En varios estados se implementaron, o se están considerando, medidas estatales para cambiar la zonificación a nivel local. El objetivo es permitir una gama de opciones de vivienda más asequibles y crear comunidades más sostenibles y equitativas. Sin embargo, cobró fuerza una oposición que defiende la tradición del control local sobre el uso del suelo.

Arizona. En 2022, los representantes estatales César Chávez (D) y Steve Kaiser (R) presentaron un proyecto de ley que permitía viviendas multifamiliares o una mayor densidad de viviendas unifamiliares en tierras zonificadas para agricultura u hogares unifamiliares. La propuesta, que enfrentó una fuerte oposición, se reescribió para establecer un comité que estudiara la oferta de viviendas.

California. En 2022, el gobernador Gavin Newsome (D) firmó un proyecto de ley que eliminaba los requisitos de estacionamiento cerca de las estaciones de transporte público y legalizaba las viviendas multifamiliares de ingresos mixtos en todas las áreas comerciales. A esto le siguió la legalización a nivel estatal de las ADU en 2016, y una medida, en 2021, que permitía a los dueños de propiedades dividir una vivienda unifamiliar o terreno en viviendas dúplex o cuádruples. La oposición se propuso revertir dicha ley a través de una iniciativa de plebiscito.

Connecticut. Un proyecto de ley para una reforma de gran alcance que se aprobó en 2021 prohíbe la zonificación local que limita el número de unidades de viviendas multifamiliares o que discrimina a los residentes de bajos ingresos, en un estado donde el 90 por ciento de la tierra se reserva a las viviendas unifamiliares por derecho. Además, el paquete legaliza las ADU, restringe los requisitos de estacionamiento mínimo, exige el cumplimiento de los objetivos de vivienda asequible y elimina los términos “carácter”, “abarrotamiento del suelo” y “concentración indebida de la población” como base legal para las regulaciones de zonificación.

Maine. Un paquete de leyes que se presentó a principios del año 2022 habría creado una junta de vigilancia estatal con el poder de invalidar las decisiones locales sobre los proyectos de vivienda críticos. Además, habría eliminado las restricciones en el crecimiento instauradas por las municipalidades que citaban el “abarrotamiento”. Dichas disposiciones se eliminaron, y en su lugar, quedó una ley que permite las ADU en suelo zonificado para viviendas unifamiliares.

Maryland. Un proyecto de ley de 2020 para aumentar la densidad de viviendas en las áreas de ingresos altos que tienen una concentración de trabajos y acceso al transporte público no logró avanzar, a diferencia de otra medida que exigía a las municipalidades que permitieran las ADU. Baltimore ha considerado poner fin a la zonificación exclusivamente unifamiliar por su cuenta.

Massachusetts. Conforme a la ley de las Comunidades de la Autoridad de Transporte de la Bahía de Massachusetts (MBTA, por su sigla en inglés) aprobada en 2021 y firmada por el gobernador Charlie Baker (R), se deben permitir, por ley, viviendas multifamiliares con una densidad de 37 unidades por hectárea cerca de las estaciones de transporte público. De lo contrario, se denegará el financiamiento estatal para proyectos de infraestructura y de otro tipo. Muchas comunidades desafiaron la política, y algunas expresaron su voluntad de abstenerse de recibir el financiamiento en lugar de cumplir la ley.

Montana. A fines de 2022, una comisión especial de vivienda nombrada por el gobernador Greg Gianforte (R) recomendó abrir las áreas zonificadas para viviendas unifamiliares a viviendas dúplex, tríplex y cuádruples, y replantear otras regulaciones locales de zonificación restrictivas. La directora de la organización que representa a las ciudades y pueblos de Montana describió la iniciativa como “similar a las de California”. Se espera que este año la legislatura considere propuestas relacionadas con este tema.

Nebraska. Un proyecto de ley que se presentó en 2020, destinado a prohibir la zonificación exclusivamente unifamiliar y permitir cuádruples se reemplazó por una medida que solo exige que las ciudades y pueblos demuestren que están trabajando en pos de la vivienda asequible.

Carolina del Norte. En 2021, la legislación bipartidaria exigió que se permitieran los dúplex, tríplex, cuádruples y las casas adosadas en cualquier distrito de zonificación residencial con servicio de agua y cloaca, y que se permitieran las ADU. Dicha propuesta se detuvo tras la oposición de las jurisdicciones locales.

Oregón. Oregón, el primer estado del país en prohibir la zonificación exclusivamente unifamiliar, promulgó una ley en 2019 que establece que la mayoría de las ciudades con población superior a 1.000 habitantes permitan viviendas dúplex, y exige que las municipalidades de 25.000 habitantes o más permitan la construcción de casas adosadas, y viviendas tríplex y cuádruples.

Utah. Una medida aprobada en 2022 impulsa el financiamiento estatal para la reforma de zonificación local, que facilita la construcción de viviendas de ingresos medios y desarrollos orientados al transporte público. A fines de 2022, la legislatura estatal también estaba considerando retener los fondos del estado para las comunidades que carecen de un plan de ordenamiento territorial para la vivienda y anular la zonificación local y los procesos de audiencias para permitirles a los propietarios construir viviendas asequibles.

Virginia. El gobernador Glenn Youngkin (R), que se expresó en contra del movimiento NIMBY (“No en mi patio trasero”), lanzó un plan en noviembre en el que recomienda vincular el financiamiento estatal con los planes de vivienda locales e investigar una reforma de zonificación integral.

Washington. Se está considerando una legislación que permitiría una mayor densidad en las estaciones de transporte público, así como viviendas para dos, tres y cuatro familias en áreas que ahora se encuentran zonificadas para casas unifamiliares.

Anthony Flint es miembro sénior del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo, conduce el ciclo de pódcasts Land Matters y es editor colaborador de Land Lines.

Imagen: Unidad de vivienda accesoria en Seattle. Crédito: Sightline Institute via Flickr CC BY 2.0.

Argumentando que las normas anticuadas que rigen la urbanización en los Estados Unidos están haciendo que los precios de las viviendas aumenten en medio de una crisis de capacidad de pago cada vez más profunda, defensores de la reforma de zonificación estatal buscan construir sobre la base de éxitos recientes alcanzados en varias ciudades, desde California hasta Connecticut. Sin embargo, las resoluciones estatales están enfrentando una resistencia de quienes defienden el control local del uso del suelo, un sistema que ha prevalecido por un siglo.

Si bien los cambios de la norma que se están implementando o considerando, en términos técnicos, solo resultan familiares a los profesionales del planeamiento urbano, podrían tener un impacto masivo, y no solo en la disponibilidad de viviendas. Según los críticos, la zonificación también ha preservado la segregación racial y perpetuado patrones de uso del suelo no sostenibles en términos medioambientales.

Los cambios en cuestión incluyen prohibir la zonificación exclusivamente unifamiliar; permitir que haya viviendas multifamiliares en más lugares, incluso adyacentes a las paradas de transporte público; reducir o eliminar los costosos requisitos de estacionamiento mínimo; y suprimir las prohibiciones relacionadas con unidades accesorias (ADU, por su sigla en inglés).

Los esfuerzos para modificar la zonificación tomaron fuerza en parte porque el problema es sorprendentemente bipartidario, lo que atrae a una variedad de defensores, desde conservadores de libre mercado que apoyan la modernización de las regulaciones del gobierno, hasta progresistas preocupados por el sinhogarismo y que buscan corregir las injusticias raciales.

Tanto los estados azules de la costa como otros considerados rojos, como Utah, se comprometieron con algún tipo de reforma de la zonificación. En Virginia, el gobernador republicano, Glenn Youngkin, se expresó en contra del movimiento NIMBY (“No en mi patio trasero”) liderado por residentes establecidos respecto a los desarrollos de viviendas nuevos. Para abordar los costos crecientes que enfrentan los residentes, afirmó poco después de asumir el cargo en 2022, “debemos atacar la raíz del problema: regulaciones innecesarias, gobiernos locales ineficientes y sobrecargados, políticas de zonificación restrictivas y una ideología de luchar con uñas y dientes en contra de cualquier desarrollo nuevo”.

El principal motor de la reforma fue la falta de viviendas asequibles, que está causando estragos en las economías locales. Entre marzo de 2021 y marzo de 2022, los precios de las viviendas subieron más de un 20 por ciento en todo el país. En junio de 2022, Realtor.com informó que los alquileres en las 50 áreas metropolitanas más grandes del país habían aumentado un 26,6 por ciento desde 2019, el último de una cadena de aumentos récord. De acuerdo con el Harvard Joint Center for Housing Studies, en 2020, un 30 por ciento de todos los hogares de los Estados Unidos enfrentaban pagos de alquileres o cuotas de hipotecas inasequibles, definidos como valores un 30 por ciento superiores al ingreso mensual por hogar; es decir que un número cada vez mayor de estadounidenses gastan la mitad de sus ingresos en vivienda (Harvard 2022). En general, los trabajadores no pueden vivir cerca de sus lugares de trabajo, y la absoluta carencia de vivienda es cada vez más evidente.

“Incluso las personas que se benefician de la crisis de vivienda de California, quizás personas que compraron una vivienda unas décadas atrás [y vieron cómo se revalorizaron], están descubriendo que sus hijos adultos no pueden vivir a una distancia de dos o tres horas de ellos. Están dándose cuenta de que, si quieren jubilarse, probablemente tengan que dejar el estado”, dijo M. Nolan Gray, autor de Arbitrary Lines: How Zoning Broke the American City and How to Fix It (Líneas arbitrarias: cómo la zonificación quebró la ciudad estadounidense y cómo enmendarla) (Gray 2022). Tanto en California como en Utah, dijo Gray, los residentes están enfrentando “problemas [similares] de capacidad de pago de la vivienda que están afectando a la clase media, y están buscando soluciones”.

