Owning property and leaving it to one’s family has long been considered fundamental to the American dream, a cornerstone of generational wealth. The United States has one of the world’s most established private real estate markets, and individuals and investors alike expect that their property rights will be protected.

Yet hundreds of thousands of Americans own property in a state of precariousness and vulnerability that echoes informal settlements elsewhere in the world. The homes they’ve lived in for years, often inherited from parents or ancestors without a will, confer upon them the responsibilities but not the legal protections of homeownership. Such properties can easily be subject to a forced sale with little warning. Many owners of this type of property, commonly referred to as heirs property, may not realize just how tenuous their claim to their home or land is, until they’re at risk of losing it.

Heirs property exists all over the country, in both rural and urban settings—though it’s most widespread across the South—and disproportionately impacts Black Americans, who for generations have experienced discrimination and exclusion from the kinds of legal and financial systems that undergird the formalized processes of homeownership.

Indeed, the exploitation of heirs property is seen as a major reason Black Americans suffered more than 11 million acres of involuntary land loss between 1910 and 1997, representing more than $325 billion in lost wealth. Developers from North Carolina to Florida have managed to pry heirs property from Gullah Geechee descendants of enslaved West Africans, who were among the first African Americans to own substantial land holdings. In places like Hilton Head, South Carolina, such family land has been converted into valuable coastal real estate—in most cases, without the consent of the rightful owners.

In January, the Lincoln Institute of Land Policy convened more than two dozen legal experts, practitioners, and community advocates to discuss challenges associated with heirs property. “Researchers know the problem very well, and have experience with local communities,” says Xinrui Shi, associate director of comparative law and land policy at the Lincoln Institute. “But we can help them connect the dots on the policy side—we see the connection of heirs property to the property tax, disaster management, economic development, and systemic injustices. So the objective of the conference was to bring these different types of expertise together to see how land policies can help address the challenges at a systems level.”

Fractional Ownership and Forced Sales

Heirs property creates two big vulnerabilities “that often intersect and interact with each other,” says Heather K. Way, director of the Housing Policy Clinic at University of Texas School of Law.

The first is fractional ownership. When multiple family members inherit a property together, each heir gets an “undivided interest” in the property—meaning they own a share of the whole thing, not a specific, divisible portion of it. As generations pass, the number of co-owners can grow exponentially—from, say, four children, to 13 grandchildren, to 42 great-grandchildren.

That fractionated ownership makes heirs property highly vulnerable to a forced sale, Way says: “Under our partition laws, any outside party can acquire any of the heirs’ interest in the property, and file a partition action.”

A partition action is simply a legal mechanism to sever co-ownership in this type of situation; it’s up to a court to decide whether a property can be physically divided in proportion to everyone’s share. While 10 acres of open land can potentially be split evenly among five heirs, there’s no fair way to divvy up a house. “For properties in urban areas or smaller lots, that’s going to inevitably lead to a forced sale of the land,” Way says.

What that means is that a distant relative with a small interest in an inherited property can file a partition action to essentially cash out their share of the estate. But it also means a developer can seek out such heirs and purchase their shares, with the intent of filing for partition. In either case, partition can result in a forced sale of the entire property—often at auction, for pennies on the dollar—even if other descendants are actively living there and caring for the property.

Mavis Gragg, North Carolina-based attorney and cofounder of HeirShares, recalls the case of two brothers she worked with, aged 18 and 23. They were living in their grandmother’s home, where they had been raised. But when the grandmother died, the brothers ended up co-owning the house with her widower, who moved away and remarried. He filed a partition action, but the brothers couldn’t afford to buy him out. Since the house couldn’t be physically, equitably divided, “the partition action actually triggered a possibility of homelessness for the kids,” Gragg says.

“The fact that we have inheritance laws is speaking to the American dream,” she adds. “Owning something, taking care of your family, you have so much more agency when you own real estate. But our laws fall short of actually making it successful across generations.”

Tangled Titles

Heirs property usually, though not always, involves a second vulnerability: a clouded or tangled title, meaning there’s no legal paper trail showing who inherited the property.

“Heirs property owners are highly susceptible to loss,” Gragg says. “But the real challenge for most families with inherited property is that they don’t have a clear ownership history.”

Someone who’s living in an inherited family home is, in a sense, experiencing land informality. When an occupant’s name doesn’t match the property’s deed, and they can’t prove ownership, “they face tenure insecurity, lack of access to capital, and barriers to obtaining insurance or other forms of protection,” says Semida Munteanu, associate director of valuation and land markets at the Lincoln Institute.

While they’re still responsible for paying taxes and maintaining the property, it can be difficult for heirs property occupants to access assistance, such as property tax relief programs designed to help low-income homeowners stay in their homes. A homestead exemption, for example, can reduce an owner occupant’s property tax burden by thousands of dollars a year—but only if they can prove ownership.

“Tax relief programs are designed to prevent people from being forced out of their homes due to high property tax bills, but most programs have homeownership requirements for eligibility,” Munteanu says. “When you can’t prove that you’re the owner through traditional means, such as a recorded title deed, then you may not have access to the relief.”

And that, Way says, makes heirs property owners more susceptible to another form of land loss: property tax foreclosure. In studying the prevalence of heirs properties among tax foreclosures in Dallas and Fort Worth, Texas, Way found a striking connection. “In Tarrant and Dallas counties, over half of the property tax foreclosures are heirs properties, which is really stunning.”

Lost Opportunity

Even if a property is not forcibly sold through partition or through tax foreclosure, heirs property owners can lose out on wealth in other ways.

It’s difficult to get a home equity loan or home insurance with a clouded title, for example, or to sell the property at market value. (Most buyers, and their lenders, will insist upon a clear title.) Any meaningful action, like refinancing the mortgage or replacing the roof, requires the written consent of every single heir. And it’s difficult to access home improvement loans or even most home repair assistance programs when one’s name doesn’t match the deed. That can make it harder to modernize or weatherize a property, or to keep up with necessary maintenance.

Theoretically, a lender could extend a loan secured by heirs property, says Cassandra Johnson Gaither, research social scientist at the USDA Forest Service. “But practically speaking, that’s not likely to happen,” she adds, when there are potentially dozens of heirs all over the country. “Because the creditor would have to get the agreement of all of the co-owners—and in many cases, that is next to impossible to do, even if the lender was willing to.”

“We know that one of the impediments heirs property owners face is being able to maintain their property and to keep it in good condition,” Way says. State and local programs provide billions of dollars in home repair assistance to low-income homeowners, “but in the vast majority of cases, those programs are off-limits to heirs property owners with tangled titles,” Way says.

Often that’s just the result of policy inertia, she adds, with program rules rooted in the understandable caution of the city lawyers who drafted them. But Way says it’s important to consider the intersectionality between heirs property and other issues in our communities.

“If you’re barring the ability of heirs property homeowners to access home repair assistance, they’re not going to be able to repair or maintain their homes, and those are the homes that are eventually going to become abandoned and vacant,” Way says. “And that’s going to create all sorts of other costs and impacts for cities in the long run, in terms of tax delinquencies, code enforcement costs, demolition costs. So not only does that result in robbing that family of their greatest asset by not facilitating their ability to repair or maintain their home, it’s going to have all these ripple effects and direct costs to cities and to communities in the form of abandoned and vacant properties.”

Johnson Gaither stresses that many heirs property owners take very good care of their parcels. But the uncertainty of ownership status can often make heirs property owners reluctant to invest time or money in a property—which can increase risks for the broader community, and not just in urban areas.

“Broadly speaking, because of the insecurities around this kind of property ownership, owners —if they even know that they have an ownership interest in the property—are probably less likely to invest in it,” Johnson Gaither says. “If they’re not investing in the property, they’re not, say, managing for wildfire. They’re not clearing the understory if they have forest land.”

The US Legal System: A Fixer-Upper

At the January conference, attendees discussed some of the ongoing efforts to remedy heirs property issues, and what more can be done.

One legislative effort to address some of the worst impacts of partition sales is the Uniform Partition of Heirs Property Act (UPHPA), now adopted by 23 states and introduced in six more. Under the UPHPA, when one heir or co-owner seeks a partition, the remaining co-owners have a right of first refusal—a chance to organize and buy out the lone petitioner. If a buyout isn’t possible, the court must take into account sentimental value and family legacy, and give real preference to dividing the property rather than selling it. And if a sale is deemed necessary, the property must be appraised for its fair market value and sold on the open market, rather than at auction. Some states have modified the law further—as in New York, where only heirs, not investors, can start the partition process.

Another policy states can readily adopt is to allow heirs property owners to provide alternative proof of ownership to qualify for property tax relief or other assistance. Texas, for example, now allows heirs to submit an affidavit along with other documents as proof of ownership in their application for a homestead exemption.

When it comes to disaster relief, the Federal Emergency Management Agency (FEMA) since 2021 has allowed heirs property owners to submit a statement of ownership to access individual assistance recovery funds. (After Hurricane Katrina in 2005, up to $165 million in relief funds went unclaimed due to title issues.) But some longer-term relief is administered through block grants from the Department of Housing and Urban Development (HUD), which has yet to make such a change—though some states, including Texas and Louisiana, now accept sworn affidavits and other documentation as proof of ownership for these funds.

States can also make it easier for homeowners to pass on their property—more akin to designating a beneficiary for a 401(k) than drawing up a will, which involves cumbersome, costly processes for both generations. In order for a will to be effective, heirs have to file it through probate court, which can take a lot of time and money, says Francine Miller, senior staff attorney at Vermont Law and Graduate School’s Center for Agriculture and Food Systems. “But there are tools, and they’re different in every state, to transfer real property without it having to go through a will,” she says.

More than 30 states now permit either a transfer-on-death deed (TODD) or a lady bird deed (so called because President Johnson reportedly used this method to transfer property to his wife), “where you can literally sign a deed to a person, and it doesn’t take effect until you die, and then it doesn’t have to go through probate,” Miller says. “They have to file that with the land records in order to transfer the title, but that’s a whole lot easier than probate.”

Of Trust and Trusts

For legal reforms to work as intended, they need to consider input from impacted communities, says Josiah ‘Jazz’ Watts, community engagement director for Vulnerable Communities Initiative and justice strategist for One Hundred Miles. “You can technically and legally do a lot of things to help people,” he says, “but if you do not understand the dynamics of families, it could all be in vain, and it may not have the positive impact that it needs to have.” Some Gullah Geechee residents, for example, pushed back against a loan program in the 2018 Farm Bill that accepted heirs property as collateral, concerned that it could lead to further loss of ancestral lands.

In researching cases where heirs property owners had gone through the title clearing process, Johnson Gaither heard similar sentiments. “The supposition is that once these titles are cleared, that should enable people to move more into the economic mainstream,” Johnson Gaither says. While people who had a cleared title were, unsurprisingly, more likely to assume loans, “a good number of them were not interested in getting loans,” she says. “They didn’t want to get into a situation where their property might be taken away from them—that was really stressed.”

Clearing a property’s title can be costly—if it’s even possible to do. Pew Charitable Trusts estimated the average cost of resolving a tangled title in Philadelphia to be $9,200. Legal aid organizations and law school clinics can offer heirs property owners free or discounted services, but their capacity and reach is limited. “Being able to find strong legal partners, good attorneys that you can trust, in small rural towns—that can be extremely difficult,” Watts says.

