Despite the challenges of overhauling existing policies and implementing a bold agenda for infrastructure investment, the decisive election of a new President on a platform of change presents a real opportunity and sense of momentum for action in Washington.

Las comunidades locales sustentables necesitarán mecanismos para visualizar y planificar el futuro y para que los residentes participen en el proceso. La planificación de escenarios es una manera crecientemente efectiva de respaldar estos esfuerzos, y Suelos y Comunidades del Oeste (Western Lands and Communities, o WLC), la sociedad conjunta del Lincoln Institute of Land Policy y el Sonoran Institute, está trabajando para desarrollar las herramientas necesarias.

Planificación de escenarios para afrontar la incertidumbre

Las decisiones y los esfuerzos de planificación sobre el uso del suelo son elementos de fundamental importancia para visualizar el futuro en 20 a 50 años y poder guiar opciones políticas e inversiones públicas que sean sustentables a nivel económico, social y medioambiental. A medida que la incertidumbre aumenta y los recursos disponibles disminuyen, es cada vez más importante considerar la gama completa de condiciones emergentes y preservar nuestra capacidad para responder a esos cambios, adoptar políticas y realizar inversiones que se puedan adaptar a una variedad de futuros potenciales.

Las áreas clave de incertidumbre incluyen los cambios demográficos y de población, las tendencias económicas, la variabilidad y el cambio climático, los costos y disponibilidad de recursos, los mercados de suelos, las preferencias de vivienda, la construcción de viviendas asequibles y la salud fiscal de los gobiernos locales. Junto con la creciente incertidumbre y la reducción de recursos, o quizás debido a ello, las autoridades deben enfrentarse con perspectivas conflictivas sobre el futuro deseado y sobre el papel del gobierno en el suministro de servicios e infraestructura, así como en la regulación y planeamiento.

Esta polarización creciente significa que es necesario contar con más participación cívica y una sociedad más informada para respaldar políticas estables e inversiones adecuadas en el futuro de la comunidad. La planificación de escenarios ofrece un mecanismo para afrontar estas necesidades así como los problemas de incertidumbre y conflicto potenciales. Afortunadamente, a medida que el alcance y la complejidad de la planificación y la demanda de una mayor participación han aumentado, los avances en la capacidad de potencia informática y el acceso público a la tecnología permiten desarrollar herramientas nuevas y más poderosas.

El Instituto Lincoln tiene un largo historial de respaldo al desarrollo de herramientas de planificación y la publicación de sus resultados (Hopkins y Zapata 2007; Campoli y MacLean 2007; Brail 2008; Kwartler y Longo 2008; Condon, Cavens, y Miller 2009). Este artículo describe las lecciones aprendidas con el uso de herramientas de planificación de escenarios en varios proyectos realizados por WLC, así como los mecanismos para ampliar su uso.

Superstition Vistas

Superstition Vistas es un territorio vacante de 275 millas cuadradas (700 Km2) propiedad de un fideicomiso de suelos estatal en el borde urbanizado del área metropolitana de Phoenix (figura 1). Los suelos de fideicomisos estatales, como este sitio en Arizona, son la clave de los patrones de crecimiento futuro, porque el estado es dueño del 60 por ciento del suelo disponible para desarrollo inmobiliario. Colorado y Nuevo México, en un grado un tanto menor, cuentan con oportunidades similares con sus suelos de fideicomisos estatales (Culp, Laurenzi y Tuell 2006). El pensamiento creativo sobre el futuro de Superstition Vistas comenzó a tomar impulso en 2003, y el Instituto Lincoln, por medio de su sociedad conjunta WLC, estuvo entre los primeros en proponer estos esfuerzos (Propst, 2008).

Los objetivos iniciales del WLC para la planificación de escenarios en Superstition Vistas incluyeron el desarrollo de capacidades, el desarrollo de herramientas y la identificación de oportunidades para catalizar el proceso de planificación. Específicamente, propusimos:

• analizar el suelo de manera audaz, holística y comprensiva;
• aumentar la capacidad del Departamento de Suelos del Estado de Arizona para elaborar planes en gran escala y dar el ejemplo a otras dependencias estatales de suelos que tienen que enfrentar las oportunidades de crecimiento urbano;
• diseñar un modelo de desarrollo sustentable;
• impulsar el desarrollo de herramientas de planificación de escenarios e ilustrar su uso;

WLC, junto con otras alianzas regionales, jurisdicciones vecinas, la empresa regional de electricidad y agua, dos proveedores hospitalarios privados y una compañía minera local, formaron el Comité Directivo de Superstition V istas para impulsar los esfuerzos de planificación, obtener financiamiento y contratar a un equipo de consultores. Los consultores, que trabajaron con el comité por un período de tres años, realizaron múltiples actividades de consulta pública e investigación en valores, recopilaron datos sobre Superstition V istas, desarrollaron y refinaron una serie de escenarios alternativos del uso del suelo para construir una comunidad de 1 millón de residentes, evaluaron el impacto de los distintos escenarios y produjeron un escenario compuesto para el sitio.

El Departamento de Suelos Estatales de Arizona (el propietario) adaptó el trabajo de los consultores para preparar un borrador conceptual del plan para Superstition Vistas en mayo de 2011 y presentó una propuesta de enmienda al plan comprensivo ante el condado de Pinal. El condado está considerando ahora la enmienda propuesta y se espera que su Junta de Supervisores tome una decisión a fines de 2011.

Lecciones de sustentabilidad

El análisis de escenarios, utilizando las mejoras promovidos por WLC, identificó los factores más importantes que iban a incidir en los patrones de desarrollo y los conflictos potenciales en los resultados deseados (figura 2). La inclusión de costos individuales de edificación e infraestructura para los escenarios alternativos facilitó el examen de sensibilidad, al variar estos factores claves y la efectividad de costo de cuatro niveles crecientes de eficiencia energética e hídrica en cada tipo de edificio.

Los escenarios también examinaron el impacto de la forma urbana sobre las millas de vehículos viajadas (vehicle miles traveled, o VMT). El modelo de escenarios produce indicadores de uso del suelo, uso de energía y agua, VM T, emisiones de carbono y costos de construcción. Este análisis reveló las oportunidades a corto plazo de mejoras en la sustentabilidad. El equipo de consultores, en colaboración con el Comité Directivo, identificó una serie de lecciones que ilustran el valor de las herramientas de planificación de escenarios, y que se pueden aplicar a otros proyectos para diseñar áreas urbanas más sustentables y eficientes (Equipo de Consultores de Superstition Vistas, 2011).

1. Crear centros de uso mixto para reducir el tiempo de viaje, el uso de energía y la huella de carbono.

Una de las maneras más efectivas de reducir los tiempos de viaje, el uso de energía y la huella de carbono resultante son los centros de usos mixtos a lo largo de las rutas de transporte público y cerca de las residencias y los barrios. Las casas más pequeñas, las formas más compactas de desarrollo urbano y los sistemas de transporte multimodal generan beneficios similares (figura 3). No obstante, el modelo de escenarios para Superstition V istas demostró que los centros de uso mixto serían sustancialmente más importantes que un aumento de densidad para mejorar las opciones de transporte, el uso de energía y la huella de carbono.

2. Promover desde el principio las inversiones y puestos de empleo de alta calidad para catalizar el éxito económico.

Una economía local robusta y un equilibrio diverso de puestos de empleo, vivienda y tiendas cercanas son críticos para crear una comunidad sustentable, sobre todo cuando se ofrecen empleos de alta calidad al comienzo del desarrollo inmobiliario. Una inversión pública inicial significativa y la formación de alianzas público privadaspueden suplir la infraestructura crítica y tener un enorme impacto sobre la forma del desarrollo y sobre el valor de los suelos del fideicomiso estatal. El fideicomiso de suelos estatal también podría brindar una oportunidad única para inversions de capital a largo plazo, ya que las autoridades que administran el fideicomiso de suelos podrían proporcionar acceso a los recursos para las inversions iniciales de capital y permitir que se recuperen dichas inversiones cuando más adelante el suelo se venda o arriende a un valor superior.

3. Proporcionar infraestructura de transporte multimodal y conexiones regionales para facilitar un crecimiento eficiente.

Otro paso crítico es establecer cómo introducir gradualmente las mejoras de transporte a medida que la región vaya creciendo y el mercado pueda sostener un aumento en los servicios. Los componentes de introducción gradual pueden comenzar por autobuses y pasar después a un sistema de tránsito rápido de autobuses (Bus Rapid Transit, o BRT), concediendo derechos de paso para corredores eventuales de trenes suburbanos o trenes livianos. Para establecer la cohesión de toda la zona y permitir la evolución hacia infraestructuras de transporte de mayor envergadura financiera a medida que va madurando la comunidad, es necesario identificar y construir corredores de transporte multimodal e infraestructura antes de iniciar las ventas para emprendimientos residenciales y comerciales.

4. Diseñar edificios eficientes que ahorren agua y recursos energéticos y reduzcan la huella de carbono de la comunidad.

La incorporación de costos de construcción y datos de rentabilidad de la inversión en la planificación de recursos permite hacer cálculos de factibilidad financiera y costo-beneficio. El equipo de consultores construyó un modelo de cuatro niveles de uso de agua y energía (modelo de base, bueno, mejor y óptimo) para cada escenario y tipo de edificación. Los resultados demostraron que las inversiones en eficiencia energética darían más resultados en edificios residenciales que en aquellos comerciales e industriales. Otra conclusión es que la generación de energía renovable centralizada en los edificios podría ser una mejor inversión que las medidas extremas de conservación de energía.

5. Ofrecer opciones de vivienda que cumplan con las necesidades de una población diversa.

La construcción de una comunidad viable significa suplir las necesidades de todos los residentes potenciales con una amplia variedad de tipos de emprendimientos y precios al alcance de los trabajadores locales, permitiendo ajustes para condiciones futuras del mercado.

6. Incorporar flexibilidad para responder a los cambios de circunstancias.

Uno de los desafíos para los planes maestros en gran escala que se irán poniendo en práctica en múltiples fases a lo largo de 50 años o más es cómo elaborarlos para que el desarrollo propiamente dicho pueda evolucionar y revitalizarse con el tiempo. Los planes de implementación tienen que incluir mecanismos que limiten futuros problemas de resistencia a que se construya en parcelas vacías y se reurbanice cerca de donde uno vive (“no en mi patio trasero”).

Lecciones de procedimiento

El proceso de previsualización para Superstition Vistas consistió en planificar una ciudad o región de comunidades completamente nuevas en un área vacante propiedad de un solo dueño público y sin población existente. Dada la reciente recesión económica, así como la capacidad limitada de la agencia estatal para ofrecer suelos al mercado, es probable que el desarrollo de esta zona se postergue por varios años. A pesar de estas condiciones particulares, las lecciones de procedimientos aprendidas en este proyecto hasta ahora son relevantes para otros esfuerzos a largo plazo y de gran escala, y para la expansión de la planificación de escenarios para la toma de decisiones comunitarias en general.

El acuerdo sobre los procedimientos y procesos de planificación se ha convertido en un elemento cada vez más importante a medida que se prolonga el período de planificación y desarrollo, y la cantidad de partes interesadas aumenta. Es probable que en cualquier proyecto a largo plazo con múltiples partes involucradas se produzcan cambios significativos en los participantes, las perspectivas y los factores externos, como el reciente colapso de la economía inmobiliaria. Estos desafíos se tienen que tener en cuenta e incorporarse en las tareas del proyecto.

1. Diseñar para el cambio.

Los proyectos a largo plazo tienen que poder adaptarse a los cambios en las partes interesadas, dirigentes e incluso a las perspectivas políticas en el curso de la planificación e implementación. Los proyectos se beneficiarían enormemente si anticiparan estos cambios, acordaran mecanismos para transferir conocimiento a los nuevos participantes, y establecieran ciertos criterios y decisiones que las nuevas partes interesadas deberían cumplir. Para ello deben comprender cómo manejar condiciones políticas o de mercado cambiantes, e incorporar flexibilidad en estos factores al construir escenarios alternativos.

2. Considerar cómo se va a gobernar.

Este es un tema para la planificación y los esfuerzos de implementación, y también para la elaboración de una estructura de toma de decisiones en una comunidad nueva. Al construir una ciudad nueva, es importante considerar cómo crear un sistema de gobierno capaz de implementar una visión coherente y comprensiva para una comunidad que aún no existe.

3. Incorporar nuevos diseños comunitarios en planes comprensivos locales y regionales.

También es crítico considerar cómo un proyecto de la escala de Superstition Vistas, con hasta 1 millón de residentes y un plan de construcción de 50 años o más, se puede integrar en el marco de un plan comprensivo de condado prototípico. Los escenarios y las visiones tienen que reflejar las ideas y planes a que las jurisdicciones locales están políticamente dispuestas y puedan incorporar desde el punto de vista administrativo en su proceso de planificación.