No obstante, el esfuerzo para aplicar estándares nuevos a nivel estatal se enfrenta a una oposición política feroz a nivel local, donde históricamente se han tomado las decisiones en materia de uso del suelo y donde el derecho a establecer la zonificación se ha custodiado con rigor desde que los niveles más altos del gobierno le concedieron dicho poder un siglo atrás. La resistencia advierte sobre la “rezonificación imperialista de las capitales del estado”, en palabras de un crítico, y catalogan a las resoluciones destinadas a aumentar la oferta de viviendas como un poder de primacía inapropiado del estado.

En respuesta a aquellos que se oponen a cualquier cambio en las regulaciones locales para el desarrollo, los legisladores estatales suavizaron las iniciativas de reforma de todo el estado sumando opciones de exclusión voluntaria o eliminando sanciones para quienes incumplen. En algunos casos, los primeros destellos de reforma se desactivaron por completo. En Nebraska, un proyecto de ley que exigía a las municipalidades con más de 5.000 residentes que permitieran cuádruples y otras “viviendas intermedias faltantes” se reemplazó por una medida que exigía solo pruebas de que las jurisdicciones locales estuvieran trabajando en crear más viviendas asequibles (vea nuestra guía de reformas recientes en cada estado).

En Massachusetts, el programa conocido como Comunidades de la MBTA, firmado por el gobernador republicano Charlie Baker en 2021, exige a las ciudades y los pueblos que permitan viviendas multifamiliares cerca de las estaciones de transporte público, por ley, con una densidad mínima de 37 unidades por hectárea. Sin embargo, muchas comunidades desafiaron dicho mandato, y declararon que están preparadas para arreglárselas sin la financiación del estado que les será denegada si no cumplen.

Si la clave para cualquier reforma de una política pública radica en la implementación, puede que esto sea particularmente válido para algo tan arraigado como el control local sobre el uso del suelo. El propósito de los estados en lo que concierne a la reforma debe convencer a las localidades de que cambiar la zonificación de formas selectivas es algo posible y será beneficioso. La asistencia técnica y la educación, provistas por las agencias del estado y las organizaciones sin fines de lucro, ayudarán, dijo la investigadora Amy Dain, de Massachusetts, que realizó investigaciones para el Instituto Lincoln y documentó cómo las comunidades suburbanas de los alrededores de Boston instalaron un “empapelado” de burocracia que obstaculiza los intentos de los emprendedores inmobiliarios de construir viviendas multifamiliares (Dain 2021, Dain 2022).

En el caso de la ley de las Comunidades de la MBTA, Amy dijo que “el estado les está dando a las ciudades y a los pueblos mucha flexibilidad para decidir cómo diagramar los distritos [de mayor densidad] y cómo redactar los requisitos. Los lugares para los desarrollos de viviendas multifamiliares orientadas al transporte público se establecen a nivel local, al igual que los requisitos de dimensiones para las viviendas nuevas”.

Es posible que, en el futuro, el éxito de la reforma de zonificación estatal dependa de la promesa de ese tipo de colaboración entre el nivel estatal y local.

SI BIEN MUCHAS CIUDADES SE planificaron y diseñaron magistralmente durante los siglos, la zonificación es un fenómeno del s. XX. La necesidad de un marco de normas y regulaciones surgió como una reacción al crecimiento explosivo de las ciudades de los Estados Unidos después del cambio de siglo, en simultáneo con la industrialización y el crecimiento de la fabricación; la inmigración masiva; y los avances en la tecnología, en especial, en el sector de transporte, lo que incluye el tranvía, el subte y los automóviles.

El pedido de zonificación fue parte de una campaña progresiva para aliviar la aglomeración y para mejorar las condiciones de vida y la salud pública, por ejemplo, para asegurarse de que no hubiera una curtiduría al lado de una casa de huéspedes. Pero, además, se diseñó para controlar dónde podían vivir los inmigrantes y las personas de color. Las primeras ciudades de los Estados Unidos en crear la zonificación fueron, entre otras, Nueva York y Berkeley, California, ambas hacia el año 1916.

En 1923, la Ley de Habilitación de Zonificación Estatal Estándar estipuló que los estados con legislación modelo podían adaptarse para conceder a las municipalidades el poder para determinar los usos del suelo. Los 50 estados adoptaron dicha ley de habilitación, que redactó un comité del Departamento de Comercio que Herbert Hoover había convocado y que incluía a Frederick Law Olmsted. El caso emblemático de la Corte Suprema de 1926 Euclid contra Ambler  Realty, que implicó la demanda de una empresa de bienes raíces por el derecho de desarrollar tierras en una ciudad de Ohio en la que recientemente se habían implementado varios distritos de zonificación, ratificó que la zonificación era una responsabilidad local, y, de hecho, un poder policial para reducir conflictos y mejorar la salud pública.

El resultado fue que más de 30.000 gobiernos locales desarrollaron su propia regulación de estructuras y usos del suelo, que incluyen la altura permitida, el volumen, el coeficiente de edificabilidad, los tamaños de los lotes y las distancias mínimas. Un abordaje común fue separar los usos residencial, industrial y comercial, y designar parcelas según la categoría en mapas de zonificación multicolores que siguen en uso hasta el día de hoy. Del lado residencial, las zonas para viviendas unifamiliares, en general, en lotes grandes, eran las más frecuentes; las áreas destinadas a viviendas multifamiliares, que incluso preveían estructuras para dos familias, eran mucho más pequeñas, si es que existían.

A pesar de que las comunidades usaban enfoques similares, la zonificación se convirtió en un sistema altamente descentralizado en el que cada jurisdicción desarrollaba normas especiales con formatos complicados. “Incluso para un experto, estos códigos de zonificación pueden ser difíciles de leer, y es casi imposible compararlos entre ellos”, dijo Sara Bronin, profesora de Derecho de la Universidad Cornell, que participó en una iniciativa de reforma de zonificación importante en Connecticut y ahora lidera el desarrollo del Mapa de zonificación nacional. Este proyecto de colaboración abierta está trabajando para crear un mapa de zonificación interactivo, fácil de usar, de cada estado del país.

ACERCA DEL MAPA DE ZONIFICACIÓN NACIONAL

Cuando Sara Bronin, ahora profesora de la Universidad Cornell, se involucró por primera vez en la reforma de la zonificación en Connecticut, surgió una necesidad evidente: identificar cuáles eran, con exactitud, las regulaciones del uso del suelo en las 169 ciudades y pueblos del estado. Para encontrar la respuesta, tuvieron que revisar 2.622 distritos de zonificación y más de 30.000 páginas de texto, y usar hojas de cálculo, mapas y sistemas de información geográfica para organizar todo. Este ejercicio inspiró a Bronin y su escueto equipo de colaboradores a lanzar un proyecto más ambicioso: documentar las prácticas de zonificación locales en los 50 estados para crear un Mapa de zonificación nacional.

El objetivo de este proyecto de colaboración abierta es traducir y estandarizar los códigos de zonificación del país, y crear un mapa interactivo en línea que las personas puedan usar y entender con facilidad. El Mapa de zonificación nacional busca ayudar a ampliar la participación en las decisiones relacionados con el uso del suelo, identificar oportunidades para la reforma de zonificación y reducir una brecha de información que, en la actualidad, beneficia a los especuladores del suelo, los inversionistas institucionales y los propietarios por sobre los grupos socioeconómicamente desfavorecidos. Además arrojará luz a las tendencias estatales y regionales y brindará un recurso para las iniciativas de planificación nacional relacionadas con la producción de vivienda, la infraestructura de transporte y el cambio climático.

Hoy en día, un grupo colaborativo cada vez más grande de investigadores está trabajando en 14 estados, desde New Hampshire hasta Hawái. El equipo les da la bienvenida a colaboradores de todos los estados. Para obtener más información, visite www.zoningatlas.org.

La naturaleza intensamente local de la zonificación generó otro atributo que ha ayudado a bloquear, con eficacia, las normas impuestas: grupos significativos de residentes establecidos que alegan que las normas obstaculizan los desarrollos nuevos. La zonificación, así como las regulaciones medioambientales y, en algunos casos, las restricciones de preservación histórica, se usaron como un escudo en suburbios de uso diferenciado dominados por la zonificación unifamiliar y en ciudades, donde los residentes empezaron a mostrarse recelosos con respecto al redesarrollo en barrios con lazos estrechos. A lo largo de las décadas de los 60 y 70, las organizaciones de los barrios locales se fortalecieron usando un poder de veto en una amplia variedad de propuestas de redesarrollo, comentó Jacob  Anbinder, quien está escribiendo una tesis en Harvard sobre el control local y la organización comunitaria.

La combinación de normas complicadas y defensores acérrimos hizo que el sistema pareciera impenetrable. Sin embargo, hace unos 25 años, empezaron a surgir algunos de los primeros desafíos para la noción de que la zonificación era sagrada (insinuaciones de que las regulaciones de uso local del suelo se habían calcificado y vuelto obsoletas), principalmente con fundamentos medioambientales. Los movimientos asociados al crecimiento inteligente y el Nuevo Urbanismo sostenían que la separación de usos fomentaba la dependencia del automóvil, que genera un daño ambiental, y había hecho que los tipos de viviendas de uso mixto que ofrecen la posibilidad de caminar sean, básicamente, ilegales.

“Si observas los barrios históricos previos a la zonificación, la norma sería que pudieras satisfacer las necesidades diarias a una distancia que se pueda hacer a pie”, dijo Gray. “Podrías tener un almacén en la esquina, una barbería en otra, un consultorio médico en otra, o al menos, las ciudades podrían alcanzar densidades tales que el transporte público pudiera satisfacer. La densidad era tal que era posible tomar un autobús o un tren.

