las ciudades; es el combustible para que funcionen. Los factores más significativos que impulsan la pandemia (y los problemas que las ciudades deben afrontar con urgencia) son la aglomeración, la falta de capacidad de pago y las desigualdades raciales y económicas.

La gestión de la pandemia incluye varios componentes, como pruebas, rastreo de contacto, tratamientos y, por último, una vacuna, que el mundo anhela. Mientras tanto, los protocolos de salud pública sobre distanciamiento social (un mínimo de dos metros entre las personas) se basan en reducir la cercanía. Esto se puede lograr, por ejemplo, al limitar la cantidad de personas en el lugar de trabajo, el ascensor, el vagón de subterráneo, la facultad o la universidad en un momento determinado; dibujar círculos en un parque para marcar la distancia segura entre visitantes; o permitir que un restaurante se vuelque a la calle para tener más espacio entre las mesas.

En ese sentido, la densidad es solo un aspecto más que se debe atender. Pero ante un análisis más profundo, surgen un sinnúmero de preguntas sobre si las ciudades pueden funcionar económica y socialmente con una reducción en la proximidad; y ni hablar de transitar por una recuperación que las haga más sostenibles y equitativas. La pandemia ha resaltado amplias desigualdades económicas y raciales, y la ola reciente de protestas en todo el mundo sobre la brutalidad policial y el racismo estructural evidencia aun más todo lo que queda por hacer.

Cuando surgió la pandemia, el mundo vio cómo los ciudadanos ricos levantaron campamento y se fueron a su segunda casa o se instalaron en departamentos más grandes, pero los trabajadores de menores ingresos empleados en servicios (de los cuales una cantidad desproporcionada es de color) no tuvieron la posibilidad de trabajar desde casa ni de dejar de trabajar. Los que no perdieron sus empleos, se arriesgaron a exponerse a la enfermedad; para quienes se enfermaron, dado que suelen vivir en condiciones de aglomeración (en parte por necesidad por los altos costos de vivienda), el autoaislamiento se hizo más difícil.

Como bien expresó la escritora Jay Pitter cuando el coronavirus empezó a extenderse por América del Norte hace unos meses: hay distintos tipos de densidad que se deben debatir. Según dijo, existe “una densidad dominante . . . diseñada por y para ciudadanos principalmente blancos y de clase media, que viven en condominios costosos en el centro de la ciudad o junto a este”, y las “densidades olvidadas”, incluidas las de la periferia: “favelas, asentamientos informales marginales, habitaciones en fábricas, residencias para mayores, ciudades de carpas, reservas aborígenes, prisiones, parques de casas rodantes, refugios y viviendas sociales” (Pitter 2020).

Amy Cotter, directora de estrategias climáticas del Instituto Lincoln, dice que, si bien ocupar estacionamientos y hacer otros cambios en el dominio público pueden ser reparaciones convenientes a corto plazo, “no alcanzan ni por asomo. Necesitaremos políticas que hagan el doble o el triple que esto”, para abordar problemas estructurales de vivienda, transporte y medioambiente, y lograr una recuperación equitativa y sostenible para los más de 4.000 millones de ciudadanos del mundo.

En el s. XIX, el surgimiento global de enfermedades como el cólera y la fiebre amarilla generaron nuevas prácticas y sistemas de diseño que pretendían conservar la salud de la gente, en parte porque otorgaban más espacio (Klein 2020). Las ciudades, que antes estaban atestadas y sucias, introdujeron bulevares amplios, infraestructura hídrica y de cloacas, y parques públicos que funcionaban como “pulmones de la ciudad”, un concepto adoptado por Frederick Law Olmsted, padre de diseños paisajísticos como Central Park, en Nueva York, y Emerald Necklace, en Boston.

Es indiscutible que estas mejoras fueron positivas, pero algunas provocaron consecuencias económicas y sociales, deseadas y no deseadas. Por ejemplo, para ejecutar la ampliación y rectificación de las calles de París, cambio inspirado por el cólera, las autoridades derribaron vecin-darios de bajos ingresos. También allanaron el camino para que los militares vigilaran y suprimieran potenciales rebeliones, indica Sara Jensen Carr, profesora adjunta de arquitectura, urbanismo y paisajismo en la Universidad Northeastern, quien escribió el libro The Topography of Wellness: Health and the American Urban Landscape (La topografía del bienestar: la salud y el paisaje urbano de los Estados Unidos), que se publicará pronto.

A principios del s. XX, en los Estados Unidos, la zonificación de uso separado se implementaba, en gran parte, debido a las inquietudes de salud pública en zonas urbanas congestionadas: por ejemplo, no debía permitirse ubicar una curtiembre junto a edificios de departamentos. Puede decirse que ese cambio en las reglas del uso de suelo terminó por reforzar las políticas racistas de vivienda y permitieron la expansión urbana descontrolada. El rediseño de mapas de zonificación extendió la segregación racial de las zonas residenciales y estableció las bases para las prácticas discriminatorias impuestas a nivel federal tras la Gran Depresión. En general, la separación de usos es la base del desarrollo suburbano extendido y con baja densidad, luego de la Segunda Guerra Mundial.

El pionero modernista Le Corbusier, en su esfuerzo por tener más “luz y aire” en las ciudades, propuso vaciar la sección atestada del centro de París y reemplazarla por torres en los parques. Los Estados Unidos adoptaron la idea en la era de renovación urbana: construyeron viviendas en plazas ventosas y demolieron el tejido urbano (que solían ser casas y comercios en comunidades de color) para dar lugar a extensos lugares parquizados y autopistas destructoras.

La historia de intervenciones urbanas como respuesta a las crisis subraya la necesidad de que los gestores de políticas y los planificadores sean más considerados sobre qué problema intentan resolver en realidad, y qué efectos y reacciones en cadena podrían tener esas soluciones. Esto quiere decir que hay que comprender mejor cómo se propaga el coronavirus en realidad en todo tipo de asentamiento humano.

Las publicaciones científicas respaldan el supuesto general de que las enfermedades infecciosas se propagan con mayor facilidad en entornos urbanos con densidad alta, ya sea la peste o la gripe española de 1918. “Los expertos han afirmado que casi todas las enfermedades infecciosas humanas causadas por microorganismos surgieron con la aparición del urbanismo”, escribe Michael Hooper, profesor de la Escuela Superior de Diseño en la Universidad de Harvard. Además, agrega que la asociación entre la den-sidad y las enfermedades se conoció como “penalización urbana” (Hooper 2020).

Pero los epidemiólogos dicen que las enfermedades infecciosas transmitidas por el aire se propagan a un nivel más sutil, como iglesias atestadas, barracas militares o viviendas compartidas por familias numerosas; lo cual reduce muchísimo la escala, en comparación con la ciudad como un todo. Muge Cevik, especialista en enfermedades infecciosas de la Universidad de St. Andrews, dice que lo que promueve la propagación del coronavirus es el contacto estrecho en espacios cerrados atestados, y otro factor es el tiempo de permanencia. “Hay una correlación notable entre las multitudes en espacios cerrados y los focos de pandemia, en particular en ciudades atestadas. Pero el mismo patrón se refleja también en asilos o plantas procesadoras de carne”, dice. De hecho, el virus arrasó en zonas rurales con una fuerza equiparable, alimentado por brotes en fábricas o prisiones y, como indica un análisis del Wall Street Journal, exacerbado por viviendas familiares atestadas. Todo esto ocurrió lejos de centros urbanos (Thebault 2020, Lovett 2020).

