Ben Walsh was sworn in as the 54th mayor of Syracuse in January 2018, leading a postindustrial metropolis that, like many, has struggled with job and population loss. The 37 year-old, who helped establish the Greater Syracuse Land Bank and redevelop the Hotel Syracuse, is known for a pragmatic and creative approach to urban planning.

Prior to becoming mayor—a job held by his grandfather—he was the city’s deputy commissioner of neighborhood and business development. He also held positions at the Metropolitan Development Association and the private firm Mackenzie Hughes LLP. He has a Master’s degree in public administration from the Maxwell School at Syracuse University. He resides on the city’s west side with his wife, Lindsay, and his two daughters. He was interviewed by Lincoln Institute Fellow Anthony Flint.

Anthony Flint: You were born into a political family—your grandfather was mayor and Congressman, and your father was also elected to Congress—but you took some time before running yourself. What finally prompted you to want to be chief executive?

Ben Walsh: It’s the public service that is important. I admired my dad’s ability to see politics as a means to an end. I was never confident in my own ability to strike that balance. But ultimately, when I came to work for the city [under the previous mayor, Stephanie Miner], I started to consider running for office.

AF: In your first weeks on the job, what would you describe as the biggest challenge, and the biggest promise, in leading a legacy city such as Syracuse?

BW: We have a structural deficit, anticipating a $20 million [shortfall] this year. The good news is we have built up a good funds balance over the years. The bad news is we are drawing down on it. But that’s balanced by all the ingredients that Syracuse has to be a vibrant city. I look at the trends and where young people want to be, and we can offer them urban amenities, proximity to work, density, and walkability.

AF: According to our recent report Revitalizing America’s Smaller Legacy Cities, many post-industrial cities have a strong tradition of foundations, other nonprofits, and “eds and meds,” or anchor institutions. What kind of partnerships are you developing?

BW: We actually don’t have a large philanthropic base. We have local foundations, but they’re on the smaller side. It’s a blessing and curse of our industrial legacy. We never relied on one industry or company, so we never went as high but also didn’t go so low. Eds and meds are a significant part of the city. One of the highest concentrations of colleges and universities is in this region. Three great hospitals [are] major employers. St. Joseph’s Hospital has very intentionally grown in a way that supports the neighborhood around it. Same for Syracuse University. We would like to be doing a better job of commercializing the technology that comes out of those institutions. If you look at our legacy institutions, [they have] a foundation of knowledge and expertise to create new companies and industries. . . . We see a lot of companies in the UA (unmanned aerial) space based on radar technologies going back to General Electric. With Carrier, though the manufacturing is gone, they have maintained R&D, and some great work is being done on indoor air quality technologies.

AF: Syracuse made a bid for Amazon HQ2. Did you learn anything from that process about Syracuse’s assets or shortcomings?

BW: It forces the region to work together and collaborate and prepares us for future, perhaps more realistic, opportunities. We’ve seen our fair share of hard times over the years, and I think it has made us a risk-averse community. I liked the way we thought outside the box.

AF: Another important element for many regenerating legacy cities has to do with history and a sense of place. What are the urban “bones” of the city that give Syracuse a competitive advantage in this regard?

BW: When you look at the renaissance of our urban core, it’s the adaptive reuse of our industrial and historic building stock. People are looking for that sense of place, that authenticity. It’s real. We’re not trying to recreate a Main Street. We’ve used both federal and New York state historic tax credits. It has been a major driver of our redevelopment. When you look more broadly [at] the importance of history here, a few things come to mind—[the Syracuse region was] the birthplace of the Iroquois confederacy, an important stop on the Underground Railroad, the birthplace of the women’s suffrage movement, the hub of the salt industry. We’re embracing that history.

AF: Can you tell us about your interest and experience in land banking, and how that might translate to more equitable development?

BW: We saw it as an opportunity, first of all, to help the city be more effective in collecting taxes. We made a policy decision in the past not to foreclose on delinquent properties, and that created an environment where there wasn’t any accountability. Properties were falling vacant. We also wanted to be more intentional in how we dealt with these vacant lots, not as liabilities but as assets. What we had been doing was selling tax liens. We realized we owned the problem regardless. We passed state legislation to create a city-county land bank. We have built up a sizeable inventory of properties and have sold over 500 to date. Now we turn to more equitable development. We favor selling to [homeowners], and we’re enabling affordable housing development using low-income tax credits. The first step was getting our arms around the problem, and now we’re looking at planning processes.

AF: The era of urban renewal took a particular toll on cities like Syracuse. How important is the proposed dismantling of the Interstate 81 viaduct through downtown, and what can be done to make that project become reality soon?

BW: I’ve been a vocal proponent of removing the elevated portion of I-81 in favor of the community grid option. We have existing infrastructure to reroute through-traffic around the city and accommodate traffic coming into the city through an enhanced street grid. There are primarily suburban interests that understandably see any alteration of the existing conditions as a threat. At the [state level], it’s taking longer than anyone expected. We’re waiting on a draft EIS (Environmental Impact Statement). [The options include] replacing the viaduct, which would require it to be higher and wider, and a tunnel option. We’re talking a difference in billions. The community grid option comes in at $1.3 billion; the least expensive tunnel option is $3.2 to $4.5 billion, and goes up from there. That’s a pretty big difference for a mile and a half stretch. Even if we could afford to build the tunnel, we don’t need it. Eighty percent of the traffic already comes into the existing grid. It’s just bottlenecked at a couple of off ramps. This is a once-in-a-generation opportunity to right a past wrong.

AF: Not every city can be a tech hub alternative to Silicon Valley. What is it about Syracuse that could create a niche?

BW: We can’t compete in every arena, so we identify where we have core competencies, like indoor air quality and unmanned aerial systems. I believe we’re the only city in the country where you’ll be able to test drones beyond line of sight.

AF: What will it take to get younger people to stay in Syracuse? Do you have a target population size in mind?

BW: I don’t have a target in mind. For decades, we lost population. The first step is stabilizing. We’ve done that, and we’re right around 140,000. When we peaked as a population, we didn’t have the suburban sprawl we have today. The region remained stable as we were losing [downtown residents], as people moved to the suburbs. Now when you look at the national trends, the city is what young people are looking for.

Photograph: City of Syracuse

Late last August, Hurricane Harvey swept through Texas, causing widespread flooding and destruction when it stalled over the Houston metropolitan region, dumping over 50 inches of rain in four days. Harvey paralyzed Houston, the nation’s fourth-largest city and a global center for the oil industry, and it tested the resilience of a state that’s home to nearly one in twelve U.S. workers. As Houston recovers and faces the next hurricane season, preparing for inevitable and potentially more devastating storms is highly stressful for urban planners, public officials, business leaders, and others who live and work there. Having been slammed with three 500-year floods in the past three years, the region is reconsidering its “build and let build” attitude. Harvey has occasioned a rethink—though not a complete redo—regarding urban planning and development.

Nicknamed the “Bayou City,” Houston is naturally flood-prone. But critics say the region’s longtime approach to urban planning (read: the lack of it) has resulted in zone-free development, low-density urban sprawl, and weak regulations that have led to or exacerbated destructive flooding. Many are calling for resilience planning that takes a regionwide, long-term, and greener approach to land planning, urban development, and storm water management.

Houston’s city and county officials are pivoting to stricter regulations on building new homes in floodplains, and considering a wide range of flood mitigation strategies, infrastructure needs, and development changes. These include creating new flood barrier and detention facilities, rehabilitating urban drainage systems, buying out more homes in flood-prone areas, and creating green infrastructure. An important test of resilience-building will be how well the region can communicate and collaborate on these strategies.

“Harvey was a wake-up call that it might be time to revisit the sins of the past,” said Houston Director of Planning and Development Patrick Walsh, who presented a summary of Harvey’s impacts at the Lincoln Institute’s 2017 Big City Planning Directors Institute last October. Walsh has been involved in several aspects of post-Harvey planning. “There’s a broad consensus from the community and from developers and builders that we need to do better, that we’re all in this together. We need a resilient city.” Houston has recovered reasonably well in the short term, said the Houston native, “but many people are still suffering.” A new way of operating may be needed, he added, “if we want to continue to attract talented people and businesses to the city.”

(Not So) Equal Opportunity Disaster

Houston has a long history of flooding from tropical storms. Hurricanes in the 1920s and 1930s caused catastrophic floods that killed thousands. Tropical Storm Allison triggered mass flooding and caused 20 Texas deaths in 2001. Harvey came on the heels of the Memorial Day Flood of 2015 and the Tax Day Flood of April 2016. But Harvey was exponentially bigger, causing flooding in about one-third of the Houston metro region, including highways, waste-water treatment plants, and City Hall in downtown Houston. Half of the homes and businesses that were flooded by Harvey had not flooded previously, while many others flooded for the third time in three years. Harvey caused 68 deaths and $125 billion in damages in Texas, according to the National Hurricane Center’s official report, which noted that it was the most significant tropical cyclone rainfall event in U.S. history, both in scope and peak rainfall amounts, since reliable rainfall records began in the 1880s. In the Houston area, Harvey damaged an estimated 300,000 housing units and displaced more than 1 million people, forcing some 42,000 of them to seek emergency shelter. The storm left 200 million cubic yards of debris.

With climate change, rising ocean temperatures have fueled more frequent and more intense storms and higher sea levels, increasing the risk of flooding. Harvey could have caused an even greater catastrophe. A storm surge from the Gulf of Mexico could have destroyed oil refineries and sent toxic floodwaters up the Houston Ship Channel to the Houston region. That threat remains, and many say Houston cannot rely on past data to predict future storms.

Harvey slammed the region’s economy and quality of life. Before the storm—spurred by jobs in oil and gas, tech, healthcare, and other industries, as well as relatively cheap and plentiful housing—Houston was considered an affordable region. Its median July 2017 home price of $230,000 compared to a national median of $293,400, according to Redfin. Housing supply declined and costs jumped in the months following Harvey as residents competed to resettle in neighborhoods that weren’t flooded. Roughly 80 percent of Harris County homeowners lacked flood insurance; many weren’t located in areas designated as flood-prone. Prospects for renovating or rebuilding damaged homes, and the availability and cost of flood insurance, remain uncertain. Recipients of post-Harvey federal disaster assistance will have to purchase flood insurance, the New York Times reported.

While homes in the region’s high-, middle-, and low-income neighborhoods alike were affected, many regional leaders note the impacts on middle- and lower-income households have been much greater, considering these households have fewer resources to rebound from flood damages, lost wages, lost jobs, and the lost fabric of community. National media reported on problems faced by renters in poorer neighborhoods near petrochemical plants and other industrial areas, including high levels of toxins in the floodwater and air, and lack of resources for storm preparedness, response, and recovery. Many renters could not pay for proper home clean-up or find alternative housing.

As of early December, the budget-strapped Federal Emergency Management Agency (FEMA), facing clean-ups from multiple climate-related disasters, had promised $160 billion in post-Harvey aid for Houston, in addition to funds for individual recovery assistance and debris pickup. The federal funds are only a fraction of what’s needed to recover and plan for resilience. The Houston Chronicle noted the state legislature won’t reconvene until 2019, but lawmakers will be asked to consider a range of proposals, such as increasing local governments’ ability to bar development in certain areas, changing the operational guidelines of reservoirs, and mandating disclosure of flood risk for new home buyers or renters. Meanwhile, officials in Houston’s Harris County are considering a bond referendum to finance more than $1 billion in flood control projects.

Magnified Flood Risks

Houston is often criticized for its lack of zoning: It’s the only major U.S. city without a zoning code to help determine land-use planning and development rules. While urban planning alone can’t prevent a disaster like Harvey, critics have said that zoning, along with careful land-use planning and stricter development regulations, could have prevented much of the destruction (figure 1).