“La zonificación dificultó todo eso”, afirmó. “Realmente privilegia los patrones de uso del suelo que son más ineficientes en términos medioambientales. Al observar los datos, queda claro que muchos estadounidenses, en realidad, quieren vivir en un departamento, en un barrio donde se pueda caminar y donde sea posible no tener un auto, y la zonificación, en muchos casos, criminaliza esto”.

En un contexto que podría describirse como un primer intento, más sutil, de lograr que las comunidades reevaluaran su zonificación, los planificadores que promovían alternativas para la expansión urbana descontrolada introdujeron la idea del “código basado en la forma”, que reorientaba la zonificación en torno a la composición y la concentración massing de los edificios, en lugar de enfocarse en el uso y las actividades que se desarrollan dentro de estos. Otras personas intentaron ayudar a que las ciudades pequeñas y medianas hicieran ajustes incrementales que permitieran más paisajes urbanos.

“Ir al encuentro de los gobiernos locales” fue el mantra para la iniciativa del Proyecto para la Reforma del Código lanzada por el Congreso para el Nuevo Urbanismo en 2016, dijo Lynn Richards, quien era presidenta de la organización en ese entonces. “No se lo pensaba como una auditoría completa, sino que se pretendía identificar el cambio pequeño más importante que pudiera hacer una comunidad para mejorar el entorno regulatorio en dicho lugar”, comentó, y agregó que los cambios incrementales se instituyeron en Michigan, Vermont, New Hampshire y Wisconsin.

Sin embargo, en general, el statu quo se mantuvo, incluso cuando aumentó la conciencia pública sobre el papel de la zonificación en la perpetuación de la segregación racial, lo que sumó preocupación sobre su impacto. Investigaciones demográficas e históricas de todo el país ilustraron los efectos perjudiciales y duraderos de las decisiones sobre el uso del suelo en lugares desde Los Ángeles hasta Manchester, New Hampshire. Según esta crítica, los gobiernos locales a los que se les había entregado la responsabilidad de supervisar el uso del suelo no habían logrado garantizar comunidades sostenibles y equitativas, y no mostraban ningún indicio de cambio en sus trayectorias.

“Un siglo de control local, descentralizado y aislado del suelo produjo niveles inaceptables de segregación racial y económica, una expansión urbana descontrolada que contribuyó a la crisis climática y una crisis de vivienda asequible casi inexpugnable”, escribió el presidente del Instituto Lincoln George W. McCarthy en un ensayo para una publicación de Land Lines, en octubre de 2022. “A veces, resulta necesario que los niveles más altos de gobierno pasen por alto las decisiones de los niveles más bajos, a fin de fomentar el bienestar general o abordar factores externos negativos que son producto de acciones no coordinadas de estos niveles más bajos de gobierno”.

UNAS POCAS CIUDADES, incluidas Mineápolis y Portland, están a la vanguardia, ya que, por ejemplo, tomaron medidas para prohibir la zonificación exclusivamente unifamiliar. En el ámbito federal, bajo las administraciones de Obama y Biden, también se presentó un marco de incentivos y sanciones que promueven un desarrollo más denso e inclusivo.

Sin embargo, el fundamento para los estándares en todo el estado se ha vuelto cada vez más evidente: eliminar la mezcla de diferentes políticas y regulaciones dentro de las regiones metropolitanas. Algunas comunidades podrían permitir ADU, por ejemplo, mientras otras las prohíben. Un régimen regulatorio más uniforme nivelaría el campo de juego, reflejaría las aspiraciones de alquiler y compra de viviendas actuales y haría posible la elaboración de un abordaje regional receptivo para los asuntos como la crisis de capacidad de pago actual.

Las medidas de la reforma de zonificación que se aprobaron o que se encuentran en proceso de análisis varían desde cambios relativamente pequeños, como la legalización de las ADU o la eliminación de los requisitos de estacionamiento mínimo, hasta primacías más significativas que permiten viviendas multifamiliares (ya sean casas adosadas para entre dos y cuatro familias, o edificios de departamentos más grandes) en áreas zonificadas exclusivamente para viviendas unifamiliares.

California ha sido líder, primero, al legalizar las ADU en todo el estado, luego, al permitir las viviendas dúplex y las divisiones de lotes en zonas unifamiliares, y las viviendas multifamiliares de ingresos mixtos en todas las áreas comerciales, y, además, al eliminar los requisitos de estacionamiento mínimo en las estaciones de trasporte público. Connecticut le sigue de cerca, con requisitos para que las ciudades y los pueblos “fomenten de forma positiva la vivienda justa” en sus zonificaciones, promuevan diversas opciones de vivienda, legalicen las ADU y limiten los requisitos de estacionamiento mínimo. Las pautas adoptadas recientemente por el estado también evitan que las ciudades aprueben zonificaciones que discriminan en términos de ingresos, restrinjan la cantidad de viviendas multifamiliares en una comunidad o cobren comisiones poco razonables o diferentes por viviendas asequibles multifamiliares.

Otra característica destacada en Connecticut es la eliminación de los términos “carácter”, “abarrotamiento del suelo” y “concentración indebida de la población” de la legislación estatal como base legal para las regulaciones de zonificación. En su lugar, el proyecto de ley permite que las ciudades consideren solo las “características físicas” de un distrito.

Los defensores de la reforma aspiran a seguir profundizando en el asunto del proceso, que, como se demostró, obstaculiza y dificulta desarrollos nuevos al hacerlos extremadamente costosos. Las recomendaciones incluyen un “reloj de lanzamiento” que limite la duración de los procesos de habilitación, y exenciones de eternas revisiones para proyectos pequeños y medianos que, sin duda, no tengan un gran impacto medioambiental.

OTROS ESTADOS QUE MEDITAN SOBRE LA REFORMA DE ZONIFICACIÓN han incluido elementos de las reformas de California y Connecticut. Pero surgió un patrón en el que los legisladores proponen medidas estrictas (por ejemplo, negar el permiso para la zonificación exclusivamente unifamiliar) y, luego, ante la oposición, prescriben reformas más leves, como anular las prohibiciones sobre los alquileres de casas adosadas o departamentos sobre cocheras.

Los legisladores parecen estar respondiendo a una reacción negativa previsible en contra de los mandatos estatales, que se fundamenta sobre la premisa de que las jurisdicciones no deberían estar sujetas a requisitos generales que no consideran de manera exhaustiva las condiciones locales.

Aaron Renn, un analista urbano conservador y editor colaborador del City Journal, dijo que “en líneas generales, apoya la liberalización de la zonificación como una herramienta para afrontar la falta de oferta de viviendas”, pero que desconfía de concederles a los estados el control de las decisiones locales del uso del suelo debido al riesgo percibido de que esto fomente políticas de talla única. Expresó su preocupación de que los defensores de la reforma a nivel estatal “argumenten que en la mayoría de los casos la mejora de la zonificación no significará reemplazar todas las viviendas unifamiliares por edificios de departamentos, pero que no aceptarán ningún límite”, como restringir el número de cuádruples en un barrio, y le preocupa que términos como “corredor de transporte público” no se definan con precisión.

Kimberly Fiorello, una representante republicana de las ciudades de Stamford y Greenwich de Connecticut, se pronunció con un tono más desafiante, y advirtió sobre el paquete de reforma de zonificación que adoptó el estado finalmente.

“Pasar el control de la zonificación local a ‘expertos’ de Hartford debería ser una afrenta para cualquiera que crea en la autonomía y el derecho a la propiedad privada”, escribió en 2020, cuando las iniciativas para la reforma de zonificación lideradas por funcionarios del estado y la coalición sin fines de lucro Desegregate Connecticut empezaron a cobrar fuerza. En un momento, Fiorello y otros republicanos llegaron a exigir una enmienda constitucional estatal para “permitirles a la municipalidades que promulguen y hagan cumplir las restricciones de zonificación sin interferencia del gobierno estatal o regional”.

El poder de primacía, que en este caso anula al gobierno local, se estableció como precedente en el sector de vivienda y resistió desafíos legales. En Massachusetts, el capítulo 40B anula la zonificación local para acelerar proyectos si el 25 por ciento de las unidades propuestas son asequibles, en comunidades donde el parque de viviendas asequibles es menor que el 10 por ciento. El caso emblemático de Mount Laurel, cuya primera resolución estuvo a cargo de la Corte Suprema en 1975, de modo similar, exigió a las ciudades y pueblos que agregaran su “parte justa” de viviendas asequibles como una prioridad que supera las restricciones locales de uso del suelo. En California, las municipalidades que no cumplen los objetivos de vivienda asequible quedan sujetas al “recurso del constructor”, en el que los desarrolladores pueden proponer cualquier proyecto de vivienda y este se aprueba de forma automática.

Por lo tanto, los estados que persiguen reformas significativas deben alcanzar un equilibrio entre exigir el cumplimiento a través de sanciones y otros medios, y apoyar a las ciudades y los pueblos de forma menos rigurosa a lo largo del proceso de implementación, para asegurarles que seguirán teniendo el control a medida que se abran a más viviendas.

“La zonificación ha resistido porque las comunidades locales y sus residentes la defienden. Los planificadores deben trabajar para aferrarse a ese entusiasmo, para darles a las comunidades el control local, mientras apoyan el sinnúmero de esfuerzos necesarios para hacer frente a las limitaciones de la zonificación en su forma actual”, dijo Harvey M. Jacobs, profesor emérito en la Universidad de Wisconsin–Madison y Universidad Radboud en Nijmegen, Países Bajos.

