Este es un extracto de un nuevo Enfoque en Políticas de Suelo, Through the Roof. 

En los últimos 50 años, los hogares de los Estados Unidos, en particular los de alquiler, han sufrido un cambio drástico en su presupuesto. Los alquileres aumentaron y los ingresos no les siguieron el ritmo; el resultado es que los hogares que alquilan destinan una parte cada vez mayor de su ingreso a tener un techo. La proporción de inquilinos con carga de alquiler (que dedican más del 30 por ciento de sus ingresos al alquiler) aumentó de menos de un cuarto en 1960 a casi la mitad en 2016.  Resulta más impactante que, en ese mismo período, la cantidad de hogares que alquilan y que tienen una carga muy alta (destinan más de la mitad de sus ingresos al alquiler) aumentó del 13 al 26 por ciento. Los costos de vivienda también aumentaron para los propietarios. Si bien muchos estudiosos se centran en la escasez de viviendas asequibles en ciudades costeras como San Francisco y Nueva York, la carestía ha aumentado en todo el país.

La evidencia demuestra que la carga que representan estos costos son importantes. Según ciertos estudios experimentales, los vales federales para elección de vivienda, que pagan una parte del alquiler y reducen considerablemente la probabilidad de quedarse sin techo, también mejoran los resultados de las pruebas estandarizadas (Schwartz et al. 2020). Los niños que viven en viviendas sociales tienen más probabilidades que otros niños en la misma línea de pobreza de tener seguridad alimentaria y clasificar como “bien” en el indicador compuesto de salud infantil. Posiblemente, esto se deba a que sus padres pueden costear alimentos más nutritivos (March et al. 2009). Incluso los aumentos pequeños en los ingresos disponibles pueden mejorar los resultados en educación y salud (Duncan, Morris y Rodrigues 2011).

En este informe se analizan las causas raíz y las consecuencias de la creciente falta de viviendas asequibles. Un motivo por el cual los hogares dedican mucho más presupuesto a la vivienda es que sencillamente no podemos proveer las unidades necesarias para suplir la demanda creciente en muchas ciudades donde ciertas regulaciones estrictas del uso del suelo y una creciente oposición del movimiento NIMBY (No en mi patio trasero) dificultan y encarecen la construcción. Pero puede que la falta de innovación y la aversión por los riesgos en el sector de la construcción también contribuyan. Y también lo hace la falta de lotes edificables en muchos lugares donde la gente quiere vivir. Otros factores posibles son la menor cantidad de entidades involucradas en el desarrollo de viviendas y la posesión de propiedades, el mayor flujo de inversiones mundiales y la mayor participación de grandes firmas financieras en la industria de la vivienda. Estas tendencias dan forma al tipo de construcción que se erige y elevan los costos de la vivienda y de las cargas. Las tendencias de construcción que prefieren las unidades más grandes, los cambios en la estructura económica y la mayor desigualdad en los ingresos profundizan aún más la brecha entre alquileres a precio de mercado y el presupuesto de las familias de ingresos bajos y moderados que necesitan un lugar donde vivir.

Con las amplias fuerzas de mercado que se ejercen, puede que haya quienes duden de si el gobierno puede hacer algo para cambiar la situación. En este informe se sostiene que la respuesta es afirmativa: todos los niveles del gobierno pueden tomar medidas cruciales para mejorar drásticamente la capacidad de pago. Los gobiernos locales en particular, con su poder sobre el uso del suelo, códigos de edificación, permisos e impuestos a la propiedad, se encuentran en una situación propicia para idear estrategias de vivienda efectivas y de base amplia, que aumenten la disponibilidad y la capacidad de pago. Estos dependen de subsidios federales y estatales para viviendas, pero, en general, tienen cierto criterio al determinar la mejor forma de estructurar los programas y políticas que usan dichos fondos.

Las estrategias locales de vivienda más efectivas son cabales y equilibradas, con lo cual tienen más probabilidades de obtener el apoyo político de la amplia coalición de intereses que se necesitan para fomentar los cambios de políticas deseados. Deben incorporar todo el conjunto de herramientas disponibles para los gobiernos locales, como subsidios, incentivos fiscales, regulaciones del uso del suelo y permisos para reformas. Además, fomentan cuatro objetivos que se refuerzan entre sí: crear y preservar unidades exclusivas de vivienda asequible; reducir los obstáculos a las incorporaciones; ayudar a los hogares a acceder y costear viviendas del mercado privado; y proteger contra el desplazamiento y las malas condiciones de las viviendas.