Planning and Development Director Walsh maintains that zoning would not have made the city less flood-prone. “It’s time that we dispel the myth of zoning,” he said. “If we were a zoned city, we would have been a zoned, flooded city with Harvey. Any zoned city that is flat like ours would have flooded.” He said the city’s “tremendous amount” of development regulation such as setbacks, parking, and landscape requirements, plus a market-driven approach, determine how and where development occurs. “We look a lot like a zoned city. We have commercial development along major thoroughfares and neighborhoods tucked away on smaller streets,” he said.

According to Walsh, other factors contributed to Harvey’s impact, including the storm’s extreme rainfall, the region’s clay soils, which don’t absorb water well, its aging and inadequate storm water infrastructure, and a “significant amount of low-density sprawl” in the surrounding county.

Walsh noted that Houston drains from west to east and that intensive growth on the western periphery has increased the volume of runoff flowing through the city. “Altering this growth pattern will be difficult, but we should be considering options like protecting the Katy Prairie,” he said, referring to the shrinking remnant of the vast prairie and wetlands west of Houston.

About 20 miles west of downtown, thousands of homes that flooded for the first time had been developed decades ago inside the “dry” basins of the Addicks and Barker reservoirs. The U.S. Army Corps constructed the basins in the 1940s to control the flow of water along Buffalo Bayou and prevent downtown flooding. Because FEMA maps didn’t place these basins in the 100-year floodplain, mortgage companies did not require flood insurance, and prospective home buyers had not been informed of the risks. Concerned that the reservoirs would fail during Harvey, the Corps allowed a controlled release of water from the dams into the bayou, inundating downstream areas, including downtown.

Unchecked development has heightened flood risks regionwide, according to hydrologists, environmental engineers, and federal officials interviewed in 2016 by the Texas Tribune and ProPublica. At an elevation of about 50 feet above sea level, the region is drained by 22 watersheds in which storm water flows west to east in a network of bayous and drainage channels that empty into the Houston Ship Channel. Once a great expanse of prairie, wetlands, and woods that were better able to absorb rainwater, much of the area is now covered with low-density development.

A city of 2.2 million people, Houston spans 627 square miles. It lies within 1,777-square-mile Harris County, which has nearly 4.6 million residents, according to 2016 U.S. Census estimates. The vast metro region has a population of 6.8 million people and, at 9,000 square miles, is equivalent in size to New Jersey. Since 2000, over 80 percent of Harris County’s nearly 1 million new residents have moved into unincorporated areas, connected by thousands of square miles of paved streets, parking lots, and over 360,000 new buildings, according to the Houston Chronicle. Development has increased storm water runoff, and during Harvey, the record amount of rainfall caused storm water, mixed with toxic chemicals and sewage, to rise to new heights and spread out, inundating areas previously not considered vulnerable to flooding.

“Cities that have a strong planning culture, including general plans and a tool kit of policies they use as part of everyday practice—with disaster plans, natural hazard mitigation plans, and zoning that reflects risk—tend to do better,” said Laurie Johnson, a Bay Area planning consultant who specializes in catastrophe risk modeling, and coauthor of After Great Disasters, published by the Lincoln Institute. Johnson, lead author of a recovery plan for New Orleans after Hurricane Katrina, said that one of the biggest tests for Houston is whether the city and county can work together effectively.

Resilience Efforts

In October 2017, Harris County officials released a 15-point plan calling for strategies such as a regional flood control organization to coordinate water management across county lines, and tougher regulations on development in flood-prone areas. The plan also proposed buying out all homes that are located in the 100-year floodplain or that have flooded repeatedly, an expansion of an existing county buyout program that could cost billions.

The City of Houston has begun to define its own strategies. “We’re now focusing on recovery and looking at long-term resilience,” said Stephen Costello, a former city council member and an engineer with 40 years of storm water management experience who was appointed the city’s chief resilience officer in 2016 by Houston Mayor Sylvester Turner. Costello said Houston does not have a resiliency plan per se, and that his role is “to open the discussion, and hopefully the regulatory issues.” He organized and led the city’s redevelopment and drainage task force, which issued a report in February addressing rules on detention for redevelopment, placement of fill dirt in floodplains, and protection of the city’s rights of way that obstruct drainage flow.

In September 2017, Mayor Turner appointed former Shell Oil Co. Chairman and President Marvin Odum as Houston’s chief recovery officer. Odum led Shell’s business recovery after Hurricane Katrina. He is charged with expediting disaster recovery and preparing the city for the next record-breaking storm. The resilience and recovery officers report to the mayor, who brings policy recommendations to the 16-member elected city council for a vote.

The city and county collaborate through a storm water management joint task force and with the Harris County Flood Control District (HCFCD), a nonregulatory special district that develops storm water management plans and builds and maintains flood control infrastructure. The county’s five elected officials determine regulations for unincorporated areas. Each of the county’s 34 municipalities has its own criteria for drainage systems, including storm water detention storage. HCFCD, among others, has asked for a “big-picture regional planning effort,” said Rob Lazaro, communications officer. Costello said he doesn’t favor a regional flood mitigation authority. “Rather than creating an overlapping entity, we need intergovernmental agreements.”

Houston is considering building a coastal barrier of dunes and gates to provide storm-surge protection for the region’s vulnerable oil refineries and shipping channel. Construction of the system could cost $10 billion. Harris County has supported the concept, which was also included in a request for FEMA funding.

Development Regulations

David Hightower, executive vice president of Midway Companies, a Houston-based developer, is a member of the city’s redevelopment and drainage task force. He said solutions may “require some out-of-the-box thinking, which is a challenge when you’re dealing with bureaucrats managing over 600 square miles.” Developers would consider “reasonable, equitable, fairly applied” rules, but they object when people blame development such as strip malls for flooding, “when factors like aging and inadequate drainage infrastructure” are really to blame, Hightower asserted.

Hightower, also a member of a Harris County flood mitigation committee, said 2009 county drainage regulations proved effective. The county analyzed where and how Harvey flooded homes in its unincorporated areas, he said, and found that only 467 built after 2009 were flooded.

“It’s the areas that are much older, like Meyerland, developed in the 1960s and located mostly within the city limits, that got hit really hard,” said Hightower. In Meyerland, an upscale enclave of 2,000 homes located west of downtown Houston along Brays Bayou, some homes have flooded three years in a row. Many homeowners say these older homes have flooded because of newer upstream development, and they want buyouts.

Planning consultant Johnson said risk modeling can show scenarios that link development with flooding risk. “You can show if you put a house here, that impervious surface will affect the system in a certain way.” Three years of 500-year storms in Houston “shows that the past is no longer a good indicator of the future,” she said. “What is lacking is a common understanding of the future risk, and that’s the challenge right now with a changing climate. As modelers, we have to add in the range of possibilities, the uncertainty.”

Houston is using climate modeling to predict future flooding impacts, according to Walsh. Post-Harvey, Harris County is requiring that all new buildings on unincorporated land be raised at least 24 inches above the flood plain. The first finished floor of new construction must be at least as high as the 500-year flood level. New houses in the floodplain must be built on piers and cannot use fill dirt to elevate construction. The regulations received wide support from the Greater Houston Builders Association, Houston Real Estate Council, American Council of Engineering Companies of Houston, Houston Apartment Association, and the Houston chapter of the American Institute of Architects.

“These regulations apply in 100-year, 500-year, and outside of 500-year floodplains,” said Christof Speiler, vice president and director of planning for Houston’s Huitt-Zollars architecture and urban planning firm and project manager for the Greater Houston Flood Mitigation Consortium. “These are very fundamental changes that have a very real impact on new development.”

The regulations apply only in unincorporated areas of the county, however, and Houston and other municipalities make their own regulations, Speiler noted. It is unlikley that new regulations will stop homes from flooding in older developed areas, however, because “a very large portion of the city is legacy building stock, which preceded any flood regulations at all.”

Walsh agrees that many homes were built in places where they never should have been, such as along the bayous. Four out of five structures in the city’s official floodplain areas were built before stricter regulations were adopted in 1981, he said. “For decades, we have allowed development in the floodplain, but we’ve had to build it higher.” Current city regulations require new or rebuilt homes to be raised one foot above the 100-year FEMA floodplain elevation; as a result, in some neighborhoods, ground-level homes that were flooded by Harvey sit side-by-side with elevated homes that were not.

In January, Mayor Turner proposed new development regulations that would require all new buildings to be raised two feet above the projected flood level, noting that Houston could not call for more state and federal flood and resilience funding “without showing that we are moving urgently at the local level to find solutions for ourselves.”

Floodplain and Detention Mitigation

Detention is Houston’s main method of flood control, but lack of available land limits the city’s ability to build large detention infrastructure that could handle Harvey-like flooding. HCFCD manages about 15,700 acres of storm water reservoirs across a 1.1 million-acre area. In the past year, HCFCD invested over $100 million in capital improvement projects to repair detention basins and widen and deepen channels along the county’s major bayous. The state plans to pay for a third reservoir to better protect areas west of Houston and to avoid the kinds of releases from Addicks and Barker dams that swamped Houston during Harvey. A systemwide upgrade to protect the region fully from a 100-year storm would require an estimated 52,000 additional detention acres, but the cost of acquiring that land exceeds HCFCD’s annual budget several times over.

Mayor Turner in January proposed new detention rules based on the recommendations of the redevelopment and detention task force.Under current measures, only new development is required to manage storm water runoff from rooftops, parking lots, and other impervious surfaces by means of detention. The task force advised closing this loophole, so that a developer intending to build a skyscraper on a parking lot would now have to provide detention to support effective drainage. Another new rule would require those redeveloping lots under 15,000 square feet to pay a fee in lieu of providing detention. Proposed changes also would provide detention credit for low-impact development options like green swales—typically planted, shallow basins designed to absorb and filter runoff.

Much of the city’s detention and drainage infrastructure dates from the 1940s and ’50s. A January 2017 report from Houston’s Storm Water Maintenance Branch said certain areas developed before 1985 were prone to flooding because of “inadequate and undersized infrastructure.” The city spends over $250 million per year on street and drainage infrastructure, and its public works department estimated it would cost $650 million annually to rebuild and maintain decaying storm water infrastructure to reduce flood threats along the city’s bayous, remove properties from the floodplain, replace storm sewer and outfall pipes, regrade ditches, and accomplish other upgrades.

The city faces other big decisions. Harvey flooded 18 of the city’s 39 waste water treatment plants, eight of which were completely inundated, said Costello. Does the city retrofit and design protection for inundated plants, or does it relocate them to other sites? Does it consolidate the waste water treatment system at an estimated cost of $10 billion?

New Mapping Needed

Walsh said the city adopted more stringent floodplain mitigation regulations after FEMA reissued maps for Harris County in 2007. Homes built after 2007 are generally elevated and protected from floods. In neighborhoods that were flooded by Harvey, many homes that were not elevated had their first floor flooded. New maps would help regulate floodplain development and facilitate other resilience efforts, he said.

FEMA maps floodplains and flood levels by modeling how water spills out of creeks, bayous, and ditches during storms and by projecting where and how high the water would rise. In Harris County, a “100-year event” equates to between 12 and 14 inches of rainfall within 24 hours, and a “500-year event” produces between 17 and 20 inches of rainfall within 24 hours. Initial post-Harvey National Oceanic and Atmospheric Administration estimates for Houston increased the 100-year-event level to 18 inches of rainfall within a 24-hour period. Data show that Harvey was at least a 500-year event across the county and in some areas rose above a 1,000-year storm level.

Costello noted, however, that remapping might come too late, at too high a cost, and with too little effect. “Even if we were to decide to remap, it would take a couple years for regulations to change,” he said.

Buyouts

A post-Harvey report from Rice University’s Baker Institute of Public Policy, recommended a home buyout and removal program, noting that many homes had flooded three or more times since Tropical Storm Allison.