Un estudio reciente indicó que las tasas de mortalidad por COVID-19 fueron más elevadas en condados con menor densidad, debido, en parte, a las diferencias en el acceso a la atención médica (Hamidi 2020). Los primeros datos sugieren que, incluso dentro de las ciudades, por cada complejo de departamentos como el llamado “torre de la muerte” en el Bronx, hay un vecindario con densidad relativamente baja que se vio igual de afectado (Freytas-Tamura 2020). Según indica Julie Campoli, directora de Terra Firma Urban Design, de Burlington, Vermont, varios vecindarios asolados de Nueva York, como Elmhurst, Borough Park y Corona, tienen una alta densidad de población, medida en cantidad de personas por milla cuadrada, pero una densidad insuficiente de viviendas, medida en unidades por acre. “En otras palabras, familias más numerosas viven en lugares pequeños”, dice Campoli. “Para los residentes de bajos ingresos en áreas afectadas de Queens y Brooklyn, compartir espacios estrechos es la única opción asequible en una ciudad con alquileres muy altos”.

Las nuevas políticas y prácticas para enfrentar el coronavirus, ya sean medidas progresivas o cambios más revolucionarios, se basarán en análisis minuciosos de lo que ocurre en realidad en el campo, con la propagación de la enfermedad.

Según Yonah Freemark, alumno de doctorado en estudios urbanos del MIT y fundador del blog The Transport Politic, es cuestión de seguir el cabo suelto hasta saber por qué hay una mayor concentración de personas viviendo en el mismo hogar.

“Todo tipo de situación en la que hay una aglomeración durante cierto tiempo parece ser vector de la enfermedad, y un ejemplo de eso es un hogar en el que conviven varias personas. Es más probable que haya personas hacinadas en el mismo espacio porque las viviendas son caras”, dice. “Si tuviéramos mayor densidad y más viviendas para las personas, habría menos aglomeración en las unidades y la gente podría pagar lugares más grandes”.

Muchos otros problemas sistémicos hicieron que los residentes de vecindarios urbanos más pobres sean más susceptibles a la enfermedad, como la falta de un seguro médico adecuado o un legado de injusticia ambiental. Un estudio de la Escuela de Salud Pública T.H. Chan, de Harvard, demostró que en las comunidades con mayores niveles de partículas finas (contaminación de aire proveniente de plantas eléctricas o autopistas cercanas) se registraron más muertes por coronavirus (Wu 2020).

Enfrentar todos estos problemas, que ya estaban empeorando mucho antes de que apareciera la pandemia actual, puede parecer tan abrumador como una renovación masiva de la sociedad. Pero, al menos cuando se trata de viviendas, los defensores sugieren que este es el momento de empezar a analizar las desigualdades y la falta de capacidad de pago que la pandemia evidenció de forma tan notoria.

Muchos estados suspendieron los desalojos e instauraron otras protecciones para los inquilinos, no solo para los residentes sino también para empresas pequeñas y organizaciones sin fines de lucro (Howard 2020). Estas políticas podrían convertirse en una red de seguridad más permanente. California aprobó una iniciativa para permitir a las poblaciones más vulnerables y sin hogar que se aislaran de forma segura en habitaciones de hoteles vacías. Libby Schaaf, alcaldesa de Oakland, sugirió aprovechar el momento para conservar esa política, ofrecer un refugio más seguro y fiable que los campamentos transitorios.

Campoli, quien escribió Made for Walking: Density and Neighborhood Form (Hecho para caminar: forma de vecindarios y densidad, Campoli 2012) y coescribió Visualizing Density (Visualizar la densidad, Campoli 2007), hace eco de la idea de que la necesidad de tratar el tema de la capacidad de pago es más apremiante hoy que nunca. “Una solución a largo plazo para evitar la propagación de los patógenos en ciudades es que la vivienda sea un derecho”, dice. “Invertir en viviendas asequibles e implementar políticas que garanticen que todas las personas tengan un hogar donde refugiarse ayudará a las ciudades a abordar la densidad sin aglomeración y sinhogarismo, que generan sufrimiento y ayudan a propagar la enfermedad”.

También indica que la recuperación urbana debería incluir nuevos enfoques en el diseño de viviendas multifamiliares. “Tiene sentido experimentar con espacios provisorios para el distanciamiento social, pero cuando se trate de inversiones caras, como edificios o espacios públicos, hagamos cambios para agregar valor mucho más allá de la crisis inmediata”. Sugiere que las viviendas multifamiliares incluyan cada vez más características como espacios exteriores diseñados con criterio, mejores sistemas de ventilación, divisiones flexibles que permitan la privacidad e incluso puertas sin contacto y estaciones para lavarse las manos en habitaciones comunes.

Los gestores de políticas tendrán que ser creativos y trabajar con lo que es viable. Los presupuestos estatales y locales están alcanzando niveles históricos de déficit, justo cuando más se necesitan servicios de valor agregado. Sin dudas la recesión económica provocada por la pandemia deteriorará el desarrollo inmobiliario, lo cual podría llevar a una disminución, al menos temporal, de dichas soluciones basadas en el mercado, como las viviendas inclusivas. Es posible que se suspenda la construcción privada de viviendas multifamiliares por debajo del nivel de lujo, que ofrecen un margen de ganancia más bajo.

Sin embargo, los gobiernos locales podrían aprovechar la reestructuración inmobiliaria masiva que ya está ocurriendo, indica Martim Smolka, miembro sénior del Instituto Lincoln, quien está asesorando a ciudades de América Latina sobre sus respuestas a la pandemia. Esto exige una atención especial a políticas de suelo, regulaciones y mecanismos de financiamiento relacionados con la urbanización y los mercados territoriales.

Es probable que las oficinas en distritos comerciales céntricos, con ascensores ajetreados, baños compartidos y escaso estacionamiento, se abandonen por preferir propiedades en zonas residenciales de menor densidad en la periferia urbana, dice Smolka. A medida que más cantidad de empleados trabajen de forma remota con mayor frecuencia, se necesitará menos espacio (Seay 2020). Una intervención adecuada podría ser adquirir los edificios de oficinas, que con esta nueva situación tendrían un valor inferior, convertirlos en viviendas asequibles y cobrar derechos de desarrollo en las zonas que necesitan un cambio de zonificación de residencial a comercial.

Al intercambiar los lugares de este modo, se presentarán nuevas oportunidades para reconcebir las zonas metropolitanas en lo que respecta a los mercados de viviendas y empleo. En las grandes zonas metropolitanas podría observarse un aumento de densidad en áreas suburbanas, modelo que los urbanistas llaman policéntrico: múltiples aldeas urbanas en una zona más grande (Zeljic 2020). “Eso podría aumentar la eficiencia económica y la igualdad social, debido a la reducción de los costos de movilidad y los gradientes de precio más chatos”, dice Smolka.

