Todos los años, la junta directiva de Port of Greater Cincinnati Development Authority formula decenas de resoluciones. La mayoría se relacionan con la compra o la renovación de propiedades específicas, la aprobación de presupuestos, la creación de comités y otros asuntos relacionados con el orden del día. Sin embargo, en diciembre de 2021, la junta emitió otro tipo de decisión. La resolución 2021-34 autorizó a la agencia, comúnmente llamada The Port, a avanzar con un plan ambicioso y sin precedentes: garantizar y gastar hasta US$ 16,25 millones para comprar y rehabilitar una cartera de 194 inmuebles unifamiliares en un puñado de barrios, en gran parte, de ingresos moderados y bajos de Cincinnati y alrededores.

Comprar tantas propiedades de una vez significaría un movimiento audaz para cualquier autoridad gubernamental local, pero especialmente para una agencia sin experiencia en la posesión de viviendas ocupadas. The Port, constituida en el año 2000 de manera conjunta por la ciudad de Cincinnati y el condado de Hamilton para promover el desarrollo económico en el área metropolitana, opera un banco de tierras que gestiona cientos de propiedades en todo momento, redesarrollándolas y restituyéndoles su función productiva. Además invierte en la construcción y renovación de viviendas unifamiliares y de propiedades comerciales e industriales. Pero esto sería algo totalmente diferente. La gran mayoría de estas viviendas llegarían con inquilinos.

Sin embargo, una vez más, ese era el punto: intentar algo diferente para defenderse de los inversionistas institucionales que han estado acaparando todo el parque de viviendas asequibles del área. Hoy en día, los inversionistas de afuera compran alrededor de una de cada cinco viviendas unifamiliares en Cincinnati. Esto refleja una tendencia nacional: en 2021, los inversionistas institucionales alcanzaron un 24 por ciento de las compras de viviendas unifamiliares. Los resultados de esta apropiación de inmuebles son los mismos en Cincinnati y en todo el país: alquileres más altos, tasas más bajas de propiedad individual de la vivienda y menos barrios asequibles.

The Port tomó riendas en el asunto porque quería evitar que estas 194 propiedades (que se encuentran a lo largo de la ciudad y el condado, con una mayor concentración en los barrios de Price Hill, Westwood y Springfield Township) quedaran en manos de compradores corporativos. Además, la agencia quería preservar las vías hacia una propiedad asequible de la vivienda que estos inmuebles podían ofrecerles a sus inquilinos y a otros residentes locales.

Había una docena de inversionistas privados haciendo ofertas por la cartera, y a The Port le preocupaba que la mayoría intentara continuar con el modelo de negocio de los dueños anteriores, de propietarios ausentes, mantenimiento mínimo, alquileres a precio de mercado y prácticas de desalojo hostiles, un abordaje de gran rendimiento para los inversionistas que causan estragos en los mercados de viviendas locales. El equipo de The Port sabía que debía actuar con rapidez y de forma agresiva para ganar la puja.

Esta es la historia de cómo una agencia local cuasi pública obtuvo un pequeño triunfo contra las poderosas fuerzas del mercado; de lo que sucede luego, cuando dicha agencia, de repente, se convierte en propietaria; y de la lección que la experiencia de The Port podría transmitir a otras ciudades que le hacen frente al aumento de la propiedad corporativa de los limitados recursos de viviendas asequibles del país.

Inversionistas predadores en las antiguas ciudades industriales

Para comprender cómo The Port llegó a poseer estas propiedades, es importante tener en cuenta qué estaba sucediendo en Cincinnati cuando la cartera se habilitó. El mercado local de viviendas se caracterizaba por tener propiedades de precio relativamente bajo, y sigue siendo así. En octubre de 2021, en Cincinnati, el precio de venta promedio de una vivienda era de US$ 213.000, en comparación con US$ 378.000 a nivel nacional (Redfin 2022).

Esto genera las condiciones de mercado perfectas para que los inversionistas institucionales se lancen en picada, dice Alison Goebel, directora ejecutiva del Greater Ohio Policy Center. “Los inversionistas piensan que aquí tendrán un buen retorno, sobre todo aquellos que vienen de fuera de Ohio y están acostumbrados a ver precios de viviendas más altos”, afirma Goebel. “Ven que los precios de las viviendas aquí son lo suficientemente bajos como para comprar un puñado de propiedades y generar dinero de los alquileres, pero los precios no son tan bajos como para alertarlos. Lo ven como un buen negocio”.

Estas condiciones de mercado no son exclusivas de Cincinnati, añade Goebel, que ha sido coautora de dos Enfoques en políticas de suelo del Instituto Lincoln sobre los desafíos y las oportunidades que enfrentan las ciudades posindustriales en los Estados Unidos (Hollingsworth y Goebel, 2017; Patras, Goebel, y Elam, 2021). Estos lugares, también conocidos como antiguas ciudades industriales, experimentaron un deterioro poblacional y económico en la segunda mitad del s. XX. La mayoría de estas expotencias económicas se encuentran en las regiones centro oeste y noreste de los Estados Unidos; y su tamaño varía de forma significativa, desde ciudades muy amplias como Detroit y Baltimore hasta ciudades más pequeñas como Gary, Indiana y Worcester, Massachusetts. Unos 17 millones de personas viven en las antiguas ciudades industriales, con ingresos per cápita y por hogar que tienden a ser más bajos que los de otras ciudades. Como consecuencia, el acceso a la propiedad de la vivienda asequible es más crítico e inalcanzable.

Tanto The Port como el Greater Ohio Policy Center son miembros de la primera comunidad de práctica nacional constituida por la iniciativa Accelerating Community Investment (Fomento para la Inversión Comunitaria o ACI, por su sigla en inglés) del Instituto Lincoln, que busca movilizar la inversión en comunidades de ingresos bajos y moderados, y atraer nuevos socios al ecosistema de inversión comunitaria (ver nota de recuadro). “Construir ecosistemas de inversión comunitaria más fuertes es esencial para lograr redesarrollos más equitativos en todo el país”, afirma Robert J. “R.J.” McGrail, miembro de investigación sénior en el Instituto Lincoln y director de la iniciativa ACI. “Este trabajo es particularmente importante ahora que las comunidades de ingresos moderados y bajos están enfrentando nuevos desafíos que presentan los inversionistas institucionales con un alto poder adquisitivo”.

Hace tiempo que el personal de The Port es consciente de la presencia cada vez más fuerte de los inversionistas en el mercado local de viviendas. A principios de 2021, decidieron investigar un poco. Al analizar los registros de las propiedades de la oficina del Hamilton County Auditor (Auditor del Condado de Hamilton), The Port descubrió que inversionistas institucionales poseían más de 4.000 viviendas en el área. Al igual que ocurrió en ciudades de todo el país, muchas viviendas unifamiliares que se habían registrado como ocupadas por sus propietarios una década antes ahora estaban registradas como propiedades para alquilar.

Investigaciones posteriores también confirmaron una sospecha preocupante: parecía existir una conexión difusa entre los propietarios de inmuebles más negligentes. El equipo de The Port pudo mapear redes de corporaciones de responsabilidad limitada (SRL), muchas de las cuales se relacionaban con solo unas pocas entidades centrales. En algunos casos, las propiedades se transferían entre las SRL muchas veces al año. Estos bienes inmuebles propiedad de los inversionistas se concentraban, principalmente, en los barrios de ingresos bajos y moderados.

El personal de The Port aún estaba digiriendo esta información cuando recibieron una llamada de Colliers, que estaba gestionando una cartera de viviendas para alquiler embargadas. El último propietario de los inmuebles había sido Raineth Housing, un inversionista institucional con sede en Los Ángeles y mala reputación local por mora en los impuestos a la propiedad e incumplimiento en el mantenimiento, al punto de que sus propiedades se habían convertido, citando una demanda presentada por el municipio en 2019, en un “perjuicio público”. Ahora estaban saliendo a la venta. ¿A The Port le interesaba presentar una oferta?

“Estoy profundamente convencida de que deberíamos usar los poderes y la experiencia de esta agencia para provocar el impacto positivo más grande que podamos”, expresó Laura Brunner, presidenta y directora ejecutiva de The Port. “Así que, cuando, de pronto, se nos presentó la oportunidad de hacer algo que era posible y para lo que sentíamos, en este caso, una obligación moral de actuar, no existió la remota posibilidad de decir que no”.

Elaborar un plan juntos

Ni el presupuesto de The Port ni su plan estratégico contemplaban la adquisición de cerca de 200 viviendas unifamiliares ocupadas, así que el personal tuvo que moverse con rapidez para hacer una oferta conjunta. Después de asegurar el apoyo informal de la junta de The Port, Brunner y su equipo se reunieron con más de una decena de organizaciones del área activas en el sector de vivienda para confirmar que lo que querían hacer tenía sentido desde sus respectivas posiciones en la comunidad. Entre estos grupos se encontraban Legal Aid Society of Greater Cincinnati, la corporación de desarrollo comunitario sin fines de lucro Price Hill Will, Cincinnati Metropolitan Housing Authority, Home Ownership Center of Greater Cincinnati y Working in Neighborhoods, una organización sin fines de lucro fundada por la congregación católica Hermanas de la Caridad.

The Port prometió que mantendría los alquileres conforme a las tasas actuales por un año (el alquiler promedio para las viviendas era de US$ 750) y que trabajaría con los inquilinos que estaban atrasados en sus pagos, en lugar de desalojarlos. El personal de The Port también les reafirmó a las organizaciones que su compromiso con el apoyo a los inquilinos y su intención de fomentar la propiedad de la vivienda eran sinceros. La compra es un paso importante en la iniciativa de The Port para reducir la brecha racial en la propiedad de la vivienda en Cincinnati, donde cerca del 33 por ciento de las familias de personas de color son propietarias de sus viviendas, en comparación con el 73 por ciento de las de personas blancas.

“La brecha racial en la riqueza es el mayor problema que tenemos en este país”, afirmó Brunner. “Creemos que el mercado inmobiliario ofrece la vía más rápida para resolverla”.

Con el apoyo de las organizaciones sin fines de lucro y luego de confirmar que la cartera, que incluía miles de viviendas en St. Louis, Kansas City y Cincinnati, podría dividirse para que The Port ofertara solo por las 194 del área de Cincinnati, Brunner se dirigió a su junta directiva para obtener una aprobación formal. Brunner dice que la junta, integrada por 12 miembros que representan al sector de negocios, mitad de los cuales fueron nombrados por el municipio y mitad, por el condado, “brindó un apoyo enorme desde el principio”. Una de las grandes preguntas, no obstante, fue cómo financiar el trato.