Tendencias de asequibilidad

La crisis actual de asequibilidad tiene raíces profundas. Desde 1970, las medianas de alquiler han aumentado muchísimo más que las medianas de ingresos (ver figura 1A, en la página siguiente). Entre 1960 y 2016, la mediana de ingresos aumentó cerca del 11 por ciento real, mientras que el valor real de la mediana de alquileres brutos (que incluye los costos de servicios públicos) aumentó un 80 por ciento. Esa es la cruel realidad en cifras. Es más, parece que los alquileres aumentaron implacablemente, incluso en los 70 y en la primera década del siglo XXI, cuando la mediana de ingresos real sufrió una caída.

En la figura 1B (en la página siguiente) se muestra que la diferencia entre el crecimiento de los alquileres y los ingresos fue aún más pronunciada en el extremo inferior de la cadena: los alquileres del percentil 25 aumentaron un 94 por ciento entre 1960 y 2016, mientras que los ingresos del percentil 25 aumentaron solo un 7 por ciento. Pero los alquileres superaron a los ingresos en toda la cadena. En la figura 1C se muestra el mismo patrón, aunque menos pronunciado, para el percentil 75 de ingresos y alquiler. Los saltos más drásticos en las cargas de alquiler se dieron en las décadas de 1970 y 2000. En resumen, todos los inquilinos destinan al alquiler una proporción mayor de su ingreso que hace algunas décadas. Para las personas con ingresos por debajo de la mediana, esto significa menos dinero restante para otros gastos. 

Según la evidencia, los hogares con alta carga de alquiler gastan menos en bienes y servicios esenciales. En el informe de 2018 “State of the Nation’s Housing” (“Estado de las viviendas de la nación”), elaborado por el Centro Conjunto de Harvard para el Estudio de la Vivienda, se indica que en 2016 los inquilinos del cuartil inferior de ingresos con carga de alquiler gastaron casi US$ 650 menos en bienes y servicios no relacionados con la vivienda (como alimentos, atención médica y transporte) que los hogares del cuartil inferior sin carga de alquiler (Centro Conjunto de Harvard para el Estudio de la Vivienda 2018). Sandra Newman y Scott Holupka (2014) coinciden en su conclusión de que las familias de bajos ingresos con mayores carestías de vivienda gastan menos en actividades que enriquecen a los niños.

La función del gobierno local

Considerando el poder que tienen las acciones del gobierno local para abordar la crisis de asequibilidad de viviendas, sorprende que su función esté tan poco definida y que reciba un respaldo tan deficiente. No hay consenso acerca de qué implica una estrategia local de vivienda y ni siquiera de que toda comunidad debería tener una. En contraste con la amplia red de defensores, think-tanks e investigadores centrados en las políticas federales de vivienda, solo un puñado de organizaciones se dedican a ayudar a los gobiernos locales a desarrollar estrategias de vivienda más efectivas. Además, hay muy pocas investigaciones formales que evalúan cuáles son las estrategias más efectivas.

En un intento por definir mejor la función del gobierno local y desarrollar una guía basada en la evidencia para sus dirigentes, en 2015 los autores reunieron una comunidad de práctica sobre políticas locales de vivienda: 14 de los mejores especialistas de todo el país, quienes, en su mayoría, trabajan en ciudades muy costosas. El grupo central de trabajo incluyó a un miembro del ayuntamiento, comisionados de la vivienda (en ejercicio y retirados), desarrolladores privados y sin fines de lucro, entidades crediticias, intermediarios del desarrollo comunitario, asesores y dirigentes comunitarios. La comunidad de práctica identificó los seis principios de panorama completo que se enumeran a continuación, para definir y guiar a los gestores de políticas. Todos ellos se describen con más detalle en el informe.