“¿Las localidades necesitan un empujoncito? Sí. ¿Les gustará? No”, afirmó Jacobs, quien ha llevado a cabo investigaciones con el Instituto Lincoln en materia de políticas públicas y derechos de propiedad. Predice “algo así como un juego del gato y el ratón, entre los estándares impuestos por el estado y la implementación local”.

EN EL ÍNTERIN, las ciudades están actuando por su cuenta, con o sin mandatos estatales. La lista de los lugares que aprueban la reforma está creciendo, desde la mejora de la zonificación en toda la comunidad de Walla Walla, Washington, hasta la aprobación de ADU y la eliminación de requisitos de estacionamiento en Fayetteville, Arkansas. Hace poco, Cambridge, Massachusetts, se unió a la lista creciente de comunidades que están suprimiendo los mínimos de estacionamiento.

Los defensores esperan poder sumarse a ese impulso, ya que confían, en parte, en los análisis de datos posteriores a la implementación. Es entendible que, como esta ola de iniciativas de reforma es relativamente nueva, existan pocos estudios que muestren que los cambios en la zonificación incrementan, como consecuencia directa, la capacidad de pago de la vivienda o generan otros resultados esperados.

Un análisis de los alquileres de ADU recién autorizadas por la Asociación de Gobiernos del Sur de California mostró que las viviendas pequeñas en cinco condados del área de Los Ángeles eran asequibles para quienes ganaban el 80 por ciento del ingreso promedio del área y menos, a pesar de que, en muchos casos, no se les cobraba ningún alquiler, ya que los miembros de la familia se mudaban para aliviar el hacinamiento. “Esto es, en esencia, la producción de viviendas asequibles a escala y sin ningún costo para los contribuyentes”, dijo Gray. “Todo esto solo por eliminar algunas de las barreras de la zonificación para las ADU”.

Dos documentos de trabajo a cargo del Mercatus Center de la Universidad George Mason determinaron que la zonificación que permite viviendas multifamiliares se asocia con porcentajes de la población considerablemente más grandes de residentes de color e hispánicos, en comparación con la zonificación para viviendas unifamiliares: un nueve por ciento combinado más alto en el Gran Boston, y un 21 por ciento en el área metropolitana de Minneapolis-Saint Paul (Resseger 2022, Furth y Webster 2022).

Bronin, quien lidera la labor del Mapa de zonificación nacional en Cornell, dijo que en la investigación que está por publicar descubrió que con solo eliminar los requisitos de estacionamiento mínimos se podrían crear miles de unidades adicionales de vivienda en 15 ciudades de Connecticut. El mayor potencial se observó en Bridgeport, la ciudad más grande del estado, donde se eliminaron los requisitos de estacionamiento mínimo a favor de las viviendas en 2022. “Tenemos esperanzas de que esto active nuevas inversiones en Bridgeton, que está bastante cerca de la ciudad de Nueva York y que, como varias de las grandes ciudades en Connecticut, está pasando dificultades económicas. Esa única reforma conlleva muchas promesas de creación de nuevas viviendas, lo que, a su vez, hará que los precios bajen”, señaló Bronin.

Si bien hay estudios discrepantes, algunos investigadores sugieren que el aumento de la oferta de vivienda, incluso en el extremo de mayor poder adquisitivo, puede en última instancia generar una reducción en los alquileres y precios de las viviendas (Mast 2021). Gestores de políticas y economistas están cada vez más de acuerdo en que agregar diferentes tipos de viviendas distribuidas en una región amplia será beneficioso a largo plazo.

En este sentido, aquellos que claman por una reforma de zonificación aún más gradual se enfrentan con un desafío parecido al del cambio climático, que continuaría incluso si mañana pudiesen detenerse todas las emisiones. Las condiciones del mercado no cambiarán con rapidez, pero si actuamos ahora, según se afirma, prepararemos el escenario para una falta de capacidad de pago menos drástica en el futuro.

Según Dain, la disposición de Massachusetts para mejorar la zonificación en las zonas aledañas a las estaciones de transporte público se puede fundamentar sobre la base de dicha viabilidad económica a largo plazo. “En realidad, este no es un cambio técnico, sino una gran iniciativa de adaptación para toda la región, a fin de garantizar que todas las personas tengan una vivienda y que la región crezca de forma sostenible y resiliente”.

Bronin concuerda con que modificar las normas establecidas mucho tiempo atrás puede generar beneficios a gran escala, incluso siendo que este es un mensaje difícil de trasmitir, ya que, durante mucho tiempo, la zonificación permaneció invisibilizada en un segundo plano.

“La zonificación es el poder regulador más importante del gobierno local”, afirmó. “No solo rige dónde podemos ubicar viviendas, fábricas, parques y negocios; sino que tiene, de hecho, efectos significativos en la economía e incluso, creo yo, en la estructura de nuestra sociedad”. Recordando los varios años que llevó la iniciativa de reforma en Connecticut, indicó que “cuando comenzamos . . . sabíamos que había un espacio en el debate público para la zonificación y que era el momento correcto para vincular la reforma de nuestras leyes de zonificación obsoletas con resultados sociales y económicos mucho mejores que serían beneficiosos para Connecticut en su totalidad.

“Creo que sorprendimos a la gente por las dimensiones que esto tomó y los aliados que ganó”, comentó, e indicó que a Connecticut se la conoce como “la tierra de los hábitos constantes”. Como, en última instancia, esta cultura se abrió al cambio, dijo que tiene esperanzas con respecto a los intentos de reforma en proceso en otros lugares. “Soy optimista respecto a estos esfuerzos”.

Anthony Flint es miembro sénior del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo, conduce el ciclo de pódcasts Land Matters y es editor colaborador de Land Lines.

Imagen: Asociaciones municipales, dirigentes locales y residentes rechazaron las iniciativas de reforma de zonificación estatal. Aquí, un manifestante en Connecticut exige a los legisladores que “mantengan la zonificación a nivel local”. Crédito: Kassi Jackson, Hartford Courant/Tribune News Service.

Referencias

Bronin, Sara. 2022. “Zoning by a Thousand Cuts”. En Pepperdine Law Review, vol. 50, 2023. https://ssrn.com/abstract=3792544.

Dain, Amy. 2021. “A Reformer’s Guidebook to Zoning’s Knots: Approval Processes for Multifamily Housing in Greater Boston”. Documento de trabajo Cambridge, MA: Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. (Octubre). https://www.lincolninst.edu/publications/working-papers/reformers-guidebook-zonings-knots.

———. 2022. “A Series of Articles about the MBTA Communities Zoning Law”. Documento de trabajo Cambridge, MA: Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. (Diciembre). https://www.lincolninst.edu/publications/working-papers/series-articles-about-mbta-communities-zoning-law.

Furth, Salim y MaryJo Webster. 2022. “Single-Family Zoning and Race: Evidence from the Twin Cities”. Documento de trabajo Arlington, VA: Mercatus Center de la Universidad George Mason. (Octubre). https://www.mercatus.org/research/working-papers/single-family-zoning-and-race-evidence-twin-cities.

Gray, M. Nolan. 2022. Arbitrary Lines: How Zoning Broke the American City and How to Fix It. Washington, DC: Island Press. https://islandpress.org/books/arbitrary-lines.

Joint Center for Housing Studies de la Universidad de Harvard. 2022. The State of the Nation’s Housing 2022. Cambridge, MA: Universidad de Harvard. https://www.mercatus.org/research/working-papers/single-family-zoning-and-race-evidence-twin-cities.

Mast, Evan. 2021. “JUE Insight: The Effect of New Market-Rate Housing Construction on the Low-Income Housing Market”. Journal of Urban Economics. Julio. https://doi.org/10.1016/j.jue.2021.103383.

Resseger, Matthew. 2022. “The Impact of Land Use Regulation on Racial Segregation: Evidence from Massachusetts Zoning Borders”. Documento de trabajo Arlington, VA: Mercatus Center de la Universidad George Mason. (Octubre). https://www.mercatus.org/research/working-papers/impact-land-use-regulation-racial-segregation-evidence-massachusetts-zoning.

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 Land Matters Podcast: The Quest for Zoning Zen

La alcaldesa Yvonne Denise Aki-Sawyerr asumió su cargo en Freetown, Sierra Leona, en mayo de 2018, después de desempeñarse como jefa del Ayuntamiento de la ciudad de Freetown. La profesional de las finanzas con más de 25 años de experiencia en los sectores público y privado, previamente había participado en la campaña contra los “diamantes de sangre” y tuvo un papel fundamental en la respuesta a la crisis del ébola en 2014. Presentó dos charlas TED sobre cómo transformar la insatisfacción en acción y sobre la iniciativa de la ciudad capital para plantar un millón de árboles, y recibió nominaciones para la lista Time100 Next de líderes emergentes y la lista 100 Women de la BBC.

Como líder en la red mundial C40 Cities, Aki-Sawyerr lanzó la iniciativa Transform Freetown y nombró al primer director de calor de África. Se graduó en la Facultad de Economía de Londres y en la universidad Fourah Bay College de Freetown. En otoño, habló con el miembro sénior Anthony Flint. La conversación, que se editó por motivos de espacio y claridad.

Anthony Flint: ¿Podría hablar sobre la iniciativa Transform Freetown como una planificación urbana y un marco de acción, y contarnos qué opina sobre cómo progresó? 

Yvonne Aki-Sawyerr: Me postulé para el cargo en 2018, motivada por mis preocupaciones en torno al medioambiente y el saneamiento. Mi mensaje para la campaña, “por la comunidad, por el progreso, por Freetown”, se tradujo en Transform Freetown. La iniciativa se centra en cuatro categorías: resiliencia, desarrollo humano, ciudad saludable y movilidad urbana.  