“Sabíamos que no podíamos aspirar a todas las viviendas”. Pero obtuvimos parte del historial de las finanzas, que nos dio una idea de con qué estábamos lidiando”, explicó Todd Castellini, el vicepresidente de financiamiento público y desarrollo industrial de The Port. Castellini estima que el personal de The Port alcanzó a inspeccionar alrededor de 30 de las propiedades. “Sabíamos que las viviendas no estaban en las condiciones ideales, así que hicimos cálculos muy prudentes respecto a qué necesitarían. A algunas les hacía falta mucho trabajo, a otras muy poco, y otras estaban en un estado intermedio. Luego, hicimos algunos análisis de movimiento de efectivo, y después, ajustamos esas estimaciones con mayor prudencia, hasta que nos sentimos a gusto con el trato. Abordamos el acuerdo sin pretensiones de ganar dinero con él, pero sí de cubrir los costos, y estamos seguros de que podemos hacerlo”.

El personal de The Port concluyó que tenían que pedir prestado US$ 16,25 millones, US$ 15,5 millones para comprar las viviendas y US$ 750.000 para reparaciones y mejoras, a pesar de que The Port planificó cubrir la mayor parte de dichos gastos de mantenimiento diferidos con el ingreso de los alquileres. Para el financiamiento, The Port emitió bonos con un plazo de 30 meses, lo que le concedería tiempo suficiente para evaluar, subir de categoría y, en un futuro, empezar a vender las propiedades.

The Port pudo vender los bonos con rapidez: una entidad local que ha estado comprando bonos emitidos por The Port durante los últimos años compró la totalidad de la emisión. Esta relación de larga trayectoria fue crucial, afirma Castellini: “Ellos nos entienden. Han visto nuestras finanzas. Saben cómo trabajamos. Así que para ellos fue fácil analizarnos, a nosotros y al acuerdo, y actuar con inmediatez”.

Una vez que se había asegurado el comprador para los bonos, Brunner y su equipo presentaron una oferta para comprar la cartera por US$ 15 millones. La mañana de la oferta final, por sugerencia de la junta, aumentaron la oferta US$ 500.000 para hacerla más competitiva. Un punto decisivo que le jugó a favor a The Port fue ofrecer un margen de tiempo breve para cerrar el acuerdo. A pesar de que tres empresas de capital de inversión también ofrecieron US$ 15,5 millones cada una, esos interesados necesitaron un período de diligencia debida más amplio, lo que posicionó la oferta de The Port como la más alta y la mejor. No solo The Port había ganado la venta, sino que esta agencia cuasi pública frustró los planes de una docena de inversionistas institucionales, una derrota casi sin precedentes en el universo de las inversiones inmobiliarias.

“Honestamente, creo que la adquisición, en realidad, la totalidad del proyecto, es emblemática entre muchas cosas que hemos hecho”, añadió Brunner. “Me carcomería la culpa si tan solo hubiésemos dicho que era demasiado difícil o demasiado riesgoso o cualquier otra suposición. Tenemos años de historia de ejemplos más pequeños, y este es uno más, solo que más drástico”.

Apropiación

Desde el cierre en el acuerdo, el personal de The Port ha aprendido mucho sobre la cartera. El número de viviendas vacantes era mucho mayor que el representado, lo que generó tanto una oportunidad, ya que fue más fácil arreglar viviendas vacías, como un desafío, porque el ingreso de los alquileres se había incluido en la fórmula financiera. Y el estado de muchas de las viviendas ocupadas es peor del esperado. Como consecuencia, Brunner estima que es probable que los costos para las mejoras de The Port serán, al menos, el doble de lo que anticiparon en una primera instancia, lo que acerca el total del proyecto a US$ 17 millones.

LyDonna Turner, que vive con sus hijos y su nieto en una de las viviendas que ahora es de The Port, confirmó que les había avisado a los propietarios anteriores que la puerta del garaje estaba rota, un armario debajo de la fregadera de la cocina se había desplomado y había ratones, pero nunca se hicieron cargo. Su situación es solo un ejemplo de una lista de 160 problemas de mantenimiento que esperaban solución cuando The Port tomó posesión.

“Por un lado, es un desafío financiero”, reconoce Brunner. “Por otro lado, esas condiciones reafirman que debíamos ser el comprador”. No podemos simplemente dejar que todas estas casas en estos barrios literalmente se sigan deteriorando”.

Para conservar la transparencia y obtener orientación sobre un sinfín de temas, desde la prevención de desalojos hasta capacitaciones para propietarios y aprovisionamiento de inquilinos potenciales, The Port estableció un comité de asesoramiento. Además la agencia contrató un gestor de propiedades experimentado que manejará las operaciones y brindará a los residentes el tipo de atención y apoyo que no han recibido en el pasado. “Nos llevó un largo tiempo encontrar un gestor de propiedades que estuviese dispuesto a ser tan empático y receptivo como nosotros”, comenta Brunner.

The Port también se asoció con organizaciones locales para ofrecerles a los inquilinos asesoramiento sobre créditos e iniciativas de preparación para la propiedad de la vivienda. Goebel indica que la ciudad tiene un sector sin fines de lucro particularmente fuerte, y dice que el ecosistema de socios será esencial para ayudar a los inquilinos actuales a convertirse en propietarios de las viviendas o encontrar nuevos compradores.

Cuando The Port tomó el control de la cartera, al menos el 80 por ciento de las propiedades ocupadas estaban atrasadas con los pagos del alquiler, y cerca del 20 por ciento debía, por lo menos, un año. The Port pudo brindar asistencia para el alquiler a fin de reducir las deudas, gracias a los fondos de US$ 600.000 de la Ley del Plan de Rescate Estadounidense (ARPA, por su sigla en inglés) proporcionados por medio de la Agencia de Acción Comunitaria del condado.

Si bien es posible que las viviendas terminen vendiéndose por cerca de US$ 130.000 en lugar de por el precio estimado inicialmente de US$ 120.000, aun así, costarán significativamente menos que la vivienda unifamiliar promedio de Cincinnati en la actualidad, ya que los precios no han parado de aumentar y llegaron a US$ 230.000 para fines de 2022 (Redin 2022). Y todo esto sucederá sin subsidios, agregó Brunner enseguida.

“Hemos tenido que subsidiar una de cada dos de las viviendas que vendimos”, explicó. “Por lo general, esa es la forma que siempre conocimos”. Pero nuestro modelo de acción muestra que podemos saldar nuestra deuda con una combinación de ingresos de alquiler y de venta de viviendas. Sinceramente, nos costó bastante entender que 200 viviendas puedan pasar a ser propiedad de los inquilinos sin subsidios públicos. Pero se puede”.

Sin embargo, el personal de The Port está analizando la posibilidad de obtener becas de la Ciudad de Cincinnati y del condado de Hamilton para obtener asistencia para anticipar el pago de las cuotas y para ayudar a disminuir el precio para los compradores de viviendas.

Sin dudas, existe una demanda, afirma Turner, quien tiene la esperanza de comprarse su propia vivienda un día. “Tengo un par de amigos que han estado buscando viviendas para comprar pero no tuvieron éxito. Así que creo que es una buena idea que The Port compre esas viviendas y se las ofrezca primero a los inquilinos”.

Expandir la cartera

Desde que la noticia de la compra de The Port se dio a conocer (y se difundió masivamente, con cobertura en medios de comunicación nacionales como NPR y el Wall Street Journal), la agencia se enteró de receptores y propietarios de viviendas interesados en debatir acuerdos similares. Al cierre de la edición, el equipo estaba trabajando para adquirir una segunda cartera de viviendas embargadas, y está dispuesto a expandir el modelo tanto como lo permitan las circunstancias del financiamiento.

Con un gestor de propiedades en el equipo y un plan de asesoramiento para los inquilinos establecido, “[en términos de logística, sería] fácil para nosotros sumar propiedades a nuestra cartera”, añade Brunner. “Sinceramente, nada me gustaría más que comprar las 4.000 propiedades de nuestro condado que hoy pertenecen a inversionistas, y quitárselas. Puede que aún no estemos en esa posición, pero la oportunidad de sumar ese gran número de viviendas nuevas a nuestro mercado es significativa”.

Sin embargo, expandir nuestra cartera de forma coherente requerirá participación filantrópica o corporativa, explica Brunner. El año pasado, Brunner y su equipo participaron en un Desafío de Inversión Local de ACI, en el que expresaron su idea de un fondo que pudiera financiar más inversiones oportunistas y, según Brunner, entablaron conexiones que podrían ayudar a concretarlo.

Incluso a medida que la agencia explora la posibilidad de expansión, siguen teniendo preguntas con respecto a la cartera actual. Por ejemplo, ¿cómo puede la agencia asegurarse de que las propiedades sigan siendo asequibles a largo plazo? De acuerdo con Brunner, The Port está considerando restricciones en los títulos de propiedad del inmueble, pero no estableció la mejor estrategia para garantizar la capacidad de pago (y, quizás más importante, para fomentar la posibilidad de que los residentes se conviertan en propietarios). “No nos preocupa tanto el tiempo que el comprador permanece en la vivienda, sino a quién se la vende”, dice. “No queremos que estas casas luego se vendan a inversionistas”.

Además, The Port está reanalizando la mejor forma de financiar hipotecas cuando llegue el momento. En primera instancia, el personal de The Port asumió que las organizaciones asociadas generarían y administrarían los préstamos hipotecarios. Ahora están considerando la posibilidad de no tercerizar dichas actividades para permitir pautas de suscripción más flexibles y recaudaciones más “compasivas”, dice Brunner. Al administrar nosotros mismos las hipotecas, The Port podría ayudar a los titulares de hipotecas individuales a establecer un historial de préstamo y reembolso, y podría, eventualmente, emitir bonos de renta hipotecaria para liquidar la deuda de la adquisición de la vivienda. Al reemplazar el financiamiento de la adquisición por una estructura más tradicional de títulos respaldados por hipotecas, The Port podría llegar a un mercado potencial más amplio de compradores con una misión determinada.