Although buyouts involve an initial public investment and remove properties from tax rolls, they mitigate flood-risk and reduce the cost of repeated damage to property and infrastructure while bolstering communities’ resilience (Freudenberg et al. 2016).

Since 1985, the HCFCD’s voluntary buyout program has purchased more than 3,000 properties; over 1,060 acres have been restored as natural floodplain. By November 2017, the county had received over 3,000 requests for buyouts related just to Harvey, and in February HCFCD notified the state it would request $180 million for home buyouts. Countywide, over 100,000 homes and other buildings currently sit within 100-year floodplains along 2,500 miles of waterways, said HCFCD.

Advocates say more buyouts would have a host of resiliency benefits: They would relocate people out of harm’s way and eliminate future flood damages and health and safety risks, reduce repetitive subsidized flood insurance payments and federal disaster assistance, and allow for restoration of the floodplain to its natural function for storm water storage and release.

On the other hand, a larger scale buyout program could cost billions and have other downsides. “In a lot of very established subdivisions, people like their homes and schools, and you’d damage the fabric of the community,” said Walsh. “How aggressive should a buyout program be? Do you take the first row of houses backing up from the bayou? Do you take the first three rows? We have limited resources. It’s a difficult policy question.”

Green Infrastructure

A regional planning strategy focused on natural infrastructure like wetlands would provide “shock protection” from climate-related floods and store and slowly release floodwaters, said Forster Ndubisi, professor of landscape architecture and urban planning at Texas A&M, senior fellow with its Hazard Reduction Recovery Center, and contributor to Lincoln Institute’s Nature and Cities. The city and county could provide flood protection and amenities like parks and trails by buying and removing homes in certain neighborhoods and redeveloping bayou riparian zones with detention ponds and native vegetation, he said. “It’s a proactive plan, and it’s so much cheaper” than engineered solutions.

The Houston region has already begun to create detention basins and bayous that double as parks. On the Sims Bayou, HCFCD and the Army Corps built two regional storm water detention basins and planted trees and shrubs along the channel banks. “Sims was the only bayou that didn’t overflow its banks during Harvey,” noted HCFCD’s Lazaro. In a $480 million project with the Corps, HCFCD is building four detention ponds and widening and deepening a 21-mile stretch of the Bray’s Bayou channel, which they will plant with native vegetation. The Houston Parks Board and the city’s Parks and Recreation Department, collaborating with HCFCD, are developing the Bayou Greenways 2020 project, a 150-mile greenways trail system that provides drainage, transportation, and recreation along eight bayous. A voter-approved bond referendum is funding $100 million of the $220 million project.

In downtown Houston, a 2.3-mile stretch of Buffalo Bayou Park—part of a $58 million public-private project led by the Buffalo Bayou Partnership, the city, and HCFCD—included restoration of the banks with reinforced infrastructure and a riparian landscape, walking trails, boat launches, and picnic areas. During Harvey, when water from the Addicks and Barker dams was released into the bayou, the flood level reached as high as 25 vertical feet, said Scott McCready, senior project designer and principal of SWA Group in Houston. The deluge left 8-foot piles of sand, but compared to engineered bayou channels, he said, the park worked as intended, detaining and slowly releasing floodwaters.

Houston region officials may also use golf courses as storm water detention basins. The metro area has more than 200 golf courses, which are generally easier and cheaper to redevelop for flood control purposes than areas with construction. Clear Lake City, a master-planned community 23 miles southeast of downtown Houston, had a history of flooding, and in 2011 the city’s water authority acquired a former golf course for detention purposes. A nonprofit organization is now developing a detention and open-space park, Exploration Green, with contoured basins, wetland preserves, and miles of trails that can survive flooding. It passed its first trial during Harvey by saving 150 homes from flooding. When completed, it will manage up to one-half-billion gallons of storm water and protect up to 3,000 homes, according to the Texas Tribune.

Focus and Accelerate

“There is a larger conversation that needs to happen,” said Speiler. “What is resiliency for the region?” He said many local efforts “seem to be the right things, but we just haven’t done enough of them.” Some changes may be required to retrofit infrastructure for older developed sections of Houston and protect natural habitat upstream. But generally, he said, “it isn’t so much that we need to change, but rather that we need to focus and accelerate what we’re doing.”

Many say Houston is not likely to enact a zoning code as a resilience measure, nor is a prohibition or even a moratorium on development in floodplains likely. But Walsh said Houston is taking a more thoughtful approach. He said city and county officials are considering a resilience plan and making decisions with resilience in mind. City council, for example, is looking more carefully at infrastructure and development-related decisions they used to approve routinely. “They’ve shown they’re concerned about development in flood-prone areas,” he said, “even something like a MUD [municipal utility district].”

Ultimately, Walsh said, Houston’s long-term concern is “keeping the focus on resiliency—that’s the political challenge when the skies are blue.”

Kathleen McCormick, principal of Fountainhead Communications in Boulder, Colorado, writes frequently about healthy, sustainable, and resilient communities.

Photograph: Maribel Amador/SWA

References

Blake, Eric S. and David A. Zelinsky. 2017. “National Hurricane Center Tropical Cyclone Report, Hurricane Harvey.” (AL092017). August 17–September 1. National Hurricane Center.

City of Houston. 2018. “Final Report Redevelopment and Drainage Task Force.” February 6. http://www.houstontx.gov/council/g/Final-Report-Redev-Drainage.pdf.

Freudenberg, Robert, Ellis Calvin, Laura Tolkoff, and Dare Brawley. 2016. Buy-In for Buyouts: The Case for Managed Retreat from Flood Zones. Policy Focus Report. Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy. 

Ndubisi, Forster. 2016. “Adaptation and Regeneration: A Pathway to New Urban Places.” In Nature and Cities: The Ecological Imperative in Urban Design and Planning, ed. Frederick R. Steiner, George F. Thompson, and Armando Carbonell, 191–211. Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy.

St. Louis officials exulted when the National Geospatial-Intelligence Agency (NGA) announced in June 2016 that it planned to stay in the city and build its new facility, Next NGA West, on the disinvested North Side. The $1.75 billion complex, known as the “spy center,” would be the largest federal project in St. Louis history, representing thousands of jobs and millions of dollars in tax revenue and development. Had the NGA opted to leave, the city would have lost its single largest source of tax revenue. City and state officials committed significant resources to keeping the facility.

The NGA is the nation’s primary source of geospatial intelligence, providing the U.S. Department of Defense and intelligence community with digital mapping for counter-terrorism and counter-narcotics efforts, border and transportation security, and humanitarian and disaster relief. NGA Director Robert Cardillo said the agency chose the North Side site because of the city’s partnerships with universities and technology companies, the appeal of the urban setting to younger workers, and because the NGA’s data facilities and workforce were already in town. “Next NGA West will be attractive to millennials and the next generation of the NGA workforce,” Cardillo said at the August 2017 Department of Defense Intelligence Information Systems Worldwide Conference, in St. Louis.

The new NGA facility, which will be located about a mile northwest of downtown and several miles northwest of NGA’s current location on the Mississippi riverfront, will spur “a transformation with reinvestment and redevelopment” in the city’s North Side, said Don Roe, executive director of the St. Louis Planning and Urban Design Agency.

The NGA’s plan calls for one million square feet of buildings and the same amount of structured parking, surrounded by a 500-foot security perimeter. Given the North Side’s history of disenfranchisement, economic stress, neglect, and blight, some wonder whether this ultra-secure facility will be an unapproachable fortress in the neighborhood, and whether it will ultimately benefit the community.

Site Opportunities and Challenges

From 1866 to 1904, St. Louis was the fourth largest city in the United States, with booming flour mills, shoe factories, meatpacking plants, and brick, paper, and paint manufacturing facilities drawing thousands of European-immigrant workers. But the second half of the 20th century saw large-scale loss of industry, suburban sprawl, and white flight, and the urban population declined from 857,000 in 1950 to 312,000 today.

In the past two decades, the city has worked to reinvent itself as a technology and bioscience center. These efforts have borne fruit for the downtown Central Corridor, stretching from the iconic Gateway Arch on the Mississippi riverfront west to Forest Park, and encompassing the city’s major universities, museums, and other popular amenities. Cortex Innovation Community and T-REX have attracted a highly skilled workforce. The 200-acre Cortex campus—formed in 2002 by Washington University, BJC Healthcare, the University of Missouri–St. Louis, St. Louis University, and the Missouri Botanical Garden—has generated over $550 million in investments and 4,200 jobs within the 250 companies located there. And the T‐REX technology incubator building has provided a home for 200 companies since 2011, including 180 startups and 2,230 jobs. Its annual economic output is over $350 million.

But the city has remained deeply divided racially and economically. The South Side of the city has become increasingly white and affluent and has attracted the lion’s share of new development. In the core North Side neighborhoods around the NGA site, 93 percent of residents are black and half live below the federal poverty level, and there are hundreds of vacant buildings and empty lots.

On the North Side, which has some of the nation’s highest violent crime rates, development comes mostly in the form of self-contained, subsidized affordable and low-income housing, said Alan Mallach, city planner, senior fellow for the Washington, DC–based Center for Community Progress, and author of The Empty House Next Door: Understanding and Reducing Vacancy and Hypervacancy in the United States, to be published by the Lincoln Institute in May 2018. The neighborhoods there have few jobs and lack resources such as new market-rate housing, health-care facilities, transportation connections, grocery stores, and other amenities. The area encompasses several federal economic and community development zones (figure 1).

St. Louis officials initially proposed building the new NGA complex on a vacant 34-acre North Side site where part of the infamous Pruitt-Igoe public housing project once stood. Erected in the 1950s and acclaimed as a monument to modern architecture, the project was supposed to be a great leap forward for the large number of residents living in overcrowded 19th-century tenements. But Pruitt-Igoe’s 33 high-rise apartment buildings were demolished in the 1970s following years of neglect, high crime rates, and abandonment, and the project became a case study in how not to provide public housing. Most of Pruitt-Igoe’s 57-acre site was never redeveloped and now exists as a wild urban place with vacant fields and heavily forested areas. The city wanted the U.S. government to assume some responsibility for a federal site that had so spectacularly failed the community, but the NGA plan was scrapped in 2015, when the agency expanded the site’s size requirement to 100 acres.

The city chose a new site for the NGA campus just north of Pruitt-Igoe at the intersection of North Jefferson and Cass Avenues, in the St. Louis Place neighborhood, and ultimately delivered 97 acres. This new site proved challenging and costly to procure.

In the decades after Pruitt-Igoe was razed, few incremental public and private efforts to redevelop the North Side with new housing and services succeeded, outside of reinvestment pockets such as the Old North St. Louis historic district. Roe, who presented the NGA project at Lincoln’s 2016 Big City Planning Directors Institute (BCPDI), said two federal initiatives by the Obama administration will leverage revitalization around the site: the 2015 designation of North St. Louis as part of a Promise Zone, giving the high-poverty area priority access to federal investments, and the 2016 award of a U.S. Department of Housing and Urban Development Choice Neighborhoods grant. The $29.5 million grant will go toward rehabilitating a distressed 625-unit public housing complex into a less densely packed group of buildings, funding social services, and building a new community center. The idea is to invest in low-density, mixed-income housing in diverse neighborhoods, green space, educational opportunities, job training, and social services for some 14,000 residents.

“We see [the NGA relocation] as a complementary project” that will, at the very least, bring better transit to the near North Side, said Esther Shin, president of Urban Strategies, Inc., in St. Louis, the nonprofit managing the Choice grant efforts.

The Effort to Keep a Valuable Asset

The city looked at the new NGA facility as “a retention effort” that will spark new growth and services in the North Side neighborhoods, said Otis Williams, executive director of the St. Louis Development Corporation (SLDC). Williams led the city’s initiative.

