Dan L. Perlman teaches at Brandeis University, in Waltham, Massachusetts, where he is chair of the Environmental Studies Program and associate professor of biology. He has coauthored three textbooks on conservation biology and ecology: Practical Ecology for Planners, Developers, and Citizens (with Jeffrey C. Milder, published by Island Press in cooperation with the Lincoln Institute of Land Policy, 2005); Conserving Earth’s Biodiversity (an interactive CD-ROM with Edward O. Wilson, published by Island Press, 2000); and Biodiversity: Exploring Values and Priorities in Conservation (with Glenn Adelson, published by Blackwell Scientific, 1997).

An avid nature photographer, Perlman’s photographs have been exhibited at the American Museum of Natural History in New York and the Museum of Science in Boston, and he has been the photographer for two children’s books (one on a Costa Rican rainforest and the other on ants). He recently launched a Web site from which he freely distributes teaching materials he has developed for ecology and environmental studies, including his photographs (click here). He has received university-wide teaching awards at both Brandeis University and Harvard University, where he taught conservation biology part-time for nine years. He holds a Ph.D. from Harvard University’s Department of Organismic and Evolutionary Biology.

Land Lines: How can ecology help planners, landscape architects, and others in the planning and design community?

Dan Perlman: The study of ecology reminds us that humans are truly a part of nature, although in our highly technological society it is easy to forget how closely our lives are tied to the land and other elements. Most of us are only reminded of these close interactions when nature unleashes her fury through a hurricane, tornado, flood, or earthquake. Given that the planning and design professions aim to make humans lives as healthy and fulfilling as possible, it is critical to attend to nature when changing the landscapes where we live and work.

Once one understands some basic concepts of ecology, it is no longer possible to view humans as being divorced from the ecosystems in which they live. Like all other organisms, humans interact with the plants and animals around them, and with the nonliving aspects of ecosystems, such as rain, wind, and fire. Unfortunately, when we design human communities without considering the particulars of the ecosystems in which they are embedded, we place people in dangerous and unhealthy situations. With a little ecological knowledge, however, planning professionals can improve human lives.

Land Lines: What aspects of ecology are especially pertinent to planners and designers?

Dan Perlman: Over the past few decades, ecologists have begun paying close attention to disturbance regimes—the natural processes that randomly change ecosystems. It turns out that disturbances greatly affect humans as well as the plants and animals around us. In recent years it has become ever clearer that ecological disturbances such as hurricanes, forest fires, tsunamis, and earthquakes have the potential to devastate human communities.

By understanding the ecological histories and disturbance regimes of the specific landscapes in which they work, planning professionals can ensure that they do not place the human population in harm’s way. While homes placed along Gulf Coast beaches or deep in the pine forests of the West are desirable to many, recognition of the dangers of hurricanes and fire will lead planners to either steer development away from dangerous settings or to create protections for the people living in potentially dangerous situations.

It is critical to remember, however, that landscapes differ in their disturbance regimes and the frequency and impact of their typical disturbances. It makes sense to focus on earthquakes, landslides, and fires in the hills of southern California and on hurricanes in Florida, rather than vice versa, for example, since those types of disturbances are most likely to occur in those locations.

Land Lines: Ecologists and conservation biologists are often accused of sounding alarm bells. Do they also offer positive visions for the future?

Dan Perlman: Actually, there are many positive aspects to increased understanding of ecological processes. Intact and healthy natural landscapes perform critical ecosystem services that would be extremely expensive or impossible to replace through technological means. Water filtration, absorption of air pollutants and greenhouse gasses, and soil protection are just a few of the many services that nature provides.

Psychologists recognize the mental health benefits of being able to interact with nature, and planning professionals can help make these benefits widely available by incorporating easy access to natural areas into their designs. Many recent studies have demonstrated that proximity to natural areas is very attractive for wide cross-sections of the populace—along with being economically valuable. In addition, being able to interact with native habitats and organisms, or even just knowing that they exist, can contribute to the mental health and well-being of people of all ages. It is especially important that young people have opportunities to experience and learn about nature so they can integrate that awareness into their future decision making about where and how they live.

Land Lines: How can the conservation of biodiversity be balanced with the needs and desires of the house-buying public?

Dan Perlman: The goal of conservation biologists is to protect and restore healthy native species and ecosystems. New York City’s recent efforts to protect its water supply through a variety of land protection programs around the upstate watersheds and reservoirs in the Catskill Mountains is a great example of balancing human and ecosystem health. By sensibly guiding development to specific areas and limiting it from ecologically fragile areas or areas that are especially important for human health, planners and policy makers can obtain real benefits for both humans and ecosystems alike.

If we also consider the well-being of nonhuman organisms and creatures that share our planet, we find that attention to conservation biology during planning can pay major dividends. Biologists know that small nature reserves isolated in seas of human development are not an effective way to protect the native plants and animals of our landscapes. Instead, wherever possible, we should create large protected areas that can support populations of larger animals, many of which play especially important roles in the functioning of healthy ecosystems.

In addition, there is some evidence that intact habitat corridors, if well planned, can link smaller reserves into networks that may approximate the functions of large reserves. If planners begin their considerations with these concepts in mind, they may be able to create healthy, diverse landscapes. It is difficult to create or protect large reserves and corridors once development has begun in earnest.

Land Lines: How will global climate change affect human health and safety, and what can planning professionals do to help?

Dan Perlman: As the global climate warms, the effects will vary considerably from location to location. Some regions will receive more precipitation and others less; some areas will become much hotter, some will only become slightly warmer, and some may actually become colder. Nonetheless, the broad outlines of the changes that can be expected over the next 50 to 100 years are becoming clearer.

The global average temperature will likely rise a few degrees Fahrenheit—and may rise even more than that—as compared to the approximately one-degree change that has occurred over the past century. As the oceans warm, the water will expand, leading to a rise in sea level. With increased warmth, the Antarctic and Greenland glaciers will melt more quickly, adding to sea level rise. As a result, coastal communities will be under threat and will either have to retreat inland or build expensive retaining walls and levees. If the Antarctic ice shelves (which hang over the ocean) break off, sea level will rise still further—and catastrophically quickly. Changing precipitation and temperature regimes will alter the basics around which communities are planned and built, and designers will have to plan in different ways. It is possible that extreme weather events, such as the major hurricanes of 2005, will become more frequent.

To help reduce the speed and amplitude of climate change, the United States will probably eventually join the international community’s consensus that carbon dioxide emissions must be reduced—and our communities can help reduce emissions by developing more public transit options and more compact development patterns. As an additional benefit, this may leave extra flexibility for setting aside and protecting natural areas, if human communities take up less of the landscape.

Land Lines: How has your work with the Lincoln Institute affected your thinking about conservation biology and ecology?

Dan Perlman: Most of my teaching is with college undergraduates. While I try to keep those classes well-grounded by bringing in guest speakers and taking field trips, I have found that traditional classroom discussions can become overly rarified. My first major project with the Lincoln Institute was to write the book Practical Ecology for Planners, Developers, and Citizens, with Jeff Milder. I found it really stimulating to be put in a position of trying to adapt and explain my scientific background to make ecological concepts understandable to planners, landscape architects, and planning board members. It is one thing to distill these concepts and discuss them with undergraduates, but it is quite different to present these ideas to professionals and decision makers who want guidance that is clear and actually useful.

As an outgrowth of the book project I have been involved in teaching and sitting on panels for several Lincoln programs. I have found that the professionals and practitioners taking these programs further challenge me to create a coherent and effective message. As with any stimulating group in a classroom, I find that I come away from these sessions with a sense that I have learned as much as anyone in the room.

Land Lines: From your ecological and conservation perspectives, what advice would you give a designer or planner today?

Dan Perlman: First, I would say that you should know the ecology of the region where you work. The ecological constraints and opportunities of Springfield, Oregon, are quite different from those of Springfields in Illinois, Georgia, and Massachusetts. There are no ecological prescriptions that fit all planning and design situations. As I learned early in my career, the First Law of Ecology is: It Depends.

Second, I would recommend paying careful attention to giving local residents easy access to nature—even to small natural areas of just a few acres. Adults and children flourish when in contact with nature, and there is no substitute for having small bits of native biodiversity nearby. I once heard Dr. Madhav Gadgil, the preeminent ecologist in India, state his wish that every child in his nation should have a little bit of wilderness near at hand. While his definition of wilderness may differ from that of ecologists in Boulder or Seattle, his hope is one that I feel deeply.

When the 2007–2008 class of Loeb Fellows from Harvard University’s Graduate School of Design met for the first time in May 2007 to discuss options for the study trip that would conclude a year at Harvard the following spring, we quickly agreed on a number of criteria. We were looking for a place where change was happening now; a place where a visit five years before or hence would be a different experience; a place dealing with significant environmental, transportation, and housing challenges; a place looking for ways to preserve some of its past while moving into the future; and a place where it was possible to see the role that outside designers and consultants were playing. Most of all, the Loeb Fellows were looking for a place where they could be inspired by the leadership and vision they would experience. China quickly moved to the top of the list of places to be considered.

Ethan Seltzer is a professor in the Nohad A. Toulan School of Urban Studies and Planning at Portland State University. He previously served for six years as the director of the school, and prior to that for eleven years as the founding director of Portland State’s Institute of Portland Metropolitan Studies.

Before joining Portland State in 1992 he served as the land use supervisor for Metro, the regional government in the Portland area; assistant to Portland City Commissioner Mike Lindberg; assistant coordinator for the Southeast Uplift Neighborhood Program in Portland; and coordinator of the Drinking Water Project for the Oregon Environmental Council.