• Las políticas locales de vivienda son importantes. Los municipios pueden hacer muchas cosas para mejorar la capacidad de pago. De hecho, los gobiernos locales están mejor posicionados que otros niveles del gobierno para liderar las labores y hacer frente a sus problemas de vivienda.
• Toda comunidad debe tener una estrategia local de vivienda. Si bien casi todas las ciudades y condados tienen una o más políticas que afectan a la asequibilidad y otros resultados de la vivienda, la mayoría no desarrolló una estrategia formal . . . Lo importante es iniciar el proceso de desarrollo de una estrategia formal con metas bien articuladas, herramientas de políticas y métricas para registrar el avance.
• Los municipios deben desarrollar enfoques cabales que reflejen las políticas de múltiples organismos locales. La coordinación puede resultar difícil, pero dado que en muchas jurisdicciones las dificultades son multifacéticas y complejas, los gobiernos locales que implementan varias herramientas para hacer frente a sus problemas de vivienda tienen posibilidades de hacer avances más significativos.
• Las estrategias locales de vivienda deben ser equilibradas. Es importante pensar en todo el abanico de necesidades para maximizar la aceptación política de la estrategia y la probabilidad de que esta tenga buenos resultados.
• Involucrar a un grupo diverso de partes interesadas para que los municipios puedan desarrollar estrategias efectivas y bien implementadas. Los funcionarios deberían involucrar a los miembros de la comunidad, en particular la gente de color y de bajos ingresos y los grupos marginados desde el comienzo del proceso. Al incluirlos, la estrategia que se elabore será más sólida y ayudará a evitar demoras en la implementación. Además, invertir en la participación comunitaria mejora la relación a largo plazo entre el gobierno y la comunidad, para los procesos futuros de planificación.
• Las estrategias locales de vivienda deben incluir objetivos mensurables y un proceso de elaboración de informes para garantizar la responsabilidad. Algunas ciudades adoptaron objetivos en función de la cantidad total de unidades asequibles o de vivienda que se crearon. Estos objetivos numéricos de panorama completo ayudan a medir y describir el avance, y los gestores de políticas y el público los entienden fácilmente. Sin embargo, suelen omitir matices importantes, como el tamaño de las unidades, los niveles específicos de ingresos de los hogares que pueden pagarlas y la cercanía a escuelas buenas y transporte público . . . Al adoptar una serie de metas, en vez de un solo objetivo, se puede entender mejor el progreso de la comunidad.

Acerca de los autores

Ingrid Gould Ellen  es profesora de la cátedra Paulette Goddard de políticas y planificación urbana de la Escuela Superior Wagner de Servicios Públicos de NYU, y directora del cuerpo docente en el Centro Furman para Bienes Raíces y Políticas Urbanas de NYU.

Jeffrey Lubell es director de Iniciativas Comunitarias y de Vivienda en Abt Associates.

Mark A. Willis es miembro sénior de políticas en el Centro Furman para Bienes Raíces y Políticas Urbanas de NYU.

Referencias

Duncan, Greg J., Pamela A. Morris y Chris Rodrigues. 2011. “Does Money Really Matter? Estimating Impacts of Family Income on Young Children’s Achievement with Data from Random-Assignment Experiments”. Developmental Psychology 47: 1263–1279.

Centro Conjunto de Harvard para el Estudio de la Vivienda. 2018. “2018 State of the Nation’s Housing”. Cambridge, MA: Universidad de Harvard (junio). https://www.jchs.harvard.edu/sites/default/files/reports/files/Harvard_JCHS_State_of_the_Nations_Housing_2018.pdf.

March, Elizabeth L., Stephanie Ettinger de Cuba, Annie Gayman, John Cook, Deborah A. Frank y Alan Myers. 2009. “Rx for Hunger: Affordable Housing”. Boston, MA: Children’s HealthWatch y Medical-Legal Partnership (diciembre).

Newman, Sandra J. y Scott C. Holupka. 2014. “Housing Affordability and Investments in Children”. Journal of Housing Economics 24: 89–100.

Schwartz, Amy Ellen, Keren Horn, Ingrid Gould Ellen y Sarah Cordes. 2020. “Do Housing Vouchers Improve Academic Performance? Evidence from New York City”. Journal of Policy Analysis and Management 39(1): 131–158.