Ese tipo de cambio podría generar un modelo de negocio más sostenible para The Port y otras instituciones interesadas en seguir los pasos de la agencia, dice McGrail de ACI. “Si The Port logra desplazar el financiamiento fuera del sector público y dentro de los mercados de capitales sin riesgos para los titulares de hipotecas, la estrategia se convierte en una solución de mercado en su totalidad que me parece completamente transformadora en términos de un panorama más global”, señala. “Esta parece ser una solución demostrable, comprobable y viable para cambiar el tipo incorrecto de propietarios de bienes inmuebles por el correcto”.

¿Replicar el modelo?

Aun con todo su entusiasmo, Brunner es consciente de la dinámica de Goliat y David que respalda el proyecto, y lo que esto podría significar para su capacidad de expandirse o replicarse. “Por un lado, nuestra adquisición de esta cartera es un gran negocio. Por el otro, estamos hablando de unas 200 viviendas y US$ 15,5 millones. No son números significativos en el gran esquema de este desafío nacional. Y el hecho de que la compra se destaque de forma tan drástica hace que me pregunte cuáles son las entidades que realmente pueden hacer algo para resolver este problema”.

Brett Theodos, miembro sénior y director de Community Economic Development Hub en el Urban Institute, tiene algunas ideas en este sentido. “Existen bancos de tierras y corporaciones de desarrollo comunitario complejas, así como algunas agencias de financiamiento para el desarrollo que podrían cumplir esa función”, comenta. “Actores diferentes implican restricciones diferentes. La mayoría puede emitir bonos, pero la pregunta es si trabajarían para sacar a adelante este tipo de proyectos. Para estas agencias, no se trata tanto de una nueva combinación de sabores, sino de una voluntad de decir ‘Sí, también tenemos este objetivo y estamos dispuestos a hacer lo necesario para concretarlo’”.

En otras palabras, es probable que la adquisición por parte de The Port no sea ni la historia de un triunfo excepcional para el bien público ni una fórmula fácil que otras ciudades pueden reproducir para facilitar estos tipos de adquisiciones. Pero los expertos en viviendas concuerdan en que, si bien algunas de las circunstancias de Cincinnati pueden ser excepcionales, la estrategia fundamental es replicable.

“Es importante recordar que esta fue una cartera que estaba [en] ejecución hipotecaria, así que era básicamente una ganga”, explica Goebel. “Estos tipos de ventas suceden, ya sea debido a una ejecución hipotecaria o porque el propietario quiere retirarse, pero no son confiables. Diría que en Ohio oímos sobre estos tipos de carteras de propiedades unifamiliares para alquiler que quedan disponibles para la venta cada 12 a 18 meses”. Cuando, efectivamente, están disponibles, no suele suceder que el corredor u otros involucrados piensen en alertar a una agencia cuasi pública.

Otro elemento relativamente singular de la historia es la estructura estatutaria de The Port, dice MacGrail. “El estatuto de las autoridades portuarias de Ohio tiene uno de los poderes más sólidos que he visto en una entidad de financiamiento pública”, explica. “Además de concederles a las autoridades portuarias los típicos poderes de financiamiento público necesarios para emitir bonos, la legislatura de Ohio les ha otorgado poderes fiscales amplios, les permitió operar como bancos de tierras, y les brindó los recursos para que puedan adquirir y redesarrollar un abanico de bienes inmuebles en una variedad de clases de activos que incluyen propiedades residenciales y comerciales”.

No tardó en agregar que dichos poderes cobran más sentido por la forma en que Brunner y su equipo de liderazgo sénior los usan. “Son un equipo dinámico, con múltiples capacidades, que adoptó una visión que prioriza a la comunidad de un modo que creo que es un poco peculiar para una agencia cuasi pública, porque se toman el tiempo para hacer preguntas y escuchar antes de actuar, y ese entendimiento de las necesidades locales genera más tolerancia para perseguir metas que se ajusten a los riesgos”.

La junta directiva de The Port también merece un reconocimiento, expresa Goebel. Podrían haber detenido el proyecto en sus inicios con facilidad. Por el contrario, no solo lo aprobaron, sino que además brindaron una orientación crucial sobre la estructura de la oferta de The Port. “Se merecen todo el reconocimiento que puedan recibir por eso”, indica Goebel.

Mientras este experimento se sigue desarrollando en Cincinnati, Theodos incita a otras ciudades e inversionistas a que consideren tomar cartas en el asunto, dado que muchos mercados de viviendas necesitan este tipo de inversiones. “La marea (estos inversionistas) está llegando rápido, y estamos nadando contra la corriente”, dice. “The Port está reaccionando en tiempo real para enfrentar el problema de forma directa; y eso es lo que realmente necesitamos. Lo necesitamos una y otra vez, todos los días del mes y en todas las ciudades”.

Acerca de la iniciativa Accelerating Community Investment

En 2021, el Instituto Lincoln lanzó la iniciativa Accelerating Community Investment (Fomento para la Inversión Comunitaria o ACI, por su sigla en inglés) para movilizar la inversión en comunidades de ingresos bajos y moderados, en especial, aquellas que no tuvieron acceso a los recursos financieros dominantes y los recursos para la generación de riqueza. Para empezar, ACI convocó a una comunidad nacional de práctica, con la participación de más de 40 agencias e instituciones de 14 estados. El grupo se ha reunido en modalidad virtual y presencial para crear asociaciones, identificar nuevas oportunidades de inversión y compartir experiencias y consejos.

Además, la iniciativa organizó tres Desafíos de Inversión Locales, para detectar oportunidades de inversión comunitaria en Cincinnati, Nueva Orleans y Texas. Estas sesiones les ofrecen a los participantes de la comunidad de práctica la oportunidad de presentar proyectos de inversión inmediata a la comunidad de inversión local y recibir una devolución directa de los potenciales inversionistas sobre la presentación y los proyectos. “La cumbre de inversionistas que celebró ACI en Cincinnati propició muchas relaciones que podrían permitirnos escalar nuestra inversión de forma mucho más significativa”, comenta Laura Brunner, directora ejecutiva de Port of Greater Cincinnati Development Authority. “Las relaciones que he entablado a través de ellos son invaluables”.

Este año, ACI completará el ciclo inicial de ocho sesiones de su comunidad de práctica y compartirá los resultados, organizará más Desafíos de Inversión Locales y planificará actividades nuevas que respalden su objetivo de fomentar la inversión comunitaria en todo el país.

Para obtener más información acerca de ACI, comuníquese con el director del programa, Robert “R. J.” McGrail: ACI@lincolninst.edu.

Loren Berlin es escritora y consultora en comunicaciones, y se especializa en oportunidades económicas y de vivienda.

Imagen: Centro de Cincinnati desde el barrio East Price Hill, donde se encuentran muchas de las viviendas compradas por The Port. Crédito: Cortesía de East Price Hill Improvement Association.

Referencias

Hollingsworth, Torey, y Alison Goebel. 2017. Revitalizing America’s Smaller Legacy Cities: Strategies for Post-industrial Success from Gary to Lowell. Enfoque en políticas de suelo. Cambridge, MA: Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. https://www.lincolninst.edu/publications/policy-focus-reports/revitalizing-americas-smaller-legacy-cities.

Patras, Erica Spaid, Allison Goebel, y Lindsay Elam. 2021. Equitably Developing America’s Smaller Legacy Cities: Investing in Residents from South Bend to Worcester. Enfoque en políticas de suelo. Cambridge, MA: Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. https://www.lincolninst.edu/publications/policy-focus-reports/equitably-developing-americas-smaller-legacy-cities.

Redfin. 2022. “United States Housing Market”. Website. https://www.redfin.com/us-housing-market.

Cuando pensamos en innovaciones en la urbanización y la construcción, la madera no suele ser lo primero que se nos viene a la mente. Para que no suene tan agresivo, es un material de la vieja escuela. Pero, en el último tiempo, la construcción con masa de madera (mass timber) (que consiste en paneles, vigas y columnas de madera fabricados con técnicas modernas y herramientas de diseño digital avanzadas) ha tenido un crecimiento destacado. Entre otros atributos, los defensores señalan su potencial con relación al impacto climático: al usar masa de madera extraída de forma sostenible, la huella de carbono se puede reducir a la mitad, en comparación con la de una estructura similar hecha con acero u hormigón.

Según el grupo de comercio de madera WoodWorks, hasta septiembre de 2022, se construyeron o diseñaron más de 1.500 proyectos multifamiliares, comerciales o institucionales con masa de madera en los 50 estados del país. Esto representa un aumento de más un 50 por ciento desde el 2020. El Wall Street Journal, en base a los datos del Servicio Forestal de los Estados Unidos, informa que desde el 2014, abrieron al menos 18 plantas de fabricación de masa de madera en Canadá y los Estados Unidos.

Los componentes básicos de la construcción con masa de madera son las placas, columnas y vigas de madera. Son mucho más sostenibles que, por ejemplo, los conocidos tablones de cinco centímetros por diez, gracias a procesos especiales que se utilizan para unir pedazos pequeños de madera y formar bloques de madera fabricados con precisión. El resultado final incluye columnas y vigas de madera laminada encolada (o “glulam”), y paneles de madera contralaminada (o CLT) que pueden tener hasta 3,5 metros de ancho y 18 metros de largo. Los paneles más largos se usan, principalmente, para pisos y techos, pero también para las paredes. El resultado final, como lo expresaron en la publicación en línea de Vox, es “madera, pero como bloques Lego”. Los proyectos de masa de madera más importantes suelen exhibir el material, por lo que se obtienen construcciones cuyos elementos estructurales ofrecen una estética más cálida y orgánica en comparación con aquellas de acero u hormigón.

Desde hace un tiempo, tanto el proceso como el interés en su potencial vienen cobrando fuerza. La masa de madera empezó a utilizarse en Austria y, luego, en toda Europa, en la década de 1990, y, desde entonces, su uso se ha extendido gradualmente al resto del mundo. En una charla TED muy citada del 2013, el arquitecto Michael Green, de Vancouver, dio sus argumentos a favor de este material: “Siento que la madera tiene una función que cumplir en las ciudades”, sostuvo resaltando las propiedades de captura de carbono de la masa de madera (una estructura de hormigón de 20 pisos emitiría más de 1.200 toneladas de carbono, mientras que una construcción de madera capturaría más de 3.000 toneladas). Además, destacó la capacidad que tiene este material de soportar terremotos e incendios.