Seltzer received his Ph.D. in City and Regional Planning and Master of Regional Planning from the University of Pennsylvania. His doctoral dissertation examined the role of citizen participation in environmental planning. Current research interests include regional planning, regionalism, regional development, and planning in the Pacific Northwest.

In addition to his current work with the Lincoln Institute, his publications include chapters titled Maintaining the Working Landscape: The Portland Metro Urban Growth Boundary, in Regional Planning for Open Space, edited by Arnold van der Valk and Terry van Dijk (Routledge 2009); and It’s Not an Experiment: Regional Planning at Metro, 1990 to the Present, in The Portland Edge, edited by Connie Ozawa (Island Press 2004).

Land Lines: How did you become associated with the Lincoln Institute of Land Policy?

Ethan Seltzer: Regional planning has been at the center of my career for a long time. I used to be the land use supervisor for Metro, the regional government in the Portland metropolitan region. In the late 1980s we were just starting work on what is now the Region 2040 Growth Concept. Part of that work involved seeking out new ideas about planning, land use, land management, and related topics, and through that search, I started to engage with the Lincoln Institute. A few years later, I was part of a planning project organized through the Regional Plan Association in New York that brought U.S. and Japanese planners together. I met Armando Carbonell (chair of the Institute’s Department of Planning and Urban Form) through that process, and we have remained collaborators on a number of projects since then.

Land Lines: What was the first project you conducted for the Lincoln Institute?

Ethan Seltzer: The first one I recall had to do with re-establishing a dialogue around regional planning and building on the ideas put forth by the old Regional Plan Association of America going back to the 1920s. I was also a part of numerous Lincoln Institute seminars, including one held in Chicago on the relationships and interdependencies between cities and suburbs. The papers were published by the Institute in 2000 in the book Urban-Suburban Interdependencies, edited by Rosalind Greenstein and Wim Wiewel. Since then I have been involved in several Institute-sponsored projects and events, most recently in conjunction with the showing of the film Portland: Quest for the Livable City as part of the Making Sense of Place documentary film series.

Land Lines: How has your association with the Lincoln Institute influenced your research?

Ethan Seltzer: I think the Lincoln Institute is one of the only, maybe the only, institution that has consistently focused on the confluence of issues associated with planning practice, place, regionalism, and land use. There are few other places that address these issues in such a thoughtful, deliberate manner. The support that the Lincoln Institute provides for thinking and writing about these issues is part of what makes it possible for me to find both an audience and like-minded colleagues. There are other networks important to me as well, notably the connections provided by the Association of Collegiate Schools of Planning. Nonetheless, the Lincoln Institute is uniquely a forum for the things that I am most interested in and where I hope to contribute.

Land Lines: What are your current projects for the Lincoln Institute?

Ethan Seltzer: I am working on a book on regional planning in America with an explicit focus on practice. I teach courses in regional planning and, though there is an interesting literature on the reasons why regional planning might make sense and the stark challenges to pulling it off, there is not much information available regarding what regional planners do, and how regional planning is distinguished from other types of planning (i.e., city, urban, transportation).

With support from the Lincoln Institute, and in collaboration with coeditor Armando Carbonell, I was able to recruit a group of talented authors and put together a series of chapters that, we expect, will more completely present what gets done in the name of regional planning in the United States today. We also hope this project will provide a basis for better understanding the unique aspects of regional planning practice.

The working title for the book is American Regional Planning: Practice and Prospect. Coauthors include Tim Beatley, Robert Fishman, Kate Foster, John Fregonese and CJ Gabbe, Frank and Deborah Popper, Manuel Pastor and Chris Benner, Gerrit Knaap and Rebecca Lewis, Fritz Steiner, and Bob Yaro. The manuscript will be completed this fall and the book will be published in the spring of 2011.

Land Lines: Regional planning seems to be a really challenging idea in America. Why are you so interested in it?

Ethan Seltzer: You are absolutely right, but it’s often hard to find a place in the scheme of things for regions and regional planning. The history of America is told with broad, sweeping regions in mind—the South, New England, the West—but the history of planning in America is largely one of local institutions, states, and the federal government.

Regional planning, then, is both present at the outset and a latecomer to the planning game. The institutional turf is quite congested. Although the need for better regional coordination and planning actually predates the “invention” of modern city planning in America (consider that the Burnham Plan for Chicago was a regional plan), regional planning has never been able to mount a convincing challenge to the profoundly local emphasis of planning.

Still, it simply makes too much sense to put aside regional planning for long. One need not be a rocket scientist to recognize that many of the things we care about and depend on are not well managed or defined by local jurisdictions. When I worked as the land use supervisor for Metro in Portland, I was struck by the fact that everyone—rich, poor, and in-between—lived regional lives. That is, households in our region were working, socializing, recreating, worshipping, schooling, and sleeping in territories of their own devising, none of which corresponded to any single local jurisdiction. Consequently, planning by jurisdiction, which is the norm in Oregon and elsewhere, becomes a more complicated proposition. It really makes one wonder for whom the planning is intended. If it is simply about maintaining local property values, then we’ve both made that task overly complicated and are poorly serving a whole host of larger values, goals, and objectives.

However, the other thing that struck me while working for Metro is that if people don’t feel empowered to address the issues right in front of them when they walk out the front of their house or apartment building, then they will never relate to the kinds of things we are talking about at the regional scale. Local empowerment made regional planning and growth management possible. Local and regional, then, go hand in hand, and you cannot have one without the other.

Having worked at the regional level, served as president of my local planning commission, and provided planning assistance to neighborhood associations early in my career, I am familiar with the ongoing tensions between these scales—the scale at which we live in the region, and the scale at which we are empowered at the locality. I think this tension is always going to be present, and I am under no illusions that it will evaporate or that the region will “win” any time in the future.

Still, I, like others, keep coming back to the region because to ignore it is to give up on things that are important to our sense of place and quality of life. The region helps us understand the world and how it works, and makes one look deeply into the causal relationships that link us together and to the natural world. I guess the ecologist in me will never give up on that.

Land Lines: What other kinds of research topics have you been investigating?

Ethan Seltzer: I guess you could summarize my work under several headings. I have written about planning in Portland, particularly regional planning and the way that Metro developed a regional growth management plan. That work has been incorporated in publications and projects in the United States, Japan, and the Netherlands.

More recently, I have been engaged in the work of America 2050 on megaregions. I have provided information about Cascadia, the megaregion of the Pacific Northwest, and participated in several research seminars organized to further our understanding of the nature of megaregions, planning for megaregions, and the utility of that concept for better understanding issues associated with sustainability and competitiveness in the years ahead.

I have also worked with Connie Ozawa, a colleague at Portland State, on the kinds of skills needed by entry-level planners, and therefore the nature of the relationship between graduate planning education and planning practice. I am also working with colleagues at the University of Oregon and Oregon State University to investigate the dynamics underlying and opportunities for bridging the “urban/rural” divide in Oregon. A book on that topic will be published by Oregon State Press in 2011. The fundamental themes that tie all of this together have to do with place and practice—the place being the Portland metropolitan region and the Pacific Northwest, and the practice being what actually gets done by planners.

Land Lines: Any last thoughts?

Ethan Seltzer: In an interesting way, the Lincoln Institute’s association with the ideas of Henry George and their extension into thematic areas of land as property, taxation, and land planning is very contemporary. The challenges we face in the United States and globally due to climate change and instability, the pressure for sustainability, urbanization, and the future of our cities and metropolitan regions all come together around these themes.

Ultimately, the challenges that we talk about in sweeping terms must make sense and be addressed democratically and locally. Pulling that off in a manner that acknowledges the global context for local action is really about infusing what we do as planners and academicians with a new ethical commitment to acknowledging and acting at the true scales at which these issues operate.

Gran parte del consumo de energía del país se produce en las ciudades. En los Estados Unidos, alrededor de tres cuartas parte de la energía consumida está relacionada con las áreas urbanas. De acuerdo con esto, las ciudades ofrecen oportunidades significativas para ahorrar energía aumentando su eficiencia, pero sigue habiendo obstáculos importantes: ¿Las fuerzas del mercado bastarán para producir ganancias de eficiencia cuando corresponda, o estas soluciones de mercado se verán impedidas por fallas del mercado, tales como información imperfecta, falta de financiamiento o riesgos incomprendidos? ¿Cuánto valora la gente el ahorro de energía, y cuán sensibles son a los cambios en los precios de la energía? El Instituto Lincoln organizó una conferencia sobre la eficiencia energética y las ciudades en octubre de 2012 para tratar estos y otros temas relacionados. A continuación esbozamos algunos de ellos.

Valoración de la eficiencia energética

Los consumidores deberían estar dispuestos a pagar más por espacios de vivienda que usan menos energía. La evidencia demuestra que los usuarios de espacios comerciales valoran la eficiencia energética y están dispuestos a pagar más por ella, y muchos estudios confirman que el espacio de oficinas y comercial con certificación LEED se vende o alquila a precios superiores en comparación con el espacio tradicional. La evidencia de esta preferencia es claramente menor en lo que se refiere a las residencias, en parte porque la mayoría de los compradores de viviendas no puede determinar fácilmente la eficiencia energética de una vivienda, sobre todo si es nueva y no hay registro sobre su consumo energético.

Algunos desarrollos residenciales se están clasificando ahora mediante procedimientos similares a la certificación LEED o la clasificación Energy Star, como la utilizada en los equipos electrodomésticos. En California, las viviendas que tienen la mayor clasificación de eficiencia energética se venden por un precio de aproximadamente un 9 por ciento mayor que las unidades con eficiencia energética promedio. Similares diferencias de precios para casas certificadas con el nivel de eficiencia máximo, usando un procedimiento de certificación europeo, se han observado en los Países Bajos. Algunas de estas diferencias de precios se justifican por el mayor nivel de confort brindado por estos edificios, además del ahorro de energía. También parece probable que el aumento de precios por eficiencia energética que se observan en California sea tres veces mayor que incremento gradual del costo del aumento de eficiencia en dichas viviendas.