De forma similar, al considerar el saneamiento en un marco más amplio y regional (por ejemplo, el corredor Nueva York-Boston), se abren las posibilidades para que las antiguas ciudades industriales más pequeñas tengan un papel más destacado en un entorno más amplio. Si más empleados trabajan desde casa, pueden vivir en lugares más asequibles, como Hartford o Worcester, y hacer un solo viaje esporádico a la sede central, en las ciudades más grandes.

Ya hay evidencia de que las empresas más importantes están organizando un éxodo, ya que la reducción en la densidad de los espacios de trabajo no justifica los alquileres altos (Davis et al. 2020). Los residentes de mayores ingresos, los jóvenes profesionales y la generación de la posguerra bien podrían seguirlas, atraídos de nuevo por las grandes casas suburbanas con amplios jardines traseros a las que se puede llegar en automóvil; en especial si las comodidades que antes los llevaron a la ciudad van desapareciendo (Davis 2020). A medida que se esfuman los empleos en muchos niveles, la población de clase media y obrera también podría alejarse de las metrópolis

Otros esperan que las ventajas de los centros no desaparezcan, y se basan en las tendencias demográficas persistentes. “En las próximas dos décadas, el 80 por ciento de los nuevos hogares netos [en los Estados Unidos] serán de personas solteras o parejas”, dice David Dixon, socio del estudio de diseño urbano Stantec. “La mayor parte del crecimiento demográfico estará conformado por personas mayores de 65 años. Eso significa una demanda inédita de vivienda urbana y una economía dominada por el conocimiento”.

“Todos merecen vivir en una comunidad que sea saludable, equitativa y resiliente”, escribió Calvin Gladney, CEO de Smart Growth America, en junio, cuando se desencadenaron las protestas en todo el país. “Estas comunidades tienen viviendas que los residentes pueden costear, brindan acceso a opciones de transporte que conectan de forma asequible a las personas con su empleo y oportunidades laborales, y ofrecen espacios públicos que todos pueden disfrutar de forma segura”. Gladney destacó que durante décadas las decisiones que se tomaron respecto del uso del suelo, el transporte y el entorno construido fomentaron un sistema desigual, lo cual insta al país a aprovechar este momento para mejorar.

A principios de mayo, C40 Cities, que representa a más de 750 millones de personas de todo el mundo, publicó una declaración de principios para promover la construcción de “una sociedad mejor, más sostenible y más justa a partir de la recuperación de la crisis de la COVID-19”, una advertencia para no volver a “lo mismo de siempre” (C40 Cities 2020). “Lo único comparable con lo que estamos viviendo ahora es la Gran Depresión”, dijo Bill de Blasio, alcalde de Nueva York y miembro de C40, en una declaración. “Contra ese tipo de desafíos, las medidas a medias que mantienen el statu quo no inclinarán la balanza ni nos protegerán de la próxima crisis. Necesitamos un New Deal para este momento: una transformación masiva que reconstruya vidas, promueva la igualdad y prevenga la próxima crisis econó-mica, climática o sanitaria”.

Otras organizaciones, como el Foro Económico Mundial, promueven la idea de “construir de nuevo y mejor” cuando el mundo lidie con las repercusiones de la crisis de la COVID-19. Para elevar la vara, habrá que hacer frente a los problemas persistentes y perniciosos de las ciudades. También habrá que construir sobre las ventajas físicas más fuertes de esas mismas ciudades: ambientes de uso mixto que se puedan recorrer a pie y que incluyan servicios accesibles de sistemas de movilidad y transporte, para evitar los vehículos privados. “Una densidad sensata, y la agilidad y la creatividad de las ciudades, eso es lo que nos permitirá no solo superar esta crisis sanitaria, sino también aflorar con un ambiente más equitativo y saludable”, dice Schaaf.

Las ciudades resilientes se recuperarán de esta crisis, y la densidad (con lo que se deba ajustar para procurar una mejor accesibilidad y capacidad de pago para todos) seguro será un componente crucial. “Los estadounidenses siempre tuvieron una relación de amor-odio con las ciudades y un rechazo a la densidad; no es de sorprender que consideren dispersarse como una respuesta adecuada a este momento”, indica Campoli. “Pero, a la larga, la cercanía es esencial para las comunidades saludables y el medioambiente. No tenemos planeado abandonar las actividades esenciales que nos sostienen”.

Anthony Flint es miembro sénior del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo y editor colaborador de Land Lines.

Imagen: Según los datos, la propagación de la COVID-19 tiene mucho más que ver con aglomeraciones en espacios cerrados que con la densidad de los vecindarios. Crédito: Joey Cheung vía iStock.

Referencias

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As cities around the world begin the slow and careful process of recovering from the initial wave of devastation caused by the novel coronavirus, their quest for resilience hinges on one characteristic that has long been a foundational asset: density.

The ravages of the last six months — 500,000 lives lost and counting, record unemployment, bankruptcies, trillions of losses in assets and tax revenue — have hit cities particularly hard. The crisis threatens the building blocks of a functioning urban economy, including residents and businesses located downtown, transit systems that serve them, thriving colleges and universities, and amenities and services including restaurants, retail, sports, and entertainment.

Given that more than half of the world’s population lives and works in urban areas — a number that is expected to increase to 68 percent by 2050 — the recovery of urban areas is of vital importance.

Historically, cities have responded to disease and disaster with affirmative measures: first responders and building codes after great fires, water and sewer infrastructure prompted by cholera, or tightened security to guard against international terrorism. This time around, amid social distancing requirements and concerns about contagion, density has been in the spotlight, with skeptics in media and policy circles questioning its merits and advocates quickly rising to its defense.

A closer look at the realities of this virus and the way it has spread makes it clear that density itself is not the cause of collective pain. Density defines cities; it’s what makes them work. The more significant factors powering the pandemic — and the issues cities urgently need to address — are overcrowding, lack of affordability, and economic and racial disparities.

The management of the pandemic has several components, including testing, contact tracing, treatments, and ultimately, the world hopes, a vaccine. In the meantime, the public health protocols of social distancing — a minimum six-feet buffer between people — rely on reducing proximity. That can be achieved by, for example, limiting the number of people in a workplace, elevator, or subway car, or on a college campus, at any one time; drawing circles in a park to delineate safe distance between visitors; or letting a restaurant spill into the street for more space between tables.

In that sense, density is just one more thing that needs to be managed. But a closer look raises myriad questions about whether cities can function economically and socially with reduced proximity — let alone navigate a recovery that makes cities more sustainable and equitable. The pandemic has highlighted extensive economic and racial disparities, and the recent worldwide wave of protests over police brutality and structural racism further underscores how much work remains.

At the height of the pandemic, the world saw wealthy city-dwellers decamp to second homes or hunker down in larger apartments, but lower-income workers in service jobs — disproportionately in communities of color — could not work from home and could not afford not to work. If their jobs didn’t vanish, they risked higher exposure to infection, and if they got sick, their often crowded living conditions — necessitated in part by the high costs of housing — made self-isolation more difficult.