Cuando Green dio su charla, las estructuras más altas de masa de madera tenían nueve o diez pisos. Sin embargo, Green argumentó que este nuevo proceso de fabricación podría utilizarse con éxito en estructuras con una altura dos o tres veces mayor. “Esta es la primera innovación en la manera de construir rascacielos que observamos en, probablemente, 100 años”, declaró, y explicó que el proceso de ingeniería no sería tan arduo como la tarea de cambiar la percepción general del potencial que tiene la madera. En el último tiempo, esta percepción se ha estado renovando gracias a un aluvión de proyectos atractivos (entre ellos, un complejo de 25 pisos de comercios minoristas y viviendas en Milwaukee, y un hotel y centro cultural de 20 pisos en el noreste de Suecia) y propuestas para edificios de masa de madera aún más altos.

Debido a que la masa de madera se prefabrica en una planta y se envía al lugar de la instalación (a diferencia de las estructuras de hormigón, que se hacen en el lugar), los detalles del diseño deben resolverse de antemano, lo que requiere una planificación y un trabajo de modelado digital exhaustivos. En definitiva, esto puede aumentar la eficiencia de los procesos de construcción, así como requerir menos trabajadores y generar menos desperdicio. Los proyectos de masa de madera siguen incluyendo otros materiales, señala Judith Sheine, una profesora de arquitectura de la Universidad de Oregón (UO) y directora de Diseño del TallWood Design Institute. TallWood es una colaboración entre la Escuela de Diseño de la UO y las Facultades de Silvicultura e Ingeniería de la Oregon State University que se centra en fomentar la innovación de la masa de madera. “Pero la masa de madera puede reemplazar al acero y el hormigón en muchísimos usos, y cada vez es más popular”, afirmó. “Esto se debe a la nueva disponibilidad, pero también a un interés en usar materiales que impliquen menos carbono”.

TallWood llevó a cabo decenas de proyectos e iniciativas de investigación aplicada, en los que se analizaron los más diversos aspectos, desde problemas de codificación hasta desafíos de la cadena de suministro y maneras de mejorar el rendimiento, con el fin de promover el uso de madera con propiedades y diseños superiores. El instituto forma parte de la Oregon Mass Timber Coalition, una asociación entre instituciones de investigación y agencias estatales de Oregón que, en el último tiempo, recibió US$ 41,4 millones en becas del plan Build Back Better Regional Challenge de la Administración de Desarrollo Económico de los Estados Unidos. Este financiamiento tiene como objetivo respaldar iniciativas de investigación vinculadas con el desarrollo del mercado para la masa de madera.

Sin duda, parte de la promesa medioambiental de este novedoso material depende de los detalles menos conocidos, en particular, cómo y dónde se extrae la madera. Los defensores del sector alegan que su expansión no causará una presión indebida en los bosques, en parte porque los productos de masa de madera pueden fabricarse con madera de “poco valor” (como árboles de diámetro pequeño que ya se sacrifican como parte de la mitigación de los incendios forestales, árboles enfermos y, posiblemente, incluso madera de descarte).

Los grupos conservacionistas y otros expertos están actuando con mayor cautela. En 2018, The Nature Conservancy inició una evaluación de varios años del impacto de la masa de madera a nivel global. Se investigaron los beneficios y riesgos potenciales de la mayor demanda de productos de masa de madera para los bosques, y se está desarrollando un conjunto de principios orientativos mundiales para una “economía de los bosques inteligente desde el punto de vista del clima”, buenas prácticas que ayudarán a proteger la biodiversidad y los ecosistemas a medida que el mercado de la masa de madera crece.

A menudo, los constructores y desarrolladores que, concretamente, desean pregonar el uso de materiales de masa de madera insisten en que la forma de obtención se certificó como sostenible, según Stephen Shaler, profesor de materiales y tecnologías sostenibles en la Facultad de Recursos Forestales de la Universidad de Maine. “En este momento, dicha demanda está en el mercado”, afirmó.

Además del interés en la sostenibilidad, existe otra razón a favor de la proliferación de los proyectos de masa de madera: la biofilia o instinto humano de conectar con la naturaleza. Sharler explicó que “el solo hecho de estar en una casa de madera puede generar una sensación agradable”. Este no es un simple juicio subjetivo: pequeños estudios demostraron que los interiores de madera pueden mejorar la calidad del aire, reducir la presión sanguínea y el ritmo cardíaco, y mejorar la concentración y la productividad.

Según se informó, los desarrolladores del edificio de 25 pisos en Milwaukee, Ascent, escogieron la masa de madera, sobre todo, por razones estéticas y por el valor de difusión de su aspecto distintivo. El edificio Ascent, una de las construcciones de masa de madera más altas del mundo, ha sido el centro de atención de los medios, y se le suma otro valor a la exposición pública: si bien es posible que el edificio Ascent, de 86,5 metros de altura, y otros proyectos de muchos pisos no presagien el futuro de todos los rascacielos, demostraron que es posible construir de manera segura y a gran escala con masa de madera. Esto podría persuadir a reguladores y planificadores, sobre todo, a la hora de aprobar construcciones de menor escala que podrían ser más importantes para demostrar el potencial real de la masa de madera. Según las predicciones de Sharler, “es probable que la mayor parte de su uso se centre en proyectos de altura media, de seis a ocho pisos”.

El Código Internacional de la Edificación permite construcciones de madera de hasta 18 pisos. Los desarrolladores de Ascent lograron una variación debido, en parte, a que el diseño final incluía dos núcleos de hormigón. Sheine y Sharler recalcaron que la mayoría de los proyectos de masa de madera siguen incluyendo al menos algo de hormigón, acero y otros materiales. Y está bien, añade Sharler: la masa de madera debería verse como una opción relativamente nueva que puede ayudar a mejorar la huella de carbono, y no como un sustituto absoluto de los materiales tradicionales. Además, las opciones nuevas siempre son útiles, incluso cuando provienen de la vieja escuela como la madera

Rob Walker periodista; escribe sobre diseño, tecnología y otros temas. Es el autor de The Art of Noticing. Publica un boletín en robwalker.substack.com.

Imagen: La construcción con masa de madera. Crédito: Cortesía de ACSA.

En ediciones anteriores, más de una vez lamenté nuestra afinidad cultural con las soluciones simples a los problemas complejos y les recordé a los lectores que no existe un camino fácil para resolver la crisis de accesibilidad a la vivienda. Pero, para aprovechar el espíritu de las resoluciones de Año Nuevo, y a sabiendas de que es fácil poner en ridículo soluciones que son una tendencia pasajera y más difícil proponer alternativas viables, haré el intento de describir un enfoque a la vivienda que creo que puede ser eficaz.

Los problemas complejos deben abordarse desde varios frentes. Para afrontar la crisis de vivienda asequible, tenemos que hacer tres cosas, como mínimo. Primero, debemos defender y preservar nuestra reserva actual de viviendas asequibles. Segundo, debemos identificar y resolver problemas sistémicos que nos impiden producir viviendas nuevas. Tercero, necesitamos identificar y cultivar oportunidades, incentivos y enfoques nuevos que expandan nuestro potencial productivo y faciliten la producción.

Debemos crear una cartera de soluciones con numerosas políticas en cada una de estas categorías. En este número de Land Lines se documentan algunas maneras en que los gestores de políticas están haciendo eso. A su vez, se incluye un artículo destacado de Anthony Flint sobre el interés cada vez mayor en reformas de zonificación a nivel estatal, y la resistencia local a esas iniciativas. Loren Berlin aporta una historia sobre un proyecto descomunal a cargo del Port of Cincinnati, destinado a que el parque de viviendas unifamiliares de la ciudad siga estando disponible para la compra por parte de las familias locales y fuera del alcance de inversionistas externos. Jon Gorey examina iniciativas para preservar y expandir las viviendas prefabricadas, un componente crítico que suele subestimarse de la oferta de viviendas asequibles del país. Por mi parte, ofreceré una contribución a la tercera categoría, un abordaje centrado en el suelo con un gran potencial para expandir la producción: la reutilización adaptativa de edificios comerciales.

Según la asociación de la industria del comercio, el Consejo Internacional de Centros Comerciales (ICSC, por su sigla en inglés), en los Estados Unidos existen 115.857 centros comerciales. Esto incluye 1.220 centros comerciales grandes (con un promedio de alrededor de 83.500 metros cuadrados destinados a locales comerciales minoristas y 28 hectáreas de tierra) 68.936 franjas comerciales de locales (en promedio, 4.000 metros destinados a locales minoristas y cerca de una hectárea de suelo); y miles de otras tiendas de descuento, tiendas de fábricas y centros comerciales barriales (que suman más de 370.000 millones de metros cuadrados destinados al comercio minorista y 160.000 hectáreas de suelo). Incluso antes de la pandemia, una parte significativa de estos centros se vieron amenazados por el comercio en línea. Hace ya tiempo que los conocedores del mercado inmobiliario predijeron que un cuarto de los centros comerciales más grandes de los Estados Unidos corrían riesgo de cerrar. La pandemia solo intensificó este declive. A pesar de que los centros comerciales vacantes pasaron a ser lugares convenientes para el testeo y la vacunación masivos de la COVID, los expertos empezaron a predecir que más de un tercio de los grandes centros comerciales quedarían vacantes o abandonados en los próximos años.

Las crisis y las oportunidades suelen ser buenas aliadas. La crisis de los comercios minoristas nos ofrece lo que podría ser nuestra mejor oportunidad para resolver la crisis de las viviendas. Por ejemplo, en el Área de la Bahía de San Francisco, uno de los mercados de viviendas más complicados del país, Peter Calthorpe estima que podríamos construir 250.000 unidades de vivienda nuevas mediante la reconversión de espacios minoristas infrautilizados a lo largo de una sola ruta, El Camino Real, que se extiende unos 65 kilómetros desde San José hasta San Francisco y atraviesa 16 municipios. Esto podría aliviar la grave escasez de viviendas en la región, y generaría suficiente densidad residencial para apoyar el transporte público, lo que contribuiría con los esfuerzos del estado y la nación para mitigar la crisis climática. Además, el crecimiento demográfico podría generar suficiente tráfico a pie para apoyar múltiples actividades comerciales. Con esta triada, la gran pregunta es: ¿por qué aún no comenzó el redesarrollo de El Camino Real? Principalmente, debido a diversos factores causados por las personas que complican la situación.