Cómo determinar el costo

El costo de integrar eficiencia energética en los edificios nuevos es menor que el costo de mejorar la eficiencia en edificios existentes. Una casa construida después del año 2000 usa alrededor del 25 por ciento menos de energía por metro cuadrado que una casa construida en la década de 1960 o antes. El potencial técnico para mejorar la eficiencia energética en casas más viejas parece ser obvio, pero sus propietarios enfrentan dos desafíos: determinar qué mejoras tienen el mayor beneficio por dólar invertido y obtener un contratista y financiamiento para realizar el trabajo. Si bien hay muchas herramientas de diagnóstico disponibles para evaluar las viviendas existentes, su exactitud es muy variable y depende completamente de las características detalladas tanto de la vivienda y como del estilo de vida de la unidad familiar. La obtención de un contratista y de financiamiento puede suponer altos costos de transacción para los propietarios, en términos de esfuerzo, tiempo y dinero. Muchas compañías de servicios públicos ofrecen soporte técnico y financiero para la modernización de la eficiencia energética, pero el progreso ha sido lento.

Cómo cambiar el consumo de energía

Quizá sea más fácil cambiar los estilos de vida residenciales que modernizar los edificios viejos, y muchas compañías de servicios públicos están experimentando con métodos para modificar el comportamiento de la unidad familiar. El programa más común consiste en “animar” a las familias a desarrollar hábitos más eficientes proporcionándoles informes periódicos del consumo doméstico de energía que comparan su reciente uso de energía con el de sus vecinos. Los análisis demuestran que estos informes tienen no solo un impacto a corto plazo en el consumo de energía del hogar sino también un impacto acumulativo a más largo plazo que continúa después de interrumpidos los informes. Los ahorros de energía de estos programas son pequeños, y oscilan entre medio kilovatio-hora hasta un kilovatio-hora por día para un hogar medio, pero el bajo costo del programa lo hace tan rentable como muchas otras estrategias.

Reconocimiento a John Quigley

Esta conferencia fue organizada conjuntamente con John Quigley, profesor de Economía de la Universidad de California en Berkeley, quien falleció antes de que ésta se llevara a cabo. Además de sus artículos originales sobre la energía y las ciudades, algunos de sus antiguos alumnos, colegas y coautores presentaron otros artículos sobre economía urbana. Todos estos trabajos serán publicados en una próxima edición especial de Regional Science and Urban Economics, que reconocerá las contribuciones de John Quigley a lo largo de su larga y sobresaliente carrera.

Es para mí un honor suceder a Gregory K. Ingram como quinto presidente del Lincoln Institute of Land Policy (ver página 28) y participar junto con ustedes en mi número inaugural de Land Lines. Será un gran desafío para mí poder estar a la altura de la capacidad de liderazgo de Greg y los años extraordinariamente productivos desde que él se hizo cargo del Instituto en 2005. Espero poder combinar mis habilidades y experiencia con las formidables herramientas y el talentoso personal del Instituto para continuar con nuestra misión singular: conectar a académicos, funcionarios públicos y líderes empresariales para combinar la teoría y la práctica de las políticas de suelo con el fin de abordar una gran variedad de desafíos sociales, económicos y medioambientales.

Hay fuerzas tectónicas —naturales, artificiales o ambas— que están dando nueva forma a nuestro planeta. A medida que confrontamos el cambio climático, la aceleración de la urbanización en Asia y África, el envejecimiento de las poblaciones de Europa y América del Norte, la suburbanización de la pobreza en los Estados Unidos y la insolvencia económica de las ciudades estadounidenses, las decisiones sobre el uso del suelo que tomemos hoy dictarán la calidad de vida de cientos de millones de personas en los próximos cien años. Hay una demanda crítica de planes y políticas integrales que regulen de manera equitativa el uso del suelo, sistemas políticos y sociales que garanticen la sostenibilidad, y análisis económicos sólidos con los que abordar estos desafíos, y esta demanda seguirá siendo alta durante las próximas décadas.

En este número de Land Lines, autores estrechamente relacionados con el Instituto Lincoln exploran estos temas. La fellow Lincoln/Loeb de 2013, Lynn Richards, próxima presidente del Congreso para el Nuevo Urbanismo, expone 10 pasos ingeniosos que las comunidades de los Estados Unidos han tomado para hacer sus suburbios más accesibles a los peatones, con viviendas económicas para compensar la suburbanización de la pobreza y emprendimientos más densos de uso mixto y transporte público para reducir el uso del automóvil y ayudar a retrasar el cambio climático. La arquitecta y fellow Lincoln/Loeb de 2014, Helen Lochhead, analiza los proyectos ganadores de Rebuild by Design (Reconstrucción por Diseño), el concurso internacional que promovió innovaciones de diseño para integrar resiliencia, sostenibilidad y habitabilidad en las regiones afectadas por la supertormenta Sandy. El Director de Relaciones Públicas Anthony Flint informa sobre el séptimo Foro periodístico anual del Instituto Lincoln sobre el suelo y el entorno edificado, que exploró opciones para realizar inversiones más inteligentes y equitativas en infraestructura en las ciudades del siglo XXI. Finalmente, en el Perfil académico, el analista de investigación senior del Instituto Lincoln, Adam Langley, comenta la base de datos de ciudades fiscalmente estandarizadas (FiSC) del Instituto, una nueva herramienta que servirá de base para nuevos análisis importantes que guiarán las respuestas locales a los desafíos fiscales de los Estados Unidos.

Y ahora un poco sobre mí. En los últimos 14 años trabajé en la Fundación Ford, donde ocupé un puesto singular en el sistema filantrópico global que me permitió apoyar, demostrar y ensayar nuevas maneras de resolver importantes problemas sociales. Algunos de los logros que más me enorgullecen son haber creado la Campaña Nacional de Propiedades Vacantes y Abandonadas, para ayudar a construir e incrementar la bolsa de viviendas de patrimonio compartido de la nación, por medio de colaboraciones con la Red Nacional de Fideicomisos de Suelo Comunitario y otras organizaciones asociadas. Ayudé a diseñar y posteriormente lideré Metropolitan Opportunity (Oportunidad Metropolitana), la próxima generación de programación comunitaria y de desarrollo económico de la Fundación, que se propone reducir el aislamiento espacial de las poblaciones necesitadas en regiones metropolitanas integrando la planificación del uso del suelo, el desarrollo de viviendas económicas y la inversión en infraestructura para ofrecer un mejor servicio a todos sus residentes.

Antes de trabajar en la Fundación Ford, había acumulado una gran experiencia en investigación sobre vivienda, economía y análisis de políticas públicas. Tuve la oportunidad de trabajar con académicos de todo el mundo en temas tan diversos como el nacimiento del movimiento medioambiental en Rusia, el papel de los desequilibrios de intercambio comercial y la deuda en los ciclos macroeconómicos y el impacto de la propiedad de la vivienda en las vidas de familias de bajos ingresos. He sido maestro y mentor de miles de estudiantes y he seguido sus logros con gran orgullo. Presenté investigaciones, abogué por cambios políticos y colaboré con éxito con investigadores, activistas y funcionarios públicos en cuatro continentes. Y ahora estoy entusiasmado y me siento honrado por unirme a ustedes en esta aventura con el Lincoln Institute of Land Policy.

Los viejos residentes de Detroit recuerdan las décadas de 1950 y 1960 como una era dorada de la planificación urbana. Bajo Charles Blessing, el carismático jefe de planificación de la ciudad entre 1953 y 1977, Detroit llevó a cabo una serie de intentos ambiciosos para rediseñar su paisaje urbano. Dejando de lado un siglo de conventillos y estructuras comerciales pequeñas, se creó el emprendimiento residencial de Lafayette Park, diseñado por Mies van der Rohe, adosado al este del centro, un parque para industrias ligeras, al oeste del centro y manzana tras manzana de viviendas de baja altura para residentes de ingresos moderados, en el norte. Edward Hustoles, un veterano planificador jubilado de aquellos años, recuerda que Blessing era tan reconocido como visionario en Detroit que bosquejaba sus planes sobre el mantel mientras almorzaba en un buen restaurante; si el mesero se quejaba, Blessing enrollaba el mantel y le decía que lo agregara a su cuenta.

Pero los tiempos cambian. Blessing se jubiló en la década de 1970, y para entonces Detroit estaba sumiéndose en su larga y agonizante pendiente hacia la ruina del cordón industrial. El doble flagelo de la desindustrialización y el crecimiento suburbano desordenado, que lastimó a tantas ciudades del corazón de los Estados Unidos, afectó a Detroit de manera particularmente intensa. Muchas fábricas, tan modernas cuando se construyeron a comienzos del siglo XX, parecían obsoletas en las décadas de 1950 y 1960, y en su mayoría fueron abandonadas a fines de la década de 1980. La nueva cultura suburbana del automóvil, facilitada por la construcción de la red federal de carreteras y otras medidas, alentó a cientos de miles de residentes a abandonar la ciudad para asentarse en Birmingham, Troy y otras comunidades periféricas. El éxodo se aceleró por las tensas relaciones raciales, que se hicieron particularmente tóxicas después de los disturbios civiles de 1967. Sin habitantes, el vasto inventario de pequeñas viviendas de madera para trabajadores se fue deteriorando; los incendios provocados, la droga, el hurto de metales, el deterioro y otros males corroyeron barrios enteros, forzando a la ciudad a demoler manzana tras manzana de casas en las décadas de 1990 y 2000, una tendencia acelerada por la crisis inmobiliaria de 2007–2008, que creó un círculo vicioso de mora en el pago de impuestos sobre la propiedad y ejecuciones hipotecarias, diezmando lo que quedaba del mercado inmobiliario de Detroit. Hoy, las mejores estimaciones sugieren que por lo menos 62 de los 360 km2 de Detroit están vacíos, y otros 15 a 23 km2 tienen viviendas desocupadas que se tienen que demoler. Agréguense los parques municipales que la ciudad ya no mantiene y los derechos de paso abandonados, como las viejas líneas de ferrocarril, y un 25 por ciento de Detroit (un área mayor que Manhattan) está vacante.