One fundamental reason the city wanted to retain the NGA presence was tax revenues. People who live or work in the city contribute 1 percent of their earnings each year, and this income tax represents the city’s largest source of general revenue. If NGA had selected another location outside St. Louis—such as its nearest rival for the project, a cornfield site near the Scott Air Force Base east of the Mississippi in St. Claire County, Illinois—the city would have lost as much as $2.6 million in annual payroll-tax revenue from NGA’s 3,100 current employees, who earn an average salary of around $85,000.

“If you’re going to grow in the next few years, you’re competing with Amazon and Google, and you need to be in the city and make a place where people want to be,” said Mark Johnson, principal of Denver-based Civitas, an urban design and landscape architecture firm that consulted on the NGA site for the city. “Staff recruitment and retention needed to be the most important issue.”

Since the early 1950s, the Springfield, Virginia–based NGA and its precursors, including the Defense Mapping Agency and the National Imagery and Mapping Agency, has operated its western headquarters in a series of converted 19th-century riverfront buildings at the 27-acre St. Louis Arsenal complex. In 2014, the agency announced it needed a new facility to allow for workforce expansion, heightened security, and new technology. The NGA plans to move into its new home by 2024.

In its bid to keep the NGA, the city offered free land, cleared of buildings on the North Side site. This meant assembling 551 properties quickly. A 2015 blight study reported that 78 percent of the land was vacant, and 6 percent had vacant buildings, for a total of 84 percent vacancy, according to the Environmental Impact Statement for the NGA campus. Roe said 137 structures on the site included active businesses and 63 homes inhabited by owners or renters. Most property owners agreed to sell to the city, though as the St. Louis Post-Dispatch and other local media reported, the process was somewhat contentious.

A historic brick house was moved several blocks to an appropriate infill site, but the city demolished 17 structures on the National Register of Historic Places, according to the Post-Dispatch. One was the redbrick Buster Brown Blue Ribbon Shoe Factory, built in 1901, when St. Louis was one of the nation’s largest shoe manufacturing cities. (Listing on the National Register does not, by itself, prevent a property’s demolition.)

The city spent $69 million acquiring properties within the 97-acre NGA site, including approximately $3.75 million to compensate owners of the 46 properties taken through eminent domain, and funds to buy back properties that the city had previously sold to a local developer, according to Russell Halliday, principal with consulting firm Stantec and NGA site preparation manager for the SLDC.

In addition to razing the buildings, the city agreed to clear the site of infrastructure including 27 streets, relocate utilities, and remediate arsenic in the soil. And it agreed to construct new infrastructure such as sidewalks and a full highway interchange.

The State of Missouri is providing the majority of the total $147.6 million in public funding needed to ready the site and provide access—$114.5 million in bonds has been set aside for construction costs, and $33.1 million in funds resulting from the sale of Brownfield Remediation Program tax credits. The city will allocate half of the earnings tax generated by the NGA—up to $1.5 million per year—and the state will direct up to $12 million in state withholding taxes for the next 30 years to the project (figure 2).

The city and state investments in the NGA’s cross-town move, which is effectively the shuttering of one military/intelligence installation and construction of another, reverses the usual roles in military base closings. In those cases, the federal government typically cushions the blow to the local economy, said David Merriman, professor of economics at the University of Illinois at Chicago and author of Improving Tax Increment Financing (TIF) for Economic Development, a Lincoln Institute policy report to be published in July 2018. “It’s an unusual relationship where the city is making a lot of efforts to keep a federal employer as opposed to a private-sector employer. To the extent that it sets a precedent, it’s a precedent we really want to think about carefully,” he said. “This really raises questions about the federal government’s responsibility here.”

Site Preparation and Financing

NGA West site preparations are slated to be completed by November 2018, when the land will be transferred to the US Air Force, which also owns the current NGA facility, said Stantec’s Halliday. The project is being overseen by teams from four separate entities: the city and its redevelopment corporation; the NGA, which will lease the site; the Air Force; and the Army Corps, which has issued a request for proposals (RFP) for design-build firms.

By early 2019, the Corps will select a firm to design and build the project. Its total $1.75 billion price tag includes $700 million for design and construction; the rest will pay for outfitting the campus with specialized NGA equipment, as well as the city’s costs for preparing the site for development.

Construction, due to begin by 2020, will tentatively include a 900,000-square-foot office building, a visitor center, inspection facility, access control points, one million square feet of parking garages plus surface parking, a cafeteria, fitness center, meeting spaces, and a campus landscape of grass, trees, and walking paths. Roe said the land within the NGA site, upon the federal government’s request, has been consolidated into one zoning district that allows for mixed-use buildings—offices, housing, small commercial, retail, and restaurant spaces—at greater heights than in the surrounding residential area.

Community Wants and Needs

The agency has said the project will create jobs in construction, security, maintenance, and administration that do not require a college education and will be made available to the community. The city is working to help neighborhood residents prepare, said Sal Martinez, executive director of the North Newstead Association, a community development corporation. The St. Louis Agency on Training + Employment (SLATE) has opened offices in the area and is focusing on the skills needed for NGA employment—technical skills like coding and software design.

“SLATE programming could be a gateway to that world and spark an interest in residents,” Martinez said.

Choice grant manager Esther Shin said residents understand that NGA’s highly skilled and relatively affluent staff of 3,100 will largely transfer to the new site, potentially displacing existing residents and businesses as new housing and services are built. “There’s definitely some tension, but the important thing is to be sitting at the table with NGA. The city, NGA, and residents see this as an opportunity to leverage other jobs for folks who live in the neighborhood,” Shin said.

“Some residents don’t want this facility in their neighborhood,” noted Martinez, “but the greater percentage are excited about what this can do for North St. Louis and the city. I’m very confident that amenities will come with redevelopment around the NGA, such as sit-down restaurants, major shopping, and other retail entities that will want to take advantage of these new workers and the residents.” In the past, it has been difficult to bring in “grocery stores, shoe repair, dry cleaners, office and school supplies, everyday things that people in thriving neighborhoods take for granted,” he noted. “But now we’re getting calls and interest from commercial developers because they see the potential for customers.” 

Project Connect

In 2016, the city launched Project Connect, an initiative to engage neighborhood stakeholders and coordinate redevelopment efforts by the public and private sectors. Project Connect provides “a vision for city and regional agencies to collaborate,” said Isa Reeb, a Civitas urban designer and Project Connect coordinator. Working with over 30 entities, including federal, state, and local agencies, community groups, and some 30,000 residents who live and work in the eight neighborhoods surrounding the NGA site, the group produced the Project Connect Action Plan, published in April 2017.

The action plan summarizes market, traffic, and storm water studies; financial modeling; and community and city goals for catalytic redevelopment around the NGA site. The plan presents priorities and locations for infill development to improve the place and character around the NGA site, gateway mixed-use development east of the NGA site to connect with downtown, neighborhood redevelopment with a community center, new retail and service development, including a potential local and regional retail center on the Pruitt-Igoe site, and locations for light manufacturing and industrial development that could bring more permanent jobs. The nonbinding plan is also intended to guide future investments in streets, transit, bicycle access, social services, parks, open spaces, and storm water facilities. Public realm redevelopment can draw on revenues from a tax increment financing district established in 2009 that allows for up to $390 million to be used primarily to finance infrastructure improvements, but because the neighborhoods have been so distressed, other funding sources likely will be needed. A newly hired Project Connect manager will work with the SLDC on a process for reviewing redevelopment projects.

“Continued alignment and coordination is key to the success of this area, and to changing the perception of this area,” said Reeb. “We’ve had a lot of discussions with developers, [and] we want to hold them accountable.”

Security Buffer: Isolation v. Engagement

Probably the greatest controversy surrounding Next NGA West has to do with its rigid security protocols. Post-9/11, federal regulations for an intelligence-mapping facility require 500 linear feet of defensive space from property line to building. The March 2017 RFP soliciting design and construction firms indicated the site would need a “layered security” approach, with access controlled by fences, bollards, and other barriers. A visitor control center, remote inspection facility, and checkpoints will manage access to the main operations building, which will have another layer of security.

The NGA has discussed the 500-foot security barrier at community meetings that include city and Army Corps representatives. “The community respects the need for security,” Martinez said, “but we don’t want this to be an intimidating barrier.” He said many community members would like to see ample green space around NGA that would provide a “calming and welcoming feel,” perhaps with monuments to the area’s cultural history and art created by local schoolchildren, “to soften the wall and honor the neighborhood.” Residents desire places for community members to meet within the building and outside the perimeter, as well as tours of what he said could become a “destination site.”

“Space and programming within the building for exhibits and educational opportunities like mapping and data-analysis programs for kids could benefit the community and help bridge the divide,” said city planner Alan Mallach, who has not worked directly on the project but offered perspective during a presentation of the NGA project at the 2016 BCPDI.

Mallach said Next NGA West is “very challenging” and unlike any project he has seen in other U.S. cities. Because of the “sheer size” of the facility and the buffer, he said, “it runs the risk that what you’ll have is a black hole with no real connection to the neighborhood. If it’s just a high-security box, there are no spillover benefits,” he said. “What would make a facility with a big wall and security gates attractive for housing, cafes, and shops in a commercial district?” The NGA buildings will be a self-contained workspace, he said, and most workers would not feel the need to relocate from a pleasant and more stable neighborhood to move across the street from a gated facility in a transitioning area.

Toni Griffin, professor in practice in urban planning at the Harvard Graduate School of Design, who also provided an independent perspective at Lincoln’s 2016 BCPDI, observed that “It’s challenging when you have a suburban typology in an urban environment in this very big lot site with very little development.” Griffin, who has worked on urban revitalization projects in Detroit, St. Louis, and Washington, DC, noted that NGA’s security perimeter width is more than twice the 200 linear feet of an urban block in many cities. To make the site as urban as possible, she said, designers will have to be “more creative about what they allow to exist within the security belt,” she said. “There has to be some sort of value and usable amenities for the community there.” Project designers could place the building at the perimeter, at the edge of the street wall, to activate local businesses, and use that as a first line of defense, with more secure functions set back, she noted.

Griffin points to the Navy Yard in Washington, DC, as an example of the project’s catalytic potential. Contractors for the Navy set up their offices adjacent to the secure federal facility, which “created demand for investment in the neighborhood,” including not just commercial office space but also restaurants, shops, and services, as well as market-rate and affordable housing. Griffin said St. Louis could ask NGA and the Army Corps not to program the campus with everything employees need during their day. With the number of employees at NGA, “that’s a fairly large consumer potential if the workers were encouraged to patronize businesses within the neighborhood.”

For project leaders, security is the primary objective, rather than integrating the facility within the urban fabric. “We’ve expressed that our security requirements specify a secure barrier,” and that shared public space for elements like recreation fields and walking paths within that barrier would not be permitted, said David Berczek, chief of corporate communications for Next NGA West.

Residents don’t want the facility to “look like a fortress,” according to Halliday, who has been asked by the city to find out what the community wants. “A barrier wall can be done in so many ways” and does not have to be a brick wall with barbed wire, he said. “We’re informing the NGA and Army Corps: please consider the neighborhood.”

NGA security forces will have jurisdiction adjacent to the site to protect NGA employees and neighborhood residents, and the site will have 24-hour security patrols. How will this security scenario play among residents of North Side—a community with a racial dynamic and socioeconomic conditions similar to those of nearby Ferguson, Missouri, which experienced protests and riots after a white police officer killed an unarmed black teenager, Michael Brown, in August 2014?

Martinez said the grand jury’s decision not to indict the police officer for any crimes related to Brown’s death “strained things a bit, but that happened outside of this district.” Martinez said the Fourth District of the metro police assigned several officers specifically to building strong relationships within the community. “They show up at block meetings, neighborhood association meetings, and other events, and we have a very good working relationship.”