La resiliencia incluye la gestión medioambiental; además incluye el planeamiento urbano, porque no es posible separar las dos cosas, y la organización de la renta, porque la sostenibilidad solo se logrará si la ciudad es capaz de mantener y generar una renta por sí misma. El punto sobre la ciudad saludable incluye el saneamiento, que está estrechamente relacionado con la gestión medioambiental para Freetown y muchas ciudades de África. Si pensamos en el cambio climático, en nuestro aporte diminuto al cambio climático, gran parte de este proviene del metano, del vertido de basura a cielo abierto, pero, a su vez, esto tiene implicaciones inmensas para la salud. Así que, en la categoría de ciudad saludable se incluyó el saneamiento, la salud y el agua.

Lo que hicimos fue, habiendo asumido el cargo con esos focos prioritarios de preocupación, organizar 322  grupos de sondeo con alrededor de 15.000 residentes, para escuchar sus opiniones sobre la capacidad de pago, la accesibilidad y la disponibilidad de servicios en esos sectores. Invitamos al sector público, al sector privado y a la comunidad internacional, por medio de socios de desarrollo y ONG, a participar en debates.

De ese proceso surgieron 19 objetivos específicos y mensurables en los que estamos trabajando en el marco de Transform Freetown. Todo los años informamos sobre la situación de los objetivos a la ciudad, a nuestros residentes. Fue una forma de generar un mayor grado de responsabilidad, de ponernos a prueba, y existe un fuerte sentido de propiedad por parte de la comunidad que es quien impulsa la iniciativa. 

AF: Entre todas las amenazas climáticas que la ciudad enfrenta, usted nombró un director de calor. ¿Por qué se necesitó un director de calor, y qué resultados se observaron hasta ahora? 

YA: A menudo me preguntan: ¿cómo logras que la gente común se interese en el cambio climático? En nuestro caso, no es difícil, porque, en estos pagos, las consecuencias del cambio climático se sienten con intensidad, y sufrimos intensas inundaciones y derrumbes. A esto se debe mi preocupación por el medioambiente y nuestra habilidad para mitigar esos impactos. 

El [Arsht-Rockefeller Foundation Resilience Center] nos hizo pensar de verdad sobre el hecho de que muere más gente a causa del calor extremo que de los desastres tangibles y visibles como las inundaciones y los derrumbes. El calor extremo, sobre todo en lugares donde el agua escasea, es un efecto importantísimo del calentamiento climático.  

En nuestro caso, las personas vulnerables son, principalmente, aquellas que viven en asentamientos informales. Estas representan el 35 por ciento de la población de nuestra ciudad, y en esos asentamientos urbanos, las estructuras de las viviendas son, por lo general, de chapa corrugada. Con el aumento de la temperatura, viven, literalmente, en un horno. Otro aspecto relacionado con esto es que tenemos una economía informal. Alrededor del 60 por ciento de las mujeres de nuestra ciudad están involucradas en el comercio. La mayoría de nuestros mercados están al aire libre, por lo que te la pasas todo el día sentada al rayo del sol. Si a esto le sumamos el calor intenso, se exacerban otras consecuencias negativas para la salud.

Ahora, con el director de calor, vamos a poder emprender algunas investigaciones y recopilar datos para identificar las islas de calor. Según nuestra experiencia, tenemos una idea de dónde se encuentran, sobre todo en los asentamientos informales, pero es posible que también se encuentren en el medio de la ciudad. Tenemos que ser capaces de generar argumentos para desafiar lo que está sucediendo respecto a la falta de permisos para la construcción, y la delegación de la planificación del uso del suelo a la ciudad y la deforestación masiva que continúa sin amainar.

El director de calor trabajó con las mujeres del mercado y obtuvo financiamiento de la Arsht-Rockefeller [y el Atlantic Council] para instalar toldos que generen sombra en tres de nuestros mercados al aire libre. Es maravilloso ver el entusiasmo de las mujeres y oírlas decir: “¿Esto se va a extender a todo el mercado? Podemos ver donde empieza, dónde termina, pero también lo necesitamos”.

AF: ¿Qué esperanzas tiene para los otros proyectos de mitigación climática, incluida la iniciativa para plantar un millón de árboles? ¿Cómo tuvo lugar y en qué situación se encuentra? 

YA: Bien, el proyecto surgió porque observamos que estamos perdiendo nuestra vegetación, y eso [agrava] los fenómenos meteorológicos extremos, [como cuando las lluvias fuertes generaron avalanchas de lodo en 2017]. La falta de forestación es uno de los principales motivos de eso. El objetivo es aumentar la cobertura de vegetación en un 50 por ciento.

La plantación de un millón de árboles es un plan a largo plazo, pero en el ínterin, la escorrentía de las montañas sigue llenando los drenajes de lodo. A través de nuestro trabajo anual de mitigación de las inundaciones, identificamos cuáles son las peores áreas en este sentido y limpiamos el lodo para que cuando llegue la lluvia, el agua siga corriendo. A una escala menor, también pudimos construir alrededor de 2.000 metros de drenaje en comunidades más pequeñas. Aparte de eso, hicimos inversiones importantes en formaciones y capacitaciones sobre gestión de desastres.

El problema con los efectos del cambio climático es que son profundos. Si las personas están teniendo malas cosechas a las afueras de Freetown, con el tiempo, se producirá una migración del campo a la ciudad porque no pueden mantener sus medios de subsistencia y vendrán en busca de alguna forma de sustento.

Esa presión del crecimiento demográfico en la ciudad es algo más con lo que tenemos que lidiar, ya sea introduciendo el teleférico para mejorar el transporte y reducir la emisión de gases de efecto invernadero [o alentando] al gobierno para que delegue la planificación del uso del suelo y las funciones de los permisos para la construcción a fin de que podamos implementar medidas de gestión del suelo, que salvan vidas y salvan propiedades, pero además protegen el medioambiente y evitan que las personas construyan sus propiedades en vías fluviales, arroyos y canales, que es lo que ocurre hoy en día. Todo esto empeora porque no se utilizan herramientas legislativas y de gestión urbana, como la planificación del uso del suelo y los permisos para la construcción, de forma superadora.

AF: ¿Podría describir los proyectos de reforma del impuesto a la propiedad de Freetown y los resultados que observó en el contexto general de la salud fiscal del municipio? 

YA: Empezamos a trabajar con esta reforma del impuesto a la propiedad en 37.000 propiedades de la base de datos de una ciudad que es la ciudad capital y tiene al menos entre 1,2 y 1,5 millones de personas, 37.000 propiedades. Cuando asumí, estaba claro que esas cifras no reflejaban la realidad, pero, además, el sistema manual que se utilizaba, literalmente un libro de registro, no era apropiado para la tarea en pleno s. XXI.

Uno de nuestros 19 objetivos es quintuplicar el ingreso del impuesto a la propiedad para el 2022. Para lograrlo, nos aseguramos un financiamiento y sociedades a fin de implementar una digitalización. Pasamos de un sistema basado en superficies a un sistema de representaciones puntuales. Nuestro trabajo consistió en tomar imágenes satelitales de toda la ciudad y crear un algoritmo para ponderar características [como los techos, las ventanas y la ubicación], y luego comparar eso con una base de datos de 3.000 propiedades cuyos valores fueron determinados por tasadores inmobiliarios. Logramos implementar la forma antigua de avalúo. Pudimos identificar casos atípicos y perfeccionar el modelo y, con el tiempo, construir un modelo que ahora utilizamos como nuestra base de propiedades.

Durante ese proceso, pasamos de 37.000 propiedades a 120.000. De esta manera, alcanzamos nuestro objetivo de aumentar la renta por impuestos a la propiedad de [US$ 425.000 a más de US$ 2 millones]. Ese es, en sí mismo, el camino hacia la sostenibilidad, al igual que tener la capacidad de invertir. Una gran parte de la salud fiscal se basa en esa sostenibilidad, pero . . . lamentablemente, el Ministerio de Gobierno Local [detuvo la recaudación mientras desarrollaba pautas para la reforma tributaria nacional]. Estuvimos sin recaudar rentas durante casi un año. Empezamos a recaudar otra vez, pero como se imaginará, nos llevará bastante tiempo recuperar los niveles de cumplimiento.

AF: ¿Dónde encuentra inspiración frente a tantos desafíos? 

YA: En el hecho de que fuimos capaces de marcar una diferencia en las vidas de las personas de Freetown. Pudimos evaluar y comprobar cuánto se puede lograr si se nos da el espacio para hacerlo. Sabemos que hay mucho por hacer, así que seguimos adelante. 

 
Anthony Flint es miembro sénior del Instituto Lincoln, conduce el ciclo de pódcasts Land Matters y es editor colaborador de Land Lines. 

Imagen: La alcaldesa Yvonne Aki-Sawyerr.

In the months before the pandemic struck, the typical home in Lakewood, Ohio—a small city next to Cleveland on the shores of Lake Erie—still sold for under $200,000. But last May, the median home price crested $300,000 for the first time, marking a 50 percent jump in just over two years. Now city leaders are grappling with questions around housing affordability as the “City of Beautiful Homes” tries to ensure it remains an affordable, welcoming place for all.

Recently, Lakewood staff have had the chance to explore these issues by piloting a scenario planning toolkit commissioned by the Lincoln Institute. The toolkit is designed specifically for small to midsized legacy cities like Lakewood that have experienced substantial economic decline in the past half century.

Former Lincoln Institute Visiting Fellow Arnab Chakraborty organized the workshop with Alison Goebel, executive director of the Greater Ohio Policy Center (GOPC), and Shawn Leininger, Lakewood’s planning director. Chakraborty, who was recently named dean of the University of Utah College of Architecture and Planning, co-wrote the scenario planning toolkit for legacy cities with University of Illinois graduate student Emma Walters, offering step-by-step guidance and tools for communities with limited growth and resources.