Para la década de 1990, la planificación urbana se había quedado obsoleta como foco y guía. Una serie de alcaldes trataron de engancharse en cualquier proyecto vistoso que surgiera: el tan difamado Renaissance Center en la década de 1970, o la apertura de casinos a finales de los noventa. El departamento de planificación municipal de Detroit encontró una nueva función administrando subvenciones federales en bloque para el desarrollo comunitario y, en años recientes, el departamento ha tenido más contadores que planificadores. Pero en 2010, el entonces alcalde David Bing lanzó una iniciativa estratégica para abordar el problema generalizado de suelos vacantes y la carga que ejercía sobre los servicios y presupuestos municipales. Dicho esfuerzo culminó en 2013 con la publicación de Detroit Future City, un marco de referencia integral de 354 páginas para fortalecer y volver a expandir los barrios deteriorados de Detroit y dar un nuevo destino a sus lotes y edificios vacíos en las décadas futuras. Detroit Future City, con sus estrategias de “reverdecimiento” extendido –incluyendo “paisajes productivos” que reutilizarían suelos vacantes mediante reforestación, lagunas de retención de agua de lluvia, instalación de paneles solares y producción de alimentos– recibió elogios como una nueva manera visionaria de pensar sobre las viejas ciudades industriales y de incluir a ciudadanos comunes y corrientes en la conversación sobre su futuro. “En los anales de participación cívica y planificación comunitaria, Detroit Future City es probablemente el ejercicio de planificación y extensión comunitaria más amplio que he visto”, dijo George W. McCarthy, presidente y Director Ejecutivo del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.

Orígenes y esencia

En 2010, tres años antes de que Detroit declarara la bancarrota municipal más grande de la historia de los EE.UU., la población se había reducido a 700.000 habitantes, de su pico de 1,85 millones en 1950. El alcalde de entonces, David Bing, se vio obligado a reajustar los servicios municipales a la reducción de la base imponible y del paisaje urbano. Su sugerencia inicial a los medios, de que iba a mudar a los pocos habitantes que quedaban fuera de los barrios “fantasma” más abandonados de Detroit, generó comparaciones despiadadas con los proyectos de renovación urbana del pasado e incluso abucheos acusatorios de “limpieza étnica”; su idea fue rápidamente guardada en un cajón. Ese mismo año, el alcalde y sus principales funcionarios organizaron una serie de reuniones comunitarias llamadas Detroit Works para iniciar un diálogo con la ciudadanía sobre la necesidad de repensar cómo debería operar la ciudad en el futuro. Pero los residentes tenían otras ideas. Las reuniones enseguida derivaron en sesiones caóticas de quejas, en las que cientos de residentes demandaban mejor alumbrado en las calles, protección policial y otros servicios municipales con urgencia.

McCarthy, que en ese entonces trabajaba en la Fundación Ford y respaldaba los esfuerzos de revitalización de Detroit, dijo que los líderes deberían haber pensado antes de actuar. “Cuando se incorpora a ciudadanos normales al proceso de planificación, lo consideran como si fuera una reunión pública y la manera de hacerse notar es gritar más fuerte”, dijo. “Si uno es sincero sobre la participación ciudadana, tiene que tomarse el tiempo para capacitar a los ciudadanos para ser planificadores. Hay que dedicar una cantidad importes de tiempo y atención para que la gente pueda comprender que la planificación consiste en tomar decisiones difíciles en un entorno constreñido”.

Con financiamiento de la Fundación Kresge y otras fuentes, la ciudad se reagrupó y contrató a equipos de consultores, algunos respetados a nivel nacional, como la Directora de Proyecto Toni L. Griffin, profesora y directora del Centro J. Max Bond de Diseño para la Ciudad Justa en la Facultad Spitzer de Arquitectura de City College en Nueva York. Con el liderazgo de Griffin, comenzaron a delinear el documento que se convertiría en Detroit Future City.

El grupo tuvo cuidado en evitar la palabra “plan” cuando se lo presentaron al público. A diferencia de un plan de ordenamiento convencional, que básicamente crea un mapa de qué usos se permitirá en los distintos lugares antes de que el sector privado llegue para desarrollarlos, Detroit Future City es un marco de referencia estratégico para pensar en los distintos tipos de barrio y cómo podría evolucionar cada uno, dadas las tendencias existentes.

“No queríamos dejar a la ciudad imágenes estáticas ilustrativas de cómo podría ser”, dice Griffin. “Ya había montones de ellas. Queríamos dejar a la ciudad una herramienta para que la gente pudiera manejar el cambio, porque, como ya se sabe, Detroit todavía tiene mucho por definir en términos de gobierno, estructuras fiscales, servicios municipales, pérdida de población y la composición siempre cambiante de suelos vacantes”.

El marco de referencia tenía que permitir a los dirigentes tomar decisiones mientras se producía el cambio a lo largo del tiempo. “Ofrece distintas estructuras para tomar decisiones que permiten, por ejemplo, decir: si esta es la condición actual, estos son los distintos tipos de opciones que se pueden considerar para pasar de A a B”, dice Griffin. Para simplificar: Si un barrio está mostrando un nivel significativo y creciente de vacancia, pero sigue teniendo un inventario utilizable de viviendas y comercios, el suelo vacante en esa zona se podría convertir en área de producción de alimentos o en un campo de paneles solares para alimentar a las empresas locales. Pero un barrio con poca vacancia y niveles mucho más altos de densidad podría planificar emprendimientos internos para sus pocos lotes vacantes. En vez de sugerir que la esquina de Woodward Avenue y 7 Mile Road debería tener un centro comercial, el marco de referencia ofrece una serie de ejemplos de lo que podría ocurrir dadas ciertas tipologías de barrios.

El lema fue: “Cada barrio tiene un futuro, pero no necesariamente el mismo futuro”.

Las estrategias de reverdecimiento de Detroit Future City fueron particularmente importantes y llamaron la mayor atención debido a la gran cantidad de suelos vacantes en los que la opción de desarrollo inmobiliario no era realista, y probablemente no lo fuera por muchos años más; quizá un tercio de la ciudad reclama un nuevo propósito y uso. Los puntos con más lotes vacantes del mapa se podrían hacer productivos con la instalación de campos de paneles solares productores de energía, reforestación, agricultura o “infraestructura azul”, como lagunas de retención de agua de lluvia, biocanales de drenaje y canales que proporcionan agua para riego agrícola y que desvían el agua de lluvia y la nieve derretida del sistema de alcantarillado combinado de Detroit, ya de por sí sobrecargado. Casi todos estos usos serían presuntamente esfuerzos privados, pero requerían de permisos municipales y quizá otro tipo de asistencia, como cambios de zonificación o sociedades con varios grupos filantrópicos o sin fines de lucro. “Hay que contar con una estrategia de reverdecimiento para poder usar el suelo de manera que, como mínimo, no presente una carga para las áreas pobladas existentes y, como máximo, aumente la calidad de vida, la productividad económica y la calidad medioambiental de la población de Detroit”, dice Alan Mallach, un consultor de Detroit Future City, fellow no residente del Brookings Institution, y autor de Regenerating America’s Legacy Cities (Cómo regenerar las ciudades tradicionales de los EE.UU.), publicado por el Instituto Lincoln.

Pero el plan contempla también densidades de población significativamente mayores en aquellas zonas de Detroit que ya se están regenerando, como el área extendida del centro, donde profesionales jóvenes han provocado un resurgimiento residencial recientemente, y donde empresas pioneras como Quicken Loans, que se mudó al centro en 2010, han llenado torres de oficinas previamente vacantes. Ello sugiere que los hospitales y corredores industriales existentes en Detroit podrían y deberían ver concentradas en ellos nuevas inversiones para aumentar las oportunidades de capacitación laboral y nuevos emprendimientos residenciales y minoristas en esos nodos. Los distritos de empleo claves se podrían interconectar con nuevas opciones de transporte público, como la línea de tranvía M-1 que se está construyendo a lo largo de Woodward Avenue, la calle principal de la ciudad, con financiamiento público-privado. La construcción de esta línea de 5 kilómetros de largo a un costo de US$140 millones comenzó a mediados de 2014, y conectará el centro desde Jefferson Avenue hasta el área de New Center, otro centro de actividad, a lo largo del distrito de Midtown, que se está revitalizando rápidamente. Se espera que la línea comience a operar a fines de 2016. Si los votantes aprueban un nuevo amillaramiento del impuesto sobre la propiedad que se presentará a su consideración presuntamente en 2016, la línea M-1 podría ser suplementada por un sistema regional de tránsito rápido por autobús que se construiría en los próximos años.

Mallach describe Detroit Future City “como un análisis realista de lo que está ocurriendo, para sugerir cómo gastar el dinero, dónde realizar las inversiones, a qué dar prioridad, etc.”.

“Detroit Future City ofrece un menú”, agrega. “No dice: este sitio deberá convertirse en una granja urbana; sólo sugiere opciones”.