Como ya observé en otras oportunidades, el redesarrollo es más difícil que la urbanización de lugares sin desarrollo previo.  Implica deshacer lo que ya se hizo en el lugar, mientras se intenta que múltiples partes involucradas con diferentes intereses converjan en una visión compartida. Y lo que es mucho peor, surgen complejos obstáculos generados por las personas. Primero, los estímulos fiscales adversos interfieren con la disposición de las jurisdicciones a considerar el cambio del uso del suelo. Las propiedades comerciales generan una gran parte de la renta local, no solo por medio de los impuestos a la propiedad, sino también a través del porcentaje local de los impuestos sobre las ventas y otras comisiones y cargos. El redesarrollo residencial podría reemplazar solo una pequeña parte de la renta perdida. Segundo, los proyectos de redesarrollo son difíciles de financiar. Proyectos nuevos y visionarios podrían entusiasmar a los emprendedores inmobiliarios; son señales de incertidumbre y riesgo para las entidades crediticias y las aseguradoras. Tercero, el redesarrollo de un corredor comercial para convertirlo en un espacio residencial o de uso mixto implica cambios de zonificación, un tema que genera mucha tensión. En el caso de El Camino Real, haría falta que 16 consejos de zonificación aprobaran la rezonificación para que el proyecto avance. Si bien, probablemente, no sería necesaria una participación unánime de las 16 ciudades y pueblos, se requeriría una masa importante para que el redesarrollo manifestara su potencial.

Redesarrollar propiedades comerciales para proyectos de uso mixto con mayor densidad es difícil, pero no imposible. Cada uno de los obstáculos mencionados puede superarse, y de hecho, todos han sido sorteados en otros lugares. Por ejemplo, uno de los proyectos de desarrollo más grandes del país, el Tyson Partnership en Tyson, Virginia, está redesarrollando un distrito comercial de más de 1.100 hectáreas para convertirlo en un desarrollo de uso mixto con buen acceso para el transporte público. El proyecto ha estado en marcha por más de una década y ya incluye 11 edificios residenciales multifamiliares. En Partnership pretenden cuadruplicar la población residencial de la “ciudad periférica” que supo ser un prototipo y que proporcionó viviendas para 25.000 personas, pero dio empleo a alrededor de 125.000.  Están evaluando cuatro paradas nuevas en la Silver Line del metro de Washington para que esta se convierta en el centro urbano del condado de Fairfax, con la esperanza de que llegue a ser el emblema del “nuevo nuevo urbanismo”.

En Memphis, un centro de distribución de Sears que estuvo abandonado por casi tres décadas se redesarrolló y reconvirtió en una “zona urbana vertical” llamada Crosstown Concourse. El edificio de 10 pisos sobre 6.500 hectáreas de suelo ahora aloja una escuela autónoma, un centro de artes escénicas, más de 55.000 metros cuadrados de espacio comercial y 270 departamentos. Ya está impulsando desarrollos nuevos en los barrios circundantes.

Fuera de Seattle, desarrolladores están construyendo una tienda ancla nueva para el centro comercial suburbano Alderwood Mall, que cuenta con 300 departamentos y estacionamiento subterráneo. Esto compensará la pérdida de la tienda ancla anterior, Sears; hará frente a la alta demanda de viviendas en un mercado de viviendas extremadamente agobiado, y proporcionará una base de consumidores que compren en el resto de las tiendas del centro comercial, al que le está resultando difícil sobrevivir.

Si bien, probablemente, no sean tan extensos como El Camino Real, existen cientos y cientos de corredores comerciales desaprovechados a lo largo del país. Si lográramos reconvertirlos en desarrollos de uso mixto y densidad media, podríamos reducir en gran medida el déficit nacional actual de vivienda. A su vez, no escasean los edificios comerciales abandonados o infrautilizados como Sears Crosstown, los distritos comerciales ocupados a medias como Tyson, y los megacentros comerciales abandonados o en decadencia como Alderwood, que ofrecen excelentes oportunidades similares para el redesarrollo.

Según mis cálculos muy prudentes, si redesarrollamos el 20 por ciento de estos espacios comerciales para que alcancen estándares de uso mixto con una densidad de baja a media (25 viviendas por hectárea), podríamos sumar 1,1 millones de unidades de vivienda nuevas y preservar decenas de miles de metros cuadrados de espacio comercial con mayores probabilidades de prosperar. Si redesarrollamos el 25 por ciento de los lugares con 37 viviendas por hectárea, podríamos sumar 2,1 millones de unidades de vivienda. Y si pudiéramos redesarrollar el 30 por ciento de los lugares con 50 viviendas por hectárea, podríamos sumar 3,4 millones de unidades de vivienda nuevas.

Este no es un desafío técnico. Ya hace décadas que desciframos el código sobre la reutilización adaptativa. Debemos simplificar el proceso para facilitar el redesarrollo escalonado y establecer nuevas sociedades público-privadas más eficaces para poder lograrlo. El sector público debe redoblar la apuesta para eliminar el riesgo de los proyectos a través de la aceleración de los permisos, el cofinanciamiento e incentivos financieros inteligentes. El sector privado debe dejar de intentar construir en suelos vírgenes y buscar formas más creativas de redesarrollar los sitios obsoletos. Para visualizar los tipos de desarrollos posibles, basta con observar la obra maestra de Juie Campoli Made for Walking (Hecho para caminar), publicada por el Instituto Lincoln en 2012. Con miles de lugares para escoger, podemos definir cómo queremos producir y reproducir los tipos de barrios que se describen en el libro, y reducir los riesgos percibidos del desarrollo con cada proyecto exitoso.

El asediado sector comercial ofrece la mayoría de los elementos necesarios para hacer frente a la crisis actual de vivienda. Tiene suelo provisto de la infraestructura básica (agua, cloacas, electricidad) y que, por lo general, es de fácil acceso para el transporte público o, de no serlo, se encuentra rodeado de estacionamientos. En general, las ubicaciones son privilegiadas. Al mezclar los usos, ofrecemos dos beneficios enormes para el sector comercial: trabajadores y clientes. Pero los beneficios para la sociedad son aún más profundos. Así que adoptemos esta estrategia, junto con la reforma de zonificación unifamiliar y la preservación de la vivienda asequible, y veamos si podemos resolver la crisis nacional de vivienda de una vez por todas.

Imagen: La celebración inaugural de Crosstown Concourse, un proyecto de uso mixto donde antes funcionaba un centro de distribución de Sears en Memphis. Crédito: Crosstown Concourse.

Oh Se-hoon was elected in April 2021 to serve as the 38th mayor of Seoul. A lawyer by profession, he had previously served two terms as mayor from 2006 to 2011, and was a member of the National Assembly of South Korea from 2000 to 2004. Oh studied at Korea University, graduated from Korea University’s School of Law, and was a fellow at the Graduate School of Social Science and Public Policy at King’s College London, where he focused on job creation and economic growth in major cities around the world.

During his first stint as mayor, Oh introduced initiatives related to housing and governance that earned recognition from the UN. Oh’s election victory in 2021 was attributed in part to dissatisfaction over housing costs, which he promised to address. In late 2022, a stampede in Seoul’s Itaewon district killed 159 people and attracted global media attention; the mayor offered a tearful public apology, pledging to improve public safety. He recently connected with Senior Fellow Anthony Flint by email, with the help of a translator.

Anthony Flint: What is your vision for the redevelopment of the city and the creation of more meaningful public space and parks, including plans for the transformation of the former U.S. military base at Yongsan?

Oh Se-hoon: Seoul has emerged as a globally competitive metropolis thanks to urban development. In the decade leading up to 2021, the city prioritized conservation, not convenient and comfortable public spaces. Seoul will pursue a recreation strategy and implement initiatives to break down barriers between conservation and development, redefining urban planning. The vision of Seoul’s urban planning is to transform the city into an attractive, [economically active] city with expanded green space in the downtown area, including the Han River, and to develop a wide range of recreational and cultural facilities. The objective is to create an “emotional city” where culture and art are integrated into people’s daily lives, and nature serves as a backdrop for reflection.

Yongsan is the last piece of land in Seoul that is available for future development. It will serve as the political, economic, and ecological epicenter of [the] future Seoul and Korea. After the presidential office was relocated to this area [in 2022], it became the focal point of Korean politics. The former train depot will be transformed into an international business district. The relocation of the U.S. military base is 31 percent complete. It is difficult to pinpoint the exact date when the transfer will be completed, but the area will be transformed into hundreds of acres of green space, a place of rest and tranquility for citizens.

In April 2022, Seoul announced the Green Urban Space Recreation Strategy. It decreases the building-to-land ratio and raises the floor area ratio, easing building restrictions in the urban core. This is expected to quadruple the current ratio of urban green space from 3.7 percent to over 15 percent. Priority is given to revitalizing the outdated Jongmyo and Toegye-ro area (the Sewoon Shopping Center district). In August 2022, Seoul unveiled the Great Sunset Han River Project, which will usher in an era of 30 million international visitors. The project aims to make the Han River a popular urban space by enhancing its allure and convenience. [The plans include] a mega Ferris wheel, Nodeul Art Island, and a floating performance stage. In February, Seoul announced the Urban and Architectural Design Innovation initiative, which aims to increase the city’s competitiveness through innovatively designed buildings. Business plans will prioritize design elements to encourage creative public building design. 

AF: You have said there needs to be a better range of housing options, particularly for young individual renters. How are you addressing the problem of housing affordability?

OS: Housing problems prevent individuals from climbing the social ladder. Housing is the most expensive component of essentials such as food, clothing, and shelter, [and] is becoming a source of pain and anxiety for citizens, particularly young people. According to a Seoul Metropolitan Government survey, jeonse [a long-term lease requiring a large deposit up front] loans for young people have increased sixfold in the last four years, and 59.4 percent of young single-person households live in rental housing.

Seoul is pursuing various housing and housing support policies to help young people participate in social and economic activities without worrying about housing, including providing public housing; improving the quality of rental housing; and providing private youth housing at below-market rates to help them accumulate assets and start their own families.

Generation-integrated housing, which can house parents, children, and grandchildren, can help address daily challenges and social issues such as rapid aging and child care. We also intend to provide senior-friendly public housing with residential, medical, and convenience amenities. The government’s ultimate objective is to stabilize home prices.

AF: What are the key elements of Seoul’s current climate action plan, and how do you envision that being a model for other cities?