4. Desarrollo en fases.

Las comunidades tienen que establecer mecanismos para permitir la adopción de una visión de construcción a largo plazo y después incorporar una serie de planes flexibles y adaptables por fases para implementar esta visión en forma paulatina.

5. Planificar para condiciones cambiantes del mercado.

Las condiciones del mercado, las preferencias de vivienda y las oportunidades de empleo evolucionarán, y los proyectos a gran escala con visiones creativas y atractivas pueden hasta crear su propia demanda. Nadie sabe a ciencia cierta qué nos ofrecerán los mercados futuros, de manera que es fundamental considerar mercados alternativos y diseños comunitarios adaptables. Las proyecciones de combinaciones residenciales y las estimaciones de absorción inmobiliaria tienen que ser flexibles y no deben partir de la base de las preferencias y tendencias actuales solamente.

6. Conectar con valores comunes.

También es importante demostrar cómo las propuestas de desarrollo se conectan con visiones y valores comunes compartidos y estables a lo largo del tiempo. Para Superstition Vistas, ciertos valores como la oportunidad de llevar adelante un estilo de vida saludable y brindar opciones para residentes de todo el espectro socioeconómico, son ampliamente compartidos. Los planificadores también tienen que reconocer los valores más polémicos o que pueden ser transitorios y probablemente cambiarán.

Desafíos y oportunidades

La experiencia de WLC en la planificación de Superstition Vistas ha sido exitosa en varios niveles. La comunidad se unió a través del Comité Directivo para desarrollar una visión de consenso que representaba una cooperación multijurisdiccional alrededor de la idea de un crecimiento sustentable e “inteligente”. Las comunidades vecinas, a pedido del comisionado estatal de suelos, demoraron cualquier intento de anexo. Además, el Departamento de Suelos del Estado de Arizona elaboró un plan para una escala geográfica, horizonte temporal y nivel de integración mucho más ambicioso que cualquier intento previo. No obstante, la enmienda al plan comprensivo propuesta para Superstition Vistas es, en el mejor de los casos, un primer paso hacia una visión para una comunidad de hasta 1 millón de personas.

El Departamento de Suelos del Estado de Arizona no ha podido, por lo menos hasta ahora, presionar demasiado para crear maneras nuevas y más creativas de conceptualizar emprendimientos a gran escala que puedan mejorar el valor económico de los suelos de fideicomisos estatales y la forma urbana regional. El reciente colapso de los mercados de suelos y de vivienda en todo el país también ha afectado este proyecto y las percepciones locales del potencial de crecimiento en el futuro. Como el esfuerzo general para conceptualizar e implementar planes de desarrollo para Superstition Vistas está sólo comenzando, no se espera que el desarrollo concreto comience hasta por lo menos dentro una década más. Habrá múltiples oportunidades para continuar con estos esfuerzos de planificación y construir previsiones más audaces y comprensivas a medida que la economía inmobiliaria se vaya recuperando y el desarrollo de suelos vuelva a ser más atractivo.

La planificación de escenarios y las visualizaciones efectivas cobran más importancia y son más difíciles de lograr cuando se intenta construir una visión más ambiciosa y a más largo plazo. Las visualizaciones que pueden ilustrar de manera convincente los centros de actividad y los barrios de mayor densidad y uso mixto, pueden ayudar a obtener aceptación del público. También se necesitan mecanismos efectivos para comunicar a los participantes actuales que el proceso de planificación pasa por imaginarse características comunitarias y preferencias de vivienda y estilos de vida para sus nietos o bisnietos, dentro de muchos años.

Como se apuntó previamente, las inversiones iniciales en transporte, desarrollo económico, educación y servicios públicos pueden afectar significativamente a una comunidad y hacer de catalizador para la creación de puestos de empleo de alto nivel y obtener una alta tasa de retorno. Para alcanzar este potencial, hacen falta mecanismos que faciliten estas inversiones, ya sea en suelos privados o suelos de fideicomisos estatales. La continuación del trabajo sobre el valor de contribución de la conservación de suelos, inversiones en infraestructura, planificación y servicios de ecosistemas, así como la integración de esta información en la planificación de escenarios, resultaría de gran ayuda en la tarea de resolver la incertidumbre e impulsar la sustentabilidad comunitaria.

Otros proyectos y lecciones aprendidas

WLC realizó tres proyectos adicionales de demostración para ilustrar y mejorar las herramientas de planificación de escenarios y aplicarlas en distintas situaciones.

Condado de Gallatin, Montana

El personal del Sonoran Institute colaboró con la Universidad Estatal de Montana para organizar un taller con las partes interesadas locales, en el que cuatro equipos distintos produjeron escenarios para concentrar el crecimiento proyectado en la región actualmente desarrollada del “triángulo” de Bozeman, Belgrade y Four Corners. Este esfuerzo integró exitosamente la herramienta de planificación de escenarios Envision Tomorrow con las proyecciones de unidades de vivienda del Modelo de Crecimiento del Sonoran Institute, y demostró el valor de las herramientas de modelación de retorno a la inversión como elemento de verificación del uso propuesto del suelo y los tipos de construcción. El proyecto también demostró el valor de la planificación de escenarios a los expertos locales.

Las lecciones aprendidas incluyeron las siguientes: (1) para muchos participantes, los mapas impresos son más intuitivos que la tecnología de pantalla táctil que utilizamos; (2) se debería usar información adicional sobre las características del suelo, como la productividad de la tierra y los valores del hábitat, para preparar los escenarios de crecimiento; y (3) hacen falta técnicas más efectivas para visualizar la densidad y el diseño de los distintos tipos de uso del suelo, así como para incorporar las realidades políticas y del mercado que las herra mientas de planificación de escenarios generalmente no captan.

Los productos de este proyecto en Montana incluirán la creación de una biblioteca de tipos de construcción apropiados para la región para usar con los modelos de retorno de inversión y escenarios, y un informe que examina los costos y los beneficios, incluyendo el impacto en la sustentabilidad, de un crecimiento futuro en el área del triángulo del valle de Gallatin. Con el respaldo de WLC, la Universidad Estatal de Montana ha podido incorporar el uso de herramientas de planificación de escenarios en sus programas de estudiantes graduados.

Condado de Garfield, Colorado

La oficina de Áreas Legadas del Oeste de Colorado del Sonoran Institute, con el respaldo del Instituto Lincoln, la Agencia de Protección Ambiental de los Estados Unidos y otros contribuyentes locales, utilizó la herramienta Envision Tomorrow como una nueva manera de impulsar la implementación de planes adoptados previamente para contrucción en parcelas vacías y reurbanización de uso mixto en áreas de crecimiento previsto. Este proyecto se concentró en la educación de las partes interesadas sobre los mecanismos necesarios para implementar recientes planes comprensivos adoptados para el desarrollo centrado en ciudades, más que en la generación de escenarios para un plan comprensivo.

Uno de los tres esfuerzos que se llevaron a cabo por separado examinó la factibilidad política y de mercado de la revitalización del centro de Rifle, Colorado. El proyecto de la ciudad de Rifle utilizó exitosamente una herramienta de retorno de la inversión para identificar factores financieros y de regulación que podrían afectar los esfuerzos de revitalización, y congregó a las partes claves necesarias para su implementación: propietarios, emprendedores, corredores inmobiliarios, comisionados de planificación, funcionarios locales, representantes estatales del transporte y personal local.

Una de las lecciones aprendidas en este proyecto fue la importancia de evaluar las visiones audaces a la luz de la realidad del mercado. Por ejemplo, los esfuerzos de la anterior planificación de Rifle se concentraron en edificios de uso mixto de seis a ocho pisos, pero en el mercado actual, incluso los proyectos de tres a cuatro pisos no se consideran factibles (figura 4c). Ahora se presta mayor atención a proyectos de uso mixto de dos pisos y casas adosadas. Las visualizaciones de una parcela subutilizada en el centro de la ciudad ilustran el tipo de opción de un solo piso que puede llegar a ser más factible para el desarrollo comercial inicial (figura 4b). También se identificó como un límite a la inversión las restricciones de estacionamiento de vehículos y un requisito mínimo elevado de cobertura de lotes. Además de identificar cambios en el código de edificación de Rifle, estos resultados generaron un debate sobre el papel de las alianzas público privadas para catalizar el emprendimiento inmobiliario del centro.

Cuenca de Morongo, California

Esta área de gran cantidad de espacio abierto y hábitat silvestre, situada entre el Parque Nacional Joshua Tree y el Centro de Combate Aéreo Terrestre de la Infantería de Marina en el sur de California, puede verse afectada por la expansión regional de población. Este proyecto del Grupo de Espacios Abiertos de la Cuenca de Morongo es un esfuerzo innovador para vincular los resultados actuales de priorización de conservación con una herramienta SIG para analizar y predecir de qué manera los patrones de uso del suelo afectan el hábitat silvestre y la capacidad de planificación de escenarios de Envision Tomorrow.

Estamos evaluando los impactos ambientales de los patrones actuales y de las alternativas potenciales de desarrollo y las opciones de planificación geográfica y del uso del suelo. Las herramientas que se están desarrollando con este empeño serán útiles para todos los fideicomisos de suelos del país que estén interesados en aliarse con otros socios para tratar temas de planificación local y regional e incorporar en sus proyectos objetivos mayores de conservación del paisaje y el hábitat silvestre.

Herramientas de planificación de código abierto

WLC ha concentrado recientemente sus esfuerzos en el desarrollo de herramientas de planificación de código abierto como un mecanismo para aumentar el uso de planificación de escenarios. Los factores claves que entorpecen su uso incluyen: (1) el costo y la complejidad de las herramientas propiamente dichas; (2) el costo y disponibilidad de datos; (3) la falta de normalización, que dificulta la integración de herramientas y datos; y (4) herramientas privadas que pueden ser difíciles de adaptar a las condiciones locales y pueden impedir la innovación.

Los partidarios de las herramientas de modelación de código abierto creen que los códigos normalizados permitirán una mayor transparencia e interoperabilidad entre modelos, lo que daría como resultado una capacidad más rápida de innovación y un mayor nivel de utilización. Como resultado de nuestro trabajo con Envision Tomorrow en el proyecto de Superstition Vistas, WLC y otros miembros de un grupo de herramientas de planificación de código abierto siguen tratando de impulsar las herramientas de planificación de escenarios y la promesa de las herramientas de código abierto para promover comunidades sustentables en muchos más lugares.

Sobre El Autor

Jim Holway dirige Western Lands and Communities, la sociedad conjunta del Instituto Lincoln con el Sonoran Institute, con sede en Phoenix, Arizona. Previamente fue subdirector del Departamento de Recursos Hídricos de Arizona y profesor de práctica en la Universidad Estatal de Arizona.

Referencias

Propst, Luther. 2008. A model for sustainable development in Arizona’s Sun Corridor. Land Lines 20(3).

Superstition Vistas Consulting Team. 2011. Superstition Vistas: Final report and strategic actions. www.superstition-vistas.org

Publicaciones Del Instituto Lincoln

Brail, Richard K. 2008. Planning support systems for cities and regions.

Campoli, Julie, and Alex S. MacLean. 2007. Visualizing density.

Condon, Patrick M., Duncan Cavens, and Nicole Miller. 2009. Urban planning tools for climate change mitigation.

Culp, Peter W., Andy Laurenzi, and Cynthia C. Tuell. 2006. State trust lands in the West: Fiduciary duty in a changing landscape.

Hopkins, Lewis D., and Marisa A. Zapata. 2007. Engaging the future: Forecasts, scenarios, plans, and projects.

Kwartler, Michael, and Gianni Longo. 2008. Visioning and visualization: People, pixels, and plans.

Desde la primera reforma económica ocurrida en 1978 hasta la liberalización de inversiones extranjeras y el desarrollo del sector privado que se dio entre mediados de la década de 1980 hasta la actualidad, las principales reformas económicas de China han tenido como prioridad lograr una alta tasa de crecimiento económico. Estas políticas funcionaron tan bien que el PIB per cápita en dólares constantes en China aumentó cerca de un 10 por ciento anual de 1980 a 2010. Este rendimiento en el crecimiento no tiene precedentes en un país de grandes dimensiones, pero ha sido acompañado por incontables costos, tales como la transformación estructural de la economía, el ajuste social y las migraciones y la degradación medioambiental. En un nuevo libro del Instituto Lincoln titulado China’s Environmental Policy and Urban Development (La política medioambiental y el desarrollo urbano en China), editado por Joyce Yanyun Man, se trata el último de estos temas. Según este libro, de acuerdo con las estimaciones realizadas por agencias gubernamentales, los costos medioambientales sin documentar asociados a la producción económica fueron del 9,7 por ciento del PIB en 1999 al 3 por ciento en 2004.