But in some of the communities he works with along the Georgia coast, “once a year they will have an estate planning clinic,” he says, with partners such as the Georgia Heirs Property Law Center, Georgia Legal Services, or Atlanta Legal Aid. “Those partnerships are incredible success stories,” he adds. “We have had partnerships with private law firms, through their pro bono departments, and then also with great attorneys like Veronica McClendon, who has done work on Sapelo Island and in other places for families, where she’s helped them to secure their estates, and also fight against unfounded claims on their on their family land.”

Such education and outreach is also crucial to preventing the creation of more heirs property. The Initiative on Land, Housing, and Property Rights at Boston College School of Law, for example, has partnered with the Massachusetts Affordable Housing Alliance to include a session on estate planning as part of the organization’s first-time homebuyer curriculum.

While creating a will or a transfer-on-death deed is an important baseline step for homeowners, Gragg says entity-centered forms of estate planning, such as living trusts or LLCs, are better suited to ensuring property stays in a family for generations. “If we’re thinking about multiple generations of real estate ownership, individual wills are not enough,” she says, because they only apply to a single transfer. Even if every family member makes a will—which is rarely the case—that only secures the home for a single generation.

“Think about conservation easements,” she explains. “The reason we make them perpetual is because we want to ensure that certain things happen over time. That requires very specific conditions, it’s a comprehensive strategy.” Instead of relying on a patchwork of individual wills, an entity-centered model lays out a plan for the property itself under a single, broader umbrella.

Forming a trust or family LLC is more expensive than a basic will, but Gragg says these are investments worth making. “The reality is that it can cost thousands of dollars to [set up a trust],” Gragg says. “But I think paying those thousands of dollars is a much better deal than losing hundreds of thousands of dollars in value because you lost ownership due to a partition.”

It can be difficult for families—and, for that matter, legislators—to discuss death and the uncertainty of the future. But heirs property experts say these conversations are essential.

“I always tell families, especially matriarchs and patriarchs,” Watts says, “that today, right now, you have the power to craft what the legacy will be for your family. For your name. For your land.”

Jon Gorey is a staff writer at the Lincoln Institute of Land Policy.

Lead image: View from a home on Sapelo Island, Georgia. Over the last couple of decades, descendants of the formerly enslaved people who established communities on the small island in the late 1800s have fought to reestablish their rights to the land. Credit: Wirestock/Alamy Stock Photo.

En 2001, una buena amiga quedó embarazada de gemelos. Como madre soltera, decidió mudarse a un complejo cohabitacional que se había establecido hacía poco tiempo, y que esperaba que le brindara apoyo y compañía mientras criaba a su nueva familia. La cohabitación, un enfoque de vivienda que ofrece una combinación de espacio privado y compartido, es una idea que parecía algo drástica hace casi 25 años y ahora es un mercado en rápido crecimiento. Su creciente popularidad subraya una verdad bastante obvia sobre la vivienda en los Estados Unidos: la demografía de nuestros hogares está cambiando, y nuestros diseños de vivienda también deben cambiar.

Desde la Segunda Guerra Mundial, la mayoría de las viviendas en los Estados Unidos se diseñaron para responder al modelo de familia nuclear: dos padres que viven con sus hijos. Pero en las últimas décadas, las estructuras familiares han evolucionado y, hoy en día, además del modelo de familia nuclear, también incluyen familias monoparentales, familias intergeneracionales, grupos no familiares y personas mayores no relacionadas o que se mudan a hogares más pequeños. A medida que la familia estadounidense evoluciona, el diseño de la vivienda también debe evolucionar.

En las ciudades y pueblos grandes y pequeños, las comunidades tienen dificultades para proporcionar viviendas adecuadas y asequibles que satisfagan las diversas necesidades de la población actual. Cambiar la forma en que diseñamos las casas y ofrecer más opciones de vivienda a distintos precios no solo suplirá mejor las necesidades de nuestros hogares en evolución, sino que también ayudará a proporcionar opciones más asequibles y alcanzables, lo que conducirá a tener comunidades más estables, prósperas y sostenibles.

Demografía en constante cambio

En la era posterior a la Segunda Guerra Mundial, la mayoría de la población adulta estadounidense estaba casada: el 87 por ciento en 1950. Para 2022, esa cifra había caído al 47 por ciento. El mismo período de tiempo fue testigo de un gran aumento en la cantidad de personas que viven solas. En 2023, la cifra llegó a casi el 28 por ciento de la población cuando, en 1950, era de menos del 10 por ciento. Las estadísticas del censo de los Estados Unidos de 2022 nos dicen que los hogares estadounidenses ahora tienen la misma probabilidad de incluir familias monoparentales (31 por ciento), familias extendidas o multigeneracionales (8,1 por ciento), familias sin hijos (36 por ciento), familias ensambladas cuyo tamaño de hogar cambia todas las semanas según el cronograma de custodia o grupos no familiares (8 por ciento).

Los factores económicos también están cambiando las necesidades de vivienda. Los baby boomers, que suman más de 76 millones, están descubriendo que permanecer en sus hogares al envejecer, en suburbios dependientes del automóvil, es más difícil de lo que pensaban. Muchos de los que pueden darse el lujo de mudarse también quieren reducir el tamaño de su vivienda. Los millennials (que representan casi el 22 por ciento de la población) y la generación Z (que representaba más del 20 por ciento en 2023) luchan por iniciar sus carreras y pagar las deudas universitarias, y están tardando más que las generaciones anteriores en casarse o tener hijos. La propiedad de la vivienda es menor en estas generaciones que en las generaciones anteriores debido a factores que incluyen una alta relación deudapago, poca oferta y altas tasas de interés.

Por último, la mayoría de las ciudades de los Estados Unidos se enfrentan a una increíble escasez de viviendas, lo que impulsa la demanda y los precios de la oferta de viviendas disponibles. Las estimaciones sugieren que en Estados Unidos en la actualidad faltan entre alrededor de 4,5 millones y 5 millones de hogares. La oferta existente proporciona poca variedad o flexibilidad. En 2023, se construyeron alrededor de 1,45 millones de viviendas; eso incluye 1 millón de unidades unifamiliares y alrededor de 450.000 unidades multifamiliares.

Estos factores impulsan un análisis urgente sobre la forma en que los gobiernos locales podrían incentivar la construcción de nuevas viviendas, teniendo en cuenta diseños que se adapten mejor a la forma en que las personas viven ahora.

Evolución en el diseño de las viviendas

Desde la era posterior a la Segunda Guerra Mundial, las viviendas unifamiliares han dominado el mercado. Esto se debió en gran parte a las políticas locales y federales que apoyaron la creación de vecindarios suburbanos a través de la desinversión en vecindarios céntricos mediante prácticas discriminatorias y desinversión en el transporte, nuevas inversiones en carreteras y la promoción del “Sueño Americano” dirigido a los miembros del servicio militar que volvían a casa. Poco ha cambiado en los últimos 50 años.

La falta de variedad y el diseño estancado contribuyen a la escasez nacional de viviendas, ya que las personas se ven forzadas a vivir en casas que no satisfacen sus necesidades. Para satisfacer mejor las necesidades de vivienda del siglo XXI, los constructores, los desarrolladores y los gobiernos locales deben ofrecer una gama más amplia de opciones y variedades. La expansión en el diseño de viviendas no solo ayudará a aumentar la oferta de viviendas, sino que también permitirá que más personas vivan como quieran y elijan.

1. Restauración de la pensión.

La pensión siempre fue un paso transitorio entre la vida familiar y la independencia. Las pensiones ofrecían comidas y servicio de limpieza, lo que proporcionaba una buena opción de vivienda para adultos solteros. Durante el siglo XIX y principios del siglo XX, entre un cuarto y un tercio de los hogares urbanos acogieron huéspedes. Sin embargo, después de la Primera Guerra Mundial, las pensiones se transformaron en habitaciones de ocupación individual (SRO, por su sigla en inglés) y comenzaron a asociarse con viviendas de bajos ingresos. Entonces, muchos gobiernos locales impusieron restricciones de zonificación importantes sobre dónde y cómo podrían construirse. Alrededor de un millón de unidades de SRO se demolieron en las principales ciudades entre 1960 y 1980, entre ellas, Chicago, Nueva York, Denver, Seattle y San Diego.

Esa percepción negativa está cambiando a medida que más empresas se dan cuenta del valor (y la demanda) de viviendas con instalaciones compartidas. Una compañía global llamada Cohabs ofrece casas compartidas para personas de 18 años o más en Nueva York, Londres, Bruselas y París, entre otras ciudades. En 2024, la compañía abrió 16 casas en el área de Nueva York y 36 habitaciones en DC, con planes de aumentar la oferta a 500 o incluso 1.000  camas.

Cada inquilino tiene su propio dormitorio, que está amueblado con una cama, un escritorio y una caja fuerte, y los baños son compartidos por hasta tres personas. Las cocinas, una central en el primer piso y una más pequeña en cada piso superior, incluyen vajilla y provisiones básicas. Cada inquilino recibe un estante en un refrigerador y un casillero para usar como despensa. Las áreas comunes incluyen salas de estar, espacios de trabajo, una sala de cine, un gimnasio y un lavadero, así como un patio y una terraza en la azotea.

Se prevé que el crecimiento de los acuerdos de cohabitación aumente en gran medida, y las estimaciones sugieren que el mercado crecerá de USD 13.300 millones a USD 63.800 millones para 2028. A medida que el precio de las viviendas en áreas urbanas es cada vez mayor, la cohabitación ofrece una alternativa asequible, en especial para los jóvenes profesionales y estudiantes. Al compartir espacios habitables e instalaciones comunitarias, los residentes reducen en gran medida los gastos de alquiler, servicios públicos y mantenimiento.

En muchos lugares, la demanda de todo tipo de espacio habitable se ve igualada por una enorme oferta potencial. Las casas antiguas grandes se pueden convertir con facilidad en espacios de cohabitación. Para facilitar estas conversiones, en 2022, la ciudad de Toronto legalizó las casas de huéspedes en toda la ciudad. Ampliar las opciones de diseño de las pensiones y permitir a los propietarios transformar sus casas de forma legal podría crear un modelo de negocio sostenible; también podría brindar una alternativa de vivienda en ciudades y pueblos de todos los tamaños, que a su vez proporcionaría ingresos para los propietarios y viviendas para los inquilinos. 

 2. Expansión del concepto de pensión. Además de modernizar las viviendas existentes, algunos desarrolladores se encargan de satisfacer la demanda de pensiones con nuevas construcciones. Eli Spevek, un desarrollador en Portland, Oregón, integra el modelo de pensión en su práctica. Su modelo de convivencia de patio compartido Flora and Ulysses comprende dos estructuras paralelas, cada una compuesta por una vivienda principal y una unidad de vivienda accesoria (ADU, por su sigla en inglés), que comparten un patio central. Las estructuras se construyen en lotes adyacentes de tamaño estándar, y así se crea una opción de vivienda alternativa dentro de las reglamentaciones de zonificación residencial existentes. Cada lado tiene un área común con una sala de estar y cocina en la planta baja. En la planta baja de las ADU y en los balcones del segundo piso con vista al patio hay espacio para reuniones sociales más pequeñas. El proyecto Flora and Ulysses ofrece opciones de un dormitorio y dos dormitorios.