Participación ciudadana

Las decisiones sobre qué ocurriría y dónde quedarían a criterio del proceso político, con la participación de los vecinos, dirigentes municipales y otras partes interesadas. De esa manera, la opinión pública sería crucial para el éxito del programa.

En 2012, el equipo de Detroit Future City contrató a Dan Pitera, profesor de la Facultad de Arquitectura de la Universidad de Detroit Mercy (UDM), para diseñar una nueva y mejor estrategia de participación que recogiera y orientara el deseo de cambio de los residentes. Los esfuerzos abarcaron desde sesiones de charla informales en torno a una “mesa itinerante” diseñada por los estudiantes de arquitectura de UDM, que se ubicó en varios lugares de la ciudad, hasta una serie de reuniones en centros comunitarios, donde 100.000 residentes participaron en debates sobre la rehabilitación urbana.

Durante la etapa de planificación de 2012 y principios de 2013, se abrió una nueva oficina al público en el distrito de Eastern Market para que los residentes pudieran conocer al personal, ver planes, responder a encuestas, etc. El personal de la oficina incluía a miembros del Centro de Diseño Colaborativo de UDM, dirigido por Pitera, y de la organización sin fines de lucro Recursos Legales Comunitarios. El grupo de Pitera también creó una aplicación de teléfono móvil para fomentar la participación comunitaria. Y el equipo creó 25 carteles de colores para identificar los distintos temas, como suelos vacantes o jardines comunitarios, y los distribuyó a millares por toda la ciudad.

En una reunión de sábado por la mañana en 2012 en la Misión de Rescate de Detroit, unos 50 residentes tuvieron una vista previa de lo que pasaría con distintos barrios, dependiendo de las condiciones existentes y los deseos de los residentes. Algunos de los asistentes expresaron una opinión positiva. “El diálogo es justo lo que necesitamos para volver a considerar los problemas reales”, dijo Phillis Judkins, de 65 años de edad, proveniente del distrito de North End. Y Larry Roberts, de 70 años de edad, quien vive en el barrio Indian Village de Detroit, dijo que las reuniones públicas de 2012 fueron más productivas que las reuniones masivas más bien caóticas de Detroit Works en el otoño de 2010. “Hoy parece que hay gente con ideas que nos pueden hacer progresar”, dijo.

Por supuesto, todavía había un poco de escepticismo sobre cuántas de estas buenas ideas se convertirían en políticas reales en una ciudad con un presupuesto tan restringido, y cuántas se concretarían alguna vez. “Si el gobierno municipal adopta este plan y nos comunica lo que va a hacer, creo que las cosas van a salir bien”, dijo Roberts.

————————

La controversia de la agricultura urbana

Un uso controvertido del suelo que la oficina ha fomentado proviene de una tendencia ya conocida en Detroit: la agricultura urbana. En los últimos 15 años, Detroit ha presenciado el nacimiento de más de 1.000 pequeños jardines comunitarios, incluidos entre ellos proyectos reconocidos a nivel nacional como Earthworks y D-Town Farm, cada uno de los cuales abarca unas pocas hectáreas. Pero en la actualidad la mayor parte de la actividad agrícola la realizan voluntarios, y la producción la consumen los vecinos, se dona a bancos de alimentos o, en algunos casos, se vende en mercados de agricultores locales. En años recientes Detroit se ha visto sumido en un intenso debate sobre la posibilidad de ampliar esta actividad a escala de agricultura comercial. Algunos proyectos, como Hantz Farms y RecoveryPark, han elaborado planes ambiciosos para convertir cientos de hectáreas para la producción de alimentos. Pero por el momento cada uno de estos esfuerzos tiene una escala relativamente pequeña mientras el debate sobre la oportunidad de la agricultura comercial continúa.

De todas maneras, el equipo de DFC sigue comprometido a producir muchos más alimentos dentro de la ciudad, tanto en terrenos vacantes como en fábricas abandonadas, donde se podrían realizar cultivos hidropónicos. El equipo de DFC, por ejemplo, está trabajando con RecoveryPark para diseñar un sistema de retención hídrica para regar los cultivos.

Como mínimo, la agricultura urbana podría ayudar a algunos emprendedores de alimentación locales a hacer crecer sus empresas, generar puestos de empleo y ampliar la base imponible, aunque sea en una escala modesta. La producción de alimentos también ayuda a generar un propósito comunitario alrededor de una actividad, eleva la conciencia sobre la nutrición y crea un nuevo uso productivo para lotes vacantes y fábricas en ruinas. “Detroit tiene la oportunidad de ser la primera ciudad del mundo con alimento asegurado”, dijo Kinkead.

Pero los funcionarios municipales no han aprobado aún estos proyectos agrícolas comerciales en gran escala, por temor a que los problemas secundarios, como polvo, ruido y olores, se les vayan fuera de control. Otros cuestionan si los bajos márgenes de las economías agrícolas (que dependen del trabajo pesado realizado en su mayoría por migrantes que ganan el salario mínimo) pudieran producir ingresos y trabajos suficientes como para justificar esta estrategia. McCarthy sigue siendo uno de los escépticos. “Creía que no era una buena idea cultivar productos alimenticios”, dijo. “La ecuación económica no lo justifica; los costos son prohibitivos, ya que no hace falta ir demasiado lejos para llegar a suelos agrícolas excelentes fuera de Detroit a un décimo del precio”. Así que el debate continúa, mientras el equipo de implementación de DFC sigue trabajando para producir más alimentos en los suelos vacantes de Detroit.

————————

En el ejercicio del actual alcalde, Mike Duggan, quien se hizo cargo del gobierno en 2014, se ha abierto una serie de oficinas en los barrios para comunicarse con los ciudadanos más de cerca que las administraciones anteriores, y recoger sus inquietudes. El nivel de participación comunitaria a la fecha ha puesto en evidencia que los habitantes de Detroit no se han dado por vencidos, incluso en los barrios más perjudicados.

La hora de la verdad

Felizmente, la preocupación de que Detroit Future City languidezca en algún cajón acumulando polvo, como tantos otros documentos lo hicieron antes en Detroit, parece infundada. Con el respaldo financiero y el liderazgo de Kresge, se estableció la Oficina de Implementación de Detroit Future City (DFC) como una organización sin fines de lucro encargada de implementar las visiones y sugerencias del plan. Dan Kinkead, un arquitecto que ayudó a escribir Detroit Future City, fue nombrado director de proyectos. El grupo tiene una sede permanente en el distrito New Center de Detroit y una plantilla de 12 miembros, incluyendo el personal disponible a través de varios programas de becarios se ha puesto en marcha en la ciudad. Kenneth Cockrel, un expresidente del Concejo Municipal de Detroit que ejerció brevemente como alcalde interino después de que el entonces alcalde Kwame Kilpatrick dimitiera por un escándalo en 2008, fue contratado a finales de 2013 para ser el director de la oficina de implementación.

A comienzos de 2015, la oficina de implementación había puesto en marcha múltiples proyectos piloto en alianza con otras organizaciones. Estos incluyen:

Campos solares. En colaboración con Focus: HOPE, organización sin fines de lucro para la capacitación laboral de la ciudad, y una pequeña empresa emergente, el equipo de DFC tiene pensado cubrir alrededor de 6 hectáreas de suelos vacantes con paneles solares. Kinkead estima que el campo podría producir cinco megavatios de energía, suficiente para alimentar varios cientos de casas. Los planificadores esperan comenzar el proyecto este año o el que viene, pero no se sabe bien a cuántas personas va a dar empleo.

Lagunas de retención de agua de lluvia. En el lado este de Detroit, el personal de DFC está considerando crear una serie de lagunas de retención de agua de lluvia en un barrio residencial, para evitar que drene en el sistema de alcantarillado. El barrio, conocido como Jefferson Village, había sido destinado a viviendas unifamiliares 15 años antes, pero ese proyecto quedó paralizado por falta de financiamiento, dejando docenas de lotes vacantes y muy poca demanda por ellos. Pero, con el financiamiento de la Fundación Erb local y con el asesoramiento del Departamento de Aguas y Alcantarillado de Detroit, el equipo de DFC ha identificado varias docenas de lotes vacantes para las lagunas de retención. Prevén que los propietarios cercanos podrían recibir una reducción en sus facturas de agua, puesto que el departamento ya no tendría que construir y mantener la infraestructura de grandes tuberías necesaria para recolectar el agua de lluvia que se mezcla con las aguas residuales. Si el esfuerzo resulta exitoso, se ampliará al resto de la ciudad.

Amortiguadores de carbono en los bordes de las carreteras. Una de las recomendaciones de DFC, la plantación de árboles como amortiguadores de carbono junto a las calles y carreteras principales, dio lugar, junto con la organización sin fines de lucro Greening of Detroit, a la mayor campaña de plantación de árboles de la ciudad a finales de 2014 en el lado oeste de Detroit, cerca de la carretera Southfield, uno de los conectores principales de norte a sur. Alrededor de 300 árboles fueron plantados por voluntarios en un solo día a lo largo de varias cuadras. Cuando maduren, estos árboles absorberán por lo menos algunas de las emisiones de carbono de la carretera.

Trish Hubbell, vocera de Greening of Detroit, dijo que la alianza con el equipo de implementación de DFC para este tipo de iniciativas eleva la visibilidad de cada proyecto, lo cual a su vez contribuye a la recaudación de fondos. Y el equipo de DFC aporta una gran cantidad de conocimientos sobre temas de uso del suelo en cada uno de estos empeños.

“Su valor más importante es que tienen un marco de referencia, de manera que pueden ayudar a determinar dónde se tienen que hacer las cosas”, dijo Hubbell. “El marco de referencia agrega valor a todas las oportunidades que se presenten”.