As the author Jay Pitter wrote when the coronavirus was sweeping across North America this spring, there are different kinds of density at issue. There exists, she noted, a “dominant density . . . designed by and for predominately white, middle-class urban dwellers living in high-priced condominiums within or adjacent to the city’s downtown core,” and “forgotten densities” that include those in the periphery: “favelas, shanty towns, factory dormitories, seniors’ homes, tent cities, Indigenous reserves, prisons, mobile home parks, shelters and public housing” (Pitter 2020).

So while taking over parking spaces and making other changes to the public realm may be salutary short-term fixes, says Amy Cotter, director of climate strategies at the Lincoln Institute, “it won’t even begin to be sufficient. We’re going to need policies that do double- or even triple-duty,” addressing structural issues in housing, transportation, and the environment, to realize an equitable and sustainable recovery for the four billion-plus urban residents worldwide.

In the 19th century, the global rise of diseases such as cholera and yellow fever led to new design practices and systems intended to keep people healthier, in part by giving them more space (Klein 2020). Formerly cramped and dirty cities introduced wide boulevards, water and sewer infrastructure, and public parks that served as the “lungs of the city,” a concept embraced by Frederick Law Olmsted, whose landscape designs include New York’s Central Park and the Emerald Necklace in Boston.

Such improvements were inarguably positive, but some came with economic and social consequences, intended or otherwise. To execute the cholera-inspired widening and straightening of Paris streets, for example, authorities razed lower-income neighborhoods. They also smoothed the way for the military to conduct surveillance and suppress potential rebellions, notes Sara Jensen Carr, an assistant professor of architecture, urbanism, and landscape at Northeastern University, who is author of the forthcoming book The Topography of Wellness: Health and the American Urban Landscape.

In the early 20th century, separated-use zoning in the United States was driven in large part by public health concerns in congested urban areas — that a tannery shouldn’t be allowed to be sited next to tenement houses, for example. Arguably, that change in land use rules ended up reinforcing racist housing policies and enabling suburban sprawl. The redrawing of zoning maps extended to the racial segregation of residential areas, and set the foundation for federally imposed redlining in the wake of the Great Depression. The separation of uses is the basis for far-flung, low-density suburban development generally, following World War II.

Striving for more “light and air” in cities, the modernist pioneer Le Corbusier proposed clearing out the cluttered section of central Paris and replacing it with towers in parks. The United States embraced the idea in the era of urban renewal, building housing in windswept plazas, and bulldozing the urban fabric — often houses and businesses in communities of color — to make way for extensive parking facilities and destructive freeways.

The history of urban interventions in response to crises underscores the need for policy makers and planners to be more thoughtful about what problem they are actually trying to solve, and what impacts and ripple effects the fixes could have. That means understanding more about how the coronavirus is actually spread, across all human settlement.

The scientific literature supports the broad supposition that infectious disease spreads more easily in densely populated urban environments, whether the plague or the Spanish flu of 1918. “Scholars have argued that virtually all human infectious diseases due to microorganisms arose out of the emergence of urbanism,” writes Michael Hooper, professor at Harvard University’s Graduate School of Design. The association of density and disease, he notes, became known as the “urban penalty” (Hooper 2020).

But epidemiologists say that airborne infectious disease spreads at a more fine-grained level, such as in crowded churches, military barracks, or homes shared by large families — a significant narrowing of scale from the city as a whole. The drivers of the spread of the coronavirus are close contact in crowded indoor spaces, with the duration of time spent together another factor, says Muge Cevik, an infectious disease specialist at the University of St. Andrews. “There is a strong correlation between indoor crowding and pandemic hot- spots, especially in packed cities for sure. But the same pattern is also reflected in nursing homes or meatpacking plants,” she says. Indeed, the virus has torn through rural areas with comparable force, fueled by flareups in factories or prisons and, as an analysis by the Wall Street Journal shows, exacerbated by crowded family housing. This has all happened far from any urban center (Thebault 2020, Lovett 2020).

One recent study found that COVID-19 death rates were higher in low-density counties, in part due to differences in access to health care (Hamidi 2020). Early data suggest that even within cities, for every apartment complex like the one dubbed the “death tower” in the Bronx, there’s a relatively low-density neighborhood that has been hit just as hard (Freytas-Tamura 2020). Several devastated New York neighborhoods, like Elmhurst, Borough Park, and Corona, had a high population density, measured as people per square mile, without sufficient housing density, as measured by units per acre, says Julie Campoli, principal at Terra Firma Urban Design in Burlington, Vermont. “In other words, larger households living in small spaces,” Campoli says. “For the low-income residents in affected areas of Queens and Brooklyn, sharing tight quarters is the only affordable option in a city with very high rents.”

New policies and practices to confront the coronavirus, whether incremental measures or more revolutionary change, will be informed by nuanced analysis of what’s actually happening on the ground, in the spread of the disease.

It’s a matter of following the string back to why there is a greater concentration of people living in the same household, says Yonah Freemark, a doctoral candidate in urban studies at MIT and founder of The Transport Politic blog.

“Any sort of condition where you see crowding for any period of time seems to be a vector of this disease, and that can be people living closer together. People are more likely to be crowded because housing is expensive,” he says. “If we had more density and more housing for people, we would have less crowding within the units and people could afford to be in larger units.”

Many other systemic problems have made residents in poorer urban neighborhoods more susceptible to this disease, ranging from a lack of adequate health insurance to a legacy of environmental injustice. A study by Harvard’s T.H. Chan School of Public Health found that communities with higher levels of fine particulate matter — air pollution from nearby power plants or highways — have recorded more deaths from the coronavirus (Wu 2020).

Confronting all of those issues, which were intensifying long before the current pandemic set in, may seem as daunting as a massive overhaul of society. But when it comes to housing, at least, advocates suggest that now is the time to begin to address the inequities and lack of affordability the pandemic has so starkly revealed.

Many states have put a hold on evictions and instituted other tenant protections, not only for residents but also for small businesses and nonprofits (Howard 2020). Those policies could become a more permanent safety net. California passed an initiative to allow the most vulnerable and homeless populations to safely isolate in vacant hotel rooms. Oakland Mayor Libby Schaaf has suggested seizing the moment to keep that policy in place, providing safer and more secure shelter than temporary encampments.

Campoli, who wrote Made for Walking: Density and Neighborhood Form (Campoli 2012) and coauthored Visualizing Density (Campoli 2007), echoes the idea that the need to address affordability is more pressing than ever. “A long-term solution to fighting the spread of pathogens in cities is to make housing a right,” she says. “Investing in affordable housing and implementing policies that ensure everyone has a home to shelter in will help cities achieve density without the overcrowding and homelessness that bring suffering and spread disease.”

New approaches in the design of multifamily housing should also play a role in urban recovery, Campoli said. “Experimenting with temporary installations for social distancing makes sense, but when it comes to expensive investments like buildings and public spaces, let’s make changes that add value well beyond the immediate crisis,” she says. Campoli suggests that multifamily housing should increasingly include features such as carefully designed outdoor spaces, better ventilation systems, flexible partitions that enable privacy, and even touchless doors and hand washing stations in public rooms.