Los inquilinos se seleccionan con cuidado, dentro de los parámetros de las leyes de vivienda justa, para garantizar una comunidad segura, acogedora y solidaria. Cuando surge una vacante, los residentes existentes dan recorridos y hacen recomendaciones a la empresa de gestión. El gerente en el sitio, que es residente y recibe un ligero descuento en el alquiler, administra y facilita este proceso.

Esto plantea un punto importante: este tipo de vivienda puede conllevar responsabilidades de gestión no convencionales. La mayoría de las empresas de gestión no están creadas ni preparadas para lidiar con el proceso de fomentar una comunidad. Cuando los vecinos comparten una cocina grande o incluso un patio, sus relaciones se vuelven importantes. De hecho, estas viviendas pueden tener éxito o fracasar en función de las conexiones entre las personas que viven en ellas.

Algunas casas nuevas incluyen espacios habitables que están diseñados para estar separados del resto de la casa; estos podrían ser utilizados por un padre anciano, un estudiante universitario que regresa o un inquilino, o los tres con el tiempo. Por lo general, estos espacios no se consideran unidades separadas legalmente y, a menudo, incluyen otras comodidades, por lo que el espacio podría usarse como área de entretenimiento o de alquiler a corto o largo plazo.

Como el inventario de viviendas sigue siendo limitado en muchas ciudades, el concepto tradicional y ampliado de pensión puede ofrecer opciones de vivienda inmediatas para distintas poblaciones demográficas. Para facilitar la ampliación de este tipo de viviendas, los gobiernos locales tendrían que modificar o cambiar los códigos de zonificación que en la actualidad las prohíben o limitan.

3. Legalización e incentivo de las unidades de vivienda accesoria.

Las unidades de vivienda accesoria, a veces denominadas “apartamentos de abuelita”, se presentan de muchas formas. Se pueden crear con la construcción de un apartamento en el sótano, la modificación del espacio sobre un garaje o incluso con la construcción de una cabaña en el patio trasero. Estas unidades pueden ayudar a aumentar la cantidad de viviendas en un vecindario ya que se integran a las viviendas que están allí y utilizan la infraestructura existente. Además, pueden proporcionar un flujo de ingresos para los propietarios, lo que a su vez puede ayudar a los residentes a envejecer en su vivienda o permitir la compra de una vivienda propia.

Muchos gobiernos locales y estatales están tomando medidas para legalizar las ADU, ya que estos espacios más pequeños pueden proporcionar viviendas más asequibles en áreas de alta demanda. En 2023, el mercado de las ADU alcanzó los USD 16,5 millones y se prevé que se duplique con creces para 2032.

Santa Cruz, California, fue uno de los primeros municipios en facilitar la construcción de las ADU.

La ciudad modificó su ordenanza de zonificación y eliminó el requisito de estacionamiento para viviendas unifamiliares, lo que liberó espacio para construir unidades accesorias. Además, la modificación incluyó elementos de diseño que garantizan que las ADU complementen las viviendas circundantes. Siete arquitectos diseñaron prototipos de edificios compactos (46 metros cuadrados) que abordan diferentes necesidades según el lugar. Estos planes ya están revisados por los departamentos correspondientes de la ciudad, y los propietarios pueden seleccionar entre cualquiera de estos diseños para agilizar el proceso de obtención de permisos y reducir los costos de planificación y diseño.

Santa Cruz estuvo a la vanguardia de una reforma legislativa más amplia que permitió las ADU en California, lo que llevó a un aumento de permisos del 15.334 por ciento entre 2016 y 2022, lo que resultó en casi 84.000  unidades completadas. Seattle siguió un camino normativo similar, y para 2022, la construcción de las ADU había superado la construcción de viviendas unifamiliares en la ciudad.

Sin embargo, en la mayoría de los lugares, la promesa de las ADU no se ha cumplido por completo. Si bien estas unidades accesorias ahora son legales en muchas comunidades, los gobiernos locales a menudo imponen requisitos importantes, como dictaminar el tamaño mínimo del lote o limitar los residentes de las ADU a familiares del propietario de la vivienda. Incluso si se eliminan estas restricciones, el costo de construir una cabaña pequeña y simple en el patio trasero puede exceder fácilmente los USD 3.200 por metro cuadrado, lo que hace que se convierta en algo fuera del alcance de muchos propietarios.   

Dado el panorama suburbano actual, la integración de las ADU en los vecindarios existentes representa una oportunidad increíble para que los gobiernos locales aumenten la oferta de viviendas. Para maximizar el potencial de este modelo de vivienda, los gobiernos locales deben simplificar y agilizar la normativa de las ADU, trabajar con arquitectos y diseñadores para desarrollar diseños preaprobados y ofrecer incentivos, como descuentos a los impuestos a la propiedad durante cinco años para los propietarios, para ayudarlos a compensar la carestía de construcción.  

4. Ampliación de las comunidades intencionales. Las comunas hippies de las décadas de 1960 y 1970 han dado paso a viviendas de comunidad intencional, que consisten en un grupo de personas que eligen vivir juntas o compartir recursos en función de valores comunes. Las comunidades intencionales suelen estar formadas por una pequeña cantidad de apartamentos o casas unifamiliares construidas alrededor de plazas centrales o espacios comunes; y se enfocan en la conexión, que a menudo incluye cenas semanales en un centro comunitario u otra área común, servicios compartidos de guardería y jardines o juegos compartidos. Su popularidad está en aumento ya que sirven para ahorrar dinero, crear sentido de comunidad y reducir el estrés de la vida moderna. Tal situación de vida es atractiva para las familias jóvenes, hogares monoparentales, nidos vacíos y personas mayores que todavía viven de forma independiente y quieren combatir el aislamiento.

Es difícil calcular cuántas personas viven en comunidades intencionales, ya que cada una es muy distinta, desde amigos que viven juntos con una política de puertas abiertas para cada apartamento hasta desarrollos urbanos diseñados para albergar a varias familias. La Foundation for Intentional Community (Fundación para la Comunidad Intencional) estima que es probable que existan entre 10.000 y 30.000 comunidades intencionales en todo el mundo. Uno de los mejores atributos de las comunidades intencionales es que pueden formarse dentro de edificios existentes (por ejemplo, un dúplex u otra configuración multifamiliar), o diseñarse y construirse para satisfacer las necesidades y los valores específicos de la población.

Las comunidades intencionales pueden variar. Hay algunas que se crean en torno a un propósito singular: como Arcosanti, una comunidad de Arizona cuyo concepto fundador de “arcología” mezcla la arquitectura y ecología para minimizar el impacto de las estructuras construidas por el ser humano en el medio ambiente; y otras son comunidades sociales más organizadas como Takoma Village Cohousing en Washington, DC, donde se mudó mi amiga con sus gemelos. En algunos casos, dos o tres familias se juntan para comprar una casa multifamiliar, y cada una administra su propia unidad, pero viven juntas como una comunidad.

Las comunidades intencionales también son una buena opción para las personas mayores. Rushall Park, una comunidad para jubilados en North Fitzroy, Australia, ofrece alojamiento y apoyo en viviendas independientes y asistidas. A diferencia de la mayoría de las comunidades de vivienda asistida en los Estados Unidos, Rushall Park tiene una arquitectura y un diseño comunitarios excepcionales, lo que permite a las personas mayores vivir en sus propias casas. Las casas están ubicadas cerca del transporte público, los comercios, los restaurantes y los centros médicos. El centro comunitario tiene un comedor compartido, un área de actividades, una sala de estar informal y una biblioteca.

En un momento en el que las opciones de vivienda para las personas mayores son caras y poco atractivas, crear complejos familiares puede brindar apoyo a las personas mayores, a las familias jóvenes en crecimiento y a los adultos jóvenes. Algunas organizaciones han recurrido a “comunidades multigeneracionales” bien planificadas para ayudar en simultáneo a las personas mayores que requieren de apoyo y a los niños de crianza temporal.

Hope Meadows se estableció en 1994 en una antigua base militar en Rantoul, Illinois, y fue la primera en proporcionar un lugar para que las familias de acogida con desafíos similares compartan recursos y experiencias, y vivan entre adultos mayores que necesitaban una comunidad y podían ayudar a las familias brindándoles su tiempo, habilidades y cuidado. Inspirada por Hope Meadows, Treehouse Foundation creó una comunidad para apoyar a las familias de acogida y a los adultos mayores en Easthampton, Massachusetts.

Blue Zones, LLC, una organización que estudia la longevidad basada en el lugar, ha investigado los efectos de la vivienda multigeneracional, y los resultados que obtuvo fue que los niños que viven con sus abuelos o que tienen contacto frecuente con ellos tienen tasas más bajas de enfermedad y mortalidad. La investigación también sugirió que los abuelos que cuidan a sus nietos pueden aumentar su esperanza de vida. Esto puede deberse a que el abuelo se mantiene más activo y comprometido. (Nota de edición: la autora anteriormente desempeñó un papel de liderazgo en Blue Zones, LLC).

Los agentes inmobiliarios pueden ayudar a crear comunidades intencionales y multigeneracionales mediante la identificación y comercialización de estructuras de vivienda existentes que podrían dividirse con facilidad en unidades individuales. Los gobiernos locales también pueden apoyar a las comunidades intencionales mediante la simplificación de los requisitos de permisos para los desarrolladores. Dado el aumento de los costos de vivienda, el aislamiento que experimentan muchas personas y los impactos de salud documentados por la soledad, apoyar y facilitar las comunidades intencionales puede aliviar la escasez de vivienda y mejorar la calidad de vida de las personas.

5. Fomento a los conjuntos de cabañas. Si bien las comunidades intencionales se pueden crear con las viviendas existentes y tienen la expectativa de una comunidad integrada, los conjuntos de cabañas son pequeñas agrupaciones de viviendas en torno a un espacio público compartido que ofrecen una vida más independiente. Estos conjuntos de cabañas se pueden construir en contextos urbanos, suburbanos o rurales, y se ofrecen como unidades de venta o alquiler.

En algunas comunidades marcadas como áreas con zonificación multifamiliar, se puede construir un conjunto de cabañas de pleno derecho. Con el diseño adecuado, estos conjuntos pueden alcanzar la misma densidad de 36 a 38 unidades de vivienda por hectárea que un grupo de “apartamentos jardín” de dos pisos, con la diferencia de que las cabañas tienen más aceptación por parte de los vecinos que los edificios de apartamentos genéricos.

Incluso en áreas de zonificación multifamiliar, muchos municipios todavía no permiten los conjuntos de cabañas. Esto se debe a que la densidad es más alta de lo que la zonificación unifamiliar suele permitir, y las unidades se construyen sobre una superficie muy pequeña, que a menudo está prohibida por las disposiciones de tamaño de lotes y los requisitos de retranqueo. Las casas tienden a ser más pequeñas que el promedio. El estacionamiento está agrupado, en lugar de ser individual para cada unidad. A menudo, este tipo de desarrollos necesitan ajustes de zonificación para el estacionamiento, el retranqueo y el tamaño mínimo de lote.