Construcción de consenso

En vez de ignorar Detroit Future City como un producto de una administración previa, el alcalde Duggan ha apoyado públicamente esta iniciativa como guía propia. Su asesor principal para temas laborales y económicos se refiere a su ejemplar ya desgastado de Detroit Future City como su “Biblia” para reorganizar la ciudad.

Jean Redfield, Directora Ejecutiva de Next-Energy, una organización sin fines de lucro de Detroit que trabaja por un futuro de energía sostenible para la ciudad, tiene otro ejemplar de Detroit Future City sobre su escritorio. “Lo uso mucho para encontrar el lenguaje específico necesario para hablar de opciones específicas”, dijo. “Uso algunos de los mapas y estadísticas con regularidad”. Y el equipo de NextEnergy colabora con el equipo de implementación de DFC para planificar una variedad de proyectos de infraestructura verdes y azules. “Nuestros caminos se cruzan con frecuencia”, declaró. “Allá donde surja una pregunta o un problema sobre el Departamento de Energía o la ciudad de Detroit relacionado con el uso del suelo, la infraestructura de energía, el alumbrado de calles o proyectos solares, frecuentemente trabajamos codo a codo con ellos”.

Como mencionamos, el equipo de implementación actúa más como asesor principal de otras agencias, como Greening of Detroit o el Departamento de Aguas y Alcantarillado de Detroit, que como protagonista. El Director de Implementación de DFC, Kenneth Cockrel, denomina al equipo una “agencia de planificación no gubernamental”. Explica: “Brindamos información para poder tomar decisiones, pero no tomamos las decisiones nosotros mismos. En última instancia, las recomendaciones del marco de referencia serán implementadas por el alcalde y el Concejo Municipal, si es que deciden ejecutarlas. Ellos son los que las pondrán en práctica”.

Cockrel también compara la implementación de Detroit Future City “con lo que ocurre cuando un libro se convierte en una película. No se filma el libro palabra por palabra y página por página. Algunas cosas se dejan de lado, y otras aparecen en la película. Me imagino que en última instancia esta será la estrategia utilizada por la administración Duggan”.

Como cualquier organización nueva, el equipo de DFC sigue afinando su papel a la búsqueda de dónde puede contribuir más. Kinkead concuerda que su papel se puede describir mejor con una paráfrasis del viejo lema corporativo de BASF: El equipo de DFC no implementa muchos proyectos innovadores en Detroit; simplemente hace que esos proyectos sean mejores.

“Vivimos en un mundo escurridizo”, dice Kinkead. “Es un tipo de juego distinto, pero nuestra misión se basa en brindar ayuda a los demás”.

A comienzos de 2015, quedó claro que muchas de las ideas innovadoras del corazón de Detroit Future City, como las estrategias de reverdecimiento, la producción de energía, los árboles como amortiguadores de carbono, los nuevos emprendimientos dedicados a distritos que ya son densos, que parecían ideas traídas por los pelos en 2010, cuando el entonces alcalde Bing lanzó su campaña Detroit Works, se han convertido en ideas normales.

“Ya no son sólo los ecologistas o activistas del cambio climático los que hablan sobre bosques de carbono; son los residentes y directores ejecutivos de las corporaciones de desarrollo comunitario”, dice Griffin. “Los líderes empresariales y los filántropos ahora reconocen su importancia. Un resultado importante de este trabajo es que hay un espectro más amplio de la ciudadanía que habla de estos temas, aunque no sean necesariamente una cuestión fundamental para sus actividades cotidianas.

Quizá sea igualmente importante la conciencia generalizada de que Detroit tiene que proporcionar servicios municipales de manera distinta, dada la realidad de los problemas económicos y la pérdida de población de la ciudad. La ciudad emergió con éxito de la bancarrota a finales de 2014, pero en el mejor de los casos esto le ha dado a Detroit un respiro para comenzar a crecer de nuevo. Si este crecimiento vuelve a producirse, la ciudad tiene que conducirlo de manera más inteligente que como lo hizo en los periodos de expansión del pasado, cuando el desarrollo se produjo en forma desordenada en toda la ciudad.

El camino por delante

Una de las razones por las que la ciudad y sus habitantes estaban listos para un documento como Detroit Future City fue la comprensión profunda de que los problemas de Detroit se debieron a la desindustrialización y el crecimiento suburbano desordenado. “Los residentes comenzaron a comprender que en realidad estaban subsidiando el crecimiento desordenado y la desinversión. Comenzaron a pensar en maneras de cambiar estos sistemas para que fueran más eficientes”, dijo Griffin.

Mientras este artículo se estaba preparando para su publicación, Detroit dio otro paso gigante para revitalizar sus actividades de planificación, que se encontraban en hibernación desde hace tiempo. El alcalde Duggan anunció que había contratado a Maurice Cox, el sumamente considerado director de Tulane City Center, un centro de recursos de diseño comunitario para Nueva Orleáns, y vicedecano de Community Engagement (Participación comunitaria) en la Facultad de Arquitectura de la Universidad de Tulane, como nuevo director de planificación de Detroit. En Nueva Orleáns, Cox facilita una amplia gama de alianzas entre la Universidad de Tulane, la Autoridad de Revitalización de Nueva Orleáns y la Ciudad de Nueva Orleáns. En Detroit, entre otras actividades, ayudará a convertir algunos de los marcos de referencia generales de Detroit Future City en recomendaciones de planificación específicas.

Si la planificación innovadora está otra vez de moda, como parece ser, es más descentralizada, menos enfocada en grandes proyectos y más en sintonía con las condiciones reales, que podrían demandar soluciones distintas en cada barrio. Y la cantidad de voces que se escuchan en los debates de planificación es mayor que nunca. Quizá la contribución final y más importante de Detroit Future City ha sido la de incorporar a los barrios y ciudadanos al mismo nivel que a los planificadores profesionales de gran prestigio para decidir la dirección futura de la ciudad.

En efecto, Detroit Future City ha inaugurado una nueva era de planificación, y no se parecerá casi o nada a la de la era de Blessing. “La planificación ciertamente ha resurgido, pero es fundamentalmente distinta de lo que fue hace 50 años”, dice Kinkead. “En las décadas de 1950 y 1960, los objetivos de planificación amplios de la ciudad eran frecuentemente la manifestación de una elite municipal gubernamental”.

“Para que la ciudad avance, hacen falta todos”, dice Kinkead. “No se trata sólo de Detroit Future City. No se trata sólo del gobierno. No se trata sólo del sector empresarial. Se trata de todos ellos trabajando juntos”.

John Gallagher cubre temas de desarrollo urbano para el Detroit Free Press. Sus libros Reimagining Detroit: Opportunities for Redefining an American City (Imaginando un Detroit nuevo: Oportunidades para redefinir una ciudad norteamericana) y Revolution Detroit: Strategies for Urban Reinvention (Revolución en Detroit: Estrategias para una reinvención urbana) se pueden obtener de Wayne State University Press.

Referencias

Detroit Future City. 2012. Detroit Future City: 2012 Detroit Strategic Framework Plan. Detroit, MI: Inland Press.

Mallach, Alan and Lavea Brachman. 2013. Regenerating America’s Legacy Cities. Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy.

Skidmore, Mark. 2014. “Will a Greenbelt Help to Shrink Detroit’s Wasteland?” Land Lines 26 (4): 8–17.

We are inaugurating our fourteenth volume year of Land Lines with a new look and feel—more color, more articles, more news about our faculty, and more announcements about our courses, publications and special projects.

In the past five years our educational programs have expanded to reach policy makers and practitioners in federal, state and local government throughout the United States and in many countries of Latin America, Europe, Africa and Asia. Our faculty has developed a broad range of introductory and advanced professional development courses that explore both the theory and practice of land and tax policy.

The Institute’s Department of Valuation and Taxation, chaired by Joan Youngman, has three major goals: improving public and scholarly debate on the taxation of land value; addressing the economic impact, feasibility, political acceptability, and appropriate use of value-based taxes; and contributing to a better understanding of the valuation process for tax purposes. The local property tax, as the primary value-based tax in the United States, is a major focus of the Institute’s work, but we analyze a variety of revenue instruments, particularly with regard to their treatment of land value increments attributable to public investment.

The Department of Planning and Development, cochaired by Rosalind Greenstein and Armando Carbonell, links interests in the theory and practice of planning with an understanding of how land markets operate. Our concerns focus on urban and regional planning and design, land conservation, urban redevelopment, and the behavior of land markets. We are particularly interested in the integration of urban and environmental systems; the planning process and its outcomes; the interplay of public and private roles in decisions involving land policy and land use; the effect of land markets and the institutions that support them on the city and its residents; and the role of land and real estate in the larger economy and in poverty alleviation.

Building on our experiences in Latin America since 1993, Martim Smolka directs the Institute’s Program on Latin America and the Caribbean in developing activities oriented toward both scholars and practitioners, including legislative and executive policy officials and upper-level technical staff. Programs focus on five priority topics: value capture policies and implementation of instruments to mobilize land value increments; property taxation systems that can meet the needs of rapid urbanization; regulatory environments supporting large-scale urban intervention; security of tenure, regularization and urban upgrading programs; and urban land market forces, including spatial and social segregation, speculation, vacant land and related issues.

Each issue of Land Lines will continue to feature articles by faculty who share the ideas discussed and lessons learned in Institute-sponsored courses. In addition, we will announce upcoming courses, lectures and other programs that are open to a general audience, and we will keep you informed about new publications, web-based programs and other resources that address our work in land and tax policy.

While the issue of managing suburban growth has long been on the Lincoln Institute’s agenda, “sprawl” is now receiving a great deal of attention from citizens, policy analysts and policymakers, as well as the popular press. However, crafting policies to respond to suburban growth is extremely difficult for a variety of reasons.