Even if the place ends up being a fortress, Martinez said, NGA’s security measures, such as new exterior lighting and strengthened police presence, will provide the “ancillary benefit” of helping make the North Side safer.

Next Steps for St. Louis

“There’s no playbook for a project of this size and complexity,” said Civitas’s Reeb. “The area is so distressed that single projects here and there will not be effective in changing the opportunities and perceptions of the area. We need everyone to focus on the same vision for the same areas” and pursue opportunities “where the city can make an impact.”

Around the NGA site there is vacant land, and Roe said the city is evaluating zoning and proposing short-term changes, with an overlay zone “to enhance and protect the site and goose development.” He said the city is considering public-realm projects that would benefit residents and encourage new commercial development for firms that work with NGA, innovation clusters, and service-oriented businesses.

But the classified nature of the NGA’s work and its strict security requirements limit the facility’s potential for spin-offs and other development compared to university research and technology hubs, according to Merriman.

Reeb, meanwhile, is focused on two areas not immediately adjacent to the NGA site. At Cass Avenue and North 14th Street, about a mile east of the site, manufacturing could give way to mixed-use development as a segue to downtown. At Florissant and St. Louis avenues, about a mile northeast, vacant land could be redeveloped for apartments and neighborhood-serving retail, and infrastructure enhancements could improve safety and connectivity.

Developers will begin planning more projects “when they see NGA starting,” Halliday said. “We’re hearing interest from local and outside developers about mixed-income housing and commercial development.” Redevelopment plans underway include a nearby medical clinic and a grocery store/gas station.

Despite the agency’s non-negotiable security demands, an August 2017 Post-Dispatch article quoted NGA director Cardillo as saying the agency wants close collaboration on its campus with contractors involved in geospatial mapping, cybersecurity, and other defense systems. “We wall ourselves off at our own risk,” he said. Reinforcing that the agency is looking to develop its future workforce in St. Louis by encouraging science and technology education in local school districts and universities, Cardillo added, “We’re placing a bet on St. Louis, and it’s a hundred-year bet.”

Kathleen McCormick, principal of Fountainhead Communications, LLC, in Boulder, Colorado, writes frequently about healthy, sustainable, and resilient communities.

Photograph: Chris Lee/St. Louis Post-Dispatch/Polaris

References 

National Geospatial-Intelligence Agency (NGA). 2016. “Environmental Impact Statement for the Next NGA West Campus in the Greater St. Louis Metropolitan Area.” April 1. https://www.nga.mil/MediaRoom/PressReleases/Pages/-Next-NGA-West-Final-Environmental-Impact-Statement-to-be-published-by-Army-Corps-of-Engineers,-NGA-Identifies-Preferred-Al.aspx​.

NGA. 2015. “National Geospatial-Intelligence Agency (NGA) Briefing Book,” second edition. December 11. https://www.stlouis-mo.gov/government/departments/mayor/documents/nga-briefing-book.cfm​. 

St. Louis Development Corporation. 2017. “Project Connect Action Plan: A City of St. Louis Initiative.” April 3. https://www.stlouis-mo.gov/government/departments/sldc/project-connect/upload/ActionPlan_FINAL_Printable-3.pdf.

A 2012 United States Forest Service Study of urban tree cover estimated that American cities were losing around four million trees per year. Worldwide, agriculture, logging, and other factors eliminate 18.7 million acres of forest annually, according to the World Wildlife Fund. Yet the cost of that loss is hard to quantify. It’s widely recognized that plants absorb carbon dioxide, helping to mitigate the effects of climate change, but city planners could benefit from a more precise, data-driven assessment of the urban canopy’s value to guide how trees and other vegetation can most sensibly figure in the design and planning of the contemporary city.

After all, that’s how we evaluate and install gray infrastructure, counting every light pole and parking lot to help us think about how these elements work in a city’s design. Historically, we haven’t been as thoughtful or demanding about quantifying, and thus managing, green infrastructure, according to David Nowak, a senior scientist with the U.S. Forest Service.

As a rule, cities compile and track the details of the built infrastructure, but not trees. This makes it harder to plan for, or even debate, the various potential impacts of maintaining, increasing, or reducing urban vegetation.

But that has been changing. Nowak leads a pioneering effort in the form of a Forest Service project called i-Tree, a suite of Web tools drawing in part on geographic information system (GIS) data. I-Tree combines satellite imagery and other data to help citizens, researchers, and officials understand urban canopies and other green infrastructure elements, often in economic terms.

For example, an i-Tree analysis of Austin, Texas, found that trees save the city about $19 million a year in residential energy use, $11.6 million in carbon capture, and almost $3 million in pollution removal. The city’s arboreal infrastructure produces oxygen and consumes carbon dioxide, for instance, adding up to a reduction in carbon emissions that i-Tree values at $5 million annually. Other tree payoffs—some quantified, others not—include absorbing ultraviolet radiation, helping absorb rainwater, and reducing noise pollution.

In another i-Tree analysis, conducted in 2017, researchers in the United States and Italy concluded that, worldwide, cities with populations over 10 million realize median annual savings of $505 million from reduced air pollution, mitigated “heat island” effects, and other benefits derived from their urban canopies.

This type of analysis can help cities deploy green resources for maximum impact and understand the tradeoffs involved in many planning decisions. Clearing trees to make way for a parking lot entails a loss, not just the gain associated with increased parking, Nowak noted.

In the past, trees were more likely a concern for the parks or forestry department. Increasingly, they’re central to cities’ responses to climate change. “I can tell you definitively that cities and towns across the nation are very interested in figuring out, whether or not you can talk about climate change politically, ‘What exactly are we going to do about it today?’,” said Jim Levitt, associate director of land conservation programs at the Lincoln Institute, and director of conservation innovation at the Harvard Forest. That’s true from New England to Miami to Newport News, Virginia, and Phoenix, he added, even if the specific reasons vary, whether flood issues, heat island effects, or others.

Recent arboreal infrastructure-related technology responds directly to this city-level interest. In late 2016, MIT’s Senseable City Lab, in collaboration with the World Economic Forum, launched a tool called Treepedia and has since published analyses of tree coverage in 27 cities around the world. In an interesting twist, it draws not on the satellite data behind many GIS projects, but on imagery culled from Google Street View. It offers a different skew on tree data, since, for example, it underrepresents large urban parks. But this is by design. The tool’s creators believe that detailing the “street greenery” citizens actually experience can inform the planning process. The lab will continue to add cities and has a backlog of requests from municipalities, academics, and others, according to Carlo Ratti, director of the MIT Senseable City Lab and founder of the design firm Carlo Ratti Associati.

“Cities are trying to acquire better information and understand the current state of the urban canopy,” Ratti said. “Most of them do not have the resources to manually survey the entire city. Treepedia data can give them a solid baseline” and focus efforts where they may be needed most. “Others, like planners and designers, find it useful as a proxy for measuring the perception of green space and trees by citizens,” he said, because it captures a kind of shared perspective “from the ground.” The lab will soon release an open-source version of its software to let cities, nongovernmental organizations, and community groups compile their own data. The hope is that NGOs and local groups will use Treepedia “as a tool to both determine where planting is needed and lobby their local governments with evidence-based campaigns,” Ratti explained.

This is consistent with a broader interest among citizens and planners in green city initiatives, including high-profile projects from New York to Atlanta and beyond. Nowak, of the i-Tree program, said that its tools helped guide the organizers of Million Trees NYC, a public-private initiative that increased New York’s aggregate urban forest by an estimated 20 percent. The London i-Tree Eco Project, according to its 2015 report, used i-Tree to quantify “the structure of the urban forest (the physical attributes such as tree density, tree health, leaf area, and biomass),” with a specific eye toward capturing its value “in monetary terms.” Carbon sequestration savings logged in at £4.79 million (roughly $6.75 million) annually, according to the report. “Our hope is to provide numbers that are locally derived, to help people make informed decisions—whether it’s pro or against trees,” Nowak said.

One i-Tree Web application, Landscape, is intended for planners in particular. Users can explore tree canopy, cross-matched with basic demographic information down to the census-block level, offering data related to pollution mitigation, temperature impacts, and other factors. For example, users can easily identify areas with high population density but low tree cover. The i-Tree project is adding data on tree species over the next year and is seeking feedback to modify the tool in ways that make most sense for planning, according to Nowak.

The broad idea is the same one that has shaped i-Tree from the start—a data-driven approach to thinking about green infrastructure. “We want to help answer the question: If I can plant only one tree or make one change to the city’s green landscape, where should I do it?” Nowak said.

Rob Walker (robwalker.net) is a columnist for the Sunday Business section of the New York Times.

Image credit: U.S. Forest Service

Desde 2015, los representantes de varias entidades públicas, fundaciones y organizaciones sin fines de lucro del área de la Bahía de San Francisco, Los Ángeles y Denver han estado participando en forma conjunta en talleres de “absorción de capital” para forjar soluciones ante la escasez de vivienda social en sus regiones por medio de estrategias para atraer suelo, capital y otros recursos. Representan a organizaciones no sólo de vivienda sino también de transporte público, planificación y desarrollo económico, partes interesadas que frecuentemente no se unen para resolver problemas, si bien trabajan en temas con muchos puntos en común y en geografías idénticas.

En una de estas reuniones, en 2016, Abigail Thorne-Lyman, gerente del programa de desarrollo orientado al transporte público (TOD, por su sigla en inglés) de Bay Area Rapid Transit (BART) —un sistema de transporte público que todos los años presta servicio a más de 125 millones de pasajeros a lo largo de la región— se dio cuenta de que su agencia podría hacer una contribución sin precedentes para resolver la crisis local de vivienda, que es una de las más grandes del país. Más de 250.000 hogares de muy bajos ingresos de la región carecen de acceso a vivienda a su alcance. La mediana del valor de una vivienda en San Francisco es de USD 1.147.300, en comparación con USD 197.500 en todo el país; la mediana de un alquiler mensual es de USD 4.350, más de tres veces la mediana de alquiler nacional, de USD 1.500. Casi la mitad de los inquilinos locales gastan más del 30 por ciento de sus ingresos en alquiler.

Cada equipo regional de 6 integrantes que participó en este taller había confeccionado una hoja de cálculo con todos los proyectos de desarrollo pendientes que contemplaban unidades de vivienda social. “Cuando analizamos nuestra lista, nos dimos cuenta de que la restricción principal que impedía la construcción de vivienda no era el capital”, explica Thorne-Lyman. “Lo que necesitábamos —el eslabón perdido, digamos— era el suelo”.

“En el área de la Bahía, los emprendedores no compran el suelo hasta estar seguros de conseguir la financiación necesaria para su proyecto, lo cual dificulta la competencia en un mercado inmobiliario recalentado”, dice Thorne-Lyman. Pero BART ya poseía 120 hectáreas en la región.

Esa noche, Thorne-Lyman comenzó a imaginar la posibilidad de que BART pusiera a disposición su suelo para todos los emprendimientos que incluyeran vivienda social. Al hacer los cálculos, “me di cuenta de que podíamos producir alrededor de 30.000 unidades si usabamos nuestro suelo”, explica. De ellas, 10.000 unidades podían ser vivienda social, una cantidad significativa, dado que el emprendimiento típico de vivienda social en el área de la Bahía produce entre 50 y 200 unidades. “Y, si somos los primeros en hacer este ofrecimiento, quizás otras agencias de transporte público en otros condados nos acompañaran”, ya que BART sólo abarca cuatro de los nueve condados en el área de la Bahía. Esto podría aportar una solución incluso más considerable. “Las 30.000 unidades se podrían convertir en 60.000 unidades, todas ellas en suelo público”, dice Thorne-Lyman.