El crecimiento económico en países de bajos ingresos por lo general viene acompañado de costos medioambientales. Este trueque se ve plasmado en la “curva medioambiental de Kuznets”, según la cual la calidad medioambiental se deteriora con el crecimiento económico en los niveles de bajos ingresos y luego mejora con el crecimiento económico en los niveles de ingresos más altos. Según lo indicado en este libro, las estimaciones de la curva medioambiental de Kuznets para las ciudades chinas entre 1997 y 2007 muestran que, durante dicho período, los índices de contaminación industrial en China se redujeron a medida que aumentaron los ingresos, lo que indica que las ciudades con ingresos más altos experimentaron mejoras en estos índices de calidad medioambiental conforme aumentaron sus ingresos.

Varios de los autores de los capítulos de este libro afirman que las políticas medioambientales de China y su rendimiento se encuentran en una etapa de transición. Los indicadores medioambientales están mejorando en respuesta a las nuevas políticas y reglamentaciones, mientras que el crecimiento económico continúa. Al mismo tiempo, China también ha sufrido reveses en este sentido. Por ejemplo, ciertos eventos de gravedad extrema, como la combinación de un clima extremadamente frío con inversiones atmosféricas que se dio este invierno en Beijing, produjeron niveles muy altos de concentraciones de partículas en dicha ciudad.

La lógica detrás de la curva medioambiental de Kuznets implica diferentes elementos, tanto de demanda como de oferta. En cuanto a la demanda, las poblaciones con ingresos más altos demuestran apreciar cada vez más los servicios que tienen que ver con el medio ambiente, por lo que defienden las mejoras medioambientales. Con respecto a la oferta, las inversiones en nuevas capacidades hacen uso de equipos modernos con procesos que respetan el medio ambiente y tecnologías de control más accesibles económicamente. Las últimas mejoras medioambientales en China también derivan del fortalecimiento de los entes de regulación ambiental. En 1982, la función que tenía la Agencia de Protección Medioambiental era principalmente de asesoramiento. No obstante, en 1988 se transformó en una agencia nacional; en 1998 se convirtió en un ente más independiente, la Agencia Estatal de Protección Medioambiental; y posteriormente, en 2008, se elevó la jerarquía del ente para convertirse en el Ministerio de Protección Ambiental.

La creciente influencia de las agencias de protección medioambiental centrales se vio acompañada por un cambio en el estilo de las reglamentaciones. El antiguo énfasis que se daba a las normas de orden y control (tales como las normas sobre emisiones) se reemplazó en forma parcial por instrumentos basados en incentivos económicos (tales como los impuestos sobre insumos y el nuevo impuesto sobre emisiones de carbono). Según las investigaciones realizadas, a la fecha la aplicación de las normas de orden y control ha arrojado mejores resultados.

Mientras que las agencias centrales establecieron normas nacionales, la responsabilidad de monitorear y velar por el cumplimiento de dichas normas se descentralizó en gran medida hacia las agencias medioambientales municipales o metropolitanas. El rendimiento de los gerentes municipales se revisa todos los años según criterios que hacen hincapié en el crecimiento económico. Otras mejoras en los resultados medioambientales pueden darse solamente cuando dichos criterios dan un mayor peso a las mejoras medioambientales. Por ejemplo, como consecuencia de haber incluido la reducción de las emisiones de sulfuro como criterio de rendimiento anual, se produjo un rápido aumento en el control de las emisiones de dióxido de sulfuro de las centrales de energía.

Aun cuando a China le resta mucho por hacer para reducir la contaminación del aire urbano, limpiar los ríos y lagos y mejorar la eficiencia en el uso de la energía, estos objetivos están cobrando mucha más importancia para los ciudadanos. La creciente disponibilidad de datos relacionados con los indicadores medioambientales está promoviendo un diálogo nacional respecto de la calidad medioambiental. El nuevo libro de la profesora Man representa un aporte a este diálogo, ya que informa sobre el progreso realizado, identifica los desafíos inmediatos y evalúa las nuevas políticas y enfoques normativos para las mejoras medioambientales.

In the wake of Hurricane Sandy, with more frequent extreme weather events and rising sea levels, the vulnerability of coastal cities and towns has become a matter of urgency. But out of disasters can come opportunities for innovation. Post-Sandy, a range of new initiatives, tools, policies, governance frameworks, and incentives are being tested, including competitions such as Rebuild by Design (RBD). Spearheaded by the Hurricane Sandy Rebuilding Task Force and the U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD), the contest used design as a key tool for creating integrated strategies to build resilience, sustainability, and livability.

After HUD announced the winners in June, Land Lines discussed RBD with Helen Lochhead, an architect, urban and landscape designer, and 2014 Lincoln/Loeb Fellow at the Graduate School of Design at Harvard University and the Lincoln Institute. Previously, she was the Executive Director of Place Development at Sydney Harbour Foreshore Authority. She is also an adjunct professor at the University of Sydney.

Land Lines: How did Hurricane Sandy differ from other storms in the United States?

Helen Lochhead: Sandy caused unprecedented damage and underscored the vulnerability of coastal cities and towns to more frequent extreme weather events. Given the financial costs, topping $65 billion, and the excessive human toll, with 117 people dead and more than 200,000 displaced from their homes, it was clear from the outset of the recovery process that rebuilding what existed before was not a viable option.

All levels of government—federal, state, and city—clearly articulated the imperative to build greater resilience in the Sandy-affected areas of New York, New Jersey, and Connecticut. To ensure the tri-state region fares better next time around, it was acknowledged that we had to build differently. Because every $1 spent on mitigation and preparation can save $4 down the road on post-disaster rebuilding, government agencies are testing a range of new initiatives, including competitions that promote resilience through innovative planning and design, such as Rebuild by Design.

Land Lines: How did Rebuild by Design differ from other recovery efforts and design competitions?

Helen Lochhead: The RBD competition acknowledged design as a key tool for dealing with extreme weather events, with potential to reframe questions and develop new paradigms that challenge the status quo. Designers are collaborators, visualizers, and synthesizers. RBD provided them the opportunity to unpack issues and put together scenarios in new and different ways.

RBD’s approach was also regional. Hurricane Sandy defied political boundaries, so the competition aimed to address structural and environmental vulnerabilities that the storm exposed across all affected areas. It also promised to strengthen our understanding of regional interdependencies, fostering coordination and resilience both at the local level and across the United States.

The procurement strategy was different as well. The standard model for federal design competitions is to define an existing problem, develop a brief, and solicit solutions from the best experts in the field. But a problem of such unprecedented scale and complexity as Sandy cannot easily be defined until it’s understood in all its dimensions. This takes time. Such unchartered territory suggested the need for an open-ended question and an interdisciplinary, cross-jurisdictional approach.

First, a diverse pool of talent was engaged by a unique consortium of project partners—President Obama’s Hurricane Sandy Rebuilding Task Force and HUD in collaboration with New York University’s Institute for Public Knowledge (IPK), the Municipal Art Society (MAS), Regional Plan Association (RPA), and the Van Alen Institute (VAI), with financial support from the Rockefeller Foundation and other major foundations. Rather than limiting the field, the project partners sought integrated teams of interdisciplinary, collaborative thinkers, to facilitate a broad range of ideas and approaches as well as more holistic strategies.

Second, the competition process itself was different. Eight months total, it was short, sharp, and focused. The process involved research and design to interrogate the issues and maximize the breadth and range of ideas through open innovation paradigms. The process was research-led, open-source, and collaborative, to better refine the nature and scope of the complex regional challenges and develop comprehensive design solutions.

Third, RBD set aside HUD Community Development Block Grants (CDBG-DR) funding—$920 million specifically—to help implement winning projects and proposals. Typically, grantees are required to develop action plans only after receiving these funds. But RBD informally changed this procedure by fostering innovative proposals before awarding money. Thus, federal dollars became a catalyst for innovation as well as a mechanism to facilitate implementation. Teams were encouraged to secure their own funding for additional design development as well, fueling the extension of their outreach and their project’s scope.

Finally, RBD interacted with communities, not-for-profits, government agencies, and local, state, and federal leaders at every stage to build new coalitions of support and capacity in tandem with each design proposal.

Land Lines: How effective was Rebuild by Design as a vehicle for driving innovation and delivering resilience across the region? And what are the key possibilities and challenges of such a design-led process?

Helen Lochhead: We will not know for some time if RBD will ultimately deliver innovations that better prepare and adapt the region to a changing climate or whether the projects can be successfully implemented and leveraged to build resilience in other vulnerable communities. However, it is possible to identify where the competition has demonstrated innovation and potential impact over and above more standard processes.

The sheer number of participants, range of disciplines, and integrated team structures facilitated a multiplicity of ideas and approaches but also more holistic strategies. From a field of 148 submissions, RBD selected 10 multidisciplinary design teams to research and develop a range of proposals. These finalists included more than 200 experts primarily from planning, design, engineering, and ecology.

The multifaceted research phase, which began in August 2013, also differentiated the competition process from the start. Teams immersed themselves in design-based research, targeted discussions, and field trips to Sandy-affected areas to help understand the enormity of the challenge. The Institute for Public Knowledge led this stage as a way to address a broad range of issues and involve local community input and fieldwork. The IPK research identified vulnerabilities and risk, for which the design teams could then propose better, more resilient alternatives. This framework enabled the project teams not only to identify, understand, and respond to core problems, but to define opportunities and create scenarios. The process also facilitated the sharing of research and ideas across teams.

The designers undertook extensive precedent studies, examined global best practice, and met with community members to elicit input on what might be most effective in local contexts. They identified new and emerging approaches to coastal protection, finance, policy, and land-use planning, as well as communication models that demonstrated promise in other contexts and could be adapted in the Sandy-affected region. Visual tools were key to the exploration. Teams tested scenarios using GIS mapping tools to collate, synthesize, and communicate complex data. Three-dimensional visualizations helped to convey various options and engage stakeholders.

The power of design-led propositions cannot be underestimated as a means to translate intangible problems into tangible solutions that stakeholders can relate to and discuss in meaningful ways.

Land Lines: You mentioned that RBD built new coalitions of support. How was the outreach different?

Helen Lochhead: Ten ideas were selected for design development in October, commencing the final stage of the competition. Teams worked closely with MAS, RPA, and VAI to transform their design ideas into viable projects that would inspire cooperation from politicians, communities, and agencies across the region and thus facilitate implementation and funding. Because of the regional approach of these far-reaching projects, the role of the partner organizations was pivotal here in bringing together local networks of often vastly different interests.

Coalition building was essential to ensuring that the approach was inclusive as well as comprehensive. Even more important was the grassroots support for implementation, to create the necessary momentum to deliver projects in the long run, as inevitably some will roll out over time as funds become available.

Land Lines: What were some key themes in the proposals?

Helen Lochhead: The overarching logic in the proposals is that the greatest benefit and value is created when investment addresses not just flood or storm risk, but also the combined effects of extreme weather events, environmental degradation, social vulnerability, and vital network susceptibility. By restoring ecosystems and creating recreational and economic opportunities, the projects will enhance sustainability and resilience.

What prevailed were layered approaches that incorporate more ecological green/blue infrastructure as well as gray infrastructure systems, along with proposals for new, more regionally based governance models, online tools, and educational initiatives that build capacity within communities. Many demonstrated place-based solutions that also had wider application. All highlighted interdependencies, fostering coordination and inclusion.

Land Lines: Among the winning projects, announced by HUD Secretary Shaun Donovan on June 2, what are some of the key innovations?

Helen Lochhead: SCAPE/Landscape Architecture’s “Living Breakwaters” could have far-reaching application if the engineered protective oyster reefs are successful. Although the proposal faces some challenges—in-water permitting and potential broader environmental impacts that need to be worked through—it has the potential to be piloted and tested on a much smaller scale, with the buy-in of local communities and champions such as the New York Harbor School, to iron out teething problems early on. If feasible, it has the added benefit of self-sustaining biological systems that keep replenishing themselves. The ingenuity of this scheme is the use of a pilot project to challenge the policy and regulatory framework with a radical rethink of the possibilities. Regulatory hurdles are often a significant barrier to innovation, so a small-scale trial is a low-risk investment. If it fails, there is little downside; if it succeeds, it will have circumvented major policy hurdles, paving the way for other new approaches to more ecologically based storm protection.

MIT CAU + ZUS + URBANISTEN’s “New Meadowlands: Productive City + Regional Park” proposal for the New Jersey Meadowlands affords another equally innovative approach to implementation. It’s a striking example of green infrastructure in the form of thick, multifunctional, landscaped berms along the water’s edge that act as a flood barrier but also allow occupation. The proposal features a productive regional park, with berms and wetlands ringing the waterway, that buffers vital property and infrastructure from floods, rebuilds biodiversity, and hosts recreational and social programs as well as a mix of development to take advantage of the new parklands.