La alcaldesa Sumbul Siddiqui inmigró a los Estados Unidos desde Karachi, Pakistán, a los dos años, junto con sus padres y su hermano gemelo. Creció en una vivienda asequible en Cambridge, Massachusetts, y se educó en escuelas públicas de la ciudad. Se graduó en la Universidad Brown y trabajó como miembro de AmeriCorps en New Profit, una organización sin fines de lucro dedicada a mejorar la movilidad social familiar. Tras graduarse de abogada en la Universidad Northwestern, regresó a Massachusetts y ejerció su profesión en Northeast Legal Aid para las ciudades posindustriales Lawrence, Lynn y Lowell. Fue electa concejala de la ciudad de Cambridge en 2017 y alcaldesa en 2020. Defiende a los residentes más vulnerables de la ciudad y lucha para crear viviendas asequibles, evitar el desplazamiento y promover el acceso equitativo a la educación. Durante la pandemia, aumentó el acceso a Internet para familias de bajos ingresos y ofreció pruebas gratuitas de COVID a todos los residentes de Cambridge. Su agenda incluye la promoción de calles, parques e infraestructura limpios y resistentes al cambio climático, en un intento por lograr que Cambridge sea una comunidad más equitativa y con mayor compromiso civil. 

Hace poco, la alcaldesa Siddiqui habló con Anthony Flint para una serie de entrevistas con dirigentes de ciudades que tuvieron una función de particular importancia en los 75 años de historia del Instituto Lincoln. A continuación se presenta una transcripción editada de la entrevista. La versión completa está disponible en el pódcast Land Matters.

Anthony Flint: Cambridge está llamando mucho la atención este último tiempo debido a una nueva política que permite ciertos aumentos de altura y densidad en determinados lugares, si los proyectos son asequibles al 100 por ciento. ¿Nos puede contar sobre esa iniciativa y sobre cómo está evolucionando?

Sumbul Siddiqui: Aprobar la superposición de viviendas asequibles fue muy importante para mí y muchas personas del Concejo. Se propuso crear una zonificación superpuesta en toda la ciudad que admitiera desarrollos de vivienda totalmente asequibles con el fin de competir mejor con los de valor de mercado . . . el objetivo es tener desarrollos multifamiliares y de casas adosadas en zonas donde ahora no se admiten . . . En la ciudad, la brecha entre la gente de altos y bajos ingresos es cada vez mayor, y, además, siempre hablamos de la diversidad como valor y sobre cómo podemos mantenerla. Creo, y no soy la única, que lo esencial es crear opciones adicionales de viviendas asequibles para que más personas se puedan quedar en la ciudad. Hasta ahora, hemos visto a muchos desarrolladores de viviendas asequibles, como nuestra autoridad de la vivienda y otras sociedades de desarrollo comunitario, organizando reuniones comunitarias acerca de propuestas que, en ciertos casos, podrían añadir más de 100 unidades a las que ya iban a construir.

AF: Este tipo de cambios parecen permear hacia arriba a nivel local. Por ejemplo, recuerdo que Minneapolis prohibió la zonificación exclusivamente unifamiliar para que hubiera más viviendas multifamiliares en más lugares, y otras ciudades siguieron su ejemplo. ¿Es posible que otras ciudades adopten la superposición 100 por ciento asequible? ¿Había anticipado que podrían convertirse en modelo para otras ciudades?

SS: Sin dudas, creemos que puede ser un modelo. Sabemos que Somerville, una ciudad vecina, lo está investigando . . . Creo que todo es parte de la misión general de muchas ciudades: procurar ofrecer y crear más opciones de viviendas asequibles. Se trata de viviendas que puedan costear nuestros docentes, custodios, funcionarios públicos, letrados, quienes sean, para que puedan quedarse en la ciudad donde, quizás, crecieron, que debieron dejar y a la cual ahora quieren volver. Queremos que tengan esa oportunidad. Creo que aún hay mucha desigualdad en nuestra ciudad. Al haber crecido en viviendas asequibles en Cambridge . . . puedo afirmar que sin estas, yo no estaría aquí. Se trata de una iniciativa y una política importante, y espero que [sea] un modelo para otras ciudades del país.

AF: Hace ya varios años que Cambridge está en auge, y hubo muchos desarrollos residenciales más lujosos. ¿Nos puede contar sobre otras políticas que logren conservar más esa diversidad económica?