OS: In response to the climate crisis, the Seoul Metropolitan Government established the 2050 Seoul Climate Action Plan to achieve carbon neutrality by 2050. The plan was submitted to the C40 Cities Climate Leadership Group and received C40’s final approval in June 2021. The plan, which aims to create a sustainable city where people, nature, and the future coexist, has outlined policies in five major areas: [build and retrofit] one million low-carbon buildings by 2026; expand electric vehicle supply to 400,000 units and install EV chargers by 2026; provide various renewable energy sources (such as fuel cells, geothermal, hydrothermal, and solar); reduce waste, promote recycling, and prohibit direct landfilling; and expand urban parks and forests to mitigate greenhouse gas emissions and enhance urban resiliency.

The plan aims to reduce greenhouse gas emissions by 30 percent compared to 2005 levels by 2026. It will take a concerted effort on a global scale to solve the climate crisis. Seoul will share its best practices with mayors of cities worldwide and engage in dialogue with them to combat the climate crisis.

AF: Tell us about how Seoul has become a smart city, including the use of robotics and apps, and your exploration into virtual reality.

OS: Seoul is a global smart city that has been an outstanding leader in fields such as e-government, where it has been named the best e-government for seven years in a row. We aspire to be an inclusive and sustainable smart city. . . . Currently, 16 self-driving vehicles are on the road at all times in four areas: Sangam, Gangnam, Cheonggyecheon, and the Blue House (Gyeongbokgung Palace, the former presidential residence). Seoul aims to offer autonomous vehicle service across the city by 2026 and become a global standard model city for autonomous driving.

The Seoul Metropolitan Government [also] implemented robots and AI technologies across its public administration. The robotic public servant “Robo Manager” handles simple administrative tasks, such as the delivery of documents. “Assistant Manager Seouri,” a virtual public official and internal chatbot, has been introduced to help employees with complex business procedures. Metaverse Seoul was named one of the best inventions of 2022 by Time magazine. It was the only [public-sector invention on the list]. Metaverse Seoul is a place where anyone can equally enjoy Seoul, since it is not limited in time or space and does not have discriminating elements such as gender, disability, or occupation. Seoul intends to implement the metaverse ecosystem across all of its administrative services, including the economy, culture, tourism, and citizen complaints.

In collaboration with the World Smart Cities Organization, Seoul recently established the Seoul Smart City Prize. The winner will be announced in September. The prize is intended to promote Seoul’s core values as well as to discover inclusive and innovative projects to share with the world.

AF: You have traveled to South America and Africa to talk about city administration. What did you tell them about managing the modern city?

OS: I traveled to Lima, Peru, and Kigali, Rwanda, several years ago as part of a Korea International Cooperation Agency advisory group. Lima was highly interested in Seoul. I discussed my experiences with the Han River Renaissance Project and housing. I also discussed the Women-Friendly City project, which [aimed to implement] women-friendly facilities . . . including pedestrian roads, parks, restrooms, housing, and public transportation. I went to the sites where Lima’s major projects, such as the Rimac River Project and the Costa Verde Project, were being carried out. And I organized a seminar to examine housing policies including site development and rental policy.

At the time of my visit in 2014, Kigali was still working hard to heal the wounds left by the atrocious genocide that had killed one million people 20 years prior. I was impressed by how they were overcoming the tragic history, declaring Kwibuka, “let us remember,” rather than seeking vengeance. I admired how they transformed their hatred into reconciliation. Urban reconstruction is a major concern in Rwanda, so I passed on my experience in urban planning, housing, and tourism—especially the importance and growth potential of tourism. From Peru to Rwanda, during overseas advisory activities and volunteering, I learned firsthand how “you learn as you teach, and you receive as you give.” It reminded me of how important it is for a leader to be inclusive and reconciliatory.

AF: What is your view of land value capture in private real estate development, and how it can be used to finance infrastructure, housing, and other needs?

OS: In exchange for infrastructure during private real estate development, the Seoul Metropolitan Government provides floor-area-ratio incentives. Through this exchange, the government may acquire infrastructure such as roads and parks and essential community amenities such as libraries, childcare facilities, cultural facilities, and youth facilities, as well as public rental housing and public rental industrial facilities. Between August 2015 and January 2023, [these policy incentives yielded] 357 public contribution facilities equivalent to approximately $5 billion. Furthermore, the revised National Land Planning Act, which went into effect in July 2021, allows for both in-kind items such as facilities and cash payments that can be used throughout Seoul. The Seoul Metropolitan Government will use these funds to cover operating expenses for essential facilities, the expansion of roads and railways, and new transportation projects.

The current zoning system will be revamped to maximize land efficiency in underutilized spaces. It will pursue two pillars of urban competitiveness: integrating residential and commercial uses and expanding urban green space. Seoul is abolishing the rigid 35-floor regulation [on residential buildings] that acted as a headwind against change, easing building regulations such as height and floor area ratio that impeded urban center development, and expanding parks and green areas.

Seoul is reinventing itself in ways other than just modifying its urban planning practices. With the city’s attractiveness in mind, the Seoul Metropolitan Government comprehensively considers factors that significantly impact a person’s happiness, such as leisure, health, safety, and environment, as it builds the city.

Anthony Flint is a senior fellow at the Lincoln Institute, host of the Land Matters podcast, and a contributing editor to Land Lines.

In the months before the pandemic struck, the typical home in Lakewood, Ohio—a small city next to Cleveland on the shores of Lake Erie—still sold for under $200,000. But last May, the median home price crested $300,000 for the first time, marking a 50 percent jump in just over two years. Now city leaders are grappling with questions around housing affordability as the “City of Beautiful Homes” tries to ensure it remains an affordable, welcoming place for all.

Recently, Lakewood staff have had the chance to explore these issues by piloting a scenario planning toolkit commissioned by the Lincoln Institute. The toolkit is designed specifically for small to midsized legacy cities like Lakewood that have experienced substantial economic decline in the past half century.

Former Lincoln Institute Visiting Fellow Arnab Chakraborty organized the workshop with Alison Goebel, executive director of the Greater Ohio Policy Center (GOPC), and Shawn Leininger, Lakewood’s planning director. Chakraborty, who was recently named dean of the University of Utah College of Architecture and Planning, co-wrote the scenario planning toolkit for legacy cities with University of Illinois graduate student Emma Walters, offering step-by-step guidance and tools for communities with limited growth and resources.

Scenario planning—which helps communities identify potential futures so they can better prepare for the unknown—is often used in major cities or in a large-scale, regional context, Chakraborty says, and is typically based on an assumption of growth. But this type of planning isn’t fundamentally about growth, Chakraborty says, it’s about change: “Scenario planning has its origins in business and military planning, where it’s used for all sorts of reasons—including thinking about possible loss and how to manage it.” That makes it surprisingly well-suited to legacy cities, once the principles are calibrated to their needs.

Rather than scripting the contours of their expansion, legacy cities face a very different set of challenges, Chakraborty says, from halting population loss to managing vacancies to paying for infrastructure without overburdening seniors and low-income residents. In Lakewood, where population loss has leveled off in recent years (having fallen from a peak of 70,000 to around 50,000 today) and out-of-state investors are snapping up homes, one of the biggest concerns is ensuring that the community retains its status “as a place where people can find a home they can afford, whether they are owning or renting,” writes Mayor Meghan George. “Lakewood’s pilot use of this toolkit is helping to develop a national model for legacy cities . . . that are working to address issues impacting their communities, such as market pressures pushing prices higher and raising concerns for affordability.”

A Toolkit Test Drive

After the Lincoln Institute selected Lakewood as a pilot community, GOPC and Chakraborty worked with city staff members to identify a focal question to anchor the daylong workshop.

“They considered questions around housing vacancy, housing affordability, zoning, infrastructure,” Chakraborty says. “But the question that seemed to tie all of these together and hit at a central concern for the community was the question of housing affordability.”

“One of the things Lakewood has always prided itself on is we are a community for everybody,” said Leininger, the planning director. But huge increases in home prices—and rents, in a city where roughly half the residents don’t own a home—are making it harder for some longtime residents to stay, and for new ones to move or settle down here.

After settling on that focal point, Lakewood’s team identified local organizations that play a big role in the housing space—lenders, developers, housing advocates, shelters—and invited their leaders to attend the workshop. Involving a range of perspectives and lived experiences is key to the process, says Ryan Handy, a policy analyst at the Lincoln Institute who helps run the organization’s Consortium for Scenario Planning. “Exploratory scenario planning is not forecasting, it’s not based on data or research,” she says. “It’s intended to be informed by people’s community understanding and knowledge.”

Then, they imagined different ways that a couple of big “driving forces”—trends a city can’t really control, such as population or economic growth—might interact, to create a set of possible futures for the group to consider together. In this case, four scenarios emerged, based on different combinations of economic growth and housing affordability: one in which booming economic growth brought an influx of new residents but drove up rents and home prices; one where strong economic growth was accompanied by rapid, abundant development and housing accessibility programs, keeping homes affordable; another where home prices stayed elevated despite a recession due to limited availability; and finally, a 2008-style bottoming out, with an economic downturn yielding an oversupply of cheap, vacant housing.

In more standard planning processes, Chakraborty says, communities “pick one scenario as the vision of the future they desire, and put all the eggs in that basket. Exploratory scenario planning principles suggest sort of stepping away from that idea, and looking at multiple possibilities and thinking about what might work in all of these scenarios.”

Into the Unknown

It took some time to get workshop participants comfortable with the concept of exploratory scenario planning, says Goebel of GOPC. Some had trouble at first thinking beyond the confines of current realities. But the workshop sparked some important realizations among Lakewood staff and other participants, she says.

For starters, it helped the participants identify priority areas for taking action. “That workshop made it very concrete, really kind of clarified where different partners could plug in, and so they felt like the conversation moved into a very productive next phase” that will lead to policy change, Goebel says. Given the city’s large population of renters and the increase in out-of-town landlords, enhanced code enforcement emerged as an important strategy to protect the existing stock of affordably priced housing under any scenario.

The workshop also catalyzed specific action on a zoning change that city officials had been considering for some time. Currently, 46 percent of Lakewood is zoned to allow two-family homes, but a 1996 regulation made it illegal to expand an existing single-family to a two-family, even on such lots. “After the workshop, it became clear that was a very urgent thing that they needed to do,” Goebel says. The planning department proposed a repeal of the 1996 rule to the city council in March, along with an ordinance expanding the maximum lot area coverage from 25 to 35 percent, to allow for more two-family conversions and accessory dwelling units.  