The project also proposes a compelling opportunity for a regionally based governance model to help implement the vision. The New Jersey Meadowlands Commission—with existing land use zoning in 14 municipalities—is a case study in intermunicipal collaboration with latent powers that position it well for a coalition-building effort over this regional landscape. With some re-engineering, it could potentially become an ecological and economic development agency. There are many regulatory hurdles embedded in this proposal that a strong governance body such as this one could potentially streamline. The regional scale of many of the proposals means that they cross jurisdictional boundaries, which complicates implementation. By identifying the untapped potential of this existing governance framework, this team has shifted a major roadblock.

The BIG Team’s “BIG U” is a compartmentalized, multipurpose barrier designed to protect vulnerable precincts in lower Manhattan from floods and storm surge. The team focused on the Lower East Side. The project integrates green space and social programs and, in the longer term, proposes much-needed transit. While it aims to redress the lack of recreational open space in the neighborhood, it inadequately addresses systemic shortcomings, such as the shortage and quality of low-income housing in the area, access to services, and the potential gentrification this project could accelerate.

In Nassau County, Long Island, the Interboro Team’s “Living with the Bay” sought to enhance the region’s quality of everyday life in nonemergency times while addressing flood risk. Taken as a whole, the initiatives present a collection of relatively low-risk propositions that can be readily implemented and that sow seeds for a more strategic and resilient future. Over the long term, improvements would include denser housing close to mass transit and a new community land trust.

PennDesign/OLIN’s “Hunts Point Lifelines” proposal for the Bronx focused on social and economic resilience. While the team considered environmental vulnerabilities, its chief concern was the critical role that the Hunts Point Food Market plays in the local community and the regional food chain. The team worked with the community and industrial property owners to develop site-specific designs for integrated storm protection as well as green infrastructure that offers high-quality social space using components that can be manufactured locally and built cooperatively. The project demonstrated the potential of hybrid port protection and ecology throughout the estuary.

OMA’s comprehensive strategy for Hoboken—“Resist, Delay, Store, Discharge”—represents a catalogue of interventions that incorporates extensive green/blue infrastructure as well as a protective barrier for critical transport infrastructure. While it shares many similarities with the Hoboken Sustainable Communities project, its strength is the comprehensive approach achieved through a series of key initiatives that brought Hoboken and Jersey City to the table with more than 40 stakeholders who will be essential to implementation.

Land Lines: What were the most winning aspects of projects that didn’t win?

Helen Lochhead: Open-source frameworks enabled online engagement that informed both the process and the public, so teams could tap into a much broader range of users than just those who traditionally attend community meetings. For example, Sasaki’s “CrowdGauge for Rebuild” first asked users in Asbury Park, New Jersey, to rank a set of priorities. Then it demonstrated how a series of actions and policies might affect those priorities. Finally, it gave users a limited number of coins, asking them to put that money toward the actions they supported most.

Various teams demonstrated a kit-of-parts approach, drawing on economic development initiatives, how-to toolkits, and urban improvement projects in various combinations to achieve resiliency objectives. HR&A Cooper Robertson’s proposal for Red Hook, Brooklyn, is an example of this method. With all the layers in place, a number of these strategies could be scaled up and result in systemic transformation and benefits. Such granular approaches facilitate phased implementation and with funding are immediately actionable, impactful, and scalable.

Sasaki/Rutgers/Arup’s “Resilience + the Beach” shifted the focus inland from the Jersey Shore to higher, drier headlands, by redefining the coastal zone as the six-mile deep ecosystem between the beach and the New Jersey Pine Barrens. By revealing the scenic attributes and recreational potential of the hinterland’s waterways and forests, the strategy encourages development to migrate from the barrier island edge to stable inland areas to grow a more layered tourism economy. The site for this project is Asbury Park, but the approach has broader regional application by capitalizing on the geographical attributes characteristic of the New Jersey coast—the Pine Barrens, inland bays, and barrier islands—to create new attractions. The strategy includes a range of actions including new green/blue infrastructure, open space and development, and a community toolkit to educate landowners on local risk and options for resilience.

Another prototype for regional coastal cities, WB’s “Resilient Bridgeport” consists of a resilience framework and specific design proposals for the Long Island Sound region. A set of integrated coastal, urban, and riparian design strategies and planning principles provide multiple lines of defense to protect Bridgeport against flooding and storm surge while stimulating environmental restoration, economic development, and neighborhood revitalization focused around social housing.

Land Lines: In sum, what have been the key successes of the competition so far?

Helen Lochhead: The urgency of the problem and the fast pace of the competition provided a level of intensity, drive, and momentum that yielded results in a short time frame. Many of the design solutions were characterized by a quantum and richness of ideas, depth of resolution, and cleverness of approach. The focus was not just on recovery and risk reduction, such as flood and storm mitigation, but on long-term resilience and sustainability. All propositions deliver multiple social, economic, and environmental benefits—improvements related to amenities, ecology, education, capacity building, long-term savings, and community health and well-being—and so tend to be higher-performing, holistic solutions.

The impact to date has already been catalytic. If nothing else, RBD has generated momentum and delivered major benefits to the region by starting the conversation on resilience by design. Granted, the real measure of success is in the implementation, but a robust, innovative process is required to provoke cultural change in practice. RBD has set that example.

Land Lines: What will be the key challenges of implementation?

Helen Lochhead: Finding the sweet spot between the visionary and the pragmatic.

The carrot for the winners was the possibility of building these projects with disaster recovery grants from HUD and other sources of public- and private-sector funding. As such, a key part of the final phase was an implementation strategy that demonstrated feasibility, support of local grantees, phasing, and short-term deliverables that can be delivered with CDBG-DR funding as well as ongoing revenue streams for later stages.

The real opportunity for HUD now is to leverage this process and its exemplary projects to benefit other regions at risk on a national scale.

A medida que crece el interés por vivir en las ciudades, el costo de las propiedades residenciales en muchos mercados de moda se ha ido por las nubes. Según el Centro Conjunto para Estudios de la Vivienda (Joint Center for Housing Studies o JCHS, 2015), en 2014 la tasa de viviendas vacantes en el mercado de alquiler alcanzó su mínimo en dos décadas; el precio de alquiler aumentó en 91 de 93 áreas metropolitanas estudiadas, y el índice de precios al consumidor para los contratos de alquiler se incrementó el doble de la tasa de inflación, hasta un 10 por ciento o más en Denver, San José, Honolulu y San Francisco.

A pesar de una interrupción debida a la crisis hipotecaria, los precios de las viviendas a la venta también han seguido aumentando, a menudo más allá del alcance de los compradores potenciales (Olick 2014); en Washington D.C., la mediana del valor de la vivienda casi se triplicó entre 2000 y 2013 (Oh et al. 2015). Cuando los activistas para el derecho a la vivienda comienzan a buscar herramientas efectivas para evitar el desplazamiento de las familias de bajos ingresos fuera de los barrios en proceso de aburguesamiento y crear comunidades inclusivas, muchos recurren a los fideicomisos de suelo comunitario (recuadro 1) como manera de ayudar a construir un inventario de viviendas permanentemente asequibles.

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Recuadro 1: El modelo de fideicomiso de suelo comunitario

Bajo el modelo de fideicomiso de suelo comunitario (CLT, por su sigla en inglés), una organización controlada por la comunidad retiene la propiedad de una parcela de suelo, y vende o alquila viviendas en dicho suelo a familias de bajos ingresos. En contrapartida a precios inferiores a los del mercado, los compradores aceptan restricciones de reventa, de modo que las viviendas sigan siendo económicas para los compradores subsiguientes, permitiendo al mismo tiempo a los dueños acumular algo de patrimonio neto. El fideicomiso de suelo comunitario también prepara a los compradores para adquirir la propiedad, les ofrece apoyo en sus problemas de financiamiento, y gestiona las reventas y las viviendas de alquiler.

De esta manera, el fideicomiso permite a más familias ser propietarias de una casa y apoya a los residentes que quieren comprometerse con sus barrios a largo plazo. En las áreas que se están aburguesando, ofrecen una manera efectiva para que las familias de bajos ingresos mantengan una participación en el barrio, porque aceptan un subsidio único inicial (que puede provenir de diversas fuentes, frecuentemente incluyendo programas públicos como el Programa de Sociedades de Inversión HOME o los Subsidios en Bloque para Desarrollo Comunitario) que queda ligado al edificio, manteniendo el bajo precio de las unidades a lo largo del tiempo sin necesidad de aportaciones adicionales de dinero público. En los mercados de vivienda débiles, también son beneficiosos (Shelterforce 2012), al proporcionar educación en materia financiera para reducir la cantidad de ejecuciones hipotecarias, mejorar el mantenimiento del barrio y mantener una tasa de ocupación estable. En 2009, en el auge de la crisis de ejecuciones hipotecarias, la probabilidad de que los préstamos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA, por su sigla en inglés) se encontraran en el proceso de ejecución hipotecaria era 8,2 veces mayor que para los préstamos de fideicomisos de suelos comunitarios (CLT), a pesar de que los préstamos de los CLT se habían efectuado de manera uniforme a hogares de bajos ingresos (Thaden, Rosenberg 2010) mientras que los préstamos MBA incluían todos los segmentos de ingresos. De las poquísimas casas de un CLT que completaron el proceso de ejecución hipotecaria, la cartera del CLT no perdió ninguna.

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De forma similar a las corporaciones de desarrollo comunitario (community development corporations o CDC), muchos CLT surgieron de organizaciones vecinales de base. La organización comunitaria tradicional (a diferencia del concepto más amplio de “sensibilización comunitaria”) crea una base empoderada de residentes para determinar por si mismos lo que necesitan y se movilizan para lograrlo; como frente común, estos individuos están en mejores condiciones para contrarrestar a los opositores corporativos o gubernamentales y otras formas de poder institucional. La colaboración estratégica y la fortaleza numérica son esenciales para la formación exitosa de un CLT. Pero las destrezas requeridas para organizarse políticamente alrededor de problemas locales son muy distintas a las requeridas para administrar propiedades inmobiliarias. Si bien hacen falta ambas destrezas para implementar y sustentar un CLT, la adquisición de estas competencias centrales bajo un mismo techo puede obstaculizar la capacidad de una organización vecinal para dedicarse a su misión fundamental o alcanzarla.

¿Cómo han pilotado las organizaciones comunitarias que crearon un CLT el desafío de adquirir dos juegos de destrezas aparentemente incompatibles? Examinamos aquí la experiencia de cinco CLT consolidados de distintas regiones del país para ver cómo superaron este desafío y fueron modificando su enfoque a consecuencia de ello. Desde Boston a Los Ángeles, los organizadores comunitarios enfrentaron una amplia gama de problemas, desde barrios con altas tasas de suelo vacante y casi sin mercados de vivienda, a áreas de gran movimiento donde la preocupación principal era el desplazamiento de familias de bajos ingresos. Sin embargo, estas cinco organizaciones tuvieron razones notablemente similares para iniciar un fideicomiso de suelo comunitario: cada uno de los directores de estos CLT señaló que la comunidad quería controlar el suelo para impedir no sólo que los residentes perdieran una casa sino también que no pudieran comprar una por falta de recursos. Incluso los CLT que comenzaron en mercados de vivienda débiles estaban ubicados cerca del centro o cerca de distritos universitarios u otras áreas populares, y reconocieron la posibilidad de desplazamientos a medida que las condiciones de sus barrios mejoraran. Todos señalaron que era esencial contar con una visión comunitaria clara para que un CLT tenga éxito, aunque algunos grupos asumen la responsabilidad directa de crear e implementar dicha visión, mientras que otros se dedican a realizar trabajos por una vivienda en nombre de una organización matriz encargada de orientar la visión más amplia. Las formas de organizar y desarrollar las viviendas también variaron, pero todos estuvieron de acuerdo en que estas dos actividades pueden ser difíciles de combinar.

Dudley Neighbors Inc., Boston, Massachusetts

La organización más antigua en nuestro estudio, Dudley Street Neighborhood Initiative (DSNI) o Iniciativa del Barrio de Dudley Street, se formó en un mal momento para el mercado en la década de 1980 para combatir el desecho ilegal de residuos en grandes extensiones de suelos que quedaron vacantes a consecuencia de una ola de incendios intencionados. La ciudad estaba proponiendo un plan de ordenamiento territorial para la zona sin tener en cuenta la opinión de los residentes, y los miembros de la comunidad respondieron creando DSNI para reclamar el derecho de la comunidad a participar de las decisiones sobre el uso del suelo en su zona. Conquistaron este derecho y, por medio de DSNI, decidieron que un CLT era la mejor herramienta para ayudar a implementar la visión de la comunidad. “Muchas veces, los grupos quieren formar un CLT creyendo que resolverá mágicamente los problemas de un barrio”, dice Harry Smith, director del CLT de DSNI, Dudley Neighbors Inc. (DNI) u Organizaciön de Vecinos de Dudley. “Pero primero decimos: ‘¿Han plasmado una visión de cómo se debería desarrollar su comunidad, y pueden explicar cómo encaja un CLT en dicha visión?’”