Al igual que con los ejemplos de cohabitación que se mencionaron antes, es esencial desarrollar mecanismos de gestión para apoyar y fomentar la comunidad a medida que este tipo de desarrollos evoluciona y se expande. Por ejemplo, en un conjunto de cabañas, el espacio común cayó en el abandono, lo que derivó en la clásica “tragedia de los bienes comunes”. En otro, un propietario decidió construir una cerca alta alrededor de su propiedad, lo que socavó el sentido de comunidad con el que se diseñó el espacio. En muchos casos, la transición de los residentes originales a los nuevos propietarios suele ser problemática, ya que es posible que los nuevos residentes no busquen formar parte de una comunidad. Una vez más, los agentes inmobiliarios pueden desempeñar un papel clave en el fomento de los conjuntos de cabañas al identificarlos y comercializarlos como unidades más enfocadas en el sentido de comunidad.

Los conjuntos de cabañas tienen un potencial increíble para ayudar a crear comunidades de soporte al tiempo que permiten a los residentes mantener un alto grado de independencia y privacidad. Podrían ser un formato de vivienda ideal para personas mayores, hogares monoparentales o familias que buscan una comunidad de soporte en la que criar a sus hijos.

6. Apoyo e incentivo de la vivienda prefabricada y modular. Las viviendas prefabricadas han existido durante décadas y tienen el potencial de transformar la industria de la vivienda de forma radical, ya que son una opción de viviendas bien diseñadas que tienen un costo menor que el de la construcción estándar. Dada la escala de producción en masa, las viviendas prefabricadas podrían utilizarse para construir las opciones de viviendas pequeñas y más flexibles que analizamos aquí y que tienen cada vez más demanda.

Un ejemplo son las viviendas Katrina Cottages, que son residencias pequeñas, asequibles y resistentes que se diseñaron después de que el huracán Katrina azotara la costa del golfo en 2005. Estas viviendas se crearon como una alternativa más segura, habitable y humana que los remolques de la FEMA que se proporcionan a las víctimas de inundaciones. Las viviendas se construyeron en lotes estrechos de relleno en vecindarios transitables y se ensamblaron en el sitio a partir de paneles hechos en fábricas. Tenían un tamaño de 25 a 165 metros cuadrados y contaban con dos dormitorios pequeños, una cocina pequeña, un baño completo, una sala de estar, un loft para dormir y un refrigerador de tamaño completo. De la misma forma que con los paquetes de viviendas de Sears del siglo XX, Lowe’s proporcionaba, de manera exclusiva, los planos y la madera para estas viviendas, hasta que la compañía descontinuó el producto en 2011.

Por desgracia, las viviendas Katrina Cottages no se popularizaron como una alternativa a las viviendas para desastres, ni la vivienda en general. En algunos lugares, el diseño se enfrentó al rechazo de los funcionarios locales y los posibles vecinos, que desconfiaban de su tamaño y su origen industrial. Esto no es inusual en la industria de las viviendas prefabricadas, que se ha visto agobiada por prejuicios públicos obsoletos sobre la calidad.

Pero eso parece estar cambiando: la calidad, la eficiencia energética y el diseño de las viviendas prefabricadas han evolucionado en gran medida. En 2022, las viviendas prefabricadas representaron más del 10 por ciento de las viviendas unifamiliares en los Estados Unidos. Aquí también la comunidad desempeña un papel importante: el 31 por ciento de las casas prefabricadas se ubican en entornos comunitarios, y las comunidades propiedad de los residentes están popularizándose en todo el país.

Además, cada vez más empresas de arquitectura y diseño están utilizando técnicas modulares para proyectos más grandes. David Baker Architects, que ha construido viviendas multifamiliares modulares en toda el área de la Bahía de San Francisco, atribuye a este método de construcción la enorme reducción en la duración del proyecto de su edificio Tahanan de 145 unidades en San Francisco. En Los Ángeles, el desarrollador Thrive Living está utilizando un diseño modular para construir 800 apartamentos de alquiler en la parte superior de un Costco, con el 23 por ciento de las unidades dedicadas a residentes de bajos ingresos.  

7. Simplificación del acondicionamiento y la reutilización. La reutilización adaptativa es una estrategia de reurbanización común desde hace ya mucho tiempo y se ha aplicado en gran medida a antiguos edificios industriales. Pero a medida que las casas unifamiliares se hacen más grandes y las familias disminuyen de tamaño, se necesitan nuevos diseños para facilitar el acondicionamiento de las casas existentes para convertirlas en múltiples espacios habitables o apartamentos. Este no es un nuevo concepto: las casas de piedra rojiza de la ciudad de Nueva York fueron diseñadas, en principio, como casas unifamiliares a comienzos del siglo XIX. Ahora, casi todas se han convertido en varios apartamentos.

Las grandes viviendas unifamiliares que dominan gran parte del paisaje suburbano están listas para ser acondicionadas y convertirse en múltiples espacios habitables. Sin embargo, dos barreras importantes impiden tales conversiones: los diseños y la zonificación local.

Las unidades multifamiliares logran economías de escala cuando se apilan los elementos esenciales de agua y alcantarillado (es decir, cuando se ubican en el mismo lugar en cada piso). Modificar los diseños de las viviendas unifamiliares puede proporcionar una mayor flexibilidad para usos futuros, ya sea como apartamentos independientes para alquiler a corto o largo plazo, viviendas con baño privado para padres ancianos o hijos que regresan a la casa, o incluso como condominios o una estructura cooperativa que permita que una propiedad de un solo propietario sea propiedad de muchos. Además, el desarrollo de planos de plantas que anticipen una futura remodelación, rediseño o acondicionamiento no solo puede agregar valor para el propietario, sino que también puede proporcionar flexibilidad para que los residentes envejezcan en el lugar. Y eso es esencial porque las necesidades de espacio cambian a lo largo de la adultez de una persona. Muchas de estas modificaciones se pueden hacer en la fase de diseño arquitectónico.

Pero los municipios deben permitirlas. En la mayoría de las comunidades suburbanas de los Estados Unidos en este momento, convertir una vivienda unifamiliar en una vivienda para dos familias es ilegal. A menos que se permita de forma expresa, muy pocos desarrolladores estarían dispuestos a apostar que la zonificación futura permitirá viviendas para dos o tres familias. Si bien muchas comunidades ahora están considerando seguir el ejemplo de ciudades como Minneapolis y Cambridge, que han eliminado la zonificación unifamiliar, un posible paso intermedio puede ser permitir las conversiones si la segunda unidad cumple con ciertos requisitos de diseño, como adaptarse al contexto arquitectónico del barrio.

Los gobiernos locales también pueden ayudar a incentivar o impulsar la adopción de este tipo de acondicionamientos mediante la reducción de las tarifas para múltiples sistemas eléctricos o líneas de alcantarillado con diseños que apoyan la densificación planificada, que es un proceso que planifica y permite la evolución de una propiedad o un bien inmueble. En la mayoría de los casos, los desarrolladores construirán en base a un uso inicial, una tienda minorista de un solo piso, por ejemplo, porque eso es lo que admite el mercado en el momento de la construcción, pero diseñarán el primer piso y los servicios públicos para permitir ampliaciones o la construcción de más pisos en el futuro. Los gobiernos locales pueden realizar ciertas aprobaciones que permitan este posible acondicionamiento, lo cual es esencial para asegurar el financiamiento del proyecto futuro.

La densificación planificada puede ocurrir en todas las escalas, desde un solo edificio hasta un bloque completo. Un buen ejemplo de densificación a gran escala es el proyecto Potomac Yard en Alexandria, Virginia. El edificio se construyó como un centro comercial estándar a mediados de la década de 1990, ya que ese era el único uso que aceptarían las tendencias predominantes del mercado. Sin embargo, el condado, los desarrolladores y los propietarios confiaban en que, una vez que se agregara una nueva parada de la estación de metro, la propiedad estaría lista para la remodelación. Por lo tanto, solo se pusieron a disposición de los inquilinos contratos de arrendamiento por 20 años. Toda el área ahora se está rediseñando para crear una construcción de alta densidad orientada al tránsito que contendrá 700.000 metros cuadrados de oficinas, tiendas, espacios residenciales y espacios abiertos.

Beneficios de la evolución en los diseños de vivienda

Proporcionar oportunidades de desarrollo para diversos tipos de vivienda promueve la diversidad en el precio, el estilo y el tamaño de la vivienda. Además, contribuye a la estabilidad del vecindario al ofrecer viviendas más asequibles y la posibilidad de mejorar las condiciones de vivienda y dar espacio a sectores de diversos ingresos. La integración de más variedad de viviendas en los vecindarios existentes aumenta la densidad, lo que puede conducir a mejoras en los valores de la vivienda, la transitabilidad a pie y la interacción social.

Además, vivir en una comunidad con mayor variedad de población proporciona importantes beneficios para la salud. La soledad se está convirtiendo en un problema grave con rapidez. Hoy en día, afecta a la mitad de todos los estadounidenses. Se ha descubierto que la falta de conexión social es tan peligrosa como fumar hasta 15 cigarrillos al día.

Existe una brecha de vivienda entre la vivienda a precio de mercado y la vivienda asequible subsidiada; y proporcionar opciones de vivienda que satisfagan mejor las necesidades de más familias e individuos puede reducir esa brecha sin subsidios adicionales. Por ejemplo, el alquiler de una ADU de 45 metros cuadrados será más bajo que el de un apartamento de 110 metros cuadrados. Las viviendas de cohabitación a menudo cuestan menos debido a los espacios compartidos, como cocinas, patios y habitaciones de huéspedes. La brecha entre la vivienda a precio de mercado y la vivienda subsidiada puede reducirse aún más si el interior de la vivienda se simplifica y se hace más eficiente desde el punto de vista energético. Por lo que brindar distintos tipos de vivienda y permitir diversas formas de vida crea un valor económico significativo.

Ubicar estas opciones de vivienda en áreas transitables puede ayudar en mayor medida a desarrollar economías locales más fuertes. Los centros urbanos transitables, los centros de las ciudades y los vecindarios comprenden solo el 1,2 por ciento del área terrestre metropolitana, y el 0,07 por ciento del área terrestre total de los Estados Unidos. Sin embargo, generan el 20 por ciento del producto interno bruto de la nación. A pesar de que los lugares transitables ocupan solo “una pequeña franja de tierra”, tienen un impacto descomunal en la economía de los Estados Unidos. Ampliar las opciones de vivienda no solo ayuda a los residentes de una comunidad, sino que también puede ser bueno para su economía.

Legalización de la variedad de viviendas

Una de las principales razones por las que Estados Unidos tiene una variedad limitada de viviendas se debe a los códigos de edificación y zonificación. En la mayoría de los pueblos y ciudades, la normativa de desarrollo del suelo limita los tipos de construcción. Sin una reforma normativa, los diseños innovadores de viviendas no serán adoptados en forma generalizada y las ciudades no podrán facilitar la incorporación de una construcción variada en el mercado de viviendas. Por ejemplo, Colorado prohibió los límites al tamaño de los hogares en 2024.

“Este problema es tanto un problema de vivienda como un problema de derechos civiles”, dijo el gobernador de Colorado, Jared Polis, cuando firmó la Ley HB241007, que prohíbe a los gobiernos locales de Colorado restringir la cantidad de compañeros de habitación no relacionados que pueden vivir bajo un mismo techo a menos que se pueda argumentar que se están poniendo en juego la salud, la seguridad o los requisitos del código de incendios. “En materia de vivienda, la posibilidad de que las personas figuren de forma oficial en el contrato de arrendamiento les brinda protección, les permite comenzar a construir historial crediticio y les da la certeza de que tienen derecho a vivir allí”.