Thorne-Lyman y el resto del equipo de absorción de capital entregaron su análisis a la gerente general de BART, Grace Crunican. Tanto Crunican como la Junta Directiva de BART decidieron aumentar el compromiso de la agencia con el desarrollo de vivienda social y vivienda a precios de mercado en suelo de BART. Después pidieron a Thorne-Lyman y su equipo que generaran modelos que superaran los cálculos imaginados en privado.

“La conversación con Grace fue como una catapulta”, dice Thorne-Lyman. “Tuvimos estas ideas y las desarrollamos. Después la Junta Directiva nos pidió que imagináramos una visión aún más ambiciosa para nuestro suelo. A través de nuestro trabajo con el equipo de absorción de capital, teníamos todos estos socios interesados —como activistas de vivienda social, instituciones financieras de desarrollo comunitario y fundaciones— que apoyaron la idea y la difundieron al público”.

Los nuevos objetivos de desarrollo para el programa TOD de BART, adoptados en diciembre de 2016, establecen una meta de 20.000 unidades de vivienda nuevas y 400.000 m2 de superficie edificada para oficinas en suelo de BART para el año 2040. Por lo menos el 35 por ciento de estas unidades, o sea 7.000, se destinarán a hogares de bajos y muy bajos ingresos. Hasta ahora, BART ha producido 760 unidades de vivienda social en su suelo, así que queda mucho trabajo por realizar. De todas maneras, Thorne-Lyman se ha entusiasmado con este desafío. “California tiene una crisis de vivienda social, y podemos decir que BART contribuirá a la solución”, explica. “Tenemos el suelo. Y estamos dispuestos a aportarlo”.

“Alguien tiene que pensar en grande sobre cómo abordar esta crisis. Y nosotros estamos ofreciendo algo grande”, dice.

El Marco de Absorción de Capital

Los talleres de absorción de capital a los que asistió Thorne-Lyman son parte de un programa diseñado para ayudar a las ciudades a atraer y distribuir inversiones comunitarias y aprovechar otros recursos críticos para alcanzar sus metas, como suelo y conocimiento técnico. Las inversiones comunitarias se definen como “inversiones que tienen por objeto brindar beneficios sociales y medioambientales en comunidades necesitadas, como préstamos, bonos, créditos tributarios y vehículos de inversión estructurada”.

La arquitecta principal del programa, Robin Hacke, dice:“Es una manera de dirigir los recursos a lugares donde no irían naturalmente, de contrarrestar las fallas del sistema financiero para producir la cantidad suficiente de vivienda social, y reducir las disparidades de salud o minimizar el impacto del cambio climático en lugares vulnerables, entre otros factores ligados al uso del suelo”.

Hacke, directora del nuevo Centro de Inversiones Comunitarias en el Instituto Lincoln, está haciendo un ensayo piloto de una nueva estrategia de “cambio de sistemas” que diseñó en colaboración con sus colegas David Wood, de la Iniciativa para Inversiones Responsables de la Universidad de Harvard, Katie Grace Deane y Marian Urquilla. El modelo, denominado Marco de Absorción de Capital, se basa en la idea de que los mercados de capital tradicionales frecuentemente no resuelven las necesidades de las comunidades de bajos ingresos, por lo cual hace falta una metodología sistemática para reparar esta carencia y obtener resultados significativos a escala (a diferencia de proyectos individuales que son difíciles de implementar y que, aunque sean exitosos, no tienen un impacto significativo sobre el problema). Al “reunir en la misma mesa” a diversas partes interesadas que pocas veces se unen para resolver este tipo de problemas a pesar de tener intereses alineados, el modelo también aumenta la cantidad de activos y de poder, ayudando a identificar nuevas herramientas y estrategias efectivas para abordar las necesidades insatisfechas de la comunidad.

Este marco es una respuesta a los problemas que enfrentaron Hacke y Urquilla mientras trabajaban en la Iniciativa de integración, un programa de USD 80 millones iniciado en 2010 para mejorar las vidas de residentes de bajos ingresos en cinco ciudades piloto: Baltimore, Cleveland, Detroit, Minneapolis/St. Paul y Newark. La idea, administrada por el programa Living Cities (Ciudades Vivientes), era alinear los intereses de una serie de participantes y capitales de inversión en barrios que tradicionalmente no tienen acceso a fondos de financiamiento. 

“La Iniciativa de integración demostró que las ciudades participantes carecían no sólo de capital sino también de la capacidad para absorber y utilizar los fondos asignados por medio del programa”, dice Hacke.

“La distribución espacial desigual de personas de bajos ingresos en los Estados Unidos es producto de muchas décadas de políticas públicas que básicamente privaron de capital a las comunidades, ya sea por trabas burocráticas de los bancos o trabas burocráticas impuestas o toleradas por la Administración Federal de la Vivienda”, dice George McCarthy, presidente y gerente ejecutivo del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo, quien participó de la Iniciativa de integración durante su trabajo en la Fundación Ford.

Los sistemas cambian

Para poder superar los efectos de la discriminación y la falla en los mecanismos del mercado para proporcionar bienes, servicios y oportunidades adecuadas a comunidades necesitadas, tenemos que asegurar que fluya capital hacia esos lugares. Para que los residentes puedan progresar hay que encontrar maneras de financiar vivienda social y desarrollar entornos saludables con acceso a comida fresca y lugares seguros para caminar, andar en bicicleta y jugar, y proporcionar acceso a una educación y puestos de trabajo de calidad. No basta simplemente con invertir en un solo proyecto y esperar que los lugares se transformen. El Centro de Inversión Comunitaria se compromete a robustecer los sistemas que impulsan a una comunidad a planificar su futuro, mediante la creación de una plataforma y red de relaciones que unan instituciones con individuos con la capacidad de concretar la visión de la comunidad el desarrollo y la ejecución proyectos de inversión que implementen dicha visión y la adopción las políticas y prácticas que aceleran cómo estos proyectos se llevan a cabo.

—Robin Hacke

“Dado que privamos a las comunidades de capital, pensamos que la mejor manera de ayudarlas a recuperarse es darles dinero. Pero en realidad durante todos esos años no sólo le quitamos el capital sino también la capacidad para ayudarse a sí mismos. Muchas personas del movimiento de desarrollo comunitario creen que, si solo encontramos una manera de aportar más capital a esos lugares, el problema se va a resolver. Pero una de las lecciones que aprendimos es que, aunque les demos dinero, no necesariamente tendrán una forma de usarlo. Puede sonar como que estoy culpando a la víctima, pero no es así. En realidad, se trata de comprender que cuando uno priva de recursos críticos a un lugar por un tiempo prolongado y después se los da, la comunidad puede no estar preparada para usarlos. Es como la gente. Si uno le niega comida a alguien por demasiado tiempo y después se la ofrece, quizás no pueda comerla”.

Cómo alinear los recursos necesarios

“Para utilizar el capital con éxito, los lugares tienen que identificar las fuentes de capital y también los proyectos que lo pueden utilizar. Los proponentes de inversiones con impacto se han concentrado en organizar la oferta de capital; nuestro enfoque es en la demanda de inversión”, dice Hacke. “Por ejemplo, en Detroit, Baltimore y Cleveland, no estaban considerando principalmente proyectos de vivienda. Querían acelerar todo tipo de emprendimientos, como proyectos comerciales y de uso mixto. Pero, para negociar convenientemente los proyectos y las condiciones adecuadas para que estos tuvieran la capacidad necesaria, hubo que aportar mucho más que simplemente el capital de inversión. El trabajo tomó más tiempo que lo esperado y requirió mucha más coordinación de recursos de lo que pensábamos”, agregó.

“A pesar de las grandes necesidades de estas comunidades desfavorecidas, las partes interesadas tienen que superar obstáculos mayores para completar sus proyectos”, dice Hacke. “Si la gente cree que la probabilidad de concretar un proyecto no es alta, se da por vencida. Así que organizamos las partes interesadas para resolver los problemas más urgentes, y alineamos los recursos que puedan aumentar la probabilidad y confianza de concretar estos proyectos críticos”.

La falta de confianza se debe a la fría realidad de que los proyectos de desarrollo comunitario en general son difíciles de concretar (figura 1). Hacke ataca esta realidad de frente pidiendo a los participantes que identifiquen lo que ella llama “proyectos de impacto comunitario ejemplares. Los proyectos que la gente identifica como representativos son complejos, prolongados y políticamente trabados, ya que tienen que equilibrar los intereses de muchas partes interesadas y combinar las múltiples fuentes de capital con diversas restricciones y requisitos. Los participantes evocan el lenguaje de misiones heroicas para describir estos proyectos”.

La identificación y el análisis de estos “proyectos ejemplares” son útiles por partida doble. Primero, realzan la naturaleza compleja y enrevesada de muchos proyectos de inversión comunitaria, resaltando la necesidad de una estrategia más eficiente y expansible. En segundo lugar, y más importante aún, el análisis de proyectos ejemplares puede ayudar a las partes interesadas a determinar los recursos y restricciones potenciales del sistema de desarrollo comunitario en general, incluyendo el nivel de participación de las diversas partes, la disponibilidad de una serie de destrezas y recursos y las oportunidades de colaboración.

Tres componentes de un sistema efectivo de inversión comunitaria

Una vez que las partes interesadas de una región hayan usado el marco de proyectos ejemplares para analizar cómo está funcionando actualmente el sistema de inversión comunitaria, el próximo paso es identificar maneras de mejorar el funcionamiento del sistema para que pueda proporcionar impacto a gran escala. De acuerdo con el marco, un sistema efectivo requiere tres elementos, que son el foco del trabajo de Hacke con las comunidades.

Identificar prioridades compartidas

Primero, las partes interesadas tienen que articular un juego bien definido de prioridades ampliamente aceptadas a través de la comunidad. La vivienda social no es siempre el ancla para establecer estas prioridades, pero en los ensayos pilotos organizados por Hacke han sido el punto de partida más fácil, parcialmente porque este aspecto cuenta con fuentes de financiamiento confiables y eficaces, como el crédito tributario para vivienda de bajo ingreso, y una red sólida de organizaciones experimentadas.

“Nos esforzamos mucho por reunir y fortalecer relaciones a lo largo de diversos sectores, para poder operar con un juego de prioridades compartidas”, dice Thomas Yee, encargado de iniciativas de LA THRIVES, una organización sin fines de lucro que se propone avanzar el tema de equidad por medio de crecimiento inteligente, y que participa en el ensayo piloto del Marco de Absorción de Capital.

“Van a existir desacuerdos entre los activistas políticamente progresivos, los funcionarios electos y los emprendedores privados, así que es necesario colaborar mucho, generar confianza y encontrar puntos en común. Pero esa es la manera de organizar metodologías a nivel de sistemas. Permite reducir el trabajo a unos pocos principios que entusiasman a la gente y la mantiene enfocada en el sistema, en vez de su barrio o proyecto en particular”.

Una de las prioridades compartidas que surge del trabajo en Los Ángeles es la importancia de asegurar que LA Metro, la agencia pública responsable por el servicio ferroviario y de autobús en el condado de Los Ángeles, preste un servicio efectivo a los residentes de bajos ingresos, que son los usuarios de base de los servicios de la agencia.

Antes de participar en los talleres, LA Metro sabía que sus usuarios de base eran residentes de bajos ingresos. Un estudio de investigación comisionado por la agencia antes de incorporarse al equipo de Los Ángeles describió cómo podían ayudar a esos usuarios a vivir cerca de las líneas de transporte público. LA Metro estaba generando metas agresivas de construcción de vivienda en suelo de su propiedad cuando se unió a la colaboración con LA THRIVES.

“Se produjo una confluencia que obligó a LA Metro a pensar cómo estaba administrando sus operaciones, qué iba a pasar si esos usuarios de base vivían cada vez más lejos de los sistemas de transporte público existentes”, explica Yee.