“We’re basically unlocking the right that is already provided by the zoning district by taking away that restriction, and then at the same time opening up a little bit more lot coverage,” Leininger explained to the council—which voted to refer the changes to the Planning Commission and the Department of Planning and Development.

As Lakewood works on an affordable housing action plan coming out of the scenario planning process, Chakraborty will write up a use case demonstrating how exploratory scenario planning can apply to a smaller city, as opposed to a major metropolis. These updates to the toolkit will provide other legacy cities with an even more robust resource, he says: “I think this project is filling a real gap in existing practice.”

Handy says the Consortium for Scenario Planning will continue to develop exploratory scenario planning resources—informed by the Lakewood workshop and other pilot programs taking place this spring—that small, less-resourced communities will ideally be able to use without the benefit of a big staff, outside help, or paid consultants. Another partner on the project, the Lincoln Institute’s Legacy Cities Initiative—a national network of community and government leaders working to revive older industrial centers—also hopes to bring scenario planning to other legacy communities.

“Ideally, exploratory scenario planning is a perfect fit for these places, because it doesn’t require outside experts, or data, or high staff capacity … but this approach really hasn’t been fully tested in those cities yet,” Handy says. “The Lakewood toolkit test made really important strides in that direction.”

The Lakewood workshop was one of several global scenario planning exercises the Lincoln Institute is running this year in conjunction with recently commissioned research, in locations including the Colorado River Basin, Wisconsin, Hudson Valley, Peru, South Africa, and Palestine. To learn more about scenario planning or request scenario planning assistance, visit the Consortium for Scenario Planning site or contact scenarioplanning@lincolninst.edu.

Jon Gorey is a staff writer for the Lincoln Institute of Land Policy.

Lead image: View of Cleveland from Lakewood Park, Lakewood, Ohio. Credit: Erik Drost via Flickr CC BY 2.0.

In Cincinnati lately, good fortune extends well beyond the Bengals, the city’s football team, which has consistently been making the playoffs. The population is growing after years of decline, companies are increasingly interested thanks to its strategic location, and there’s even talk of southwestern Ohio becoming a climate haven.

But any resurgence in a postindustrial legacy city comes with downsides, as newly elected Cincinnati Mayor Aftab Pureval has been discovering: the potential displacement of established residents, and affordability that can vanish all too quickly.

One of Pureval’s first moves was to collaborate with the Port of Greater Cincinnati Development Authority to buy nearly 200 rental properties in low- and moderate-income neighborhoods, outbidding more than a dozen institutional investors that have been snapping up homes to rent them out for high profits. That sent an important signal, Pureval said in an interview for the Land Matters podcast: transitioning neighborhoods will be protected from the worst outcomes of market forces in play in Cincinnati.

“These out-of-town institutional investors … have no interest, frankly, in the wellbeing of Cincinnati or their tenants, buying up cheap single-family homes, not doing anything to invest in them, but overnight doubling or tripling the rents,” he said, noting a parallel effort to enforce code violations at many properties. “If you’re going to exercise predatory behavior in our community, well, we’re not going to stand for it, and we’re coming after you.”

Pureval, the half-Indian, half-Tibetan son of first-generation Americans, said affordability and displacement were his biggest concerns as Cincinnati—along with Pittsburgh, Cleveland, and other cities hard hit by steep declines in manufacturing and population—gets a fresh look as a desirable location. Cincinnati scored in the top 10 of cities least impacted by heat, drought, and sea-level rise in a recent Moody’s report.

“Right now, we are living through, in real-time, a paradigm shift,” spurred on by the pandemic and concerns about climate change, he said. “The way we live, work, and play is just completely changing. Remote work is … altering our economy and lifestyle throughout the entire country but particularly here in the Midwest. What I am convinced of due to this paradigm shift is because of climate change, because of the rising cost of living on the coast, there will be an inward migration.”

But, he said, “We have to preserve the families and the legacy communities that have been here, in the first place. No city in the country has figured out a way to grow without displacing. The market factors, the economic factors are so profound and so hard to influence, and the city’s resources are so limited. It’s really, really difficult.”

Joining a chorus of others all around the U.S., Pureval also said he supports reforming zoning and addressing other regulatory barriers that hinder multi-family housing and mixed-use and transit-oriented development.

An edited version of this interview will appear in print and online as part of the Mayor’s Desk series, our interviews with innovative chief executives of cities from around the world.

You can listen to the show and subscribe to Land Matters on Apple Podcasts, Google Podcasts, Spotify, Stitcher, or wherever you listen to podcasts.

The show in its entirety can also be viewed as a video at the Lincoln Institute’s YouTube channel.

Further Reading

A Bid for Affordability: Notes from an Ambitious Housing Experiment in Cincinnati (Land Lines)

Activist House Flippers Take On Wall Street to Keep Homes From Investors (Wall Street Journal)

Meet Cincinnati Mayor Aftab Pureval (SpectrumNews1)

They Told Him to Change His Name. Now Crowds Are Shouting It. (Politico)

Which U.S. cities will fare best in a warming world—and which will be hit hardest? (Washington Post)
 

Anthony Flint is a senior fellow at the Lincoln Institute of Land Policy, host of the Land Matters podcast, and a contributing editor of Land Lines.

Lead image: Cincinnati Mayor Aftab Pureval. Credit: © Amanda Rossmann – USA TODAY NETWORK.

In 2021, the Los Angeles Times reported that some of the city’s newest million-dollar neighborhoods were in South LA. Many residents of the historically Black community were shocked.

Not Kristin Johnson. The South LA native and her husband have been trying to buy a home in the area for a while now, but haven’t been able to afford one. They both work, and have spent several years improving their credit and growing their savings. But housing prices keep moving out of reach.

Back in 1965, Johnson’s grandparents bought a house in the Crenshaw area of South LA, largely on one salary. The house cost $16,500. Today, it’s worth almost a million dollars.

Johnson’s mother spent her teenage years in that house. She watched the last remaining white families flee and the neighborhood’s Black residents lose retail stores, manufacturing jobs, and essential services. Now white people are coming back, and investment is too; a Metro rail line going through the neighborhood opened this fall, and the new SoFi Stadium, home to the LA Rams, is 10 minutes away. Those changes will likely drive housing prices even higher.

“A lot of folks who aren’t Black or brown are moving in and scooping up houses,” says Johnson. “But even with first-time homebuyer programs, I’m still not able to afford a home in the area where I was born and raised.”

Cities around the country are facing severe housing challenges, and communities of color are especially hard hit. Many have been struggling for years, but the pandemic exacerbated the situation, leading to surging home prices and rising rents, particularly in big cities. Those increases have slowed somewhat since mid-2022, but they haven’t stopped, and residents are fighting simply to maintain their footholds, let alone buy homes and grow their wealth.

There’s a giant gap in U.S. homeownership rates—almost 75 percent of white households own their homes, compared to 45 percent of Black households and 48 percent of Latino households—and it’s a big source of the nation’s racial wealth disparity. But affordable single-family homes that could begin to address that problem aren’t being produced at anything close to the scale needed. 

Efforts to preserve and expand affordable housing while building community wealth have faced challenges ranging from restrictive local development policies to construction slowdowns caused by staffing and supply chain issues. The Center for Community Investment’s Connecting Capital and Community initiative (3C), established in partnership with JPMorgan Chase, seeks to address these challenges using a fundamentally different approach.

Launched in 2021, the project currently includes teams in five major U.S. cities: Chicago, Los Angeles, Miami, Seattle, and Washington, DC. Each team is creating localized, customized strategies to increase its city’s stock of affordable rental or for-sale housing, while also building wealth for Black and Latino communities. The teams, which include residents as full partners, are bringing together stakeholders across nonprofit, public, and private sectors; designing innovative projects that can influence capital flows, policies, and practices; and testing new ways to tackle the housing supply and homeownership crisis that can inform efforts in other cities.

A National Problem with Local Solutions

The 3C initiative emerged as a way to examine barriers within the housing system that have limited both access to housing and the supply of housing, and to identify tools and strategies for overcoming those barriers that can help support and advance Black and Latino communities.   

“We know that communities need a variety of housing types,” says Omar Carrillo Tinajero, director of partnerships and initiatives at the Center for Community Investment (CCI). “If we’re supporting thriving communities, and if in particular we care about communities that have been underinvested and disinvested, we need to ensure that we’re using a variety of tools.”

3C is part of a $400 million, five-year philanthropic commitment by JPMorgan Chase to support Black, Latino, and Hispanic households. CCI and JPMorgan Chase crafted the program based on insights from their place-based development work, and it is designed to support a holistic examination of investments, not one-time projects. “We want to advance systems change, which is critical for inclusive growth in communities,” says Mercedeh Mortazavi, vice president for global philanthropy at JPMorgan Chase. “Our investments will help test new innovations, bring people together to think collaboratively, and aim to be successfully scaled across the country.”

In each city, a lead organization spent significant time in 2021 gathering stakeholders from the nonprofit, municipal, philanthropic, and corporate sectors, as well as from community groups representing local residents, to form a core team.

Together, team members settled on shared priorities and began scrutinizing their local environments to identify gaps and potential solutions. They looked for land use patterns that might support small-scale development—high numbers of vacant lots, for example, or historical housing styles that support both homeowners and renters—as well as for potentially useful tools and resources, then crafted plans around those findings. Some teams are aiming to increase the housing stock available to low-income families for purchase; others are trying to fight gentrification-related displacement by building affordable rental homes.

Despite addressing different issues, the groups have found common ground. This is true both in practice, as they prioritize partnering with developers of color and collaborating with local residents, and on a strategic level, as they research innovative lending, land use, and ownership models that could help transform housing and wealth-building opportunities in their communities.

A Framework for Action

Although 3C is new, the process the teams are using to focus their efforts is time tested. Fundamental concepts like aligning priorities and partnering with a project’s end users—in this case, community members—are part of the capital absorption framework, a tool developed by Robin Hacke, CCI’s executive director, and Marian Urquilla, the organization’s cofounder.

Using the capital absorption framework, many communities have addressed local economic and social challenges like affordable housing by developing shared goals, encouraging a stream of developments rather than focusing on single projects, and improving the enabling environment of pertinent policies and processes that can smooth and speed up that preservation and development pipeline.