Estas son las reglamentaciones adicionales que podrían modificarse para apoyar la diversidad de viviendas:

• permitir las pensiones como un uso permitido por derecho;
• eliminar los tamaños mínimos de los lotes;
• eliminar los requisitos mínimos de estacionamiento;
• legalizar las ADU y simplificar los requisitos relacionados;
• ajustar los requisitos de rociadores para edificios multifamiliares más pequeños;
• permitir más unidades en un lote;
• eliminar las disposiciones que prohíben la zonificación inclusiva;
• permitir la reutilización adaptativa de cualquier edificio para uso residencial; y
• ermitir por derecho conversiones de construcción de unidades individuales a unidades múltiples.

Cambiar la normativa de desarrollo del suelo y los códigos de edificación proporciona un fuerte incentivo a los desarrolladores para que construyan más variedad de viviendas. La medida más efectiva que pueden adoptar los gobiernos locales para fomentar la vivienda asequible es actualizar la zonificación.

Próximos pasos

Los cambios en el diseño de la vivienda que se analizan aquí se pueden realizar casi en cualquier lugar; por ejemplo, en un terreno destinado a un nuevo desarrollo o como parte de un proyecto de remodelación urbana. Pueden usarse para construir una comunidad más amplia o para modificar una casa o un lote individual. Para facilitar una adopción más amplia de estos tipos de vivienda, las ciudades y los pueblos de todo el país deben adoptar un enfoque de “no dejes que lo perfecto sea enemigo de lo bueno” y tratar de eliminar o modificar muchas de las barreras normativas que impiden su adopción a gran escala.

Cambiar el lugar y la forma en que se diseñan y construyen las viviendas no es algo que sucede de la noche a la mañana. Pero los gobiernos locales y estatales pueden tomar varias medidas para apoyar el proceso:

• Comenzar con ajustes. Para las comunidades que desean liberar el potencial de mercado de las opciones de vivienda avanzadas, el primer paso es comenzar con ajustes o variaciones en un vecindario o distrito específico. En lugar de hacer cambios generales de zonificación, se puede facilitar (y agilizar) la solicitud de variaciones, o aplicar cambios al código de zonificación en una zona superpuesta, si un área geográfica o vecindario en particular se beneficiaría —o se volvería más atractivo— con la adición de diferentes diseños de viviendas. (Por ejemplo, en vecindarios cercanos a una universidad, a una estación de tren o a un parque o lago). Cuando varios hogares o vecindarios se hayan construido con éxito con estos ajustes, el gobierno local puede implementar un cambio general en el código para permitir una adopción más amplia.
• Establecer los resultados deseados. Es importante ser claro respecto del objetivo (variedad de vivienda) pero sin ser demasiado prescriptivo (apegarse a un tipo específico de vivienda). A menudo, es posible que el gobierno local modifique sus códigos de zonificación para exigir “comercios de venta minorista en planta baja” cuando, en realidad, lo que se busca es tener una calle activa y con vida. Este cambio de zonificación tiene la consecuencia no deseada de requerir solo comercios de venta minorista, lo que limita otras actividades que podrían servir para obtener el resultado deseado.
• Establecer métricas para el éxito. Esto permite determinar cuándo y cómo expandir los cambios de zonificación a otra área geográfica o a toda la ciudad. Además, las métricas de éxito pueden variar según las diferentes partes interesadas. Es fundamental identificar qué significa el éxito para cada grupo.
  
• Utilizar herramientas gubernamentales, como la agilización de permisos o mejoras o actualizaciones en infraestructura, para incentivar el tipo y la ubicación de la variedad de vivienda deseada.
• Alinear la voluntad política. Saber quiénes apoyarán los esfuerzos por diversificar la vivienda, y quiénes tal vez se opongan, es clave para el éxito. Identificar a los aliados principales es fundamental en cualquier proceso que implique cambios de vivienda. También es importante conocer los focos de resistencia, porque eso hace posible involucrar a los oponentes en el proceso.

Durante gran parte de la era posterior a la Segunda Guerra Mundial, este país ha construido el mismo tipo de vivienda, ya sea viviendas unifamiliares o grandes complejos de apartamentos. Pero bien entrado el siglo XXI, las ciudades y pueblos deben repensar cómo la vivienda puede responder mejor a las necesidades de una población creciente y cada vez más diversa, y a las nuevas formas de organización del hogar que son cada vez más comunes.

Los desarrolladores deben estar a la altura del desafío de construir una mayor variedad de viviendas a diferentes precios para aumentar la oferta de viviendas asequibles y accesibles. Como consumidores de vivienda, todos merecemos viviendas más flexibles que se adapten a nuestras necesidades cambiantes, y que sean más asequibles y accesibles.

Lynn Richards ha pasado los últimos 25 años trabajando para crear comunidades más transitables, habitables y sostenibles en todo Estados Unidos. Más recientemente, se desempeñó como vicepresidenta ejecutiva y directora de políticas e implementación en Blue Zones, LLC. Antes de Blue Zones, se desempeñó como presidenta y directora ejecutiva del Congreso para el Nuevo Urbanismo y tuvo una distinguida carrera como gestora de políticas en la Agencia de Protección Ambiental.

Imagen principal: Flora and Ulysses, un proyecto de cohabitación en Portland, Oregón, consta de dos casas en lotes adyacentes, cada una con una unidad de vivienda accesoria adjunta. Las casas se enfrentan entre sí para crear un sentido de comunidad. Crédito: Polyphon Architecture and Design.

Como 39.º alcalde de Providence, Rhode Island, Brett Smiley aborda la seguridad pública, la vivienda asequible, la educación y la resiliencia ante el cambio climático. Antes de ser elegido en 2022, Smiley, quien nació y creció en el área de Chicago y se mudó a Rhode Island para trabajar en política en 2006, fue jefe del Departamento de Administración del estado, director ejecutivo de operaciones de Providence y jefe de personal de la exgobernadora de Rhode Island, Gina Raimondo.

Con una población de alrededor de 191.000 habitantes, Providence es la tercera ciudad más grande en Nueva Inglaterra después de Boston y Worcester, Massachusetts. Esta ciudad, que alguna vez albergó una gran cantidad de fábricas y molinos, en los últimos años se hizo conocida por adoptar el nuevo urbanismo, la preservación histórica y la reutilización adaptativa, así como por sus innovaciones culinarias, culturales y artísticas.

Anthony Flint entrevistó al alcalde Smiley esta primavera en el ayuntamiento. Escuche la conversación completa, que aquí se editó por motivos de longitud y claridad, en el pódcast Land Matters.

Anthony Flint: El arco narrativo de Providence en los últimos 30 años ha sido notable: una ciudad secundaria recuperada del estancamiento económico mediante el desmantelamiento de carreteras, la iluminación de los ríos y el foco en el diseño urbano. Ahora hay preocupaciones sobre la capacidad de pago, comenzando por la vivienda. ¿Hacia dónde se dirige la ciudad ahora?

Brett Smiley: Le agradezco que haya mencionado el notable progreso que ha tenido la ciudad. Hemos recorrido un largo camino, y mientras muchas ciudades postindustriales continúan luchando, Providence está en una trayectoria muy diferente. Gracias a la pandemia, tuvimos una afluencia de personas que comenzaron a reclamar servicios urbanos, arte, cultura, diversidad y transitabilidad a pie, sin que eso conlleve la cantidad de esfuerzo y dinero que implica vivir en Manhattan o Brooklyn, o incluso en Boston.

Uno de los puntos competitivos de la ciudad es que era menos costosa. Pero no pudimos seguir el ritmo desde la construcción y, como resultado, los precios de la vivienda se están disparando. Estamos entre las cinco primeras ciudades en cuanto a afluencia migratoria neta, pero estamos en el puesto 50 de 50 en cuanto a nuevas construcciones de viviendas. Nuestra tarea es facilitar una construcción más densa en el contexto mundial en el que nos encontramos, lo que significa incorporar infraestructura verde para prepararse para el cambio climático y, al mismo tiempo, permitir un mayor crecimiento.

Creemos que podemos liderar el camino para lograr ambos objetivos. Es un momento emocionante para la ciudad. No nos cuesta promocionar Providence. Lo que nos cuesta es asegurarnos de que haya una vivienda disponible para todos los que quieran una.

AF: Hay muchos terrenos vacíos en los que se puede construir, incluidos algunos estacionamientos. Hay lugares que no requieren derribar nada.

BS: Tenemos muchos lugares en donde construir. Uno de nuestros desafíos económicos siempre ha sido que, desde una perspectiva de costos, estamos en el mismo mercado económico que Boston; sin embargo, nuestros alquileres o precios de venta son mucho menores que los de Boston. Tenemos un vacío que llenar en términos del precio que la unidad de vivienda puede exigir y el costo que se necesita para construirla . . . es por eso que estamos trabajando mucho en medidas como incentivos por aumentar la densidad y la flexibilización de los requisitos mínimos de estacionamiento. De esta forma permitimos que los emprendedores inmobiliarios ayuden a que los proyectos sean más viables en cuanto al financiamiento. Además, analizamos algunas soluciones innovadoras que las ciudades de todo el país están probando, como cambios en el código de incendios y otras cuestiones que reducirán el costo de construcción mediante la flexibilización de algunos de los requisitos reglamentarios.

AF: A diferencia de los alcaldes de Boston o París, no ha estado tan entusiasmado con el concepto de calles completas con carriles para peatones, bicicletas y autobuses. ¿Cómo ha evolucionado su forma de pensar?

BS: Sabemos que solo entre el 2 y el 4 por ciento de la población va al trabajo en bicicleta. Aspiramos a duplicar o cuadruplicar ese número. Y, aun así, menos del 10 por ciento de las personas viajarían al trabajo en bicicleta. Queremos que más personas elijan la bicicleta como un medio de transporte alternativo, pero estamos hablando del 5 por ciento de las personas que viajan al trabajo, no del 75 por ciento, aunque a veces se sienta así. Trato de dedicar tiempo y recursos a los medios y métodos de transporte que la mayoría de la gente usa de verdad.

AF: ¿Puede hablar sobre el desafío de retener a los principales empleadores, como el fabricante de juguetes Hasbro, y la práctica de ofrecer beneficios como exenciones fiscales para el desarrollo económico?

BS: Las tácticas para el desarrollo económico han cambiado. El crecimiento significativo que hemos visto en la última década, y en particular desde la pandemia, es que las personas se mudan aquí con buenos trabajos que se encuentran en otro lugar, o directamente en ningún lugar. La forma de pensar en el desarrollo económico ha cambiado, por eso es que la vivienda es una de mis prioridades, porque la vivienda es, de hecho, una estrategia de desarrollo económico.

Sin embargo, los principales empleadores con sede en la ciudad siguen siendo importantes. Las empresas que la gente conoce pueden ser muy relevantes para las perspectivas económicas de la ciudad y su marca, si se quiere. También es valioso asegurarse de que haya una comunidad corporativa central que ayude a apoyar y sostener a las instituciones cívicas, las organizaciones artísticas y otros grupos que dependen del apoyo filantrópico corporativo.

AF: En un estudio reciente, se observó que la vida nocturna de Providence genera casi 1.000 millones de dólares al año en actividad económica, pero se señaló que muchos trabajadores no pueden tomar un autobús para ir a su casa después de que cierran los bares y restaurantes. Ya que carece de un tren o metro ligero, ¿qué puede hacer Providence para mejorar el transporte público?