Scenario planning—which helps communities identify potential futures so they can better prepare for the unknown—is often used in major cities or in a large-scale, regional context, Chakraborty says, and is typically based on an assumption of growth. But this type of planning isn’t fundamentally about growth, Chakraborty says, it’s about change: “Scenario planning has its origins in business and military planning, where it’s used for all sorts of reasons—including thinking about possible loss and how to manage it.” That makes it surprisingly well-suited to legacy cities, once the principles are calibrated to their needs.

Rather than scripting the contours of their expansion, legacy cities face a very different set of challenges, Chakraborty says, from halting population loss to managing vacancies to paying for infrastructure without overburdening seniors and low-income residents. In Lakewood, where population loss has leveled off in recent years (having fallen from a peak of 70,000 to around 50,000 today) and out-of-state investors are snapping up homes, one of the biggest concerns is ensuring that the community retains its status “as a place where people can find a home they can afford, whether they are owning or renting,” writes Mayor Meghan George. “Lakewood’s pilot use of this toolkit is helping to develop a national model for legacy cities . . . that are working to address issues impacting their communities, such as market pressures pushing prices higher and raising concerns for affordability.”

A Toolkit Test Drive

After the Lincoln Institute selected Lakewood as a pilot community, GOPC and Chakraborty worked with city staff members to identify a focal question to anchor the daylong workshop.

“They considered questions around housing vacancy, housing affordability, zoning, infrastructure,” Chakraborty says. “But the question that seemed to tie all of these together and hit at a central concern for the community was the question of housing affordability.”

“One of the things Lakewood has always prided itself on is we are a community for everybody,” said Leininger, the planning director. But huge increases in home prices—and rents, in a city where roughly half the residents don’t own a home—are making it harder for some longtime residents to stay, and for new ones to move or settle down here.

After settling on that focal point, Lakewood’s team identified local organizations that play a big role in the housing space—lenders, developers, housing advocates, shelters—and invited their leaders to attend the workshop. Involving a range of perspectives and lived experiences is key to the process, says Ryan Handy, a policy analyst at the Lincoln Institute who helps run the organization’s Consortium for Scenario Planning. “Exploratory scenario planning is not forecasting, it’s not based on data or research,” she says. “It’s intended to be informed by people’s community understanding and knowledge.”

Then, they imagined different ways that a couple of big “driving forces”—trends a city can’t really control, such as population or economic growth—might interact, to create a set of possible futures for the group to consider together. In this case, four scenarios emerged, based on different combinations of economic growth and housing affordability: one in which booming economic growth brought an influx of new residents but drove up rents and home prices; one where strong economic growth was accompanied by rapid, abundant development and housing accessibility programs, keeping homes affordable; another where home prices stayed elevated despite a recession due to limited availability; and finally, a 2008-style bottoming out, with an economic downturn yielding an oversupply of cheap, vacant housing.

In more standard planning processes, Chakraborty says, communities “pick one scenario as the vision of the future they desire, and put all the eggs in that basket. Exploratory scenario planning principles suggest sort of stepping away from that idea, and looking at multiple possibilities and thinking about what might work in all of these scenarios.”

Into the Unknown

It took some time to get workshop participants comfortable with the concept of exploratory scenario planning, says Goebel of GOPC. Some had trouble at first thinking beyond the confines of current realities. But the workshop sparked some important realizations among Lakewood staff and other participants, she says.

For starters, it helped the participants identify priority areas for taking action. “That workshop made it very concrete, really kind of clarified where different partners could plug in, and so they felt like the conversation moved into a very productive next phase” that will lead to policy change, Goebel says. Given the city’s large population of renters and the increase in out-of-town landlords, enhanced code enforcement emerged as an important strategy to protect the existing stock of affordably priced housing under any scenario.

The workshop also catalyzed specific action on a zoning change that city officials had been considering for some time. Currently, 46 percent of Lakewood is zoned to allow two-family homes, but a 1996 regulation made it illegal to expand an existing single-family to a two-family, even on such lots. “After the workshop, it became clear that was a very urgent thing that they needed to do,” Goebel says. The planning department proposed a repeal of the 1996 rule to the city council in March, along with an ordinance expanding the maximum lot area coverage from 25 to 35 percent, to allow for more two-family conversions and accessory dwelling units.  

“We’re basically unlocking the right that is already provided by the zoning district by taking away that restriction, and then at the same time opening up a little bit more lot coverage,” Leininger explained to the council—which voted to refer the changes to the Planning Commission and the Department of Planning and Development.

As Lakewood works on an affordable housing action plan coming out of the scenario planning process, Chakraborty will write up a use case demonstrating how exploratory scenario planning can apply to a smaller city, as opposed to a major metropolis. These updates to the toolkit will provide other legacy cities with an even more robust resource, he says: “I think this project is filling a real gap in existing practice.”

Handy says the Consortium for Scenario Planning will continue to develop exploratory scenario planning resources—informed by the Lakewood workshop and other pilot programs taking place this spring—that small, less-resourced communities will ideally be able to use without the benefit of a big staff, outside help, or paid consultants. Another partner on the project, the Lincoln Institute’s Legacy Cities Initiative—a national network of community and government leaders working to revive older industrial centers—also hopes to bring scenario planning to other legacy communities.

“Ideally, exploratory scenario planning is a perfect fit for these places, because it doesn’t require outside experts, or data, or high staff capacity … but this approach really hasn’t been fully tested in those cities yet,” Handy says. “The Lakewood toolkit test made really important strides in that direction.”

The Lakewood workshop was one of several global scenario planning exercises the Lincoln Institute is running this year in conjunction with recently commissioned research, in locations including the Colorado River Basin, Wisconsin, Hudson Valley, Peru, South Africa, and Palestine. To learn more about scenario planning or request scenario planning assistance, visit the Consortium for Scenario Planning site or contact scenarioplanning@lincolninst.edu.

Jon Gorey is a staff writer for the Lincoln Institute of Land Policy.

Lead image: View of Cleveland from Lakewood Park, Lakewood, Ohio. Credit: Erik Drost via Flickr CC BY 2.0.

“Climate change is water change.” It’s an adage that has caught on in certain circles, as our shifting global systems affect every part of the water cycle. In the United States, that has looked like record drought and aridification in the West, massive flooding in the Midwest, and superstorms in the East. Those climatic changes have also created secondary impacts, like land subsidence, longer wildfire seasons, and contaminated water supplies. And all these effects are complicated by factors ranging from population growth to aging infrastructure.

As these impacts hit every corner of the country, planners and water managers are finding new ways to address them, working together to build resilience in the face of an increasingly volatile climate. Planning for a future that could include an unpredictable combination of drought, flooding, pollution, and other water-related issues takes a significant shift, says Bill Cesanek of the American Planning Association’s Water and Planning Network. “Historically, U.S. communities have dealt with land use planning and water management in separate silos,” Cesanek says. “But now we know we have to manage them using an integrated approach.”

Traditionally, he explains, water departments and planners have often worked within different geopolitical boundaries, management structures, and timelines, even as their work has overlapped on the ground. But with communities growing rapidly, especially in the South, and climate change exacerbating water-related risks, planning is becoming more complex, and the need for collaboration more urgent.

“We need an integrated and multidisciplinary approach,” agrees Brenda Bateman, director of the Oregon Department of Land Conservation and Development. Bateman is chair of the American Water Resources Association’s Land and Water Specialty Conference, an event focused on connecting land and water for healthy communities. “These problems are so thorny that if we try to solve them one by one, or in a vacuum, we end up with solutions or results that don’t stick. They’re tied together regardless of how our budgets and bureaucracies work.”

The goal of improving planning and resource management processes so they are more integrated, resilient, flexible, and creative is complicated by regional differences—“what works in California won’t necessarily work in New Jersey,” Cesanek says. And since the nature of climate volatility means what works in California today won’t necessarily work in the future, planners and water managers have to prepare for many possible scenarios.

“In the planning world, it used to be ‘let’s envision the highly desirable future we want, and build to that,’” says Jim Holway, director of the Lincoln Institute’s Babbitt Center for Land and Water Policy. “Now we have to put in place policies that will be robust across different futures—not just desirable ones—and bring in programs that are more adaptive. This is a shift in approach.”

Anticipating potential futures and changing practices to account for uncertainty is tricky, but not impossible. And despite the local nature of planning and resource management, shared practices and strategies can work across the country. Here’s how three communities facing different challenges are adapting their approaches and practices to prepare for a changing future.

New Orleans: Living with Water

Few cities have spent as much time and energy fighting water as New Orleans. The city was built on a natural levee along the Mississippi River, a prized location that offered obvious economic and environmental benefits. But centuries of efforts to engineer the river and drain the surrounding swamps led to land subsidence so severe that some neighborhoods are up to 11 feet below sea level, making them prone to frequent flooding. New Orleans is also one of the rainiest places in the country, with five feet of annual precipitation, and is vulnerable to the increasingly strong hurricanes that frequent the Gulf Coast.

When Hurricane Katrina hit in 2005, inundating 80 percent of the city, it explicitly revealed a truth that had been gradually coming to light: New Orleans couldn’t use its historical approaches to fight the stronger storms and rising waters of climate change. It had to think differently.

“Katrina was a tipping point,” says Ed Blakely, a global urban policy expert who led the city’s recovery effort. Blakely says the city’s previous approach to water—attempting to overpower it rather than planning around natural streamflow and flood patterns—reflected a common urban pattern in the United States: “We have not used history to plan settlement.”