First, we lack a public consensus about what sprawl is. Even paraphrasing former US Supreme Court Justice Potter Stewart, “. . . but I know it when I see it” does not work in this case. For example, one often hears from anti-sprawl activists that they do not want their community to be “another Los Angeles.” However, Los Angeles is more densely populated today than it was 30 years ago.

Dowell Myers and Alicia Kitsuse report that “the Los Angeles urbanized area (the region excluding mountains and deserts) has the highest gross population densities among the 20 largest metropolitan regions, higher even than New York.”1 Exploring deeper, one finds that “Los Angeles” is code for a variety of social problems that are concentrated in our nation’s cities, such as urban crime, teenage pregnancy, poverty, persistent unemployment, and a variety of other concerns, not the least of which is the organization of uses in metropolitan space.

A second challenge to crafting policies to respond to suburban growth is the threat to anticipated economic gain by some of those who own undeveloped land on the fringes of metropolitan areas. For example, one can imagine the great interest these landowners would have in negotiations to redraw urban growth boundaries. The line on the map can have significant monetary implications for a parcel depending on which side of the line it lands.

A third challenge is the variety of existing policies and laws that have encouraged suburban growth over the past 50 years. In a recent Institute-supported study, Patricia Burgess and Thomas Bier make a strong case that governmental fragmentation on two fronts contributes to a policy environment that supports sprawl.2 Fragmentation between levels of government makes regional planning approaches difficult, while fragmentation across functional agencies impedes comprehensive solutions. In another study, Joseph Gyourko and Richard Voith have argued that the combination of the federal mortgage interest deductions and local-level exclusionary zoning have encouraged low-density residential development in jurisdictions surrounding central cities.3

Finally, there is little agreement about desired future development patterns. Thus, if the forces that create sprawl are based on a combination of federal, state and local policies, if our existing landscape reflects both public and private actions, and if the desired future is unclear, how does one even begin to address the issue? The Lincoln Institute’s mission is to contribute to and improve the quality of debate about land policies. Toward that end, our work on sprawl is multi-dimensional, focusing on educational programs for policy officials at the federal, state and local levels.

Programs for Federal and State Officials

Land use issues have increased in importance on the federal policy agenda, and the Institute has begun working with Region 1 of the Environmental Protection Agency (EPA), based in Boston, to develop a training course for senior administrators. Many staff at EPA are not schooled in land use planning, but their work in traditional EPA areas such as water or air quality requires that they pay attention to land use issues.

Harvey Jacobs, professor of urban and regional planning at the University of Wisconsin-Madison, developed and taught a course to two groups of EPA administrators in the fall of 1998. Response to the two-day program, which included the historical and institutional context of land use planning, was so positive that the EPA asked the Institute to offer this program annually as part of EPA’s required orientation for new administrators.

At the state level, the Institute has recently supported programs to facilitate information exchanges among legislators and planning directors. Patricia Salkin of the Government Law Center at the Albany Law School has researched lessons to be learned from states that attempted state-level legislation on growth management, but failed. Among her findings was the lack of in-depth knowledge among state legislators and executive-level policymakers about the causes and consequences of suburban sprawl. In order for any kind of growth management legislation to be passed successfully, sponsorship is needed by the appropriate legislator. Depending on the state, this might be the chair of the Local Affairs Committee or a different committee leader.

In an attempt to respond to this need for better understanding about sprawl on the part of legislators and their staffs, the Lincoln Institute and the Albany Law School cosponsored a briefing session in February 1999, in Albany. It coincided with the legislative session and, fortuitously, was held on the day of a press conference announcing that the bipartisan “Smart Growth Economic Competitiveness Act of 1999” had been filed in both houses of the New York legislature. The bill includes three key provisions:

(1) It charges the Governor to create an inter-agency council to review existing policies related to growth and development.

(2) It creates a task force to study the issue and come up with recommendations.

(3) It asks the Governor to provide grants for regional compact efforts.

National experts on sprawl, state legislators and commissioners, and Mayor William A. Johnson of Rochester and members of his staff exchanged up-to-date information on related state-level efforts, as well as possible resources for their continued work on this issue. The briefing session gave prominence to the issue of growth management at an important juncture in the state’s history. Perhaps most useful to the legislators and other senior-level policymakers was the neutral forum that the briefing provided for frank discussion of the complexities of “smart growth.” While the event was designed with legislators in mind, it is clear that participants from the executive branch who attended the briefing session also benefited.

In another attempt to target our educational programs to key decision makers, the Lincoln Institute, the Regional Plan Association (RPA) and the New Jersey State Planning Commission cosponsored a leadership retreat for state planning directors from ten of the eleven Northeast states. The directors, or in states without a state planning director a representative from the executive branch, met in Princeton in March for a day characterized by peer-to-peer training.

States with nascent state-level efforts were able to learn from those with more institutionalized programs. While Delaware is as different from New York as Connecticut is from Maine, their state officials were able to benefit enormously from stepping outside their individual political, geographic and economic contexts and considering alternative solutions to similar problems. While each state must construct strategies appropriate to its own needs, all states face many common concerns.

The gathering also provided an opportunity to contribute to a larger, region-wide planning effort. Among the initiatives presented by Robert Yaro, executive director of RPA, was Amtrak’s introduction of high-speed rail service between Boston and Washington, DC, which may leverage substantial economic growth for cities along the corridor. Boston, New York, Philadelphia, Baltimore and Washington will clearly benefit from rapid, comfortable transportation between terminals. However, it may be in smaller cities such as Providence, Hartford, New Haven, Bridgeport, Stamford, Newark, Trenton and Wilmington where high-speed rail could have a far greater impact. Frequent service to these cities, where airline connections are limited, could bring new investment as well as increased access to other employment centers for their residents.

RPA is drafting a proposal to provide the analysis and preliminary recommendations needed to evaluate the benefits of the Amtrak service. The state planning officers at the Princeton meeting felt that the initiative would be of great interest to their governors and agreed to take the RPA proposal back to their states in an effort to broaden the coalition in support of Amtrak’s high-speed rail service in the Northeast Corridor.

Programs for Local Officials and Community-Based Organizations

At the local level, strategies to address suburban sprawl also need to focus on development and redevelopment in the cities, and the Institute is expanding its course offerings to groups long interested in urban policy. Last November, the Institute cosponsored “Breaking Barriers, Building Partnerships: Urban Vacant Land Redevelopment” with the Massachusetts Association of Community Development Corporations. Meeting in Boston, staff from community development corporations and private and non-profit lenders explored strategies for bringing underutilized land back into use. A similar group gathered in Chapel Hill, North Carolina, in May for a workshop cosponsored by the North Carolina Community Development Initiative and the Kenan Institute for Private Enterprise. The hands-on training was designed to give participants experience in generating alternative financing strategies for urban redevelopment

In another effort in the Southeast, the Lincoln Institute provided support to Spelman College as part of an effort to contribute to the redevelopment of its neighborhood in Atlanta. In June, Spelman and its partners from the Atlantic University Center held a community summit as part of a larger initiative to identify both neighborhood needs and university-community strategies to address those needs.

Our experiences in these programs confirm the complex factors influencing current development patterns: the variety of social, economic, technological and political forces; complex and sometimes conflicting policies at the local, state and federal levels; and the actions of those in the public, private and non-profit sectors. Through this work we have come to understand the need for basic information about the broader issue of land markets. In particular we are interested in how and why land markets operate as they do and the implications of land market activity on various public and private stakeholders. Future curriculum development efforts in this area will concentrate on materials to help policymakers and citizens gain a better appreciation of these markets. In doing so, we will have a fuller understanding of the sprawl issue: what causes sprawl, where interventions will be effective, and the characteristics of successful interventions.

Rosalind Greenstein is a senior fellow and director of the program in land markets at the Lincoln Institute.

Notes

1. Myers, Dowell, and Alicia Kitsuse, “The Debate over Future Density of Development: An Interpretive Review.” Lincoln Institute Working Paper, 1999: 22.

2. Burgess, Patricia, and Thomas Bier, “Public Policy and ‘Rural Sprawl’: Lessons from Northeast Ohio.” Lincoln Institute Working Paper, 1998.

3. Gyourko, Joseph, and Richard Voith, “The Tax Treatment of Housing and Its Effects on Bounded and Unbounded Communities.” Lincoln Institute Working Paper, 1999.

Una versión más actualizada de este artículo está disponible como parte del capítulo 6 del libro Perspectivas urbanas: Temas críticos en políticas de suelo de América Latina.

La descentralización del estado, el crecimiento de las empresas y la participación comunitaria en los asuntos públicos, están presentando nuevos retos para el desarrollo de las instituciones enfocadas en las políticas de tierras y su implementación en a través de América Latina. Los alcaldes y consejos locales están asumiendo nuevas responsabilidades en las áreas de protección ambiental, transporte urbano, infraestructura básica, financiamiento local, servicios sociales y desarrollo económico. Al mismo tiempo, las empresas y organizaciones civiles encuentran nuevas vías para asegurar la atención pública de sus exigencias mediante el urbanismo participativo, la administración de presupuestos, la cofinanciación y el control a nivel local.

De este modo, la descentralización y participación democrática están construyendo un medio en el cual las alianzas publico-privadas pueden desarrollar proyectos conjuntos de interés común tanto para individuos como para el gobierno. Sin embargo, a muchas instituciones les falta mucho para adaptarse totalmente a sus nuevos papeles de planificación, regulación y evaluación.