BS: Es importante que hablemos de la vida durante la noche en general, no solo de la vida nocturna como un entretenimiento. Hay miles de empleados que trabajan durante lo que denominamos “el otro turno de nueve a cinco”: 21:00 a 5:00. Es decir que no solo hablamos de restaurantes, hospitalidad y clubes nocturnos, sino también de las personas que trabajan en el turno noche en un hospital y otros trabajos similares.

No tenemos un sistema de tren o metro ligero aquí en Providence, ni en ningún otro lugar de Rhode Island. Tenemos un sistema de autobuses que funciona bastante bien durante el día, pero es menos frecuente o, en el caso de algunas líneas, deja de funcionar tarde por la noche. Las soluciones son buscar otros medios de transporte, como viajes compartidos y micromovilidad, y que nuestro sistema de autobuses, RIPTA, brinde un mejor servicio a estos grandes centros de empleo. No necesitamos innovaciones de vanguardia. Solo tenemos que pensar en la prestación de servicios para este período que, a menudo, se pasa por alto y se olvida.

AF: Dada la experiencia de tener que cerrar un puente importante debido a problemas de integridad estructural, ¿qué piensa sobre la inversión en infraestructura, en particular ahora que las ciudades se podrían enfrentar a un marco diferente del gobierno federal?

BS: Parte de la historia del Puente de Washington en la I-95, que es una arteria importante aquí en la ciudad, es que es un puente de propiedad estatal y un proyecto financiado por el Departamento de Transporte de Rhode Island, que no tuvo el mantenimiento adecuado. La lección que saco de eso es la importancia del mantenimiento continuo para evitar un precio mucho más alto por tener que reemplazarlo. Necesitamos asegurarnos de que todos nos ocupamos de esta infraestructura, en especial después de cuatro años de inversión importante en algunos grandes proyectos de infraestructura aquí en la ciudad y en todo el país. En segundo lugar, necesitamos ingresos predecibles [como las tarifas de los peajes para camiones pesados] para poder pagar estos proyectos. Puedes reparar algo hoy o reemplazarlo mañana, pero el reemplazo siempre es la peor inversión.

AF: Del mismo modo, ¿le preocupa la situación de las instituciones ancla de educación y salud, que siguen siendo un componente clave del renacimiento de Providence, ante las interrupciones en el financiamiento federal?

BS: Estoy muy preocupado por la estabilidad financiera de la educación y la salud. El cambio de la recuperación de costos indirectos para las subvenciones de los Institutos Nacionales de Salud (NIH, por su sigla en inglés) ya está afectando a Providence. Tanto nuestros hospitales como nuestra principal institución de investigación, que es la Universidad de Brown, dependen de esos fondos. Cambiar las reglas a mitad de camino es muy perjudicial.

Los mayores empleadores de la ciudad son el hospital y las facultades. Estos recortes afectarán a nuestra comunidad de una manera u otra, ya sea por la pérdida de empleos, la disminución de los valores inmobiliarios o la menor inversión. Además de todas las oportunidades que podrían no darse como resultado de esto: curas para enfermedades que pueden no descubrirse y soluciones a problemas reales de las que ninguno de nosotros se beneficiaría, si la investigación nunca sucede. Es un problema serio y una verdadera vergüenza. No es forma de tratar a socios importantes.

AF: Usted es un tipo de político diferente en comparación con algunos dirigentes anteriores de Rhode Island que podrían describirse como más de la vieja escuela. ¿Cómo se calificaría en términos de participación con los constituyentes? En una entrevista reciente, dijo: “Hay momentos en que los dirigentes públicos necesitan decir ‘basta, ya hemos escuchado suficiente. Esto es lo que haremos’”.

BS: Suelo abordar los problemas desde dos enfoques: uno relacionado con las prioridades y otro con el estilo. Con respecto a las prioridades, el difunto alcalde de Boston, Tom Menino, a quien no conocí, hablaba de ser un mecánico urbano, [y esa] siempre ha sido una frase con la que me identifico. He tratado de establecer mis prioridades en temas centrales de calidad de vida, cuestiones que afectan la vida cotidiana de las personas, para tratar de mejorarla. Intento solucionar los problemas que en verdad les importan a las personas.

Creo que habrá una gran erosión en la confianza en el gobierno en general. El antídoto para eso es mostrar competencia, eficiencia y eficacia, en particular a nivel local, porque nuestros residentes nos conocen por nuestros nombres. No les avergüenza decirnos lo que creen que no está funcionando. Trato de mantenerme enfocado en esas cuestiones y no en resolver todos los problemas del mundo, sino en resolver los problemas de un vecindario.

En términos de estilo, soy una persona bastante discreta y no tengo altas expectativas, no soy grandilocuente, trato de escuchar a la gente. Estamos muy comprometidos con la comunidad. Tratamos de involucrar a la comunidad de nuevas maneras [como usar Zoom y encuestas en línea]. Pero llega un momento en que el líder debe tomar una decisión y seguir adelante. Para eso me eligieron. Volveré a estar en la boleta el próximo año. Si a los votantes de Providence no les gusta, pueden elegir a otra persona.

Siento que es mi trabajo decir: “De acuerdo, hemos escuchado los comentarios de todos. Hicimos modificaciones donde fue necesario. Podemos estar de acuerdo en no estar de acuerdo en otras cuestiones. Esto es lo que haremos en el futuro y el día de la rendición de cuentas será el día de las elecciones”. Me siento muy cómodo con eso. Creo que eso es lo que se necesita para pasar a la acción.

Eso es lo que creo que nuestros residentes quieren que hagamos: pasar a la acción. La inacción es el enemigo del progreso. Es algo de lo que no quiero ser víctima.

Anthony Flint es miembro sénior del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo, conduce el ciclo de pódcast Land Matters y es editor colaborador de Land Lines.

Imagen principal: Alcalde Brett Smiley. Crédito: Ciudad de Providence.

The Lincoln Institute of Land Policy and the National Association of Affordable Housing Lenders (NAAHL) are excited to announce that NAAHL will become the new convener of the Underserved Mortgage Markets Coalition (UMMC). Hosted by the Lincoln Institute of Land Policy since its founding in 2021, UMMC has led efforts to ensure that government-sponsored enterprises (GSEs) are serving affordable housing needs. 

“UMMC has brought together the leading national voices representing underserved homeowners and renters to ensure that the GSEs are meeting their charge to serve all families and communities,” said George W. McCarthy, president and CEO of the Lincoln Institute of Land Policy. “Under the Lincoln Institute’s stewardship, UMMC has become a hub for developing policies and programs to ensure our housing finance system helps to create and preserve affordable housing, including housing in rural communities, manufactured housing, and rental housing everywhere.” 

“We face a national affordable housing crisis for renters and homeowners, and UMMC will have an increasingly important role to play as policymakers rethink our housing finance system,” said Sarah Brundage, president and CEO of NAAHL. “Under NAAHL’s stewardship, UMMC will continue to serve as the leading nonpartisan coalition, grounded in mission-driven policy and practitioner expertise, engaging policymakers and industry partners on the critical role that Fannie Mae and Freddie Mac play in creating housing finance opportunities for American families, especially those not traditionally served by the private market.” 

UMMC consists of 41 leading US affordable housing organizations. For questions about UMMC, please contact mcheney@naahl.org.  

About the National Association of Affordable Housing Lenders 

Founded in 1990, NAAHL is the national alliance of the leading investors and lenders in affordable housing and community development – bringing together banks, CDFIs, and other public, private, and nonprofit lenders. NAAHL’s mission is to expand economic opportunity through innovative financing and policymaking for affordable housing and community development. NAAHL’s member network uniquely represents the public-private partnership that makes possible affordable housing and community development financing in America. 

Este conteúdo foi desenvolvido em uma parceria entre o Lincoln Institute e a American Planning Association (APA), como parte da iniciativa APA Foresight. Ele foi originalmente publicado pela APA na Planning.

Nas palavras imortais de Ferris Bueller, “A vida passa muito depressa. Se você não curtir de vez em quando, a vida passa e você nem vê”.

Tenha isso em mente quando descobrir que sua próxima viagem em um fim de semana prolongado (o que pode acontecer todo fim de semana, já que mais e mais empresas estão adotando semanas de trabalho de quatro dias) será em um avião movido a energia solar. Ou quando você adquirir sua próxima ferramenta multifuncional, feita de um plástico capaz de alterar a forma e as características ao ser aquecido ou resfriado.

Com um mundo mudando mais rápido do que um ciclo de notícias de 24 horas pode acompanhar, é mais importante do que nunca que os urbanistas fiquem um passo à frente dos problemas e preparem as comunidades à medida que as mudanças ocorrem.

Relatório de Tendências para Urbanistas 2025

Em janeiro, a American Planning Association (APA) publicou o Relatório de Tendências para Urbanistas 2025 em parceria com o Lincoln Institute of Land Policy. A equipe de prospecção da APA e a Comunidade de Prospecção de Tendências da APA identificaram tendências existentes, emergentes e potenciais que os urbanistas devem conhecer e entender para que possam agir, se preparar e aprender.

O relatório inclui cerca de cem tendências e sinais, explorando-os em cenários futuros, aprofundamentos, podcasts e muito mais. Aqui estão algumas das tendências que você precisa conhecer.

1. Mais Obstáculos Habitacionais: Custos de Seguros, Impactos Climáticos e Mudanças Populacionais

A população está crescendo  muito mais lentamente nos EUA do que nas décadas anteriores, e o Census Bureau projeta um crescimento populacional de apenas 9,7% nos próximos 75 anos. O conceito de família também está mudando. Lares com pessoas que moram sozinhas e casais sem filhos (incluindo casais do mesmo gênero) agora representam  mais da metade de todos os domicílios dos EUA. O número de famílias com um único pai ou mãe e de famílias multigeracionais também está crescendo, assim como a prática de morar com colegas de quarto.

Menos de um quinto das famílias dos EUA agora se encaixam no modelo tradicional de “família nuclear”, e os conceitos convencionais sobre os domicílios continuam a evoluir. Mas uma coisa não mudou nos últimos anos: encontrar moradia acessível está ficando mais difícil. De acordo com a pesquisa da  Zillow, as famílias precisam ter uma renda US$ 47 mil superior à de quatro anos atrás para pagar uma moradia unifamiliar. A inflação, as altas taxas de juros e a escassez de moradias acessíveis colocaram o Sonho Americano fora do alcance de muitas pessoas, com a casa própria agora quase 50% mais cara  do que o aluguel.

Enquanto isso, as cidades do Nordeste e do Centro-Oeste dos EUA registram perdas populacionais, enquanto os estados do Sul e do Oeste continuam a ganhar moradores,  mesmo que os impactos das mudanças climáticas estejam atingindo essas áreas com mais força. A carga tributária relativa e o menor custo de vida são provavelmente fatores essenciais. Na verdade, os impactos drásticos das mudanças climáticas estão ameaçando a saúde, a segurança e a vida de milhões de pessoas, com 34%  das pessoas nos EUA vivendo em áreas em risco de desastres naturais e inundações e 41%  das unidades de aluguel vulneráveis às mudanças climáticas.