As the urgent work of recovery got underway, a new approach to long-term planning began to emerge as well. With support from a state community resilience fund powered by federal disaster recovery dollars, the region’s economic development organization, Greater New Orleans, Inc. (GNO) commissioned a project that would help the city reimagine its relationship to water.

Inspired by the Dutch approach to water management, which hinges on collaborating across disciplines and viewing water as an asset, the Greater New Orleans Water Plan drew on local, national, and international expertise, envisioning nature-inspired systems and strategies that could help manage stormwater more effectively and contribute to the health of residents, ecosystems, and the economy. The green infrastructure proposals in the plan ranged from small-scale retrofits like bioswales and permeable pavement to the more comprehensive strategic use of parks, canals, and waterways to slow and store water.

The ambitious plan intentionally focused on physical space, not policy or politics, explains Andy Sternad, an architect and resilience expert who was a lead author of the plan for New Orleans–based firm Waggonner & Ball. It won acclaim from organizations including C40 Cities and APA, which gave it a National Planning Excellence Award in 2015, in part due to its collaborative nature. “Planners have been instrumental in communicating with designers and engineers about the spatial, socioeconomic, political, and cultural impacts of the plan,” APA noted in its award description. “They have also been successful in integrating the Urban Water Plan with the Louisiana Coastal Master Plan and other local planning processes.”

“The water plan facilitated a new way for us to approach water, locally and regionally,” says Robin Barnes, a New Orleans-based economic recovery and resilience consultant who is the former executive vice president and COO of GNO, Inc. “It provides us with information and schematics and instructions about everything from materials to specific demonstration projects, and it illustrates how living with water can work.”

Barnes has been a director on the Sewerage & Water Board of New Orleans (SWBNO) since 2014, and says she has seen the plan’s guiding philosophy seep into operations citywide and regionally. The idea of living with water can be seen in everything from stormwater storage requirements for new construction and pilot projects funded by the SWBNO to broader initiatives such as the Gentilly Resilience District, a multi-pronged effort to reduce flood risk and support revitalization across an entire neighborhood. The city has received significant federal funding for green infrastructure, including a major award from the U.S. Department of Housing and Urban Development’s National Disaster Resilience Competition.

The city’s master plan envisions that by 2030, New Orleans will become “a city that celebrates its relationship to water.” The plan prioritizes water conservation, sustainable stormwater management, and the protection of wetlands and other areas needed for water storage. It endorses land use approaches that were key elements of the post-Katrina rebuilding effort, says Blakely, such as density, infill development, and building on high ground.

Recommendations like those are constructive outcomes of the devastation caused by Katrina. So are community-level conversations about water management and resilience that continue to evolve, led in part by the Water Collaborative of Greater New Orleans, which formed after the release of the water plan.

Like many cities, New Orleans has faced challenges as it works to implement these ideas, from the pandemic to political transitions. There is still much work to be done, but other flood-prone places across the country have begun to embrace the New Orleans mindset; Sternad and his Waggonner & Ball colleagues have brought the Living with Water approach to cities including Houston, Miami, Charleston, Hampton, Virginia, and Bridgeport, Connecticut.

“We are poised to lead future climate solutions, in part because the things we experience here provide valuable lessons for other cities,” Sternad says. “It’s OK to live in a place that floods sometimes, as long as the culture, and eventually the infrastructure, can adapt.”

Evans, Colorado: Preparing for Scarcity

The northern Colorado city of Evans has a population of 21,000, a projected growth rate of 3 percent per year, and a reliable supply of water from the region’s river basins. But demand for water is projected to come close to the limits of that supply by the end of the decade, especially as the state faces drying and warming due to climate change. As the city grows, its municipal departments are trying to work together to make sure that demand doesn’t exceed supply.

“We’re going into a period where we have increasing demand for water, but the pie is shrinking,” says Anne Best Johnson, former community development director in Evans. “It’s one thing to divide up a growing pie, but it’s harder and harder to divide a shrinking pie.”

In 2019, the city completed a Municipal Water Efficiency Plan, a guide for its water conservation measures. That plan identified 34 water conservation activities that the city will prioritize for implementation, ranging from outdoor watering and landscape design ordinances to requirements for things like wind and rain sensors for new developments, and water-efficient fixture retrofits for existing buildings. If all of these steps are implemented, projections suggest the city could see total water savings of up to 17 percent by 2028 compared to projected demand.

Around the time the water plan came out, city officials started their decadal update of the city’s comprehensive plan. “The timing was important because these documents guide the city for anywhere from 10 to 30 years,” says Justine Schoenbacher, the city’s water conservation coordinator. Both planning processes incorporated cross-departmental input and extensive public outreach, Schoenbacher adds: “The fact that both plans were updated in a time of heightened awareness around water resource issues was beneficial.” She says the timing and collaborative approaches allowed the city to seamlessly integrate the plans and address water resources comprehensively.

Johnson—who left her role in Evans in early 2023 for a similar role in nearby Berthoud—says city officials were able to build principles from the Municipal Water Efficiency Plan into the comprehensive plan, which includes a chapter on water conservation and stewardship, as well as instructions for incorporating water conservation principles into planning.

This puts Evans on a solid path toward a sustainable water supply. But the city didn’t do it alone. Johnson says support from other organizations helped the small city maximize its efforts. In 2018, as officials were working on the municipal water plan, they participated in a Growing Water Smart workshop hosted by the Sonoran Institute and the Babbitt Center, which allowed them to learn from other communities and create their own action plan. “Land and water are interlinked, and the local planning and decision-making frameworks for how we use them should be too,” says Kristen Keener Busby, associate director for practice and partnerships at the Babbitt Center. “Growing Water Smart workshops help communities identify thoughtful ways to make these connections and implement actions to strengthen their sustainability and resilience.”

The city also participated as a pilot community for a Water and Land Use Metrics program coordinated by the Sonoran Institute, which helped them measure their local water conservation data. To help implement their Growing Water Smart action plan, they received technical support from WaterNow Alliance and Western Resource Advocates to administer a water efficiency audit program and a community-wide fixture replacement and installation program. Schoenbacher says that has been key in helping them make tangible progress, and in educating the community about the application and benefits of the water efficiency plan.

As they put the plans into practice, Johnson says city leaders are trying to be proactive and clear about their goals, by talking to the community and gathering data to show what’s working well. “A lot of time, money, effort, and citizen input went into our guide for moving forward,” she says. “We don’t want to have a comp plan that just sits on the shelf.” Johnson says the city started with the easiest projects, like fixture retrofits, to show the community that reducing water use didn’t have to be painful. Then they started to bring in some of the bigger pieces. Using those tools, they’re confident that they can balance population growth and new development while decreasing citywide water use.

“Change can be very threatening to people. If you offer them opportunities to have success, then you’re going to be seen as a community that encourages business while being respectful of your environment and limited resources,” Johnson says. Evans, she adds, “wants to have an opportunity to grow and change when it’s not a reactionary situation.”

Schoenbacher says that’s true across the region, where communities need to be planning for scarcity. Communication and early thoughtful action are both key for being prepared, she notes: “We adhere to the motto that’s happening across the West: we need to be doing more with less. We’re thinking about that potential gap between supply and demand in the long term. What changes can communities make now to preserve our rights and ability to grow in the future?”

Golden Valley, Minnesota: Thinking Beyond Boundaries

A decade ago, planners and water engineers in the Minneapolis suburb of Golden Valley worked in different departments on different floors of city hall. “There was general agreement on the direction that the city was moving, but there was minimal coordination,” says Planning Director Jason Zimmerman. To facilitate communication and collaboration in this city of 22,000, which relies primarily on redevelopment to accommodate growth, the city combined planning, engineering, and inspections into one department, creating an open-concept office on a single floor of the building.

Today, Zimmerman says, “there is close communication between planning and engineering staff, in relation to redevelopment projects in particular. . . . Planning decisions always acknowledge the requirements and challenges associated with water.”

Those challenges have increased as climate change makes storms in the region stronger. “New flood elevations due to more intense rain events have created new challenges for properties in low-lying areas,” Zimmerman says, noting that planners carefully evaluate grading when reviewing site plans, in light of the increased runoff caused by extreme weather.

As Golden Valley continues to adjust its practices to meet evolving needs, a state-enabled regional planning agency, the Metropolitan Council, is helping the city address pollution, plan for flooding, and protect the quality of its creeks and lakes by thinking beyond boundaries. Golden Valley buys its water from the city of Minneapolis, as part of a joint agreement with two other nearby suburbs, Crystal and New Hope. The Metropolitan Council oversees wastewater collection and treatment infrastructure and water supply planning across the area, a relatively unique arrangement that helps communities learn from each other. “We’re working with our partners in the region to make sure we have sustainable supplies for the growth that is planned,” says Judy Sventek, Met Council’s manager of water resources. “People think of Minnesota as a water-rich state with 10,000 lakes, but we do have water supply limitations” including differences in the types and quantities of water communities can access.

In 2005, the council created a Water Supply Planning Unit to bring communities together from across the region. A decade later, this work shaped updates to regional water policy reflected in the 2040 Water Resources Policy Plan, which directly influenced Golden Valley’s 2040 Comprehensive Plan and its goals of responding to new and changing development, future water demands, and changing weather patterns.

“In the ’80s, when most people lived in the urban core around Minneapolis and St. Paul, most residents and businesses relied on surface water,” Sventek says. “Now 75 percent of residents in the metro area are using groundwater from wells in the suburbs. We’re thinking about the implications of this change as cities continue to grow outward, and we’re looking at how climate change affects water supply.”