Policy makers will have to be creative and work with what’s feasible. State and local budgets are piling up record deficits, just when added services are most needed. The economic downturn triggered by the pandemic will almost certainly slow down real estate development, which could lead to a decrease, at least temporarily, in such market-based solutions as inclusionary housing. Privately built multifamily housing below the luxury level, with its lower profit margins, may get put on hold.

Yet local governments might be able to take advantage of the massive reshuffling in urban real estate that is already underway, according to the Lincoln Institute’s Martim Smolka, a senior fellow who is advising cities in Latin America on their response to the pandemic. That means special attention to land policy, regulations, and financing mechanisms related to urban development and land markets.

Office space in central business districts, with busy elevators, shared bathrooms, and scarce parking, will likely be abandoned in favor of properties in lower-density residential zones at the urban periphery, Smolka says. Less space will be needed as more employees work remotely more often (Seay 2020). An appropriate intervention might be to acquire the now lower-valued office buildings and convert them to affordable housing — and to charge development rights for those areas that require a zoning change from residential to commercial.

Trading places in this manner would present new opportunities to reenvision metropolitan areas in terms of housing and labor markets. Large metropolitan areas might see increases in density in suburban areas, in what urban planners refer to as the polycentric model: multiple urban villages across a larger area (Zeljic 2020). “That could actually increase economic efficiency and social equity, due to lower mobility costs and flatter land price gradients,” Smolka says.

Similarly, looking at recovery in a larger, more regional framework — the New York–Boston corridor, for example — opens up possibilities for smaller legacy cities to play a more prominent role across a larger landscape. If more employees are working from home, they could live in more affordable places, like Hartford or Worcester, and make only the more occasional trip into head- quarters in bigger cities.

There is already evidence that major companies are staging an exodus, as reduced workplace density fails to justify high rents (Davis et al., 2020). Higher-income residents, young professionals, and aging boomers may well follow, drawn once again to large suburban houses with big back yards, accessed by car — especially as the amenities that attracted them to the city in the first place steadily disappear (Davis 2020). As jobs at many levels vanish, middle- and working- class populations might also quit the metropolis

Others hope the advantages of downtowns will persevere, fueled by persistent demographic trends. “For the next two decades, 80 percent of net new households [in the United States] will be singles and couples,” says David Dixon, a partner in the urban design firm Stantec. “A majority of our population growth will be folks over 65. That means unprecedented demand for urban living and a knowledge-dominated economy.”

“Everyone deserves to live in a community that is healthy, equitable, and resilient,” wrote Smart Growth America CEO Calvin Gladney as protests unspooled across the country. “These communities have housing their residents can afford, provide access to transportation options that affordably connect people to jobs and opportunities, and offer public spaces that anyone can safely enjoy.” Gladney pointed out that decisions made over decades related to land use, transportation, and the built environment have led to an unequal system, urging the country to use this moment to do better.

In early May, C40 Cities, which represents more than 750 million people around the world, released a statement of principles that embraces building “a better, more sustainable, and fairer society out of the recovery from the COVID-19 crisis,” warning against a return to “business as usual” (C40 Cities 2020). “The only parallel to what we’re facing right now is the Great Depression,” said New York City Mayor and C40 member Bill de Blasio in a statement. “Against that kind of challenge, half-measures that maintain the status quo won’t move the needle or protect us from the next crisis. We need a New Deal for these times — a massive transformation that rebuilds lives, promotes equality, and prevents the next economic, health, or climate crisis.”

Other organizations including the World Economic Forum are promoting the idea of “building back better” as the world copes with the repercussions of the COVID-19 crisis. Setting the bar higher will mean confronting persistent and pernicious problems in our cities. It will also mean building on the strongest physical assets of those same cities: walkable, mixed-use environments served by transit and mobility systems other than private vehicles. “Smart density and the agility and creativity of cities is what’s going to allow us to not just get through this health crisis, but emerge with a more equitable, healthy environment,” says Schaaf.

Resilient cities will recover from this crisis, and density — adjusted as it must be to ensure greater accessibility and affordability for all — is sure to be a critical component. “Americans have always had a love-hate relationship with cities and an aversion to density, so it’s no surprise that spreading out would be considered an appropriate response to this moment,” Campoli notes. “But in the long run, proximity is essential for healthy communities and the environment. We aren’t planning to give up on the essential activities that sustain us.”

Anthony Flint is a senior fellow at the Lincoln Institute and a contributing editor to Land Lines.

Photograph: Data suggest the spread of COVID-19 has far more to do with overcrowding in indoor spaces than with neighborhood density. Credit: Joey Cheung via iStock.

Note: This article appears in the July 2020 print edition of Land Lines with the title “The Future of Density.”

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Carlos Morales-Schechinger sabía que estaba condenado. Era funcionario en el ministerio de desarrollo urbano de México, y se suponía que debía hablar en una conferencia en San Luis Potosí inmediatamente después de una mañana llena de compromisos y un almuerzo extenso. Ante la ola de bostezos que los alumnos no pretendían disimular, Morales tuvo que recurrir a su creatividad.

Sin pensarlo demasiado, decidió renunciar a la lección formal acerca de las políticas territoriales urbanas nacionales en México. En cambio, le pidió a un estudiante de las primeras filas si podía comprar la silla en la que estaba sentado, y le ofreció un billete que tenía en el bolsillo como forma de pago.

Luego de un poco de confusión inicial, el estudiante aceptó. Entonces, Morales empezó a subastar el lugar. Hablaba en voz baja para ilustrar la ventaja de la ubicación, y así aumentó la demanda. Pronto, los estudiantes estaban involucrados en su presentación y en el mueble, cuyo precio rápidamente se había tornado invaluable. Hacia el final de la sesión, valiéndose apenas de los objetos del salón de clase, había dado vida a los procesos que determinan el valor territorial y de densificación, así como a otros fenómenos relacionados con el tema de los mercados territoriales urbanos, tema de gran complejidad y, en general, tergiversado.

Eso fue hace 30 años. En las décadas que siguieron, el intento espontáneo de Morales por involucrar a los soñolientos estudiantes evolucionó en varios juegos educativos y se transformó en ellos, como un juego organizado de varios días llamado GIROS. GIROS, llamado así por el doble significado de “transacción” y “dar vueltas”, que captura la noción de las interdependencias de los mercados territoriales, fue diseñado por Martim Smolka, director del programa en América Latina y el Caribe del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo, y mejorado con la ayuda de Morales, que hoy pertenece al cuerpo docente de dicho instituto. GIROS se jugó más de 150 veces e inspiró recursos derivados en gran parte de América Latina, además de en los Países Bajos, Taiwán, Ghana, Kenia, Filipinas y otros países. Los participantes han variado desde estudiantes de planificación urbana hasta funcionarios públicos de altos cargos.