As perdas relacionadas às mudanças climáticas também estão gerando caos no mercado de seguros. As seguradoras estão aumentando substancialmente as taxas em muitas áreas e têm demonstrado relutância ou se recusado a fazer seguros de imóveis em áreas de risco. As grandes seguradoras se retiraram da Flórida, da Louisiana e da Califórnia, um estado em que a gigante dos seguros State Farm parou de aceitar novas apólices devido à “exposição a catástrofes que cresce rapidamente”. (Cenários futuros no Relatório de Tendências podem ajudar os urbanistas a explorarem como essa situação pode evoluir nos próximos dez anos.)

Para reduzir os impactos do mercado de seguros para os proprietários de imóveis, os reguladores podem adotar estratégias  como exigir transparência do setor de seguros e proibir o “bluelining”, o aumento dos prêmios ou a retirada de serviços em áreas de alto risco pelas seguradoras. A Associação Nacional de Comissários de Seguros adotou recentemente uma  Estratégia Nacional de Resiliência Climática para Seguros para orientar tanto reguladores quanto seguradoras, e a Flórida aprovou várias leis com o objetivo de reduzir os prêmios de seguro e fornecer subsídios de mitigação para proprietários de imóveis e de propriedades multifamiliares.

2. Espaços Públicos para o Salsicha e Também Para o Scooby

À medida que cresce a necessidade de espaços públicos, os chamados “terceiros lugares”, algumas cidades estão revendo como eles podem se adaptar ou onde novos espaços  podem ser criados. Isso inclui levar em conta espaços para pets, especialmente considerando que mais lares nos EUA têm animais de estimação do que crianças. A previsão é de que a indústria global de animais de estimação atinja quase US$ 500 bilhões até 2030. As cidades podem obter uma certificação  “pet-friendly” (“acolhedora de animais de estimação”) para atrair mais turistas, e o número de parques para cães nos EUA está em franca expansão, com um aumento de 40% no desenvolvimento de parques públicos para cães entre 2009 e 2020. Em São Francisco, as construtoras estão incluindo  áreas específicas para cães perto de complexos habitacionais para atrair compradores.

3. A Água é Preciosa e Está Ameaçada

O Golfo do México está com a temperatura mais alta da era moderna, causando tempestades de rápida formação, como os furacões Helene e Milton no ano passado, que devastaram a Costa Leste dos Estados Unidos. Enquanto isso, as temperaturas na Grande Barreira de Corais  atingiram os níveis mais altos em quatro séculos, enquanto a expansão oceânica  causada pelo calor foi responsável por um terço da elevação do nível do mar em todo o mundo. No Golfo Pérsico, a água é escassa e valiosa , à medida que o crescimento populacional e o desenvolvimento atingem níveis recordes. Globalmente, um quarto de todas as plantações de alimentos  está ameaçado por fornecimentos de água não confiáveis ou altamente precários. Ao mesmo tempo, as correntes de água no Ártico e no Atlântico parecem estar diminuindo, com o potencial de mudar os padrões climáticos e colocar em risco regiões produtoras de alimentos.

Enquanto isso, as operações comerciais em larga escala de engarrafamento de água, impulsionadas por investimentos privados, estão representando um risco crescente para a estabilidade das fontes locais de água nos EUA, assim como o crescimento de data centers  de inteligência artificial (IA), que necessitam de grandes quantidades de água para resfriamento. Isso está ameaçando reservatórios locais e regionais, aquíferos e fontes de água doce, e alguns lugares estão implementando regulamentos de uso da água  como resposta.

4. Poderíamos Evoluir Para Um Mundo Pós-trabalho?

A pandemia de COVID-19 e o aumento do trabalho remoto fizeram com que os padrões tradicionais de trabalho ficassem mais flexíveis e menos definidos. Considere a crescente popularidade das “workcations” (férias com trabalho) e “bleisure” (negócios com lazer), que sugerem que o trabalho e a vida pessoal podem se sobrepor cada vez mais. Nem todos gostam disso; a Austrália promulgou uma lei de “direito de desconexão” para os trabalhadores em agosto de 2024.

Experimentos de semana de trabalho de quatro dias,  implementados globalmente e nos EUA, mostram que a redução de horas pode levar a maior produtividade e maior satisfação com a vida. Os trabalhadores também pensam assim. Cerca de 80% disseram que seriam mais felizes e igualmente produtivos se abandonassem o horário tradicional, de acordo com o estudo Work in America de 2024.

Ao mesmo tempo, nossa relação com o trabalho está mudando. Um estudo do Pew Research Center de 2023 revelou uma nova tendência: apenas quatro em cada dez trabalhadores nos EUA enxergam o trabalho que realizam como central para sua identidade geral. Essa mudança é reforçada pela ideia de ver o trabalho como um verbo (algo que você faz) em vez de um substantivo (algo que você é, como um contador ou técnico).

As atitudes em relação ao lazer também estão mudando. Se as pessoas usarem o tempo livre para buscar projetos pessoais ou paixões, o lazer poderá substituir o trabalho como foco principal na vida. Com a porcentagem de americanos com mais de 65 anos prevista para atingir 23% até 2025, esses aposentados atuais e futuros também estão buscando aproveitar ao máximo a próxima etapa de suas vidas.

5. A Fadiga Digital (E a Reação Contrária) Começa a se Instalar

A fadiga digital é real. Ela está se manifestando de várias maneiras, desde uma crescente desconfiança em relação às notícias online e preocupações crescentes com o conteúdo gerado por IA até o desencanto com os aplicativos de namoro online. As escolas estão proibindo telefones celulares nas salas de aula e os estados estão restringindo o acesso das crianças a aplicativos sociais. O cirurgião-geral dos EUA chegou a sugerir que as plataformas de mídia social deveriam exibir rótulos de advertência semelhantes aos encontrados nos maços de cigarro. Em julho, o Senado aprovou o primeiro grande  projeto de lei de segurança na Internet para crianças  em duas décadas.

Essas medidas refletem um esforço mais amplo para equilibrar os benefícios da tecnologia com a necessidade de estar mais consciente do bem-estar da geração mais jovem. Para os urbanistas, essa tendência sugere uma necessidade maior de equilibrar o engajamento público digital com interações presenciais, promovendo uma comunicação significativa e empatia dentro das comunidades. Isso inclui criar oportunidades presenciais para envolver os jovens nos processos de planejamento, o que pode ajudar a conectar essas gerações com as comunidades e entre si.

6. Fungo é o Futuro

A cultura pop pode levar você a pensar que uma era dos fungos marca o nosso fim, mas os benefícios ecológicos e de saúde dos fungos devem fazer mais do que apenas “empreendedores de cogumelos” pularem de alegria. Os fungos podem nos ajudar a reduzir a dependência de combustíveis fósseis,  diminuir o colesterol, auxiliar em transplantes de órgãos bem-sucedidos, combater a poluição por plásticos, eliminar micropoluentes da água contaminada e promover a transição para sistemas alimentares mais sustentáveis. Em 2023, as vendas de cogumelos nos EUA atingiram US$ 1,04 bilhão, e o mercado  deve triplicar  nos próximos dez anos. À medida que os urbanistas buscam soluções baseadas na natureza para ambientes urbanos, os fungos podem se tornar um parceiro crucial na criação de espaços de vida melhores para todos.

7. Equilibrar a Demanda de Energia Verde com os Direitos Indígenas

Com o aumento do interesse em energia renovável, também cresceu a necessidade de minerar os minerais e metais brutos exigidos por essas tecnologias, e algumas estimativas apontam que a demanda quadruplicará  até 2040. Esses minerais incluem lítio, cobalto e silício, além de mais de uma dúzia de elementos terras-raras. No entanto, a mineração vem com inúmeros  custos humanos e ambientais, muitas vezes ocorrendo em áreas desfavorecidas e às custas delas. Isso pode colocar os interesses do governo e do setor privado contra os povos indígenas, principalmente por meio da extração e  exploração de recursos  em terras tribais.

Mais da metade dos projetos de extração de materiais para a transição energética estão em terras indígenas ou próximas a elas, e os povos indígenas são  diretamente impactados  por mais de um terço dos conflitos ambientais globais, seja por perda de paisagem, território ou meios de subsistência. Alguns esforços estão em andamento para fortalecer a soberania indígena.

Central para a questão (e para as potenciais soluções) estão o uso e a posse da terra, assim como a capacidade de aplicar diferentes perspectivas para entender os pontos de vista e as necessidades das pessoas que serão mais afetadas por essas decisões. Proteger os direitos soberanos dos povos indígenas poderia reduzir o impacto negativo dos conflitos ambientais relacionados à transição para a energia verde e oferecer soluções. Uma dessas maneiras é através da adoção do  conhecimento indígena  nas abordagens existentes para mitigação e adaptação às mudanças climáticas, a exemplo de como várias nações nativas americanas estão reintroduzindo o bisão  nas planícies dos EUA para melhorar os resultados ambientais e socioeconômicos.

O Relatório de Tendências 2025 para Urbanistas foi escrito por Petra Hurtado, PhD; Ievgeniia Dulko; Senna Catenacci; Joseph DeAngelis, AICP; Sagar Shah, PhD, AICP; e Jason Jordan. Ele foi editado por Ann Dillemuth, AICP. 

Jon DePaolis é editor sênior da APA.

Imagem principal: Vapor sobe das torres de resfriamento do data center do Google em The Dalles, Oregon. Foto cedida pelo Google.

Este contenido se desarrolló mediante una asociación entre el Instituto Lincoln y la American Planning Association como parte de la práctica APA Foresight. Originalmente, APA lo publicó en Planning.

Como dijo Ferris Bueller, “la vida pasa bastante rápido. Si no te detienes y miras a tu alrededor de vez en cuando, podrías perdértela”.

Téngalo en cuenta cuando descubra que el próximo viaje que haga durante un fin de semana largo (que podría ser todos los fines de semana, ya que más y más empresas están adoptando la semana laboral de cuatro días) será en un avión impulsado a energía solar. O cuando compre la próxima multiherramienta, que estará hecha de un plástico que cambia su forma y propiedades si se calienta o enfría.

En un mundo que avanza más rápido de lo que puede cubrir incluso un ciclo de noticias de 24 horas, es más importante que nunca que los planificadores se adelanten a los problemas y preparen a las comunidades a medida que se produce el cambio.

Informe de tendencias de 2025 para planificadores

En enero, la Asociación Americana de Planificación (APA, por su sigla en inglés) publicó el  2025 Trend Report for Planners  (Informe de tendencias de 2025 para planificadores) en asociación con el  Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. El equipo de Previsión y la comunidad encargada de la exploración de tendencias de la APA identificaron fenómenos actuales, emergentes y potenciales que los planificadores deben conocer y comprender para poder actuar, prepararse y aprender.

El informe incluye alrededor de 100 tendencias y señales, y ofrece una exploración de estas tendencias y señales en escenarios futuros, análisis profundos, pódcast y más. Estas son solo algunas de las tendencias que debe conocer.

1. Más obstáculos para la vivienda: costos de seguros, impactos climáticos y cambios poblacionales

En Estados Unidos, la población está creciendo con mucha más lentitud  que en décadas anteriores, y la Oficina del Censo proyecta un crecimiento de la población de solo un 9,7 % en los próximos 75 años. El concepto de familia también está cambiando. Los hogares unipersonales y las parejas casadas (incluidas las parejas del mismo sexo) sin hijos ahora representan más de la mitad de todos los hogares de Estados Unidos. Los hogares monoparentales y multigeneracionales también están en aumento, al igual que los hogares compartidos.