Lanya Ross, a Met Council environmental analyst, says the council’s regional vision can help communities like Golden Valley make long-term water-supply plans in the face of changing climate and population dynamics. It also serves as a hub of data on issues like regional groundwater modeling and flooding impacts, which individual communities might not have access to or might not normally consider. In Golden Valley, where Bassett Creek is a critical waterway, leaders can use this shared information to see where stormwater management projects can be most helpful, and how redevelopment projects can help with flood control. “We can look at the entire region: how we plan for sustainable water resources together and how do those interactions happen,” Ross says.

In the face of climate change, communication among neighboring communities can be particularly important on the supply side. It can lead to sharing tools and resources to protect source water, monitor aquifer levels, and address contamination from pollutants like phosphorus and nitrate that come from agricultural runoff.

Sventek says other states and organizations have looked at the Met Council’s approach, especially on the supply side, because planning for watershed health is becoming more relevant and necessary. Having an entity that plans for a region and addresses issues across local boundaries is also helpful for transferring knowledge and thinking about the big picture, she says—and that shows up in the way places like Golden Valley are planning for the future.

Hard Decisions Ahead

The need for big-picture, long-term thinking by policy makers across the country is clear. “There isn’t a place that is not subject to some form of disaster in the United States, be it drought, cyclones, or tornados. We’ve seen flooding year after year,” says Blakely, who led the Hurricane Katrina recovery in New Orleans. “We need to be catching up to the game, not adding to the destruction.”

The threats are different from place to place and ecosystem to ecosystem, but there are broadscale ways to address climate-related disasters. Communities can store and reuse water, instead of relying on manmade infrastructure to fend it off. They can plan for uncertainty, anticipate a range of futures, and implement adaptable long-term plans. They can also collaborate and work across boundaries to manage resources regionally, build resilience, and increase flexibility.

To stay ahead of the game, planners and water managers need to implement changes now, working across departments to integrate land and water planning. “We made a lot of choices that have kicked the can down the road by saying, ‘We’ll do more monitoring or regulation at a later date.’ That time has arrived,” says Bateman, chair of this year’s AWRA conference. “We’re going to have to make some hard decisions. We’re going to need leaders who are willing to make those decisions based on science.”

Holway says organizations like APA, AWRA, the American Water Works Association, and the Babbitt Center can help communities build the capacity they need to implement solutions by providing tools and support, and by helping them connect across geographic and bureaucratic boundaries. “We’re not trying to predict the future, we’re trying to prepare for a range of potential future conditions. Building that awareness and working in new ways can start to change the narrative and lay the groundwork for implementing necessary programs,” he says. “As you look forward, disasters are going to be a constant. They’re going to come one after another, and if that’s the future, we need to prepare for that.”

Resources and Further Reading

The Growing Water Smart program introduces communities to strategies and tools that can help them integrate water and land use planning to better adapt to change and uncertainty. A joint program of the Sonoran Institute and the Babbitt Center for Land and Water Policy, Growing Water Smart has reached more than 80 communities in Colorado, Arizona, and Utah, and is expanding to California and along the Mexican border this year. To learn more, watch our “Growing Water Smart” video.

To learn more about how communities are incorporating water into their planning processes, check out Integrating Land Use and Water Management: Planning and Practice, a Lincoln Institute Policy Focus Report by Erin Rugland.

Connecting land and water for healthy communities is the theme of this year’s American Water Resources Association (AWRA) summer conference, to be held July 17–19 in Denver. The planning committee for this event includes representatives from the Lincoln Institute’s Babbitt Center and many other organizations, agencies, and institutions working to advance the integration of land and water planning. 

Heather Hansman is a freelance journalist, Outside magazine’s environmental columnist, and the author of the book Downriver: Into the Future of Water in the West.

Image: An illustration from the Greater New Orleans Water Plan shows how redesigning streets with rain gardens, pervious pavement, and other elements can help slow and store stormwater, reducing flooding. Credit: Waggonner & Ball.

As remote and hybrid work evolves from exception to rule, draining downtowns of office workers and money, cities around the world are asking some version of the same question: Can we convert half-empty cubicles and conference rooms into housing?   

For better or worse, Calgary, Alberta, started grappling with that question years ago—and may offer some lessons for cities just now exploring office conversions. 

A city of 1.3 million, Calgary has seen its share of booms and busts as the corporate capital of Canada’s oil and gas industry. But when crude oil prices started sinking in 2014, they took the city’s commercial property market down with them. Office buildings in downtown Calgary have lost about $16 billion in property value since 2015, resulting in a loss of tax revenue that impacts the entire city.  

“The conversations around our office vacancy issue started around 2015,” says Natalie Marchut, program manager for Calgary’s downtown strategy team. “Office vacancy had started climbing, we weren’t seeing any reabsorption, and it started to become quite alarming.” By the time COVID closures hit in 2020, there weren’t a whole lot of downtown office workers left to send home.  

So city officials worked with developers, businesses, and other partners to come up with a plan. With about a third of the office space downtown sitting vacant—some 14 million square feet—the city set a goal of removing 6 million square feet of office inventory over the next 10 years, ideally through residential conversions. With that process now well underway, Calgary’s experience offers some lessons for other cities looking to encourage adaptive reuse.

Offer financial incentives. As Isaac Newton would say, an object at rest tends to stay at rest, unless acted upon by an outside force. Even though converting a half-vacant office building to homes typically costs less than demolishing it and rebuilding from scratch, many property owners don’t have the capacity or desire to take on such a big project, and instead succumb to inertia, letting buildings sit idle. “A big thing we realized was that most building owners weren’t taking the initiative on their own to repurpose those vacant office towers,” Marchut says. So Calgary decided to offer financial incentives to kickstart the process.

The city council approved an initial $100 million in municipal funding in 2021—and another $53 million in November 2022—to support adaptive reuse projects downtown, allowing the city to reimburse developers at $75 per square foot of office space converted. 

Even at that generous rate, which was calculated to cover about a third of the estimated $225-per-square-foot cost of such conversions at the program’s outset, some developers find it hard to make the numbers square, Marchut says, given rising interest rates and inflation. But the first two rounds of the program garnered far more project proposals than there was funding.  

So far, eight conversions have been approved. The first five projects will subtract over 660,000 square feet of office space from the downtown commercial market by converting it into some 700 new homes; the remaining three have yet to be officially announced, as the city first assists with relocating any remaining tenants.

Recalibrate revenue expectations. One concern that came up often in early discussions is that commercial properties are typically taxed at a higher rate than residential ones. “That was a big one that we had to get our heads around, but also help our council get their heads around: When you convert these to residential, they’re going to be taxed at a lower rate, so we’re not going to be getting what we could if they were fully occupied commercial spaces,” Marchut says. “Yes. But we will not see the absorption of 14 million square feet of office space. We just will never get there.”  

The situation is so dire right now that some downtown buildings are assessed for their land value only, she adds. “Of course you need commercial property downtown, and of course they will always pay more to the city in tax revenue—but not if they’re all empty,” Marchut says. Meanwhile, removing excess inventory should reduce the vacancy rate, helping to stabilize and even restore the value of the remaining office space. (Another strategy that can address escalating vacancies in an equitable way, according to researchers, is to implement a split-rate property tax, which taxes lots at a higher rate than the structures on them, thus encouraging landowners to invest in languishing properties.)

Pursuing adaptive reuse has the potential to revive struggling downtowns and sustain them in a new way, says Amy Cotter, director of climate strategies at the Lincoln Institute of Land Policy, where she relates urban land policy and planning to climate resilience, sustainability, and spatial equity. Converting excess workspace to housing offers the prospect of a 24/7 population keeping a city vibrant and economically healthy, “just differently than when we had central business districts with a 9-to-5 daytime population and suburbanites commuting in,” she explains.

“A significant part of the economy in any city is made up of small business owners who are dependent on people being there and eating in their restaurants, buying their flowers, stopping by the bodega, or what have you,” Cotter says. “So the financial benefit of having residents in those units isn’t necessarily explained or quantified in its entirety by municipal revenue.”   

Prioritize flexibility and simplicity. Beyond offering financial incentives, Calgary is taking other steps to encourage conversions. Most properties downtown, for example, are exempt from change-of-use permitting requirements. “That saves, on average, six months,” Marchut notes, and removes the risk that projects could be bogged down or blocked altogether.

Since developers need to invest an enormous amount of time and money in a project even before proposing it to the city, simply indicating general support for conversions provides an important boost in confidence, Marchut said. “Obviously, you can’t guarantee an approval until you have a plan set in front of you that you can review against the rules. But a notional, ‘Yes, the city is supportive of what you’re trying to achieve on this site,’ goes a long way in giving comfort to developers.”  

To accelerate conversions and attract as many applicants as possible, the city intentionally kept the program simple, without specific affordable housing requirements, for example. Marchut says that has allowed the city to prioritize projects that best align with its equity, climate, and planning goals.  

“Every project that is coming online through this program is doing more than just converting office to residential,” Marchut says. “We’ve got a few that are going to be doing affordable housing . . . we have others that are doing additional public realm improvements—and this is all optional. We don’t require it, but applicants are coming to the table with really solid proposals, because they know the program is so competitive, and so they’re kind of bringing their A game.”  

The program’s first conversion project, The Cornerstone by Peoplefirst Developments, is slated for completion later this year and will create 112 family-oriented apartments; 40 percent of them will be rented below market rate. Another project, the 176-unit Palliser One by Aspen, will include a public park and skating rink at ground level. “We’re going to see a finished product really soon,” Marchut says. “I’m super excited to finally see one open their doors and invite new residents in.” 

Jon Gorey is a staff writer for the Lincoln Institute of Land Policy. 

Image: The Cornerstone by Peoplefirst Developments, an adaptive reuse project in Calgary, Alberta, will create a family-oriented residence (left) out of a commercial office building (right). Credit: Courtesy of Peoplefirst Developments.

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