DNI, fundado en 1984, es una organización independiente, pero mantiene estrechos vínculos con su organización matriz. Los dos grupos comparten personal, y DSNI nombra a la mayoría de los integrantes de la Junta Directiva del CLT. El CLT es responsable solamente de proporcionar viviendas asequibles y del control comunitario del suelo, y deja a DSNI la tarea prioritaria de organización y planificación comunitaria. Ni DSNI ni DNI llevan a cabo el desarrollo inmobiliario directamente, sino que se asocian con emprendedores locales de viviendas sociales para ello.

Debido a su larga historia y relaciones ya establecidas, DSNI se dedica menos a actividades de lucha política que en sus días iniciales. Pero no renuncia a ello, de ser necesario. De hecho, Smith señala que mantener un CLT puede ser una fortaleza política única. Cuando DSNI se organiza para determinar el destino de una parcela particular de terreno, “el hecho de tener un fideicomiso de suelo nos da un nivel de impacto adicional”, dice.

Fideicomiso de suelo comunitario Sawmill, Albuquerque, Nuevo México

El CLT Sawmill, ubicado en Albuquerque, Nuevo México, se inició en 1996 cuando, después de una década de realizar actividades de organización comunitaria, los residentes de bajos ingresos se unieron para luchar contra una fábrica vecina que contaminaba el aire y amenazaba su salud. Querían ejercer control sobre el uso futuro del espacio. Después de que los líderes asistieron a una conferencia para aprender más sobre los fideicomisos de suelo comunitario, mantuvieron una serie de reuniones sobre este tema. Aunque algunos residentes mostraron preocupación por no poseer el suelo en el modelo del CLT, un veterano de la comunidad les recordó que de todas maneras no eran dueños de su propiedad ahora, ya fuera porque estaban de alquiler o porque no tenían los recursos para controlar lo que ocurría en su propio suelo. El exdirector ejecutivo Wade Patterson dice: “El hecho de que el objetivo específico estuviera orientado a controlar los costos de la vivienda calmó las inquietudes sobre el aburguesamiento de la comunidad y el desplazamiento de los residentes. El hecho de conseguir viviendas, y no otra fábrica, fue algo indiscutible”.

El CLT Sawmill fue creado como una organización independiente dedicada al desarrollo inmobiliario, a la administración y a la gestión de propiedades. Es uno de los mayores CLT del país, con 17 hectáreas, e incluye viviendas en propiedad, en alquiler y para personas de la tercera edad. Recientemente ganó una licitación de la ciudad de Albuquerque para revitalizar un viejo motel en un nuevo barrio de la ciudad, y el CLT está tratando de resolver cómo introducirse en esa comunidad de manera respetuosa.

Las asociaciones de vecinos de Albuquerque que se encuentran en el área de influencia de Sawmill, incluyendo el Consejo Asesor de Sawmill, que lanzó el CLT, se enfocan en la “construcción de la comunidad” por medio de eventos culturales, según Patterson. El CLT respalda la organización vecinal ofreciendo espacio para reunirse en uno de sus edificios, además de otros tipos de apoyo. “Nuestro objetivo no es liderar sino ofrecer apoyo manteniéndonos detrás”, dice Patterson.

Fideicomiso de suelo comunitario de San Francisco, California

El fideicomiso de suelo comunitario de San Francisco (SFCLT) fue creado en 2003, en un momento en que el mercado inmobiliario de la ciudad era uno de los más activos del país, y los residentes de bajos ingresos estaban preocupados por los altísimos alquileres y desalojos ilegales para convertir las propiedades en condominios. Los organizadores vecinales estaban buscando un modelo que pudiera prevenir los desalojos y dar a los residentes de menores ingresos un mayor control sobre su situación de vivienda.

El CLT es una entidad independiente, pero mantiene una relación estrecha con los organizadores vecinales que lo fundaron. Cuando sus grupos asociados se organizan para impedir desalojos o conversiones a condominios de un edificio en riesgo de ello (generalmente edificios de departamentos pequeños), SFCLT hace de comprador para preservar el edificio y después lo convierte en una cooperativa en suelo propiedad del CLT. SFCLT cuenta con personal que tiene experiencia inmobiliaria, pero no construye edificios nuevos; todas las obras de rehabilitación se contratan por fuera. Gestiona los aspectos financieros de la adquisición y la conversión, la administración del suelo y la capacitación y respaldo para ayudar a los residentes a formar una junta directiva y administrar el gobierno de la cooperativa. “Los grupos vecinales interesados en temas de vivienda nos remiten a todos los residentes necesitados; nosotros somos la única organización en temas de vivienda que puede ayudar a estabilizar un edificio de departamentos de varias unidades comprándolo”, dice la directora Tracy Parent. SFCLT organiza a sus miembros para apoyar los temas más amplios promovidos por sus socios de la coalición, pero no “inicia las actividades organizativas” sobre estos temas, según Parent.

T.R.U.S.T. South LA, Los Ángeles, California

Cuando se formó T.R.U.S.T. South LA en 2005, los barrios objetivos estaban llenos de lotes vacantes y viviendas deterioradas, mientras que las áreas circundantes estaban amenazadas por la presión del desarrollo inmobiliario. Si bien los fundadores —Esperanza Community Housing Corporation, Strategic Actions of a Just Economy y Abode Communities— pensaron inicialmente en crear un CLT principalmente como una herramienta de vivienda, han asumido un papel más amplio en la implementación de una visión comunitaria. “Originalmente, nos constituimos como un grupo de adquisición de suelos. Después, nuestros miembros quisieron organizarse”, dice la directora ejecutiva Sandra McNeill. El CLT se ha organizado, por ejemplo, contra el propietario malintencionado que estaba tratando de desalojar a los residentes de un edificio que había dejado deteriorar a propósito para aprovecharse del vencimiento de las restricciones en el monto del alquiler de las viviendas de Sección 8. También se ha organizado para recaudar fondos para llevar a cabo mejoras en el transporte y en los espacios verdes en su barrio, y ha participado en coaliciones para el apoyo de políticas municipales más amplias, como, por ejemplo, el aumento de financiamiento para viviendas sociales.

El grupo se describe ahora como “una iniciativa comunitaria para estabilizar los barrios situados al sur del centro de Los Ángeles”. T.R.U.S.T. South LA es una organización independiente que se considera parte del equipo de desarrollo de proyectos de vivienda, y se asocia con otros para comprar, financiar y construir o rehabilitar viviendas.

Aun cuando T.R.U.S.T. South LA realiza muchas tareas de organización, casi todo su trabajo de política se realiza en colaboración con otros grupos, incluyendo sus socios fundadores. A los emprendedores que se dedican a viviendas sociales, en general no les gusta correr riesgos”, dice McNeill. “Pueden involucrarse en actividades políticas para garantizar que se proporcione financiamiento para viviendas sociales, pero no más que eso”.

Fideicomiso de suelo Community Justice, Filadelfia, Pensilvania

El Fideicomiso de Suelo Community Justice (Justicia Comunitaria) de Filadelfia se constituyó en el noreste de Filadelfia en 2010, cuando el mercado inmobiliario estaba atravesando fuertes altibajos. Aunque el barrio estaba plagado de propiedades vacantes y abandonadas, estaba rodeado por todos lados de florecientes mercados inmobiliarios, y parecía probable que estos crecientes precios y presiones inmobiliarias se propagaran. El Proyecto de Revitalización Comunitaria de Mujeres (Women’s Community Revitalization Project o WCRP), junto con una coalición de organizaciones cívicas locales, realizaron docenas de reuniones públicas para ayudar a los miembros de la comunidad a comprender qué significaba la formación de un fideicomiso de suelo comunitario y explorar sus inquietudes sobre las restricciones a la reventa. Los asistentes votaron a favor de formar un CLT.

El CLT Community Justice se constituyó como un programa del WCRP, que cuenta con conocimientos propios de desarrollo inmobiliario y organización comunitaria, incluido un departamento completo dedicado a estas actividades.

Pero la directora ejecutiva del WCRP, Nora Lichtash, advierte: “A veces pierdes algunas relaciones, cuando realizas actividades de organización comunitaria… A ciertas personas no le gusta que les presionen para que haga lo correcto”. En efecto, el WCRP aparentemente presionó tanto a una concejala local sobre ciertos temas que ella se negó a dar al CLT el suelo vacante que este fideicomiso esperaba conseguir para su primer proyecto inmobiliario. Al final, sin embargo, la concejala ayudó al grupo a establecer un banco de suelo para toda la ciudad (Feldstein 2013–14), que promueve algunos de los mismos principios que el fideicomiso de suelo.

A pesar de tensiones potenciales como estas, Lichtash cree que las funciones del CLT y de la organización comunitaria están muy interrelacionadas. Es importante recordar que la organización comunitaria y la construcción de viviendas sociales van unidas”, dice. Las personas que aportan fondos creen que hay que hacer una cosa o la otra, pero no es bueno separar el CLT de las actividades de organización comunitaria. Uno está construyendo capacidad para los trabajos presentes pero también para los trabajos futuros. Cuando uno se organiza, se hace respetar, porque tiene el poder del pueblo”.

Desarrollar o no desarrollar: Una decisión importante

El desarrollo de viviendas sociales es un asunto complicado y caro que ninguna organización comunitaria debería tomarse a la ligera si está pensando en iniciar un fideicomiso de suelo comunitario. “Si te dedicas al desarrollo inmobiliario, tendrás menos tiempo para las actividades de organización comunitaria, que son acumulativas. Para formar una organización vecinal realmente representativa, hace falta mucho tiempo y una gran dosis de sacrificio. Si tomas el camino más fácil, corres el riesgo de poner en peligro gran parte del poder que has construido a través de los años”.

La experiencia de Boston, por ejemplo, comienza con una moraleja. DSNI intervino cuando el emprendedor original del primer proyecto del CLT se echó atrás. Fue “traumático” para el personal y la junta, dice Smith. Nos tomó muchísimo tiempo y It distracted DSNI from its core functions.” distrajo a DSNI de sus funciones principales”.

La idea de controlar los recursos de desarrollo y tener acceso a las cuotas del emprendedor inmobiliario puede seducir a los grupos de base, dice Lichtash, de WCRP. Pero se debe proceder con extremo cuidado. Convertirse en un emprendedor inmobiliario puede enturbiar las aguas”, dice. En estos negocios millonarios, tienes que poner atención en todos los detalles. Y eso te aleja del trabajo educativo”.

El trabajo inmobiliario es muy duro y especulativo”, continúa Lichtash. Crees que estás consiguiendo una cosa y en realidad consigues otra. Yo le digo a la gente que las primeras asociaciones deben durar bastante tiempo. Es difícil mantener contentos tanto a los inquilinos como a las fuentes de financiamiento”.

Patterson del CLT Sawmill está de acuerdo con esta opinión, y agrega que es particularmente difícil “cumplir con todas las fechas de vencimiento y la presentación de informes sobre las necesidades de financiamiento [del desarrollo inmobiliario]. Siempre me sorprendo de la sobrecarga de tareas administrativas que esto requiere”. También aconseja que si no cuadran los números, “lo importante es saber que puedes retirarte de un proyecto si fuera necesario”.

McNeill de T.R.U.S.T. South LA dice: “Sin duda, el desarrollo inmobiliario tiene su propio lenguaje. Es complejo. Las organizaciones sin fines de lucro que se dedican a esto tienen grandes presupuestos y en general también una cantidad considerable de personal. Tengo mucho respeto por las destrezas que hacen falta para sacar adelante estos negocios. Se requieren unas destrezas muy distintas de lo que hacemos nosotros”.

Otra consideración es que no es fácil actualmente participar en una industria como la de las viviendas sociales. En el entorno de financiamiento actual, muchos de los subsidios que los CLT han utilizado tradicionalmente para desarrollar y administrar sus unidades se han reducido mucho, y es difícil encontrar hipotecas para los compradores potenciales de viviendas. Dice McNeill: “La industria de la vivienda ha sufrido enormes cambios. La realidad es que no hay una oportunidad en la actualidad para que una nueva organización se dedique a este negocio. No cabe duda de que este no es el momento”.

Incluso la administración continua de un CLT requiere un tipo de relación con los residentes distinta de la que tendría un organizador comunitario. El cobro de las cuotas del emprendedor y de los alquileres puede afectar la relación con los residentes y la dinámica de poder”, dice Smith de DNI. Uno es responsable tanto ante los inquilinos como ante los propietarios de tu comunidad, así que se producen tensiones”, según Lichtash de WCRP. Como comenta Parent de SFCLT: “Los organizadores comunitarios con frecuencia pintan los problemas como claras opciones morales”, pero cuando administras una propiedad, “hay matices”.