GIROS requiere poca utilería. Smolka y Morales desarrollaron un juego de mesa básico con piezas divididas por color que se usan para mapear la evolución de una ciudad imaginaria. Los participantes se dividen en equipos y usan gorros para indicar roles como funcionarios de gobierno, organizaciones no gubernamentales, distintos tipos de ciudadanos y desarrolladores. Durante las primeras rondas, los jugadores (con “planes ocultos” asignados para simular la naturaleza oscura de los mercados territoriales) negocian y comercializan terrenos en un mercado con poca regulación. En la mitad de la jugada, el “gobierno” introduce normativas como zonas de alta densidad, que alteran la trayectoria del desarrollo de la ciudad. Cuando termina cada ronda o sucede un fenómeno teóricamente importante debido a una transacción, los estudiantes se quitan el gorro para debatir qué ocurrió y por qué.

Según las decisiones que toman los jugadores, el juego puede cobrar muchas formas. Pero siempre surgen dos moralejas, evidentes desde el origen del juego. La primera es que el valor territorial no es intrínseco, sino que se forma debido a factores como costos de transporte, reglamentaciones sobre el uso del suelo, tributación y otras condiciones externas. La segunda moraleja, que el Instituto Lincoln adopta por completo como parte de su labor actual de diseño educativo, es que los juegos son una parte de enorme importancia en la enseñanza de políticas del suelo.

GIROS es solo uno de los juegos educativos y herramientas interactivas del paquete del Instituto Lincoln, que crece cada vez más. Si bien estas herramientas se usan más que nada en los cursos del Instituto en América Latina, el aprendizaje activo tiene una función cada vez más grande en toda su oferta educativa. “En términos de diseño educativo más amplio, de verdad queremos cambiar el equilibrio de nuestros cursos presenciales, alejarlos de las presentaciones y las lecciones y acercarlos a las actividades de aprendizaje activo”, dijo Ge Vue, director asociado de Diseño educativo en el Instituto Lincoln. “El juego es un ejemplo de esto”.

Los juegos son una herramienta pedagógica única y útil por varios motivos, afirma Vue. Alientan a la acción, la interactividad y el pensamiento innovador de formas que no logran los enfoques tradicionales de clases. Vue enfatiza que los juegos tienen el potencial de enseñar no solo contenido, sino también habilidades de resolución de problemas más aplicables. Son una herramienta flexible; permiten a los estudiantes ofrecer comentarios y opiniones en tiempo real, y a los moderadores aportar sus propios conocimientos y orientación en el transcurso de la actividad.

Giovanni Pérez Macías, un abogado que jugó a GIROS por primera vez en 2007 como parte de un curso de tres meses sobre políticas del suelo del Instituto Lincoln en Panamá, reconoce que una de las fortalezas del juego es la capacidad del instructor de cambiar el rumbo que toma. “Si Carlos ve que un grupo necesita aprender sobre un tema específico sobre desarrollo urbano o políticas de suelo, puede orientar el juego [de modo que enseñe] ese tema”, dice.

En un video acerca del juego producido por la Universidad Erasmo de Róterdam, Morales explica que, cualquiera que sea el resultado, los estudiantes deben comprender su propia influencia. “Si ganas el juego, debes explicar por qué”, dijo. “Si no puedes [explicar por qué ganaste], pierdes puntos. La intención principal no es ganar ni perder, sino aprender”.

Enseñar con juegos

Los juegos populares que invitan a los jugadores a asumir la función de desarrollador o planificador urbano son una parte conocida del paisaje cultural. Elizabeth Magie, devota de Henry George, fue quien inventó Monopoly en 1903; luego, en los 30, lo compró Parker Brothers y lo transformó en el juego capitalista que todo el mundo conoce en la actualidad. Otros juegos digitales modernos mantuvieron viva la tradición, como SimCity, en el que los jugadores construyen y administran áreas urbanas, y Minecraft, que ubica a los jugadores en un paisaje no desarrollado con las herramientas que necesitan para construir ciudades y otras estructuras.

Estos juegos se superponen con el mundo de la planificación urbana y la influyen: “No estaría donde estoy hoy si no fuera por SimCity”, dijo un funcionario de la National Association of City Transportation Officials (Asociación Nacional de Funcionarios del Transporte Urbano) a Los Angeles Times en un artículo sobre el 30.º aniversario del juego (Roy 2019); pero no siempre reflejan las realidades del desarrollo urbano.

Por ejemplo, en el caso de Monopoly, Smolka apunta al hecho de que los valores territoriales no varían según la conducta de los jugadores, y lo usa como ejemplo de que el emblemático juego refuerza ideas equivocadas acerca de los mercados territoriales. Smolka explicó que la inspiración de GIROS vino, en parte, de un juego que se había concebido en Bogotá para enseñar principios de captura de valor territorial, pero que tenía este mismo problema: “Se pierde la parte más importante de la conversación. La racionalidad de los agentes debe afectar el uso y el valor territorial”.

Smolka no es el único con esta postura. En un artículo sobre juegos populares de construcción de ciudades, Bradley Bereitschaft, profesor adjunto de geografía de la Universidad de Nebraska, escribió: “las limitaciones e imprecisiones de estos juegos limitan su utilidad para comprender procesos urbanos complejos” (Bereitschaft 2016). De hecho, fue ese tipo de inquietud académica lo que llevó a desarrollar los llamados “juegos serios” a partir de los 60. Clark C. Abt, educador e ingeniero alemán, le dio un nombre a la tendencia emergente en su libro Serious Games (Juegos serios), de 1970. Escribió que estos juegos “tienen una finalidad educativa explícita y planeada con cuidado, y su principal objetivo no es la diversión. Esto no quiere decir que los juegos serios no sean entretenidos, o no deban serlo” (Abt 1970).

Muchos de los primeros juegos sobre planificación urbana fueron “producto de necesidades locales”, según indica Eszter Tóth, estudiante de doctorado en la Universidad HafenCity de Hamburgo, quien investiga el campo de la participación de los niños en la planificación urbana (Tóth 2015). Estos juegos, que suelen desarrollar las universidades a pedido de los municipios locales, se solían jugar solo un par de veces, y nunca se publicaban. Uno de los que sí tuvo más vida útil (y algunos lo citaron como el origen de los juegos de simulación, que imitan situaciones de la vida real) fue Metropolis. Richard Duke, profesor de la Universidad de Míchigan, diseñó esa simulación en 1966 para ayudar al Ayuntamiento de Lansing a superar un proceso presupuestario complejo.

Poco después, Alan Feldt, profesor de planificación urbana y regional en Cornell, quien luego sería uno de los colaboradores de Duke, diseñó un juego de mesa de planificación urbana con la finalidad específica de utilizarse en la educación superior. El Juego de Uso Territorial Comunitario (Community Land Use Game, CLUG) se centraba en un tablero con 196 cuadrados de 2,5 centímetros de lado. Durante 20 horas, cinco equipos formados por dos o tres estudiantes de sus cursos de grado y posgrado sobre planificación regional pretendían construir fábricas, tiendas y residencias en relación con transporte, recursos y servicios, con el objetivo de maximizar el valor territorial.