Las culturas de apatía y desconfianza hacia el gobierno arraigadas desde hace mucho tiempo, deben transformarse en una confianza común capaz de movilizar las mejores tradiciones comunitarias de los latinoamericanos. El patronazgo político y económico y la corrupción del estado, deben reemplazarse por responsabilidad política y administrativa. Leyes municipales, de contratación y de administración obsoletas aún restringen la capacidad tanto de los gobiernos locales como de la sociedad civil de interactuar creativamente por medio de arreglos contractuales y de cofinanciación.

Los retos institucionales y los dilemas de políticas que actualmente enfrenta el Área Metropolitana de San Salvador (AMSS) ilustran las transformaciones que ocurren a lo largo de la región. Después de años de guerra civil, los salvadoreños firmaron un acuerdo de paz en 1992 que proporcionó un marco de competencia real entre los partidos políticos y estimuló una participación más activa por parte de las empresas, las organizaciones no gubernamentales (ONGs) y las organizaciones comunitarias. La AMSS comprende varias municipalidades, algunas de ellas dirigidas por alcaldes de partidos de oposición al gobierno central. El cuerpo coordinador del AMSS es el Consejo de Alcaldes, que a su vez es dirigido por la Oficina Metropolitana de Planificación.

Con asistencia técnica de ONGs internacionales, la AMSS ha preparado un plan integral de desarrollo. Instrumentos contemporáneos de planificación urbana tales como la macrozonificación, los impuestos a la propiedad de tasa variable, la recuperación de plusvalías para la protección del medio ambiente, los consorcios público-privados y los coeficientes de uso de suelo están siendo considerados en la implementación de políticas de tierra, de desarrollo y de protección del medio ambiente. De hecho, los salvadoreños tienen el apoyo de varios centros de investigación que están familiarizados con el uso e impacto de estos y otros instrumentos en otras partes del mundo. Actualmente, su necesidad fundamental es movilizar a los protagonistas metropolitanos, tanto públicos como privados, en dirección a políticas comunes y desarrollar instrumentos compartidos para su aplicación.

Cerca del final, PRISMA, una prominente ONG salvadoreña y centro urbano de investigación, invitó al Instituto Lincoln a desarrollar un taller conjunto sobre herramientas de administración urbana, mecanismos de coordinación intergubernamental para áreas metropolitanas e iniciativas público-privadas para ciudades sustentables. El taller, llevado a cabo en El Salvador en octubre, contó con la participación de representantes de alta jerarquía en el gobierno central, así como alcaldes, funcionarios de planificación y otras autoridades del AMSS; así como representantes de asociaciones de construcción y desarrollo y algunas instituciones y organizaciones comunitarias.

Los oradores del Instituto Lincoln presentaron experiencias de Taiwan, Filipinas, México y otros países de América Latina que destacaron las políticas e instrumentos capaces de armonizar los intereses de diversos inversionistas urbanos y coordinar varios niveles de gobierno para el uso de la tierra y objetivos de desarrollo urbano. Los salvadoreños explicaron sus preocupaciones inmediatas, como la falta de coordinación intergubernamental para proteger el ambiente urbano, las discontinuidades en las medidas políticas, arbitrariedades a todos los niveles del gobierno e incertidumbres legales y administrativas.

Los participantes del taller concluyeron que para fomentar el nuevo marco legal e institucional que busca el AMSS, los salvadoreños necesitan ampliar las discusiones a otros protagonistas urbanos. También necesitan continuar trabajando con instituciones como el Instituto Lincoln, que tienen la confianza y credibilidad para presentar políticas de administración de tierra reconocidas internacionalmente y pueden ayudar a construir consenso entre intereses públicos y privados.

Mario Lungo es investigador en PRISMA, el Programa Salvadoreño de Investigación y Medio Ambiente; Alejandra Mortarini es la directora de los programas para Latinoamérica y el Caribe del Instituto Lincoln; y el abogado colombiano Fernando Rojas, es miembro visitante del instituto este año.

Local governments exercise greater land use authority in the United States than in any other advanced democracy. Yet local governments have themselves evolved piecemeal in the typical U.S. metropolitan area, producing a pattern of fragmented authority. Most notably, as metropolitan areas have exploded outward, the local government system has adapted mainly by creating new suburbs and single-function districts rather than by expanding the boundaries of existing central cities.

Illustratively, when Robert Wood studied the New York metropolitan region in the late 1950s, he counted roughly 1,400 local governments. When Jameson Doig and Michael Danielson examined the same region in the early 1980s, the number had grown to 2,200, of which more than 800 exercised land use regulatory authority.

Critics levy numerous charges against this system. Above all, they contend it invites parochialism and, in dealing with issues of regional scale, gridlock. These failings are particularly apparent when the potential ends of land use policy are controversial. But they are visible in many other circumstances as well—wherever, for example, there is substantial risk that the instruments of policy (from regional overrides of local zoning to the siting of new incinerators) will be highly controversial and no consensus has yet emerged about the severity of a crisis that might justify accepting such risk.

In other respects, however, the system is both adaptive and finely tuned to citizen desires. Numerous functions have been shifted from localities to regional authorities and higher levels of government in recent decades, yet the changes have been highly selective and incremental.

When broad agreement has emerged that a particular function—such as mass transit or environmental protection—requires decisionmaking and management at supra-local scale, the political leaders in many metropolitan areas have frequently crafted new institutional arrangements. They have typically defined the new institutions quite precisely, however, so as to avoid sapping local authority any more than necessary to deal with the specific problems that gave rise to the consensus for change. Where large numbers of voters still favor local control, moreover—as, preeminently, in the field of land use regulation—metropolitan-area political leaders have taken great care to avoid disturbing it.

To be sure, certain objectives are all but impossible to realize through this piecemeal, consensus-dependent mode of institutional adaptation (most notably, greater class and racial integration at regional scale, and prevention of urban sprawl). But others (e.g., the preservation of neighborhood character and vigorous grassroots democracy) are accomplished much more reliably than would be likely in a more “rationalized” system.

Balancing Communal and Individualistic Values

Controversies about this system invariably reflect a mix of conflicting interests and values. Since a considerable body of scholarship exists on the interests most commonly in dispute, let us concentrate here on the values.

Americans consider land use issues within the framework of two disparate ideologies: one communal and egalitarian, the other individualistic and disposed to leave distributional outcomes to the marketplace. In any given controversy, self-interested groups organize their briefs around aspects of one or the other of these ideologies. So it is easy to miss the crucial fact that both enjoy near-consensual support. Americans favor both private capitalism and government action to further collective values–each in its place. The disputes typically arise in situations where parties disagree about which ideology ought to take precedence or about how the differing ideological claims should be balanced.

The land use arena is chock full of such points. Ownership is private. Most development initiative is private. And tradition favors viewing land as a market commodity. But most human activities take place on land; the byproducts of land use profoundly affect every aspect of the human environment; and no one is an owner every place he or she goes. So everyone has a powerful stake in the preservation of some common spaces, in society’s rules for behavior in such spaces, and in some regulation of land use “overspill” effects.

Owners themselves, moreover, are eager for collective services. The value of urban real estate hinges critically on the availability and quality of such services, from highway access to public safety to education. In addition, neighborhood characteristics and the level of investor confidence in the neighborhood’s future profoundly affect real estate values. As a result, whether their aim is development or simply enjoyment of what they already have, property owners are drawn inevitably to the public realm.

Within the public realm, however, communal values–including the presumption of equal access to collective services regardless of income or wealth–predominate. This poses a severe problem for relatively affluent property owners who are reluctant to trigger wide egalitarian claims.

The fragmentation of metropolitan areas into independent suburbs, a problem for some, is for these voters a solution. It provides a means of confining the application of communal norms within relatively small population groups. And it makes available to such groups an instrument of extraordinary power for the pursuit and preservation of homogeneity: land use regulation.

Public Regulation vs Market Forces

Pressures have built in recent decades, nonetheless, for public land use action on a wider scale. Some of these pressures (e.g., for major infrastructure investments and for environmental protection) come largely from property owners themselves and do not pose much redistributive threat even when higher-level governments assume responsibility for action. Nearly all of the centralization that has occurred has been in response to pressures of this sort.

A second set of pressures for supra-local action has come primarily from less favored groups and their political representatives, seeking fiscal equalization and residential integration. There have been considerable shifts of money in response to these pressures. But resistance has been fierce to reforms that might force racial or class integration at the neighborhood level. With rare exceptions it has been successful.

The reform idea with the greatest apparent potential to override local land use parochialism would be a shift of some land use regulatory authority to the state level. Movement in this direction occurred in about one-quarter of the states during the 1970s and 1980s. Except in the notable cases of Oregon and Florida, however, the changes were slight, and the historic pattern of local land use autonomy remained firmly entrenched. Concerns about growth, moreover, rather than concerns about equality or integration drove these state land use reforms. Consequently, with weak real estate markets in the early 1990s interest in them has waned.

The question remains whether shifting land use authority from the local to the state level, if it does occur, will be likely to produce more egalitarian and integrationist outcomes than would the existing pattern of fragmented land use governance. One can plausibly argue that it will, stressing that egalitarian norms tend to prevail within (even if not between) U.S. public jurisdictions. Thinking of the immediate future, however, the likelihood is that such shifts will be rare and that, even when they occur, their egalitarian impacts will be meager.

For better or worse, the overwhelming trend of the 1990s, at all levels of government, is toward greater market deference rather than more vigorous public action to achieve redistributive objectives.

_____________

Alan Altshuler is professor in urban policy and planning and director of the Taubman Center for State and Local Government at the John F. Kennedy School of Government, Harvard University. He is also a faculty associate of the Lincoln Institute, which distributes several of his publications. This article is reprinted with permission from the 1995-96 Annual Report of the Taubman Center.