SS: En parte, alcanzamos esta disponibilidad de viviendas asequibles gracias al programa de viviendas inclusivas de la ciudad . . . conforme a estas cláusulas, los desarrollos de 10 unidades o más deben asignar el 20 por ciento de la superficie residencial a inquilinos de ingresos bajos y moderados, o compradores de ingresos moderados y medios. Así que fue una muy buena forma de crear viviendas cuando son tan buscadas en el mercado . . . cuanta más gente traigamos a la ciudad, más insaciable será la demanda de viviendas. 

Otra cosa en la que nos queremos centrar es en cómo usamos las propiedades públicas de la ciudad y las ponemos a disposición para desarrollar viviendas . . . Hemos trabajado mucho en opciones de posesión de vivienda para la ciudad, y procuramos tener un programa sólido en el que los residentes puedan inscribirse . . . La conservación también es una parte importante de la política de asequibilidad. Este año, estuvimos trabajando en la asequibilidad de unas 500 unidades en North Cambridge, cerca de los edificios donde yo me crie, e invertimos . . . quizás más de US$ 15 millones, para ayudar a conservar estos edificios a precio de mercado. En esencia, son propiedades que pronto ya no podrán usarse. Es un poco técnico, pero hay muchas herramientas, y aún hay mucho por recorrer.

AF: ¿Cómo evidenció la pandemia las desigualdades y los problemas de justicia racial que parecen estar arraigados, de cierta forma, en los resultados económicos de la ciudad y la región?

SS: La pandemia puso en evidencia muchas diferencias estructurales . . . y vivimos en carne propia el impacto desproporcionado que tuvo la COVID en las comunidades de color. Resaltó problemas antiguos relacionados con la igualdad en la atención médica, y hemos visto que muchas familias de ingresos bajos no llegan a fin de mes. Una gran cantidad de gente perdió el empleo debido a la crisis de salud pública, pero aún debe pagar el alquiler y los servicios, y comprar comida para toda la familia. Muchos de los problemas que vimos durante la pandemia no son ninguna novedad, pero, como dije, ahora estas verdades dolorosas se ven incluso en nuestra ciudad . . . y ya no podemos hacer la vista gorda.

Debemos actuar mucho más rápido. Yo siempre uso el ejemplo de las escuelas que debieron cerrar. Enseguida entregamos computadoras portátiles y brindamos acceso a Internet a los estudiantes. [Antes de la pandemia,] sabíamos que no tenían Internet en casa, que no tenían computadora, pero pensábamos: “Bueno, vamos a analizarlo” . . . Tendríamos que haber hecho todo esto desde antes. Entonces creo que algo bueno de todo esto ha sido que pudimos hallar soluciones rápidamente . . . Podemos hacer que la ciudad sea más accesible y asequible, y de verdad debemos llamar la atención a las injusticias cuando las detectamos.

AF: También se puede decir que la pandemia presentó la oportunidad de tomar medidas relacionadas con la sostenibilidad, al reconfigurar el espacio público. ¿Podría hablar sobre eso, y otras formas en las que intentan reducir las emisiones de carbono y generar resiliencia?

SS: Es una parte del trabajo en la que están pasando muchas cosas, y sin embargo a veces da la sensación de que vamos muy lento, considerando lo que sabemos. Asumimos el compromiso de acelerar la transición a cero emisiones netas de gases de efecto invernadero en todos los edificios de la ciudad. Tenemos una meta de cero emisiones netas para 2050. Hay varios incentivos, regulaciones y diversos grupos de trabajo que investigan cómo obtener la totalidad de la electricidad para el municipio de fuentes renovables, cómo simplificar las labores existentes para ampliar el acceso a financiamiento de eficiencia energética y asistencia técnica. 

Estamos revisando la norma de zonificación para asegurarnos de que [los estándares de] diseño sostenible exijan mayores niveles de construcción ecológica y eficiencia energética en obras nuevas y renovaciones importantes. Esta ciudad adora sus árboles, ¿no? Entonces siempre buscamos formas de preservarlos. Tenemos registrada una norma que protege los árboles, y en este mandato vamos a seguir reforzándola. Seguimos instalando estaciones de carga para vehículos eléctricos que son muy visibles en ubicaciones de acceso público. Hay . . . mucho ímpetu por incorporar infraestructura verde en parques urbanos, espacios abiertos y proyectos de reconstrucción de calles. Es un trabajo mancomunado.