Un artículo de 1969 en Cornell Daily Sun acerca del juego de Feldt, que ya se había usado como auxiliar didáctico en México, Alemania, Israel e Inglaterra, opinó sobre la nueva tendencia: “Antes, jugar con bloques se veía como una conducta apropiada para niños de jardín, pero la teoría de la enseñanza moderna de hoy está transformando esos pasatiempos que antes eran infantiles en técnicas universitarias aceptadas”.

Por qué jugar es bueno para los planificadores

Paul Sandroni, economista y ahora profesor retirado de la Fundación Getulio Vargas de San Pablo, Brasil, quien ha colaborado con el Instituto Lincoln y desarrolló simuladores y juegos propios, cree que los juegos tienen una utilidad especial para enseñar a los planificadores urbanos.

“En general, los planificadores urbanos toman decisiones, y un juego les da la oportunidad de practicar y jugar en un campo de intercambios; si quiero más de X, tendré menos de Y”, dijo Sandroni. “Los planificadores urbanos lidian con una ciudad entera, un organismo muy complejo. En otras profesiones, hay limitaciones porque se trabaja con temas más específicos, pero los juegos se pueden adaptar a cualquier situación que implique elegir distintas formas de resolver un problema”.

“Se pueden enfrentar las mismas preguntas y los mismos problemas en tiempo real, aunque simplificados, que los que enfrentan los verdaderos encargados de tomar decisiones en su vida profesional”, dijo Pérez Macías.

El aspecto físico de los juegos como GIROS podría ser particularmente útil para los planificadores urbanos, quienes son más físicos por la naturaleza de su interés en el diseño del entorno construido, expresó Daphne Kenyon, miembro residente en el equipo de política impositiva del Instituto Lincoln. Kenyon ayudó a simplificar el juego en PLUS, un derivado condensado de GIROS, en la conferencia nacional de la Asociación Americana de Planificación (APA), en abril de 2019. Durante la sesión de la APA, los planificadores se movían entre sillas y mesas que representaban unidades de viviendas y terrenos. Al final de la primera ronda, cuando los jugadores que cumplían la función de desarrolladores produjeron de más para los ricos y de menos para los pobres debido a la falta de intervención del gobierno, un grupo de planificadores verdaderos vestidos como profesionales se reunió en el suelo para representar que no tenían un techo. Vue explica que la interacción física de los estudiantes con un juego o la creación de objetos nuevos ofrece más opciones para representar su forma de pensar y comunicar los motivos de sus acciones.

Los juegos de rol de GIROS también ayudan a los estudiantes a habitar perspectivas que, de otro modo, no verían, dice Kenyon, quien planea usar una versión condensada del juego en un curso sobre economía que enseña en la Universidad Brandeis. Kenyon cree que el juego podría enfrentarse a las suposiciones de algunos de sus alumnos, porque los obligaría a ver los desafíos que los desarrolladores en particular pueden afrontar en las situaciones de construcción de ciudades.

Los juegos del Instituto Lincoln también forman parte de una respuesta más grande a una tendencia persistente: muchos programas de maestrías de planificación urbana, tanto en los Estados Unidos como en América Latina, ofrecen poca capacitación o nula en economía urbana y tributación inmobiliaria en su plan de estudio principal. En cambio, se enfocan más estrechamente en el diseño urbano y la naturaleza física de las ciudades. Smolka y otras personas consideran a los juegos y otras técnicas de aprendizaje activo como una forma de llenar ese vacío. Según explicó Smolka: “GIROS está diseñado para enseñar al tipo de profesional reacio a las ecuaciones o fórmulas que determinan los fundamentos de los valores territoriales, y cómo las normas y regulaciones afectan a las ganancias públicas”.

En las últimas décadas, a medida que los municipios rechazaban cada vez más procesos de planificación verticales, los juegos serios se convirtieron en una herramienta cada vez más popular para ayudar en los procesos públicos y a los dirigentes a resolver situaciones reales con datos reales.

Play the City, una firma con base en Ámsterdam cuyo lema es “juegos serios para ciudades ingeniosas y sociales”, cree que los juegos tienen el potencial de reemplazar los formatos tradicionales de compromiso cívico. La empresa diseña juegos físicos a la medida de ciudades específicas que unen a las partes interesadas para tratar temas como viviendas asequibles, expansión urbana, cambio climático y diseño participativo. Play the City también se dedica a documentar juegos que mejoran la creación de ciudades, y mantiene una base de datos que incluye a GIROS.

El contexto latinoamericano

Hoy, el Instituto Lincoln utiliza GIROS y otros juegos principalmente en América Latina, donde se ofrece la mayoría de los cursos de la organización (centrados en mercados territoriales urbanos formales e informales, captura de valor territorial, proyectos de redesarrollo urbano y otros temas relacionados). Si bien algunos gobiernos locales de la región aceptaron la función de los juegos en el proceso de planificación, históricamente los académicos estuvieron menos dispuestos a usar juegos en los salones de clase universitarios.

Sandroni cree que esa indecisión se puede atribuir a falta de tiempo, financiación y exposición a estos auxiliares didácticos. Él comenzó a experimentar con el uso de juegos en el salón de clase en los 90. Notó que los estudiantes siempre jugaban a las cartas entre clases, entonces desarrolló dos juegos de cartas propios y los llevó al entorno formal de la clase. Dirige O Jogo da Economia Brasileira (Juego de la economía brasileña) desde 1999, un torneo nacional en el cual los estudiantes de economía de todo el país compiten y comprenden mejor los tipos de cambio, la inflación, la deuda externa y otros conceptos. Sandroni dijo que, al apoyar a los profesores y modelar el uso de juegos en las aulas, “el Instituto Lincoln realmente lidera el uso de juegos en educación en América Latina”.

Pérez Macías cree que la clave para cambiar la resistencia cultural a los juegos es ofrecer oportunidades profesionales de desarrollo, para que los profesores puedan experimentar los juegos por sí mismos. Al menos, así funcionó para él, dice. Luego de hacer el primer curso del Instituto Lincoln, en el que accedió a casi todos los juegos que se habían desarrollado hasta entonces, Pérez Macías comenzó a tomar cursos adicionales de ludificación, se convirtió en practicante de ludificación autoproclamado e incorporó derivados de GIROS a sus propios cursos. Hoy, usa una metodología llamada LEGO Serious Play, que se suele usar para facilitar reuniones y comunicación en entornos corporativos, que él adaptó como herramienta para enseñar temas urbanos, como diseño participativo, negociación y construcción de edificios entre las partes interesadas del sector.

Gislene Pereira, profesora de arquitectura y planificación urbana de la Universidad Federal de Paraná, quien vio GIROS por primera vez en 2009 en Caracas, dice que lo valoró porque permitía a los participantes “pensar con la lógica de cada uno de los agentes de la ciudad”, porque se ponían en su lugar. Desde entonces, ha ayudado a supervisar el desarrollo de una versión simplificada para usar en cursos con estudiantes de arquitectura y urbanismo, y en capacitaciones de concejales de políticas de suelo, impuestos e instrumentos no impositivos.