En la actualidad, menos de una quinta parte de las familias estadounidenses se ajustan al modelo tradicional de “familia nuclear”, y los conceptos típicos de hogar continúan evolucionando. Pero hay un aspecto que no ha cambiado en los últimos años: encontrar una vivienda asequible es cada vez más difícil. Según una investigación realizada por Zillow, los hogares necesitan ganar USD 47.000 más de lo que ganaban hace solo cuatro años para poder costear una vivienda unifamiliar. La inflación, las altas tasas de interés y la escasez de viviendas asequibles han hecho que el sueño americano quede fuera del alcance  de muchas personas, ya que la propiedad de la vivienda ahora es casi un 50 % más cara que el alquiler.

Mientras tanto, las ciudades del noreste y el medio oeste están experimentando pérdidas de población, y los estados del sur y el oeste continúan ganando residentes  aunque sean las áreas más afectadas por los impactos del cambio climático. Es probable que los factores clave sean las cargas fiscales relativas y los costos de vida más bajos. De hecho, los drásticos impactos del cambio climático amenazan la salud, la seguridad y la vida de millones de personas, ya que el 34 % de los estadounidenses viven en áreas que se encuentran en riesgo de desastres naturales e inundaciones y el 41 % de las unidades de alquiler son vulnerables al cambio climático.

Las pérdidas relacionadas con el cambio climático también están generando caos en el mercado de seguros. Los proveedores de seguros están aumentando las tarifas en gran medida en muchas áreas y se han vuelto reacios a asegurar viviendas en áreas peligrosas, o simplemente se han negado a hacerlo. Las grandes aseguradoras se han ido de  Florida, Luisiana y California, un estado donde el gigante de los seguros State Farm dejó de aceptar solicitudes debido a que la “exposición a las catástrofes está creciendo con rapidez”. (Los escenarios futuros que se presentan en el Informe de tendencias pueden ayudar a los planificadores a explorar cómo podría desarrollarse esta situación en los próximos 10 años).

Para mitigar las consecuencias del mercado de seguros para los propietarios de viviendas, los reguladores pueden emplear  estrategias,  como exigir transparencia en la industria de seguros y prohibir la discriminación por riesgo climático, el aumento de las primas o la retirada de servicios en áreas de alto riesgo. La Asociación Nacional de Comisionados de Seguros adoptó recientemente una  estrategia nacional de resiliencia climática para seguros  a fin de guiar a los reguladores y proveedores por igual, y Florida ha aprobado varias leyes con el objetivo de reducir las primas de seguros y proporcionar subvenciones de mitigación a los propietarios de viviendas y propietarios de propiedades multifamiliares.

2. Espacios publicos para Shaggy y Scooby

A medida que crece la necesidad por los espacios públicos, o “terceros lugares”, algunas ciudades están analizando cómo se pueden adaptar los espacios existentes o dónde se pueden crear  espacios nuevos. Esto incluye tener en cuenta los lugares para mascotas, en especial porque en Estados Unidos hay más hogares con  mascotas que con niños. Se espera que la industria mundial de mascotas alcance casi los USD 500.000 millones para 2030. Las ciudades pueden obtener una certificación  de “apta para mascotas” para atraer a más turistas. Además, la cantidad de parques para perros en EUA está aumentando; de hecho, el desarrollo de parques públicos para perros aumentó un 40 % de 2009 a 2020. En San Francisco, los desarrolladores están agregando  áreas específicas para perros cerca de los complejos de viviendas para atraer compradores.

3. El agua es muy valiosa y está bajo amenaza

El Golfo de México nunca ha tenido temperaturas tan elevadas en la era moderna, lo que ha causado tormentas de rápida formación, como los huracanes Helene y Milton del año pasado, que devastaron la costa este de Estados Unidos. En los últimos cuatro siglos, las temperaturas en la  Gran Barrera de Coral  nunca han sido tan elevadas, y la expansión del agua oceánica  impulsada por el calor ha causado un tercio del aumento del nivel del mar a nivel mundial. En el Golfo Pérsico, el agua es escasa y valiosa, ya que el crecimiento de la población y el desarrollo alcanzaron un máximo histórico. A nivel mundial, una cuarta parte de todos los cultivos alimenticios están amenazados por el estrés hídrico y los suministros de agua poco confiables. Al mismo tiempo, las corrientes de agua en el Ártico y el Atlántico parecen estar disminuyendo, lo que podría modificar los patrones climáticos y poner en riesgo las regiones productoras de alimentos.

Mientras tanto, las operaciones comerciales de embotellado de agua a gran escala impulsadas por el capital privado representan un riesgo creciente para la estabilidad de las fuentes de agua locales en Estados Unidos, al igual que el crecimiento de los centros de datos  de inteligencia artificial (IA) que necesitan grandes cantidades de agua para enfriarse. Esto representa una amenaza para los embalses, los acuíferos y las fuentes de agua dulce locales y regionales, y algunos lugares están implementando reglamentaciones sobre el uso del agua como respuesta.

4. ¿Podríamos evolucionar a un mundo poslaboral?

La pandemia por COVID19 y el aumento del trabajo remoto han desdibujado las líneas de los patrones de trabajo tradicionales. Tomemos como ejemplo la creciente popularidad de las vacaciones laborables y el turismo de negocios, conocidos en inglés como workations y bleisure respectivamente, que sugiere que el trabajo y la vida personal se pueden combinar cada vez más. Pero no a todos les gusta esto. En agosto de 2024, Australia promulgó una ley de “derecho a desconectarse” para los trabajadores.

Las pruebas piloto de una semana laboral de cuatro días realizadas a nivel mundial y en Estados Unidos muestran que la reducción de horas puede conducir a una mayor productividad y satisfacción con la vida. Los trabajadores coinciden. Alrededor del 80 % dijo que serían más felices e igual de productivos si trabajaran un día menos, según el estudio  2024 Work in America (Trabajo en Estados Unidos en 2024).

Además, nuestra relación con el trabajo está cambiando. En un  estudio del Centro de Investigaciones Pew  de 2023, se descubrió una nueva tendencia: solo cuatro de cada diez trabajadores estadounidenses consideran que el trabajo forma parte de su identidad general. Este cambio se ve reforzado por la idea de considerar al trabajo como un verbo (algo que hacemos) en lugar de un sustantivo (algo que somos, como contadores o técnicos).

La actitud en cuanto al ocio también está cambiando. Si las personas usan su tiempo libre para llevar adelante proyectos personales o perseguir pasiones, el enfoque principal en la vida podría pasar a ser el ocio en lugar del trabajo. Dado que se espera que el porcentaje de estadounidenses mayores de 65 años aumente al 23 % para 2025, los jubilados actuales y futuros también buscan aprovechar al máximo el próximo capítulo de su vida.

5. La fatiga (y el rechazo digital) es una realidad

La fatiga digital existe. Se presenta de varias maneras, desde la  creciente desconfianza de las noticias en línea  y una mayor preocupación por el contenido generado por IA, hasta la desilusión con las citas en línea. Las escuelas están prohibiendo los teléfonos móviles en las aulas, y  los estados están restringiendo el acceso de los niños  a las redes sociales. El Cirujano General de Estados Unidos incluso ha sugerido que las plataformas de redes sociales deberían llevar etiquetas de advertencia como las de los cigarrillos. En julio, el Senado aprobó el primer gran  proyecto de ley de seguridad en Internet para niños  de las últimas dos décadas.

Estas medidas reflejan las acciones llevadas a cabo con la intención de equilibrar los beneficios de la tecnología con la necesidad de ser más conscientes del bienestar de las generaciones más jóvenes. Para los planificadores, esta tendencia sugiere una mayor necesidad de equilibrar la interacción digital con la vinculación en persona, y así fomentar la comunicación significativa y la empatía dentro de las comunidades. Esto implica generar espacios presenciales donde los jóvenes puedan participar en los procesos de planificación, para así fortalecer su vínculo con la comunidad y entre ellos.

6. Los hongos son el futuro

La cultura pop puede llevarnos a pensar que una era dominada por los hongos representa el fin de la humanidad, ya que solemos relacionarlos con un mundo apocalíptico, pero los beneficios ecológicos y de salubridad que tienen los hongos deberían entusiasmar a más personas que solo a los emprendedores del mundo de las setas, o mushroompreneurs como son conocidos entre los angloparlantes. Los hongos nos pueden ayudar a alejarnos de los combustibles fósiles,  reducir el colesterol, realizar trasplantes de órganos exitosos, combatir la contaminación plástica, eliminar los microcontaminantes del agua contaminada y hacer la transición a sistemas alimentarios más sostenibles. En 2023, las ventas de hongos en Estados Unidos alcanzaron los USD 1.040 millones, y se prevé que el mercado se triplique  en los próximos 10 años. Dado que cada vez hay más interés por parte de los planificadores en buscar soluciones basadas en la naturaleza para los entornos urbanos, los hongos podrían comenzar a tener un papel clave en la creación de mejores espacios de vida.

7. Equilibrio entre la demanda de energía renovable y los derechos indígenas

Dado que el interés en la energía renovable se ha disparado, también lo ha hecho la necesidad de extraer los minerales y metales en bruto requeridos por estas tecnologías, y se estima que  la demanda se cuadruplicará  para 2040. Algunos de estos elementos son el litio, el cobalto y el silicio, así como más de una docena de tierras raras. Pero la minería conlleva innumerables costos humanos y  ambientales,  que a menudo ocurren en áreas desfavorecidas y a expensas de ellas. Esto enfrenta los intereses gubernamentales y privados con los pueblos indígenas, sobre todo por la extracción y  explotación de recursos  en tierras tribales.

Más de la mitad de los proyectos para extraer materiales para la transición energética se encuentran en tierras indígenas o cerca de ellas, y los pueblos indígenas se ven  directamente afectados  por más de un tercio de los conflictos ambientales mundiales, ya sea por la pérdida de tierras o de sustento. Se están llevando a cabo acciones para impulsar la soberanía indígena.

El uso y la propiedad de la tierra son cuestiones fundamentales para el problema y para las posibles soluciones, como también lo son la capacidad de tener en cuenta los diferentes puntos de vista y las necesidades de las personas a las que más afectarán estas decisiones. Proteger los derechos soberanos de los pueblos indígenas podría reducir el impacto negativo de los conflictos ambientales que presenta la transición a las energías renovables, además de proporcionar nuevas soluciones. Una de esas soluciones es aplicar el  conocimiento indígena  en los enfoques existentes para la mitigación y adaptación al cambio climático, por ejemplo, la forma en que varias naciones nativas están  reintroduciendo el bisonte  en las llanuras de Estados Unidos para mejorar los resultados ambientales y socioeconómicos.

El 2025 Trend Report for Planners fue escrito por Petra Hurtado, PhD; Ievgeniia Dulko; Senna Catenacci; Joseph DeAngelis, Instituto Americano de Planificadores Certificados (AICP, por su sigla en inglés); Sagar Shah, PhD, AICP; y Jason Jordan. Fue editado por Ann Dillemuth, AICP.  

Jon DePaolis el editor sénior de la APA. 

Imagen principal: Se ve cómo sale el vapor de las torres de refrigeración del centro de datos de Google en The Dalles, Oregón. Crédito: Google.