Con la mirada en la meta

Una vez que un grupo comunitario ha determinado que un CLT es la herramienta apropiada para mantener viviendas asequibles para los residentes locales, deberían hacerse las siguientes preguntas: ¿Quién ejercerá el liderazgo para implementar la visión más amplia? ¿Existe ya una organización que esté comprometida y sea capaz de hacerlo, o hay que crear una? ¿Hay grupos comunitarios que ya tengan experiencia en desarrollo inmobiliario y acceso a financiamiento, y que puedan asociarse con un CLT o incluso integrarlo en sus actividades? ¿Cómo puede el nuevo CLT asociarse y apoyar el trabajo de la organización comunitaria, en vez de distraer su labor?

Muchos CLT nuevos están siguiendo el camino de grupos como DSNI y T.R.U.S.T. South LA, estableciendo organizaciones separadas para gestionar las funciones de administración y la propiedad de suelo, y utilizando después la capacidad de emprendedores de viviendas sociales ya existentes por medio de alianzas. Si bien es cierto que cada localidad es distinta, este método parece ser un buen punto de partida para estos grupos, sobre todo si quieren conservar su energía para realizar la importante tarea que originalmente se propusieron: luchar por formar comunidades dinámicas y equitativas.

Miriam Axel-Lute es editora de Shelterforce, una revista dedicada al campo de desarrollo comunitario. Ha escrito extensamente sobre temas de organización comunitaria y fideicomisos de suelo comunitario.

Dana Hawkins-Simons es una galardonada periodista que ha publicado innovadoras investigaciones en U.S. News & World Report. También fue directora de Iniciativa de Oportunidades de Vivienda en el Instituto Nacional de la Vivienda.

Referencias

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Feldstein, Jill. 2013/14. “Winning a Land Bank We Can Trust.” Shelterforce. Otoño/Invierno 2013/14. www.shelterforce.org/article/3910/winning_a_land_bank_we_can_trust2/

Horwitz, Staci. 2011. “It’s All About Choice.” Shelterforce. www.shelterforce.org/article/2313/its_all_about_choice/

Joint Center for Housing Studies. 2015. State of the Nation’s Housing 2015. Harvard University. www.jchs.harvard.edu/research/state_nations_housing

Oh, Seunghoon, Josh Silver, Annelise Osterberg, y Jaclyn Tules. 2015. Does Nonprofit Housing Development Preserve Neighborhood Diversity? An Investigation into the Interaction Between Affordable Housing Development and Neighborhood Change. Manna, Inc. www.mannadc.org/wp-content/uploads/2015/07/Final_Neighborhood_Impact_Analysis_7_1.pdf

Olick, Diana. 2014. “Housing Still Too Expensive Despite Positive Signs.” CNBC.com, 10 de julio. www.cnbc.com/2014/07/10/housing-still-too-expensive-despite-positive-signs.html

Shelterforce. 2012. “What’s the Point of Shared-Equity Homeownership in Weak Market Areas?” Shelterforce. www.shelterforce.org/images/uploads/theanswer171-2.pdf

Schutz, Aaron y Marie G. Sandy. 2011. “What Isn’t Community Organizing.” En Collective Action for Social Change: An Introduction to Community Organizing, London: Palgrave McMillan. pp. 31–44.

Thaden, Emily y Greg Rosenberg. 2010. “Outperforming the Market: Delinquency and Foreclosure Rates in Community Land Trusts.” Lincoln Institute of Land Policy. www.lincolninst.edu/pubs/dl/1846_1154_LLA10102%20Foreclosure%20Rates.pdf

Is urban spatial segregation a consequence of the normal functioning of urban land markets, reflecting cumulative individual choices? Or, is it a result of the malfunctioning of urban land markets that privatize social benefits and socialize private costs? Is it the result of class bias, or racial bias, or both? Does public housing policy create ghettos? Or, do real estate agents and lending officers substitute personal bias for objective data, thereby creating and reinforcing stereotypes about fellow citizens and neighborhoods? Can changes in land policy lead to changes in intra-metropolitan settlement patterns? Or, do such changes come about only from deep social changes having to do with values such as tolerance, opportunity and human rights?

Thirty-seven practitioners and academics from thirteen countries struggled with these and other related questions at the Lincoln Institute’s “International Seminar on Segregation in the City” in Cambridge last July. The seminar organizers, Francisco Sabatini of the Catholic University of Chile and Martim Smolka and Rosalind Greenstein of the Lincoln Institute, cast a wide net to explore the theoretical, historical and practical dimensions of segregation. Participants came from countries as diverse as Brazil, Israel, Kenya, the Netherlands, Northern Ireland and the U.S., and they brought to the discussion their training as lawyers, sociologists, economists, urban planners, regional scientists and geographers. As they attempted to come to terms with the meaning of segregation, the various forces that create and reinforce it, and possible policy responses, it became apparent that there are no simple answers and that many viewpoints contribute to the ongoing debate. This brief report on the seminar offers a taste of the far-reaching discussion.

The papers presented by all participants in this seminar are posted on the Lincoln Institute website.

What is Segregation and Why Is It Important?

Frederick Boal’s (School of Geography, Queen’s University, Belfast) work is informed by both the rich sociological literature on segregation and his own experience of living in the midst of the troubles between Catholics and Protestants in Northern Ireland. Boal suggested that segregation was best understood as part of a spectrum that ranged from the extreme approach of ethnic cleansing to the more idealistic one of assimilation (see Figure 1). As with so many policy issues, segregation will not be solved by viewing it as a dichotomy but rather as a continuum of degrees or levels of separateness, each with different spatial manifestations.

For Peter Marcuse (Graduate School of Architecture, Preservation and Planning, Columbia University, New York) segregation implies a lack of choice and/or the presence of coercion. When racial or ethnic groups choose to live together, he calls that clustering in enclaves. However, when groups are forced apart, either explicitly or through more subtle mechanisms, he calls that segregation in ghettoes. It is the lack of choice that distinguishes these patterns and invites a public policy response.

The meaning and importance of segregation varies with the historical context. For William Harris (Department of Urban and Regional Planning, Jackson State University, Mississippi), who writes about spatial segregation in the U.S. South, segregation can be neither understood nor addressed without fully appreciating the role that race has played and continues to play in American history and public policy. Flavio Villaça (School of Architecture and Urbanism, University of São Paulo, Brazil) understands segregation within a class framework, where income level and social status, not race, are the key factors influencing residential patterns. In Brazil and many other countries with long histories of authoritarian regimes, urban services are generally provided by the state. In these countries, urban residential patterns determine access to water and sewer facilities (and therefore health) as well as transportation, utility infrastructure and other urban services.

In many cases, Villaça and others assert, land market activity and urban codes and regulations have been used, both overtly and furtively, to create elite, well-serviced neighborhoods that segregate the upper classes from the rest of society, which is largely ignored. This view has parallels in the U.S., where access to high-quality schools and other valued amenities is largely determined by residential patterns that are closely associated with segregation by income level, ethnic background and other demographic characteristics. Seminar participants also cited the correlation between disadvantaged communities and the location of environmental hazards. People segregated into low-income ghettoes or neighborhoods comprised primarily of people of color confront the downsides of modern urban living, such as hazardous waste sites and other locally unwanted land uses.

Ariel Espino (Department of Anthropology, Rice University, Texas) presented an analysis of how distance is used to reinforce social, political and economic inequality in housing. When social and economic differences are clear and understood, ruling elites tolerate physical proximity. For example, servants can live close to their employers, even in the same house, because economic relations and behavioral norms dictate separation by class.

Why Does Segregation Persist?

Prevalent throughout the seminar was an assumption that all residents of the city (i.e., citizens) ought to have access to urban services, at least to a minimum level of services. However, Peter Marcuse challenged the participants to think beyond a minimum level and to consider access to urban amenities in the context of rights. He questioned whether wealth or family heritage or skin color or ethnic identity ought to determine one’s access to public goods—not only education, health and shelter, but also other amenities directly related to physical location. In language reminiscent of Henry George’s views on common property in the late-nineteenth century, Marcuse asked whether it was fair or right, for example, for the rich to enjoy the best ocean views or river frontage or other endowments of nature while the poor are often relegated to the least attractive areas.

Robert Wassmer (Department of Public Policy and Administration, California State University) described the economic processes involved in residential location, as they are understood by public choice economists. In this view, house buyers do not choose to buy only a house and a lot; they consider a diverse set of amenities that vary from place to place. Some buyers may choose an amenity bundle that includes more public transit and less lakefront, while others may choose greater access to highways and higher-quality public education. However, not all citizens have equal opportunities to make such choices. Several seminar participants added that this debate is part of a larger conversation about access and choice in society, since nearly all choices are constrained to some extent, and many constraints vary systematically across social groups.

Other participants drew attention to the ways that government policy (e.g., tax codes, housing legislation) and private institutions (e.g., real estate agents, lending institutions) interact to influence the behavior of land markets, and thus the effects of land policies on public and private actions. Greg Squires (Department of Sociology, George Washington University) reported on a study of the house-hunting process in Washington, DC. His research findings emphasize the role of real estate agents in steering buyers and renters into same-race neighborhoods. As a consequence, blacks simply do not enjoy the same opportunities as whites and are far less likely to obtain their first choice of housing, thus challenging the public choice model. Squires also found that housing choice is determined by social or economic status. For example, priorities for neighborhood amenities among black house-hunters tended to differ from those of whites, in part because they had fewer private resources (such as an automobile) and were more dependent on a house location that provided centralized services such as public transportation.

John Metzger (Urban and Regional Planning Program, Michigan State University) examined the role of the private market in perpetuating segregation. He presented research on the demographic cluster profiles that companies like Claritas and CACI Marketing Systems use to characterize neighborhoods. These profiles are sold to a range of industries, including real estate and finance, as well as to public entities. The real estate industry uses the profiles to inform retailing, planning and investment decisions, and, Metzger argues, to encourage racial steering and the persistence of segregation. Mortgage lenders use profiles to measure consumer demand. Urban planners—both private consultants and those in the public sector—use profiles to determine future land uses for long-range planning and to guide planning and investment for central business districts. Real estate developers use profiles to define their markets and demonstrate pent-up demand for their products. The profiles themselves are often based on racial and ethnic stereotypes and in turn reinforce the separation of racial and ethnic groups within regional real estate markets.

Xavier de Souza Briggs (John F. Kennedy School of Government, Harvard University) brought the idea of “social capital” to the discussion. As the term is being used today by sociologists and social theorists, social capital embodies the social networks and social trust within communities that can be harnessed to achieve individual and group goals. Briggs argued that social capital is both a cause and an effect of segregation in the U.S., but it can be leveraged to create positive change. Others challenged the extent to which social capital theory and research helps to address urban spatial segregation. These participants argued that it tended to frame the policy question as “How do we improve poor people?” rather than addressing the structural and institutional mechanisms that contribute to residential segregation and income inequality. Yet, the sociologists’ view is that social capital is the very element that communities need to exert some element of control over their immediate environments, rather than to be simply the recipients of the intended and unintended consequences of the political economy.

Social Justice and Land Policy

Seminar participants from around the world shared examples of spatial segregation enforced as a political strategy through the power of the state.

• The British colonial government in Kenya employed planning laws and exclusionary zoning to separate native Africans from the British, and those residential patterns established almost a century ago are reflected in Nairobi today.
• The military government at the time of the British mandate in Palestine forced the Arab Palestinians to reside in only one sector of the city of Lod, facilitating the transformation of this once Arab city in what is now Israel.
• The military regime of Augusto Pinochet evicted thousands of working-class Chileans from certain sectors of their cities to make way for small, elite middle- and upper-class settlements.
• The Apartheid regime of South Africa created separate residential sectors based on race and systematically kept groups isolated in virtually all aspects of society.

The connections between these extreme forms of spatial segregation and the land policies and market forces at work in most cities today are complex and challenging to articulate. One link is in the ways that land policies and the institutions that support land markets continue to be used to legitimize discriminatory practices.

By envisioning cities where citizens have real freedom to choose their residential locations, the planners in the seminar focused on government policies and programs to facilitate integration, such as the U.S. Department of Housing and Urban Development’s Moving to Opportunity Program. However, Stephen Ross (Department of Economics, University of Connecticut) questioned the assumed benefits of resettlement or integration policies by asking, “What if you dispersed high-income people across the city? What would change? Does this idea help us to think more carefully about why space matters?”

Another query from Xavier Briggs challenged participants to think about where the most meaningful social interactions actually occur. Specifically, what needs to happen, and in what circumstances, to move from the extreme of ethnic cleansing on Boal’s urban ethnic spectrum toward assimilation? Briggs suggested that institutions such as schools and workplaces might be better suited to foster more diversity in social interactions than are residential neighborhoods.