Según Yee, LA Metro estaba interesada en encontrar maneras adicionales de contrarrestar el desplazamiento de sus usuarios, y su colaboración con LA THRIVE fue “realmente el riego que necesitaba para hacer crecer esas semillas”.

La idea de que los usuarios de bajos ingresos iban a ser desplazados a mayor distancia también causó preocupación en otros miembros del equipo piloto de Los Ángeles. Los planificadores de transporte público criticaron el costo e ineficiencia de ampliar el servicio a zonas más alejadas, mientras que los conservacionistas se preocupaban por el impacto en el medio ambiente. Los activistas comunitarios estaban preocupados por el aislamiento económico y social, y las organizaciones de vivienda temían por la falta de vivienda social en los anillos periféricos de la ciudad. La resolución correcta de este problema presentaría una oportunidad para abordar en forma simultánea estas preocupaciones aparentemente no relacionadas entre sí, convirtiéndose en una prioridad compartida en la colaboración. Gracias a ello, LA Metro adoptó un nuevo término para pensar sobre el transporte público en el contexto del desplazamiento de sus usuarios: el Marco de Comunidades Orientadas al Transporte Público.

Pero LA Metro quería hacer más aún. A diferencia de BART, la agencia no contaba con mucho suelo adicional para albergar las miles de unidades de vivienda social necesarias. En su lugar, LA Metro, en sociedad con otros miembros del equipo, creó un fondo de préstamo para respaldar el desarrollo de vivienda social y retener unidades existentes no restringidas de alquiler bajo cerca de las líneas de transporte público de la agencia. Lo importante es que estas unidades no tienen que estar en suelo propiedad de la agencia, sino sólo lo suficientemente cerca como para brindar fácil acceso al sistema de transporte público.

“Estamos muy entusiasmados porque LA Metro está dispuesta a realizar inversiones fuera de sus propiedades”, dice Yee. “El desarrollo de vivienda social en suelo de la agencia es importante, sin duda un paso enorme por sí mismo. Pero ir más allá del suelo de su propiedad es una gran innovación y demuestra un compromiso para limitar el desplazamiento de los usuarios de base”.

Establecer una lista de proyectos para ejecutar

Una vez que las partes interesadas hayan identificado una serie de prioridades estratégicas, pueden concentrarse en establecer una lista de proyectos para ejecutar, el segundo paso de la implementación del marco. Las partes interesadas comienzan por examinar los proyectos en marcha y analizar si responden a las prioridades fijadas y si puede haber brechas.

La práctica de examinar la lista de proyectos también permite identificar los recursos necesarios para concretarlos con éxito.

Para el equipo de Denver, el análisis de la lista de proyectos municipales le permitió reconocer que el equipo se tenía que concentrar más en atraer capital privado acorde con la misión, dice Dace West, uno de los líderes del programa piloto de Denver y en ese momento director ejecutivo de Mile High Connects, una organización sin fines de lucro cuya misión es asegurar que el sistema de transporte regional de la zona metropolitana de Denver promueva comunidades que ofrezcan a todos los residentes la oportunidad de tener una alta calidad de vida.

“Se produjo este momento crucial como comunidad cuando nos dimos cuenta de que la manera en que realizábamos nuestras actividades de desarrollo comunitario en realidad estaba gobernada por fuentes de financiamiento específicas y restrictivas, propias de sistemas más maduros, como los créditos tributarios, que han llegadoa su límite, o, en otros casos, fuentes de capital que no son muy predecibles”, dice West, en referencia a las conclusiones del análisis de la lista de proyectos.

“Nos dimos cuenta de que con frecuencia nos quedamos cortos en los emprendimientos que abordamos debido a que no podemos obtener y utilizar el capital de manera sistemática. Así que, de aquí en más, estamos muy enfocados en cómo aprovechar el capital de impacto del sector privado en el sistema, utilizando las fuentes de capital tradicionales de nuevas maneras y esforzándonos por incorporar una cantidad significativa de capital que está buscando lugares donde invertir”, dice West.

“Gracias a un trabajo profundo e intencional, hemos descubierto que el término ‘impacto’ tiene distintos significados para los inversores de impacto. Cuando algunos de ellos dicen que quieren generar un impacto, lo que realmente quieren es poder otear el futuro y ver buenas ganancias; eso les basta, porque lo que quieren en última instancia es liquidez y una buena tasa de retorno. Nosotros pensamos: ‘Es bueno saberlo, porque hemos estado perdiendo el tiempo en estas cosas que a nadie le importa’. Ahora nos podemos enfocar en cuestiones tales como: ¿cuál es la tasa de retorno buscada? Y ¿cuáles son los lugares correctos para utilizar este tipo de capital en vez de otros tipos? Y ese fue un descubrimiento esencial, reconocer que los emprendimientos inmobiliarios, que habíamos considerado una inversión más tradicional, pueden ser en verdad una inversión de impacto comunitario, que crea conexiones nuevas e interesantes”.

Una de esas conexiones es con la agencia de financiamiento de vivienda de Denver.

“A medida que fuimos pensando en maneras de aprovechar este nuevo capital, hemos descubierto que tenemos una agencia de financiamiento de vivienda muy inusual. Es muy creativa y flexible y ya está administrando una enorme cantidad de fondos estructurados separados que tienen alguna forma de propósito comunitario”, dice West. “Estamos trabajando para construir una plataforma que use la agencia como base para atraer capital que puede destinarse a canales específicos, pero que también se puede usar para rellenar esas brechas e implementar proyectos impulsados por la comunidad y sus necesidades. La agencia de financiamiento de la vivienda no está respondiendo meramente a las fuentes de financiamiento existentes; está actuando como un intermediario amplio para trabajar con otras agencias del sistema”.

Crear un entorno habilitante

Después de crear una lista de proyectos para ejecutar, el próximo paso natural es la última pieza del marco: fortalecer el “entorno habilitante”. Esto se define como “las condiciones latentes que conforman las operaciones del sistema”, como “la presencia o ausencia de destrezas y capacidades necesarias, las realidades políticas, las relaciones formales e informales entre los actores clave y las normas y comportamientos culturales que se manifiestan en forma distinta dependiendo del lugar”.

En los talleres de absorción de capital, se les pide a los participantes que analicen cuáles áreas del entorno funcionan bien y cuáles no, y cuáles políticas y prácticas afectan en forma directa sus prioridades estratégicas. Al hacerlo, pueden comprender mejor las oportunidades y limitaciones inherentes en el sistema actual. 

Para Thorne-Lyman y el resto del equipo de San Francisco, el análisis del entorno habilitante —o sea, qué recursos están o no disponibles y funcionan bien o no en el ecosistema de vivienda social— reveló inmediatamente el problema de la escasez de suelo.

Centro de Inversión Comunitaria

Thorne-Lyman no es la única persona entusiasmada por el trabajo generado por el Marco de Absorción de Capital. McCarthy también se muestra optimista.

“El suelo es uno de los recursos más valiosos y escasos de una comunidad”, dice. “Las políticas de suelo pueden jugar un papel central en atraer o generar la inversión necesaria para hacer uso de lotes vacantes y desperdiciados por mercados de suelo disfuncionales, o para abordar el impacto desigual de la polución y el cambio climático sobre familias pobres y necesitadas”.

Por esa razón, en 2016 el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo lanzó el Centro de Inversión Comunitaria con el respaldo de la Fundación Kresge y otras fundaciones nacionales importantes. El Centro es una iniciativa de investigación, construcción de capacidad y desarrollo de liderazgo para ayudar a que las comunidades movilicen el capital y aprovechen el suelo y otros activos para implementar sus prioridades económicas, sociales y medioambientales. Hacke dirigirá el nuevo centro y lo usará como plataforma para desarrollar el modelo de absorción de capital.

“Hemos visto una y otra vez que el suelo es realmente una parte importante de la solución, ya sea que se trate de la salud de la gente, o infraestructura ecológica y la salud de los ecosistemas naturales. Ser parte del Instituto Lincoln, que tiene un conocimiento tan amplio en el uso de suelo para generar y recuperar plusvalías, es una gran ventaja para nosotros”, dice Hacke.

En Lincoln, Hacke espera ampliar su trabajo con programas pilotos en comunidades adicionales. Aquellos que integran su cohorte actual alientan a estas ciudades a aprovechar la oportunidad. “Cuando comenzamos a trabajar, hace dos años, esto parecía un ejercicio académico abstracto repleto de ‘tareas para el hogar’. Pero persistimos con su metodología y hemos podido encontrar mucho valor en el marco”, dice Christopher Goett, un alto administrador de programa en California Community Foundation y uno de los que respaldan el programa piloto de Los Ángeles. “Robin, Katie, David y Marian han construido un espacio seguro para poder realizar trabajos difíciles, y han creado un sistema de apoyo que se ha ido fortaleciendo con el tiempo. En retrospectiva, estas actividades han constituido momentos críticos para nuestra evolución y crecimiento”.

“El trabajo de desarrollo comunitario y económico se aborda frecuentemente por medio de programas aislados, pero esa no es la manera en que funciona el mundo”, dice Goett. “El angelino promedio se despierta y usa el transporte público para ir a trabajar o llevar a sus hijos a la escuela. Los sistemas de vivienda, empleo y educación interactúan entre sí, y esta es la manera en que está diseñado el marco del Centro”. 

“Para alguien que administra una cartera de crecimiento inteligente aquí en California Community Foundation, el marco es cada vez más útil; el crecimiento inteligente es, por naturaleza, integrado. Tenemos que pensar sobre la salud pública al mismo tiempo que pensamos sobre infraestructura y vivienda, y con este marco podemos promover el desarrollo orientado al transporte público y aun así ver el ángulo de la prevención de desplazamiento y la vivienda”.

Este artículo se publicó originalmente en el número de Land Lines de abril de 2017.

Loren Berlin es una escritora y consultora de comunicaciones independiente del área metropolitana de Chicago.

Fotografía: Cortesía de Abode Communities

Referencias

Bay Area Council Economic Institute. 2016. “Solving the Housing Affordability Crisis: How Policies Change the Number of San Francisco Households Burdened by Housing Costs.” (Octubre). www.bayareaeconomy.org/files/pdf/BACEI_Housing_10_2016.pdf.

Hacke, Robin, David Wood y Marian Urquilla. 2015. “Community Investment: Focusing on the System.” Documento de trabajo. Troy, MI: Kresge Foundation.

Truong, K. 2016. “Here Are 11 Solutions to the Bay Area Housing Crisis.” San Francisco Business Times. Octubre 11.

Zillow.com. “San Francisco Home Prices and Values.” https://www.zillow.com/san-francisco-ca/home-values.

Zillow.com. “United States Home Prices and Values.” https://www.zillow.com/home-values.
 

En los últimos tiempos, hemos visto de forma rutinaria referencias periodísticas a ciudades estadounidenses con un “mercado en auge” y precios de vivienda astronómicos que terminan desplazando a los residentes de ingresos bajos o moderados. Las batallas épicas sobre la vivienda en San Francisco enfrentan a los residentes de larga data contra los trabajadores de alta tecnología. En Portland, Oregón, el concejo municipal extendió el estado de emergencia declarado en 2015 para hacer frente a la crisis local de viviendas asequibles. En Denver, el alcalde Michael Hancock prometió invertir USD 150 millones de para viviendas accesibles en la próxima década. El alcalde de Boston Martin J. Walsh piensa construir 53.000 unidades para 2030, mientras que la ciudad vecina de Cambridge agrega densidad en áreas de relleno cerca del transporte público. Y en Boulder, Colorado, los funcionarios públicos buscan agregar una serie de opciones de vivienda, con una estrategia que llaman de “relleno sensible”.