En América Latina el interés por los juegos creció, tendencia que se confirmó, al menos de forma anecdótica, en un curso de una semana organizado por el Instituto Lincoln en Guatemala a principios de 2019. El curso se centró en el uso de herramientas como juegos y tribunales, crucigramas y videos para enseñar temas de políticas y mercado territorial a planificadores urbanos (ver lateral). Como parte del proceso de inscripción, los solicitantes (de los cuales algunos habían ido a cursos anteriores del Instituto Lincoln) tuvieron que describir una herramienta que ya estuvieran usando en las aulas. De los 78 inscritos que recibió el Instituto, 34 indicaron que usaban algún tipo de juego en sus cursos, y otros citaron el uso de análisis de casos, simulaciones, videos y ejercicios teatrales.

“Notamos mucho más interés del que pensábamos”, dijo Enrique Silva, director de Iniciativas Internacionales e Institucionales del Instituto Lincoln. “En Guatemala, vimos que hay público y disposición [para las herramientas de aprendizaje activo] y, lo que es más importante, demanda. Daba la sensación de que a las personas les encantaría involucrarse más”.

Aprendizaje activo en Lincoln 

Ge Vue, director asociado de Diseño Educativo en el Instituto Lincoln, dijo que alienta a quienes enseñan a pensar sobre aprendizaje activo, independientemente de la herramienta que usen: “Se pueden incluir instancias de aprendizaje activo en una simple puesta en situación en PowerPoint [tanto como] en un juego más elaborado que lleva varios días”. Además de los juegos como los que se describen en el artículo, el Instituto Lincoln utiliza varias herramientas de aprendizaje activo participativas y centradas en los estudiantes; por ejemplo:

Análisis de casos

Uno de los enfoques más nuevos en el aprendizaje activo es usar análisis de casos en el salón de clase. Por ejemplo, durante el último año, el Instituto Lincoln rediseñó una conferencia convencional sobre asociaciones públicas y privadas, y la convirtió en un análisis de caso que enseña sobre la financiación del parque Millennium de Chicago. Luego, el análisis de caso, que promueve el pensamiento crítico y la interacción, se usó en un curso educativo para ejecutivos sobre finanzas municipales, en colaboración con la Escuela Harris de Políticas Públicas de la Universidad de Chicago.

Tribunales/debates

Durante una sesión del tribunal del Instituto Lincoln, los participantes reciben una propuesta particular; la mitad del grupo debe realizar una investigación y argumentar a favor de la propuesta, y la otra mitad en contra. La actividad culmina con presentaciones, preguntas de otros alumnos del curso y el veredicto final de un “juez” designado previamente.

Producciones teatrales/videos

Palo Alto, un sistema económico es una sátira dramática sobre la economía política adaptada al contexto latinoamericano. Se basa en la producción teatral de 1934 The Shovelcrats: A Satire on the Illusional Theory of Political Economy (La palacracia: una sátira sobre la teoría ilusionista de la economía política), de la Fundación Schalkenbach, producida por el Teatro Vreve, con base en Colombia, para usar en los cursos del Instituto Lincoln. En los últimos años, los profesores entregaron a los estudiantes una nueva versión del guion que excluye la última escena, y les pidieron que escriban un final.

Dibujos animados

José K. Tastro y las directrices para el catastro territorial multifinalitario, producido por el Instituto Lincoln y el Ministerio de Ciudades de Brasil, representa situaciones comunes a las que se enfrentan los empleados del catastro municipal al implementar los sistemas de información territorial para suplir las necesidades de los sectores público y privado. Un segundo dibujo animado, Jacinto Bené Fício and the Property Tax (Jacinto Bené Fício y el tributo inmobiliario), cuenta la historia de dos ciudades: una con un sistema de tributos inmobiliarios bien desarrollado, y la otra con un sistema deficiente.

Crucigramas

El crucigrama se usa para ayudar a los estudiantes a repasar vocabulario y conceptos, y ofrece una alternativa menos intimidante a las técnicas de revisión basadas en simulacros. El nuevo crucigrama del Instituto Lincoln sobre mercados informales pide a los lectores que piensen en palabras basándose en pistas, como “quién carga con el peso de un cargo por valor territorial”.

Con vistas al futuro

El éxito de GIROS y otros juegos en América Latina abrió el camino para que el Instituto Lincoln piense con mayor estrategia y amplitud en su enfoque pedagógico. “Comenzamos con la idea de que, si la gente adquiere conocimientos y habilidades acerca de desafíos y temas globales urgentes, y cómo afrontarlos mediante las políticas de suelo, podrían tomar buenas decisiones, implementar buenos proyectos y usar mejor los recursos limitados para mejorar la calidad de vida de la comunidad”, explicó Vue. “Con los juegos, nos hicimos más explícitos acerca de las habilidades de pensamiento crítico como resolución de problemas, habilidades sociales como el trabajo en equipo y la colaboración, y conductas éticas de los distintos grupos de interés que son esenciales para sortear los desafíos locales y globales en el mundo real”.

Con vistas al futuro, Vue espera introducir enfoques de aprendizaje activo con mayor constancia en otras regiones en las que el Instituto Lincoln ofrece cursos, y alentar a los profesores a repensar el diseño de cursos, lecciones y presentaciones convencionales. El programa de Diseño Educativo del Instituto Lincoln está emprendiendo nuevos proyectos multimedios, como un análisis de caso sobre revitalización equitativa en Cleveland que se usará en cursos tan lejanos como Taiwán, y espera que muchas de sus herramientas estén disponibles en una plataforma de aprendizaje virtual.

“Según cómo piensa el Instituto Lincoln sobre su enfoque educativo, el futuro podría no tratarse tanto sobre qué es novedoso, sino más bien sobre cómo los instructores pueden ser más efectivos al encarar un desafío persistente de aprendizaje”, dijo Vue. “El Instituto Lincoln opera en un escenario global porque los temas como el cambio climático cruzan las fronteras políticas y geográficas y requieren cambios en el pensamiento estratégico y las conductas éticas. Gracias a las experiencias de aprendizaje bien diseñadas, que logran que las personas colaboren, conversen, enseñen y aprendan con personas distintas a ellas, estas tienden a ser más humildes sobre lo que no saben, a estar más abiertas a perspectivas diferentes y más dispuestas a inspirarse y sentir el apoyo para actuar de forma global”. Los juegos serios representan un enfoque, pero para que el Instituto Lincoln acceda a un público diverso, Vue explica que debe expandir la paleta de estrategias de enseñanza.

De cierto modo, cree que el uso de juegos en el Instituto Lincoln es un experimento sobre aprendizaje activo en sí mismo y sobre sí mismo. “Espero que podamos mejorar los diseños actuales de nuestros juegos cada vez que los usemos”, dijo. “No me refiero a hacer cambios drásticos en las reglas, sino a garantizar que una variedad de participantes pueda aprender y triunfar. Solo porque diseñamos un juego, no significa que esté terminado”.

Emma Zehner es editora de comunicaciones y publicaciones en el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.

Fotografía: Los participantes en un curso del Instituto Lincoln de Políticas de Suelos en Santo Domingo, República Dominicana, juegan una ronda de GIROS. Crédito: Anne Hazel.

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