“Ultimately, it’s about trying to reorganize, redesign, and reshape how a community imagines its future and lays down track to get there,” says Urquilla. “It’s very hard work—but it will pay dividends down the line.”

Dana Jackson has seen this approach bear real fruit. Jackson, a consultant from Louisville, Kentucky, who has over 25 years of experience in grassroots organizing and policymaking, is 3C’s lead faculty. She coaches the Miami and Chicago teams and leads workshops where all five teams work through exercises focused on their specific environments and the needs of all stakeholders.

In those sessions, says Jackson, each group might be asked to outline its city’s housing system and all the steps involved in developing a home and getting homebuyers or tenants in place. That leads to questions like, “Where does it get bunged up or hung up, and how might we, with a set of partners, make some shifts in that system?” relates Jackson. “I’ve seen teams get really clear on what the system pinches are, and then craft a strategy to address that.”

She agrees with Urquilla that it’s not an easy process. But it’s important groundwork for accomplishing the 3C initiative’s objective: to develop city-specific housing approaches that demonstrate a way to build or preserve affordable housing more easily and equitably—and that can inform efforts elsewhere.

The five cities and their team members all began in different places. Some cities are home to high-capacity nonprofit organizations and existing infrastructure that supports their work, while others have sometimes struggled to connect with resources. Some team members had worked together before and were able to hit the ground running, while others needed time to learn about each other and the best ways to get things done.

Each group has taken a different approach to developing the projects they hope will strengthen affordability and equity in their cities. Here’s a look at the work underway in three of the 3C cities: Chicago, Miami, and Los Angeles.

Chicago: Lowering the Homeownership Threshold

Early in the 3C process, the Chicago team’s members knew they wanted to focus on expanding homeownership. The city’s homeownership rates for Black and Latino families, 35 percent and 43 percent, respectively, are below the national averages.

They also knew they wanted to work with two-flats and four-flats, iconic Chicago housing styles developed in the early 1900s to accommodate immigrants and Black migrants from the South. These traditionally affordable housing options, which comprise a quarter of the city’s current housing stock, have dwindled as people converted them to single-family homes or replaced them with new developments.

The question facing the Chicago team was, what neighborhoods should they focus on as they developed their initial demonstration project? “We wanted to be thoughtful and strategic about where we could make an impact,” says Lynnette McRae, director of the 3C initiative at the Chicago Community Trust, which is the program’s lead organization. The team wanted to pick areas whose residents were already working toward homeownership, and places that had an existing fabric of two-flats and four-flats as well as vacant lots where more could be built.

Eventually, the team decided to focus on Garfield Park and Humboldt Park, both majority Black and Latino communities. Garfield Park is already part of a couple of major redevelopment efforts—one led by the city, another by a coalition of nonprofits—that 3C’s work could leverage and amplify.

The group ran into a roadblock fairly quickly. Efforts to expand homeownership usually target families earning at least 80 percent of area median income (AMI). But Garfield Park and Humboldt Park are low-income communities where most households earn significantly below that.

“Doing an affordable housing project at 100 percent of AMI—that might check a lot of people’s boxes, but we know the vast majority of our residents earn under 60 percent of AMI,” says Mike Tomas, executive director of the Garfield Park Community Council. He and Humboldt Park representatives, as members of the 3C team, pushed for options that could serve more residents.

That point created some tension—“healthy tension,” Tomas calls it—but in the end, the question of how to serve lower-income residents interested in pursuing homeownership has become the central mission of the Chicago team’s work.

This year, the team is moving into a deeper engagement phase, says Ashlee Cunningham, initiative director at CCI, who advises the Chicago team. “Now it’s time for them to build the pipeline of buyers, start thinking about the housing typologies, and look more strategically at what the funding opportunities and needs are.” 

The team is hoping to develop a set of solutions that expands homeownership at both 60–80 percent of AMI and 80–120 percent—but successfully reaching that lower quintile will require solving three key problems. Can the program better identify and prepare potential homeowners through housing counseling? Can creating a flexible lending pool help provide lower-income families with mortgages? And can the team work with developers and the city to acquire land and build more affordable units, so the inventory is there when buyers are ready?

They’re difficult questions, but the team is up for the challenge, says Donna Clarke, chief operating officer of Neighborhood Housing Services of Chicago, a team member that provides financial assistance, education, and support to help middle-class and working-class families purchase and maintain homes: “It pushes us to find solutions and be innovative.”

When the work of 3C is done, says Cunningham, “we’ll be able to say that this team has created a culture of homeownership, promoted equal access to capital, and expanded an affordable housing inventory. And through those three things, they will create a model for other communities.”

Miami: Betting Big on Small-Scale Development

Last summer, HUD Secretary Marcia Fudge declared Miami “the epicenter of the housing crisis in this country.” That’s not only the result of typical pressures like low supply and gentrification. Financial and regulatory aspects of Florida’s housing environment tend to favor large private developers, and therefore Miami doesn’t have a well-rounded ecosystem that includes small or nonprofit housing developers or experienced community development financial institutions (CDFIs).

In 2018, the organization Miami Homes for All brought together local stakeholders to consider those needs, launching the Greater Miami Housing Alliance to further address them. That coalition worked productively for two years, coming up with a set of policy recommendations for city and state leaders. So when 3C launched in 2021, the Miami team, which includes many participants from the earlier effort, had a head start.

Now, however, the team needed to find projects in their early stages that could illustrate the benefits of the policy changes its members had recommended. “So much had already been done by the Greater Miami Housing Alliance. But we need to be able to build out that approach” to demonstrate what those recommendations could look like in practice, says Lisa Martinez, who leads the Miami team.

The group determined that it wanted to focus on anti-displacement strategies in predominantly Black communities through housing preservation and the construction of small-scale developments. Its members canvassed current housing-related projects throughout the region, eventually choosing to invest in five that illustrate key needs and offer the promise of important learnings.

The five projects they selected are very different. One uses public land for a community land trust model providing homeownership opportunities. Another offers rehabilitation assistance to small-unit landlords facing code violations and fines. Two projects are doing rehab or super-small-scale development but need predevelopment funding. And the fifth is aiming to include low-cost office space in an affordable housing development.

They’re currently all in different stages, with the first one slated to be done by early 2024. 3C will provide funding and project management to help each project get across the finish line. “Each of these deals will encounter barriers we’ll have to overcome,” says Annie Lord, executive director of Miami Homes for All, the team’s lead organization.

The goal is to make policy makers and financial institutions aware of the projects once they’re fully underway, highlighting how money from 3C has been critical to their progress and illustrating how new funding sources from the city—to assist builders in acquiring land, for example, or to help local small-unit landlords renovate their buildings—could make all the difference.

As the projects evolve, the 3C team is working with community members where they are occurring. Because of gentrification, some residents are suspicious of any development activity.

Santra Denis is the executive director of the Miami Workers Center and a core team member. She’s invited people from several neighborhoods to join a residents’ council, aiming to give them a clear voice in the decision-making process. “We’re definitely going to be bringing it all back to the tenants,” she says. “We’ll be talking to them, getting intel, making sure [these developments] feel good to them.” That, she says, is the only way the initiative can work.   

Los Angeles: Diversifying Housing Types

In Los Angeles, the 3C team is working in South LA, where it will prioritize new construction for homeownership, as well as preservation of existing affordable rental units.

But LA has some built-in limitations—namely, the high cost of land. Building new affordable single-family homes on individual lots is simply not feasible there, and group members spent months investigating ways to lower prices. Could they take advantage of SB9, California’s new law allowing homeowners to quadruple density on their properties? Could shared-ownership models help buyers build wealth?  

In the end, they settled on something seemingly more conventional: condos. “Which might not sound that innovative, but it is for South LA. No condos exist there,” says Alejandro Gonzalez, program manager for LA’s 3C initiative. Condos can be purchased with conventional mortgages, and the community is full of underbuilt parking lots and low-rise strip malls that could be repurposed for higher-density housing.  

But even factoring in land use incentives and down payment assistance to get first-time buyers into the units, local costs are so high that the LA team couldn’t find a way to make mortgages available to residents earning less than 80 percent of AMI, which was a goal of many team members. 

“Our biggest challenge has been the desire of many of our community-based partners to serve folks under 80 percent—which we all want to do,” says Tom de Simone, executive director of Genesis LA, a large CDFI that leads the team. The group repeatedly discussed the issue, with some members pointing out that even LA residents who earn 100 percent of AMI struggle to afford homes, and that offering condos at that price point would allow some Black professionals to remain in the South LA neighborhood who would otherwise be priced out.

Marsha Mitchell was one of the team members involved in these discussions. Mitchell, director of communications at Community Coalition, an organization working to transform the social and economic conditions of the neighborhood, says she understands the financial realities in the city that ultimately helped shape the group’s approach—and notes that she appreciated the back and forth. “Just the fact that we had those discussions, it’s really important.”

De Simone says the debate influenced him as well. “It was an eye opener. Maybe we can’t get 100 percent of the units under 80 [percent AMI], but we need to try for some,” he says. He thinks small savings coming from reduced parking, density bonuses, or modular construction could lower prices just enough to make units more affordable. And he muses that if local elected officials see the feasibility of investing in condos to expand the supply of affordable homes, they might eventually commit public funding that could further lower the cost for renters and homebuyers.

The team is also focused on preserving multifamily rentals, but that work won’t start until later this year, when a new state funding source becomes available. For now, the group has its hands full acquiring property suitable for condo construction and finalizing the first project’s design—steps that will be informed, as all the decisions to date have been, by dialogue and consensus building. 

That focus on community and consensus building is a defining characteristic of the 3C initiative, and it will continue to guide the discussions and decisions of all five teams. “A lot of times, the community is an afterthought,” says Mitchell. “That’s one thing that makes this project different.”

In all five cities, 3C program leaders are determined to address the country’s affordable housing crisis in a new way. While they recognize the shared systemic challenges facing communities of color across the country, they view every city as a unique environment whose neighborhoods, history, policy environment, and culture all play important roles in the creation of new housing models—and whose policy makers, practitioners, and residents are best positioned to craft strategies and solutions that will work in their communities. 

Amanda Abrams is a freelance journalist based in Durham, North Carolina.

Lead image: A residential neighborhood in South Los Angeles, with downtown visible in the background. Credit: Misael Vasquez, Southern California HUD Specialist with Century 21 Allstars.

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