Ultimately, the urban planners wanted the tools of their trade to be used for shaping a city that offered justice for all. Haim Yacobi (Department of Geography, Ben-Gurion University, Israel), while referring to the status of the Arab citizens in the mixed city of Lod, touched the foundations of western democratic ideals when he asked, “If a citizen does not have full access to the city, if a citizen is not a full participant in the life of the city, is he or she living in a true city?”

Allegra Calder is a research assistant at the Lincoln Institute and Rosalind Greenstein is a senior fellow and cochairman of the Institute’s Department of Planning and Development.

My experience in attending the “Who Owns America? II” conference in Madison, Wisconsin, last June was like contemplating a landscape of ideas about land and people. From my perspective, this landscape had four salient features:

• the expansion of property rights;
• the challenge of the private/public dichotomy;
• the growing complexity of the physical world, which constitutes the ‘object’ of property rights;
• and the narrative approach as a methodological tool for better understanding property as a social relationship.

The most noticeable feature in U.S. legal thinking about land is the great importance of property rights. Latin American legal tradition, following French jurist Leon Duguit’s doctrine of the social function of property, tends to see property rights as something to be limited by government and law in order to meet social needs. So, it was a cultural shock for me to discover the popularity of Charles Reich’s theory about property, where egalitarian ideas are advanced by means of asserting individual property rights.

At the conference, one could see many different ways in which the notion of property rights was expanded to accommodate new social demands. Eric Freyfogle’s contention that property should have an honored place in society is one example. Of course, an idea does not have to be accepted unanimously in American legal thinking for it to be an important aspect of today’s landscape of ideas about property.

The second feature refers to the distinction between public and private-a distinction that is so essential to modern societies that it is usually taken for granted. We are used to recognizing the coexistence of two separate forms of social control over the same piece of land: that of private landowners and that of public government organizations. However, one has to remember that this separation is not eternal or universal; it is a historical product.

Urban studies have long shown that land use regulations constantly affect the relationships between public and private control. Planning powers and development rights have been shrinking and expanding since the inception of modern urban management, and that process is now seen as normal. A more profound challenge to the separation of public and private categories was raised at the conference by indigenous peoples’ claims to their territories in the United States.

Those claims refer to a third, not yet fully codified, form of social control over land. In general, indigenous peoples do not aim at controlling local governments, i.e. governing a territory through conventional means. They also reject being treated simply as private corporations who own land. They talk about rights of a different nature, with old and new elements, and they do so by challenging a series of treaties between the people and the state. A treaty is the typical form of legal relationship between a nation-state and an external force. Apparently, past treaties were supposed to ‘settle’ the territorial question. But those treaties are now being questioned both in terms of the public/private dichotomy and because the formation of a nation-state was not completed.

We must also recognize that classical legal thinking does not have the tools to give meaning to these developments, because it is the very foundation of that thinking that is being shaken. Clearly, these concerns are also being raised in Canada and Mexico, although under different forms and with different outcomes. Scholars and practitioners in legal theory, and particularly constitutional theory, in all three countries of North America can learn a lot from each other in this process.

We should not be surprised to see new forms of territorial control when there have been so many changes in the land itself. Thousands of books have been written about the transformation of the land, mainly from what we now call an environmental perspective. Land as the ‘object’ of property relations has become extremely complex, and this complexity is the third feature I see in this landscape of ideas. Territories have become very difficult to understand, and perhaps the most relevant development is the blurring of the urban/rural distinction. We do not have cities in the traditional sense of the word; what we have is a set of urbanization processes.

The heralds of cyberspace tell us that as distances are shortened through new technologies, space and distance have become irrelevant. The truth is that technological change, combined with demographic and social change, has only made land more complex. This is clear when we see, as in the papers presented at the conference, the great number of disciplines that describe, analyze and even sing about land. There is not a single discipline that can embrace land into one form of discourse.

Maybe the most interesting new way of looking at land is the narrative approach, the fourth feature in our landscape. Listening to stories about land throws more light on property relationships than many other empirical methods because it allows us to recognize the subjective aspects without getting too far from empirical social sciences. Compared to the rigidity of legal and economic approaches, personal accounts give us the fluidity of property as a social relationship, the changes that occur in that relationship as a result of many interactions, and the different meanings that a piece of land or a neighborhood can have for its dwellers, new settlers, visitors or others.

Recognizing the richness and vividness of people’s stories and contrasting this richness against the rigidity of legal categories does not require neglecting those categories. Indeed, this more subjective approach can be another way of taking the law seriously. There is hardly any social discourse about land, even in its most vernacular form, which does not have a normative connotation. When someone says ‘this land is (was or should be) mine,’ he or she is making a legal claim. Legal categories are important outside the professional circles of lawyers, judges and realtors precisely because they are part of people’s stories; moreover, their function is to give meaning to people’s experiences.

When legal categories are not able to embrace a people’s normative representations about land, the law has lost its meaning. If traditional legal thinking defines property as a bundle of rights, the narrative approach can teach us to see property rights as bundles of representations that can be used to help people give meaning to their relationship to the land. Maybe this is the main lesson I have learned from “Who Owns America?”: to use many lenses to look at the landscape and to explore comparative ideas about individual and community ownership, informal settlements and legal systems throughout North America.

Antonio Azuela is the Attorney General for Environmental Protection in the federal government of Mexico. A graduate of Universidad Iberoamericana (Mexico City) and the School of Law, University of Warwick (England), he has been the legal advisor to several state governments and federal government agencies on planning law. Mr. Azuela is author of La Ciudad la Propiedad. Privada y el Derecho-The City: Private Property and the Law (El Colegio de Mexico, 1989) and numerous other publications on urban and environmental law from a sociological perspective.

Editor’s Note: The “Who Owns America? II” conference in June 1998 was cosponsored by the Lincoln Institute and the North American Program of the Land Tenure Center at the University of Wisconsin-Madison.

The University of Wisconsin Press has recently published Who Owns America? Social Conflict over Property Rights, edited by Harvey M. Jacobs, and based on the first conference in 1995. Contact: www.wisc.edu/wisconsinpress

How have infrastructure investments shaped global city regions? What have been the effects on the residents? Do the effects differ among residents in different sections of the city? Is the process different by type of infrastructure, such as highways, mass transit, airports or seaports? What if high-technology telecommunications infrastructures are included among our considerations? When the forces of globalization and technological change interact, do cities fare differently? Do their residents experience these changes differently?

These were among the questions generated at the second meeting of the global city regions consortium coordinated in July by Roger Simmonds, senior lecturer of planning at Oxford Brookes University. Most of the participants at the first conference held at the Lincoln Institute in September 1995 reconvened in El Escorial, Spain, to present the results of their latest research on the relationship between the location and timing of infrastructure development and the spatial form of the region. Teams from 11 city regions made presentations: Ankara, Turkey; Bangkok, Thailand; Madrid, Spain; San Diego, California; Santiago, Chile; and Sao Paulo, Brazil; Seattle, Washington; Taipei, Taiwan; The Randstad, Holland; Tokyo, Japan; and West Midlands, England.

Commenting on the relationship between infrastructure, governance and regional planning, Pedro Ortiz Castano, director of planning for the municipal government of Madrid, described the municipality’s extensive infrastructure plan. Existing highways, roads and transit lines will be woven together with other planned development to cover the region in a matrix or grid. This configuration is meant to reduce congestion and increase accessibility across city sectors as well as among social and economic classes.

Madrid’s grid-system of infrastructure and settlements presents a sharp contrast to the concentric rings of highways found in Seattle, as described by Anne Vernez-Moudon, professor of architecture and urban planning at the University of Washington. Despite the presence of Puget Sound to the west and the Cascade Mountains to the east, Seattle reflects the typical North American affection for beltways. Furthermore, with one highway dubbed the “Boeing Beltway,” the relationship between government-funded infrastructure and the private sector is clear.

This comparison also illustrates the role of Madrid’s strong regional government in attempting to have infrastructure-whether government-funded or privatized-shape the urban form. In most global city regions with weaker governments, infrastructure only plays catch-up with existing demand.

Consortium commentator Gary Hack argued that the polynucleated ‘spread city’ is the more typical reality, usually accompanied by an increase in spatial segregation by class. Since the powerful economic and technological forces at work around the globe are likely to accelerate and reinforce these trends, he concludes that planners should focus on specific sites within city regions where they can exert their influence with the most positive results.

The comparative analysis between Ortiz’s metropolitan-wide infrastructure plan and Hack’s site-specific approach reminds us that, despite the similarities among forces shaping city regions across the globe, the ways these forces play out vary widely. These variances reflect important differences in institutional arrangements, history, culture, attitudes about private property, and notions of the public interest, among other factors. Furthermore, these differences also affect how researchers see their own cities in comparison to others.

The role of informal markets, for example, illustrates the challenge researchers face in attempting to understand both the unique and common features of international forces. While it is hard to understand land markets and land use in cities as different as Ankara and Santiago de Chile without understanding the informal sector, western European and North American researchers rarely attempt to understand their cities’ land markets from this perspective.

The regional city teams are continuing to work on their respective reports in preparation for publication of a book by International Thomson Publishing in the United Kingdom.

Rosalind Greenstein is a senior fellow of the Lincoln Institute and director of the Program on Land Use and Regulation.

Despite the long-term and continuing trend away from central business districts and toward suburban development, a number of factors are motivating recent attention to rail transit. These factors include:

concerns about the negative impact of auto-oriented sprawl desires to reduce air pollution and energy consumption interest in rebuilding urban communities need to provide access and mobility to those without autos desires to save the costs and avoid the impacts of new or widened roadways

Many metropolitan areas in the United States are considering the addition or expansion of light rail and commuter rail systems to link employees with business centers. The land use characteristics of the corridors where transit lines operate have been shown to influence transit ridership, but much of the previous work is more than 20 years old and based on data from a limited number of regions.

Our national research project, conducted for the Transit Cooperative Research Program with Jeffrey Zupan, expands and updates earlier research. We analyzed information on 261 stations on 19 light rail lines in 11 cities, including Baltimore, Cleveland and St. Louis, and 550 stations on 47 commuter rail lines in the six city regions of Boston, Chicago, Los Angeles, San Francisco, Philadelphia and Washington, DC.

The study shows that light rail and commuter rail serve distinctly different markets and land use patterns. Light rail with its closely spaced stations attracts more riders per station when it is located in denser residential areas. Feeder bus service helps to boost ridership. Light rail can function in regions with a wide range of CBD sizes and employment densities. Commuter rail depends more on park-and-ride lots at stations in low-density, high-income suburban areas farther from the CBDs, which tend to be larger and more dense than those in light rail areas.

Light rail, with its more frequent service, averages about twice as many daily boarders per station as commuter rail, even though light rail is more often found in smaller metropolitan areas. Figure 1 shows that light rail is most effective in attracting passengers close to the CBD. Figure 2 shows that commuter rail attracts the largest number of its riders about 35 miles out from the CBD. In both figures, other factors affecting ridership, except CBD employment density, are held constant.

Because most transit systems emanate from and focus on a region’s CBD, the amount of employment concentrated downtown clearly affects the demand for transit. Figures 1 and 2 also show that ridership increases with CBD density for both light rail and commuter rail. For light rail, the effects of CBD density on ridership are most pronounced for stations within 10 miles of the core, while for commuter rail the larger impacts occur at stations 20 to 50 miles outside the city.

Changes in Employment and Residential Density

CBD employment density (as measured by employment per gross CBD acre) is nearly twice as important for commuter rail ridership as for light rail. Our study shows that a 10 percent increase in CBD employment density produces 7.1 percent more commuter rail riders, but only 4.0 percent more light rail riders. Commuter rail boardings are more strongly influenced by CBD employment density because these systems usually have a single downtown terminal. Higher-density CBDs assure that more jobs are within walking distance of the commuter rail station. Employment density in city centers is less important in light rail regions since they have more stations distributed throughout the CBD.

On the other hand, a 10 percent increase in station area residential density (as measured by number of persons per gross acre within two miles of a station) boosts light rail boardings by 5.9 percent and commuter rail boardings by only 2.5 percent. Throughout the study these effects are measured holding constant transit system characteristics such as parking availability, station distance to the CBD and station area income levels.

Light rail, with its relatively short lines, is most effective in attracting passengers when stations are in higher-density residential areas close to the CBD. Commuter rail ridership rises more slowly with residential density because commuter rail is a high-fare mode, and its higher-income riders tend to live in more expensive, lower-density places. Moreover, the higher speeds and longer distances on commuter rail tend to increase ridership to the CBD from precisely those places outside the city where residential densities tend to be low.