AF: El Instituto Lincoln de Políticas de Suelo considera a Cambridge su hogar desde 1974, cuando David C. Lincoln, hijo del fundador, eligió como sede un lugar con universidades y organizaciones sin fines de lucro de renombre mundial. ¿Qué puede decir acerca de esta particularidad de Cambridge? Es decir, que tenga instituciones educativas, médicas y sin fines de lucro tan importantes para la comunidad.

SS: Creo que las universidades cumplen una función particularmente importante. Con la pandemia, he observado una colaboración muy importante entre instituciones educativas, organizaciones comunitarias, pequeñas empresas y residentes en labores que abordan las dificultades más urgentes . . . Broad Institute, de Harvard y MIT, en colaboración con el Departamento de Salud Pública de la ciudad de Cambridge, fue el primero del estado en ofrecer pruebas de COVID a residentes, empleados y todas las instituciones para personas mayores de la ciudad. En la actualidad, realizamos pruebas los siete días de la semana. Fue un resultado directo de esta colaboración, y de que estén aquí junto a nosotros. Ambas instituciones colaboraron con el fondo de socorro para catástrofes de la alcaldía . . . estábamos instalando un refugio de emergencia para personas sin hogar y todas las universidades colaboraron con fondos; ofrecieron subsidios de alquiler a sus inquilinos comerciales y gastronómicos; [y] hacen muchos aportes en las escuelas. Entonces, creo que este año, con el advenimiento de la pandemia, la asociación se fortaleció, y han sido fundamentales en el trabajo realizado en la ciudad. Son una gran parte de la comunidad . . . y han estado a la altura de las circunstancias cuando acudí a ellas.

Anthony Flint es miembro sénior del Instituto Lincoln y editor colaborador de Land Lines.

Fotografía: Sumbul Siddiqui fue elegido alcalde de Cambridge, Massachusetts, en 2020. Credit: Cortesía de Sumbul Siddiqui.

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Land Matters Podcast: Season 2, Episode 4: Cambridge Mayor Sumbul Siddiqui

Amid rising home values, cities and states need to provide targeted relief to keep property taxes affordable while avoiding overly broad measures that could undermine the largest source of local revenue, a new report finds. 

In the Policy Focus Report Property Tax Relief for Homeowners, Lincoln Institute scholars Adam Langley and Joan Youngman evaluate more than a dozen common tools for tax relief and explain how state and local policy makers can keep tax systems fair and fiscally sustainable. They recommend a mix of sound tax administration, highly targeted relief, and robust state funding. 

“An approach that includes policies such as circuit breakers, deferrals, sound assessment and collection practices, and well-designed state aid formulas will promote a tax system that is fair and affordable for taxpayers while providing the revenue needed to maintain quality public services,” the authors write. 

The report addresses a challenging aspect of the property tax: higher home values do not always equate to greater cash flow for homeowners. Thus, keeping tax bills stable is essential.  

In an attempt to provide stability, states sometimes enact ineffective measures that destabilize state and local budgets, reduce the quality of public services, and deliver disproportionate benefits to wealthier homeowners. The most common among these are far-reaching limits on local tax rates, revenues, and taxable property values. 

“All state-imposed tax limits reduce local control over budget decisions, and so diminish the capacity of local governments to respond to taxpayer preferences and changing circumstances,” Langley and Youngman write. 

Instead, policy makers can employ targeted approaches that keep tax bills as stable as possible and provide relief to those who need it. 

Regular and accurate assessment of property is critical. Without it, assessed values stay artificially low until they eventually spike after a long-delayed revaluation. Further, if property values increase faster than incomes, policy makers need to reduce tax rates accordingly to stabilize tax bills. 

While sound assessment and rate-setting practices go a long way to prevent financial hardship, targeted tax relief is needed to support some homeowners, such as seniors with fixed incomes, people who have lost their jobs, or lower-income residents of gentrifying neighborhoods, whose property tax bills are still growing relative to their income. 

Langley and Youngman recommend circuit breakers, which provide property tax relief to those whose tax bill exceeds a certain percentage of income—so named because they function like a switch that cuts off an electrical circuit when too much current flows. They also recommend deferrals, which delay taxes until the property changes hands, enabling homeowners or their heirs to use proceeds from the sale of the home to pay off the taxes. Finally, they recommend monthly payment options so that homeowners do not face a large bill once or twice per year.  