Cost-efficiency and Effectiveness

In this study, cost-efficiency is measured by annual operating costs plus depreciation per vehicle mile. Effectiveness is measured by daily passenger miles per line mile. For light rail, these measures indicate a strong positive relationship with CBD employment size and residential density. A weaker but still significant relationship occurs for CBD employment density and for the line distance from the CBD. This suggests that medium to large cities with higher density corridors work best for light rail. For commuter rail, larger, denser CBDs attract more riders per line mile, but add to the cost per vehicle mile, creating a trade-off between effectiveness and cost-efficiency.

The length of the rail line is important for both light rail and commuter rail. Longer light rail lines are both slightly more cost-efficient and effective, but ridership diminishes beyond 10 miles. Commuter rail lines are much more cost efficient when they are longer, but their effectiveness declines beyond 50 miles.

This summary does not address many other significant factors in rail transit usage and land use patterns, including operating, capital and environmental costs saved as a result of not using other modes of transportation, notably automobiles and buses. Cities considering investment in new or expanded rail systems need to examine carefully all transportation alternatives in a corridor, including site-specific conditions and local preferences. Further, our study makes clear the need to integrate transit planning with land use planning at the earliest possible stage.

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Judy S. Davis is an urban planner and Samuel Seskin is a senior professional associate with Parsons Brinckerhoff Quade and Douglas in Portland, Oregon. As a faculty associate of the Lincoln Institute, Seskin also develops and teaches courses linking land use and transportation. This article is derived from a report titled Commuter and Light Rail Transit Corridors: The Land Use Connection. It will be published by the Transit Cooperative Research Program in the summer of 1996 as part of Volume 1 of An Examination of the Relationship Between Transit and Urban Form, TCRP Project H-1.

The land market allocates land and access to urban amenities, and it does so with impressive efficiency. Yet, economists and planners continue to debate the extent to which the market fails to achieve broader social goals, how far regulation can offset for that failure, and even whether regulation results in land market outcomes being even farther from the socially desired outcome than would be the case without any regulation. To examine this debate and the underlying issues, more than 30 economists and planners met at the Lincoln Institute in July 2002 to encourage new policy-relevant analysis on land markets and their regulation, and to foster more fruitful communication between the disciplines.

At the center of the substantive debate was the basic question of regulation within a market economy and the unintended consequences that can result. The discussions touched upon many themes including gentrification, the use of public resources for private consumption, distributional issues, urban form and its regulation. If perspectives regarding market regulation differed between the two disciplines, so too did views regarding the strengths and limitations of the analytic tools that academics from different disciplines bring to such thorny problems. Among the challenges are the basic questions of how to define the problem, how to measure the current conditions in light of limited data, and how to interpret findings. Throughout the conference, the differences in the perspectives, assumptions, tools and references between planners and economists were ever present, in particular with regard to the role of politics in planning and policy making.

Unintended Consequences of Land Market Regulations

Despite their differences, concern for land markets and their centrality to social, political and economic life was the common focus of both economists and planners at the conference. They agreed that land markets are about far more than land. These markets have an important role in delivering life experiences and conditioning the welfare of the majority of people in developed and developing countries alike who live and work in cities. In addition, their regulation has both direct and indirect economic effects that extend into many areas of economic life and public policy. For example, the urban poor are likely to have worse schools and to experience higher levels of neighborhood crime because land markets capitalize the values of neighborhood amenities, such as better school quality and lower crime, thereby pricing poorer households into less desirable neighborhoods.

This power of land markets to reflect and capitalize factors that affect a household’s welfare was revealed in a study of impact fees levied on new development in Florida. Ihlanfeldt and Shaughnessy found that impact fees appear to be fully capitalized into house prices for owners of new and existing houses by redistributing the costs of new infrastructure provision from existing taxpayers to a reduced value of development land. In fast-growing Miami the cost of impact fees was borne by developers, yet offset by the increases they received in higher prices for new housing, “while buyers of new homes are compensated for a higher price by the property tax savings they experience. In contrast to the neutral effects that fees have on developers, landowners, and purchasers of new housing, impact fees provide existing homeowners a capital gain” (Ihlanfeldt and Shaughnessy, 26).

One complement to their story of Florida’s impact fees was illustrated in several other papers concerned with the unintended outcomes of regulation. British participants reported that Britain’s containment policy has generated higher densities within urbanized areas, but cities leapfrog out across their Greenbelts (or growth boundaries) to smaller satellite settlements; the consequence is that development becomes less contiguous and travel times increase. Villages become high-density suburbs surrounded by a sea of wheat: London in functional terms extends to cover most of southeastern England.

In a U.S. example based on an econometric simulation, Elena Irwin and Nancy Bockstael found that a clustering policy intended to preserve open space could instead backfire. Using Maryland data, they simulated the effects of a policy that was intended to preserve rural open space and found that it would instead accelerate development if “small to moderate amounts of open space are required to be preserved (specifically, 20 acres or less) and would slow the timing of development if larger amounts of open space are required to be preserved” (Irwin and Bockstael, 26). Their simulation results yield an interpretation that is highly nuanced and requires careful thought. That is, under certain conditions the cluster policy can backfire, while under other specific conditions the policy can yield an intended policy outcome.

These hypothetical clusters in Maryland may be echos of a real situation that Jean Cavailhès and his colleagues observed in the French countryside, where some urban dwellers moved to farm regions to create a mixed-use area that is neither entirely urban nor entirely rural. These former urbanites appear to value their proximity to a functioning rural landscape in exchange for longer commutes and (surprisingly) smaller residential lots. The authors hypothesize that these peri-urban dwellers benefit in different ways from living among the farmers.

In another example of the unintended consequences of regulations, Donald Shoup analyzed curbside parking. Many U.S. municipalities require developers to provide minimal parking per square foot of new commercial or, in some communities, residential space. The requirement for off-street parking, coupled with a systematic underpricing of curbside parking, has a double impact, according to Shoup. It imposes a substantial tax on affected developments (equivalent to up to 88 percent of construction costs), increases land taking, and means that public revenues annually lost an amount equal to the median property tax.

In these cases of unintended consequences of policy or regulatory interventions in the market, the authors argued for more careful design of both policies and regulations so state and local governments could reasonably achieve their policy goals. Despite the fact that the conference debate tended to pit regulation against the market, there was probably a tendency—if not full-fledged consensus—to favor market incentives and disincentives to achieve policy goals, rather than to rely strictly, or even largely, on regulation. Roger Bolton’s comments on Shoup’s paper cogently reflected this viewpoint. He said that Shoup’s work was valuable because it urges us to pay attention to a whole package of “important and related phenomena: inefficient pricing of an important good, curb parking; inefficient regulation of another good, privately owned off-street parking; and missed opportunities for local government revenue.”

Data and Measurement Challenges

Growth management and urban form were referenced extensively throughout the conference. The paper presented by Henry Overman, and written with three colleagues (Burchfield et al.) provided useful grounding to that conversation. They attempted to measure the extent of sprawl for the entire continental U.S. Using remote sensing data they calculated and mapped urban development and the change in urban land cover between 1976 and 1992. They defined sprawl as either the extension of the urban area, or leapfrog development, or lower-density development beyond the urban fringe. They concluded that only 1.9 percent of the continental U.S. was in urban use and only 0.58 percent had been taken for urban development in the 16-year period covered by the study. Furthermore, during this period, urban densities were mostly on the increase.

This study found development to be a feature of the “nearby urban landscape,” whether that was defined as close to existing development, or near highways or the coasts, and thus was perceived as encroaching on where people lived or traveled. The authors use this last observation to reconcile the apparent contradiction between their finding that less than 2 percent of the continental U.S. has been developed and the fact that containing and managing sprawl is at the center of policy agendas in many states and regions across the U.S. While relatively little land might have been consumed by new development in aggregate during the study period, many people see and experience this development on a daily basis and perceive it to represent significant change, often the kind of change they do not like.

The conference discussion touched upon some of the data questions raised by this work. The paper’s discussant, John Landis, noted some challenges he has faced in working with these and similar data to measure growth patterns in California. The estimates by Burchfield et al. are extremely low, possibly for technical reasons, according to Landis. Among the reasons is the difficulty in interpreting satellite images and the different outcomes that can occur when different thresholds are used for counting density, for example. That is, an area can be classified as more or less dense depending on what threshold the analysts establishes. “Ground-truthing” is required to remove some of the arbitrariness from the analysis, but this is an enormously costly undertaking.

Policy analysts are always faced with data limitations. Sometimes the problem is missing data, while other times it is data with questionable reliability. Yet, all too often researchers spend very little time paying attention to how serious that deficiency is for the policy problem at hand. When the available data is a very long time series with frequent intervals that relies on a well-structured and well-understood data collection method, and where few transformations occur between data collection and data use, most researchers and policy analysts would feel extremely comfortable interpolating one or two or even a handful of missing data points. Econometricians relying on data collected at regular intervals from government surveys frequently face this situation and are quite adept at filling in such “holes in the data.” In the world of limited data, that might be considered the best-case scenario.

At the other extreme we might have data that are collected using relatively new methods and that require significant transformation between collection and use. Data reliability likely decreases under these circumstances. Given the imperfect world in which we live, the answer is probably not to insist on using only the “best data.” However, researchers and policy analysts do have the obligation to use care in interpreting results based on weak data and to convey that weakness to their audience.

Another side of the limited data problem is the translation from concept to measure, and it explains why the conference participants spent so much time discussing “What is sprawl?” For researchers this question becomes “How does one define sprawl in such a way that one can measure it?” Burchfield et al. define sprawl as leapfrog or discontiguous urban development. Landis argues for “a more multi-faceted definition of sprawl, one that also incorporates issues of density, land use mix, and built-form homogeneity.”

Definitions are not trivial in policy analysis. If we cannot define the problem or the outcome, and we cannot measure it, how can we know if it is getting better or worse, and if our policies are having an impact? On the other hand, a very precise definition of a different but perhaps related concept may lead to unnecessary intervention. The new policy may improve the score on the measure but have little or no effect on the problem. For a variety of reasons (perhaps in part the customs and cultures within different disciplines) the economists at the conference tended to favor concepts that are simple and for which the data exist. On the other hand, the planners tended to favor concepts that are messy. In the end, one is left with weaknesses on both sides. The uni-dimensional definition, and therefore the uni-dimensional measure, may provide many of the desirable properties that allow statistical analyses. Multi-dimensional concepts are difficult to translate into measures. Which is better for policy making?

The Political Nature of Land Policy

Planning as a political activity was emphasized by several authors, notably Chris Riley (discussant of papers by Edwin Mills and Alan Evans), to emphasize the importance for economists to recognize this role and the constraints it imposes on significant change (particularly given the capacity of land markets to capitalize into asset values the amenities generated by planning policies themselves). Richard Feiock added there was also evidence that the forms of planning policies that communities selected (both the severity of such policies and the degree to which they relied on regulation in contrast to market instruments) could be largely accounted for by the political structure and socioeconomic and ethnic composition of those communities.

Participants reacted differently to the political nature of land policy and planning. For some this was problematic: it meant that the market was not being allowed to work. For others, it meant that the political process in a democracy was being allowed to work: the people had spoken and the policy reflected the expressed will of the body politic.

Reflections on Debate

The differences between economists and planners will continue, and differences among practitioners in different countries and even different parts of the same country (notably the large United States) can either stimulate or thwart future debates over the study of land market policies and implementation. Perhaps, though, the word debate itself thwarts our efforts. In debates, the debaters rarely change their minds. They enter the debate with their point of view firmly fixed and do not get “points” for admitting that their debating opponent taught them something or that they have consequently changed their own mind. However, one purpose of a professional conference is, indeed, for thoughtful people to consider their own assumptions and to be informed and changed by the points of view of others. In the future, perhaps debates will be supplanted with reflective conversation.

Paul Cheshire is professor of economic geography at the London School of Economics, England; Rosalind Greenstein is senior fellow and cochair of the Department of Planning and Development at the Lincoln Institute; and Stephen C. Sheppard is professor in the Department of Economics at Williams College, Massachusetts. They jointly organized the Lincoln Institute conference, “Analysis of Urban Land Markets and the Impact of Land Market Regulation,” on which this article is based.

Conference Papers

The conference participants whose papers are cited in this article are noted below. All conference papers and discussants’ comments are posted on the Lincoln Institute website (www.lincolninst.edu) where they can be downloaded for free

Burchfield, Marcy, Henry Overman, Diego Puga and Matthew A. Turner. “Sprawl?”

Cavailhès, Jean, Dominique Peeters, Evangelos Sékeris, and Jacques-François Thisse. “The Periurban City.”

Feiock, Richard E. and Antonio Taveras. “County Government Institutions and Local Land Use Regulation.”

Ihlanfeldt, Keith R. and Timothy Shaughnessy. “An Empirical Investigation of the Effects of Impact Fees on Housing and Land Markets.”

Irwin, Elena G. and Bockstael, Nancy E. “Urban Sprawl as a Spatial Economic Process.”

Shoup, Donald. “Curb Parking: The Ideal Source of Public Revenue.”