While cities and towns can administer such programs, states play a critical role. They need to remove legal barriers that prevent local governments from effectively administering the property tax and provide robust aid to make up for gaps in real estate values among different cities and towns. Adequate state funding ensures that even low-wealth jurisdictions can provide quality local services at affordable tax rates. 

“If policy makers are sincere about providing targeted property tax relief for homeowners that has the fewest unintended or spillover effects, they would benefit from serious study of the concepts and approaches presented in this report,” said Alan Dornfest, property tax bureau chief for the Idaho State Tax Commission. “It could not be more timely or more complete.” 

The report is available for download on the Lincoln Institute’s website.

Image: Mailboxes along Route 66, Arizona. Credit: libre de droit/iStock/Getty Images Plus.

In the face of a mounting housing affordability crisis exacerbated by the COVID-19 pandemic, a group of 20 organizations is urging the U.S. government to do more to make homes affordable to low- and moderate-income families. The Underserved Mortgage Markets Coalition is urging the U.S. Federal Housing Finance Agency (FHFA) to require Fannie Mae and Freddie Mac to improve their performance in serving families that cannot access traditional mortgage markets. 

Fannie Mae and Freddie Mac—both government-sponsored providers of housing finance—are required to serve these sectors by a regulation known as Duty to Serve. In May, they submitted mandatory three-year plans for how they will comply with the regulation. The coalition is asking the FHFA to require substantial improvements to these plans this year before it approves them. 

“Amid a housing affordability crisis that requires bold and aggressive action, Fannie Mae and Freddie Mac have set forth plans that fail to effectively reach those not served or not served well by the conventional mortgage market” the coalition’s members wrote in a letter to FHFA Acting Director Sandra L. Thompson. 

The coalition urges FHFA to make regulatory changes to enable Duty to Serve to function as intended by providing Fannie Mae and Freddie Mac with the flexibility to reach underserved mortgage markets more effectively. 

In addition, the coalition supports FHFA’s new initiative requiring Fannie Mae and Freddie Mac to create plans to reduce racial or ethnic homeownership gaps and reinvest in formerly redlined neighborhoods. 

“Solving our housing affordability crisis requires multiple actions by all levels of government and the private sector, and an invigorated role for Fannie Mae and Freddie Mac is one of them,” said George W. “Mac” McCarthy, president of the Lincoln Institute. “The Underserved Mortgage Markets Coalition seeks to hold Fannie Mae and Freddie Mac accountable and uphold their founding purpose: to bring housing finance opportunities to American families not traditionally served by the private market.” 

Along with advocating for stronger plans and regulations, the coalition will use a new tracking tool to closely monitor the performance of Fannie Mae and Freddie Mac related to Duty to Serve and racial equity. The coalition is also conducting in-depth research to compare the performance of Fannie Mae and Freddie Mac to the broader U.S. mortgage market, which will make it easier for outside experts and advocates to assess the extent to which they are serving their public mission and to inform policy makers going forward. 

“The coalition seeks to work constructively with the FHFA, Fannie Mae, and Freddie Mac to meet the urgent needs of millions of Americans who are locked out of the opportunities that come with safe, stable, and affordable housing,” said Dr. Akilah Watkins, president and CEO of the Center for Community Progress, a member of the coalition. 

The members of the Underserved Mortgage Markets Coalition include: 

• Center for Community Progress 
• cdcb 
• Enterprise Community Partners  
• Fahe 
• Grounded Solutions Network 
• Housing Assistance Council 
• Housing Partnership Network 
• Lincoln Institute of Land Policy 
• Local Initiatives Support Corporation 
• National Council of State Housing Agencies 
• National Community Stabilization Trust 
• National Housing Conference   
• National Housing Trust 
• NeighborWorks America 
• Next Step 
• Novogradac 
• Opportunity Finance Network 
• Prosperity Now 
• RMI 
• ROC USA 

For more background on the Duty to Serve regulation, read the policy brief Duty to Serve: Early Lessons Learned in Underserved Housing Markets. 

Image: Manufactured housing is one of three sectors that Fannie Mae and Freddie Mac must serve under federal law. Credit: Marje / E+ via Getty Images.