“Los mercados ‘calientes’ existen por muchas razones, pero en Portland, San Francisco, Boulder y otras ciudades, los problemas de vivienda se deben claramente a un fuerte desarrollo económico”, dice Peter Pollock, fellow del Instituto Americano de Planificadores Certificados (FAICP) y gerente de Programas del Oeste del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. En estos lugares, un desequilibrio entre los puestos de trabajo y la disponibilidad de viviendas crea un déficit de espacios para vivir adecuadas. El método de relleno ‘suave’ o ‘sensible’ “trata de encontrar maneras de que el relleno sea compatible con sus alrededores para cumplir con metas de diseño urbano y permitir la producción de más viviendas”, dice. El término también “crea un marco positivo para algo que no está aceptado universalmente” —es decir, la densidad— “y sugiere que podría haber una mejor alternativa”.

Mientras la mitad de los hogares del país están gastando más del 30 por ciento de sus ingresos en la vivienda, muchos residentes de ciudades con mercados en auge están gastando más del 50 por ciento, y se ven obligados a irse. Los activistas de la vivienda, como aquellos que asistieron a la reunión anual de YIMBY (“Yes in my backyard” [A lado de mi casa, ¡sí!]) de EE. UU., están desafiando a los planificadores urbanos y funcionarios electos a crear más opciones de relleno para albergar a la gente, reducir el desplazamiento de residentes, realizar mejores conexiones de transporte público y crear más comunidades ecológicamente sostenibles.

¿Cómo llegamos hasta aquí?

Las ciudades deseables están creciendo rápidamente porque atraen a la generación del milenio y a personas culturalmente creativas con oportunidades de empleo y amenidades de estilo de vida, y los recién llegados han gravitado en números que sobrepasan de lejos los lugares disponibles para vivir. Frecuentemente se culpa a la industria de alta tecnología por el aumento de los precios de la vivienda y el desplazamiento consiguiente de los residentes existentes debido al influjo de trabajadores bien pagos. Pero también hay otros factores en juego. Muchas ciudades construyeron muy pocas unidades de vivienda durante la Gran Recesión. Es más difícil conseguir un crédito hipotecario. Los costos de construcción están subiendo. Las unidades de vivienda nuevas se venden a los precios de mercado, y aumentan el costo de las viviendas existentes. La zonificación que favorece las casas unifamiliares separadas o apartamentos de lujo ha generado una monocultura de viviendas caras. Muchas ciudades están en crisis por la pérdida de viviendas no solo para los residentes de bajos ingresos, sino también para la fuerza laboral y residentes de ingresos medios: maestros, enfermeras, bomberos, propietarios de pequeñas empresas, profesionales jóvenes, familias jóvenes y otros que típicamente forman el cimiento de las comunidades.

Cómo restaurar el “medio faltante”

La buena noticia es que las ciudades ya están trabajando en soluciones en todo el país. Las comunidades están revocando políticas que prohíben la construcción de viviendas o restringen demasiado dónde o cómo se pueden construir para crear lugares más diversos y económicos para vivir. Muchos planificadores urbanos y funcionarios públicos se están concentrando en el desarrollo de viviendas que restauren el “medio faltante”, es decir, para albergar hogares de ingresos moderados a medios.

El “medio faltante”, un concepto que nació del nuevo urbanismo, se compone de casas en hilera, dúplex, departamentos en lotes comunes y otras viviendas pequeñas o medianas diseñadas a escala y con una densidad compatible con los barrios residenciales unifamiliares. Desde la década de 1940, este tipo de desarrollo ha sido limitado por las restricciones de las regulaciones, el surgimiento del desarrollo inmobiliario dependiente del automóvil e incentivos para ser propietario de una vivienda unifamiliar. Los edificios de tres o cuatro pisos, con densidades de 40 a 85 unidades de vivienda por hectárea, formaban parte del perfil estándar de los barrios urbanos. Muchos planificadores urbanos dicen que se necesita nuevamente esta escala y densidad de vivienda para ofrecer diversidad, economía y acceso peatonal a servicios y transporte público. Las ciudades están usando una serie de metodologías adicionales para inyectar un precio más moderado en las viviendas de barrios residenciales, desde reducir y subdividir los lotes hasta agregar unidades de viviendas accesorias (accessory dwelling units o ADU) en un lote para ampliar la ocupación legal en las casas. Algunas de estas estrategias de relleno sensible están mostrando un gran potencial o están agregando de hecho unidades a mayor velocidad.

¿Cómo funciona el relleno sensible? Depende de la ciudad, como se demuestra en los siguientes ejemplos de Portland, Oregón; Boulder, Colorado; y Cambridge, Massachusetts.

Portland, Oregón: cuantas más viviendas, mejor

Portland aparece típicamente al tope de las listas de “mejores lugares” para vivir, pero recientemente ha bajado algunos peldaños debido a los precios de sus viviendas, que se han disparado un 13 por ciento en 2015. De acuerdo con un estudio reciente publicado por Metro, la organización gubernamental regional, los alquileres en el área de Portland aumentaron un 63 por ciento desde 2006, mientras que el promedio de ingresos de los inquilinos aumentó sólo un 39 por ciento. La población creció en 12.000 habitantes en 2015, hasta alcanzar más de 632.000 residentes que viven en más de 250.000 unidades de vivienda.

Desde 1973, Portland ha estado regulada por un plan urbano estatal que impone un límite al crecimiento urbano para proteger el suelo agrícola y los bosques del crecimiento urbano desordenado, y garantizar el uso eficiente del suelo, los predios públicos y los servicios dentro del límite urbano. Esta ciudad tiene una agenda ambiciosa para cumplir con sus proyecciones de crecimiento, que se compone de varios planes de gran envergadura: un nuevo mapa de zonificación y el Plan de Ordenamiento de 2025, su primera actualización en 30 años, adoptado por el concejo municipal en junio de 2016; un nuevo código de uso del suelo, con regulaciones que afectan el crecimiento de viviendas, desde el desarrollo de viviendas multifamiliares y de uso mixto, a corredores de transporte y estacionamiento; y Central City 2035, un plan de desarrollo de largo plazo para el centro de la ciudad y sus distritos.

La ciudad depende de estos cambios de política para absorber 142.000 puestos de empleo adicionales, 135.000 hogares adicionales y 260.000 personas más que tendrá que acomodar para 2035, según Metro. Alrededor del 30 por ciento de las nuevas viviendas se construirán en el centro de la ciudad, un 50 ciento en centros y corredores de uso mixto, y el 20 por ciento en las zonas residenciales unifamiliares de Portland, que cubren alrededor del 45 por ciento de sus 345 kilómetros cuadrados de suelo. La ciudad cuenta con alrededor de 12.000 lotes para construir, suponiendo que algunos de los lotes actuales se puedan subdividir para albergar más viviendas.

Desde 2010, se han construido o están en proceso de construcción aproximadamente 20.000 unidades residenciales nuevas, y el financiamiento por incremento tributario en áreas de renovación urbana designadas ha invertido USD 107 millones en viviendas accesibles nuevas y preservación de unidades existentes. En 2016, la legislatura estatal revocó una prohibición de 17 años de zonificación de inclusión, permitiendo que la ciudad requiera a los constructores que reserven unidades de vivienda para la nueva fuerza laboral. La ciudad se está enfocando en estrategias de financiamiento para proporcionar más viviendas accesibles a hogares debajo del 80 por ciento de la mediana de ingresos de la zona (area median income o AMI). Para aumentar la cantidad de unidades para personas de ingresos medios que ganan más del 80 por ciento de la AMI, la ciudad está apostando por cambios de política en vez de estrategias de financiamiento.

A fines de 2016, un comité asesor de partes interesadas en el Proyecto de Relleno Residencial (Residential Infill Project o RIPSAC) brindará asesoramiento sobre el tamaño y la escala de las casas, el desarrollo de lotes pequeños y tipos de vivienda alternativos. Una propuesta bajo consideración es permitir más reconversiones internas de grandes viviendas históricas en unidades múltiples, una estrategia que generaría más unidades de vivienda y al mismo tiempo evitaría demoliciones y preservaría la esencia histórica de los barrios. Aprovechando el legado de pequeñas casas que existe desde hace un siglo, Portland está tratando de construir casas pequeñas en lotes de poca superficie ya parcelados. Y la ciudad está considerando el desarrollo de más casas altas y ‘angostas’ de hasta 160 m2 en lotes de 232 m2, una superficie de suelo que es la mitad de lo que requiere la zonificación unifamiliar R-5.

“Hace cinco o diez años, la gente habría preguntado: ‘¿Por qué están construyendo esta casa en un lote tan angosto?’”, dice el gerente de proyecto de RIP, Morgan Tracy. “Ahora ya no causa sorpresa. Se están haciendo realmente populares porque cuestan menos a los compradores”.

Los cambios de política sobre las unidades de vivienda accesibles han generado nuevas viviendas a un precio moderado y han llamado la atención de funcionarios públicos de otras ciudades que están buscando soluciones a sus propias crisis de vivienda. La construcción de ADU se ha disparado desde 2010, cuando la ciudad eximió las cuotas de desarrollo inmobiliario para cubrir el costo del alcantarillado, agua y otras conexiones de infraestructura, reduciendo los costos de construcción en USD 8.000 a USD 11.000 por unidad. Esta exención inspiró un auge en la construcción: se otorgaron casi 200 permisos para construir ADU en 2013, seis veces más que el promedio anual entre 2000 y 2009. En 2015, la ciudad otorgó 350 permisos nuevos de ADU, para un total de hoy en día de más de 1.500 unidades. Tracy dice que las ADU “son un medio bien aceptado para producir más viviendas porque están mejor integradas en un lote y no hace falta demoler una casa existente”.

Las viviendas unifamiliares en los distritos de zonificación principales pueden tener una ADU, y una propuesta permitiría hasta dos unidades, un apartamento interior más una “vivienda adosada” o “apartamento para la abuela” adicional. La ciudad no limita la cantidad de ADU en un barrio ni requiere estacionamiento fuera de la calle. También ha racionalizado algunas normas de ADU para permitir mejores diseños con altura y retiros un poco mayores. RIPSAC está considerando propuestas para permitir que cualquier casa pueda tener dos ADU, tanto interior como separada, una vivienda para tres familias en lotes ubicados en las esquinas, donde hoy se permiten construir unidades en dúplex, y dúplex en lotes interiores, con una ADU separada. El hecho de permitir la construcción de dúplex en lotes interiores o unidades para tres familias en las esquinas “no quiere decir que todos harán uso de estos cambios de política”, dice Tracy, señalando que sólo el 3 por ciento de las esquinas tienen un dúplex hoy en día. Pero “si todos los propietarios aprovecharan esta nueva política, se duplicaría la cantidad de viviendas en cada barrio”.

La próxima fase de las consideraciones de política de viviendas de relleno se abocará a cómo se pueden incorporar viviendas de densidad media en lotes pequeños de unidades múltiples y de relleno. La ciudad ya ha comenzado a moverse en esa dirección. La guía Juego de herramientas de diseño de relleno de Portland se enfoca en la integración de casas en hilera, casas para tres y cuatro familias, apartamentos en lotes comunes y edificios multifamiliares de baja altura en los barrios.

“Lo que puede parecer sorprendente y alarmante para algunos, se hace más aceptable cuanto más se lo mire”, dice Tracy. “Lo vemos con las unidades para dos y tres familias en barrios unifamiliares. La última vez que las construimos fue en las décadas de 1930 y 1940. Estamos tratando de promover una mayor diversidad de viviendas, y algunos nos apoyan porque comprenden la necesidad de albergar a más gente en el suelo disponible”.

Boulder: cuantas más viviendas, mejor, pero hay desventajas

Boulder está estudiando lo que hacen otras ciudades para alentar el relleno sensible, y las autoridades, el personal municipal y dirigentes empresarios fueron a Portland recientemente para obtener una perspectiva de lo que se podría hacer en su propia ciudad. Como Portland, Boulder se ha propuesto reducir las emisiones de carbono a la mitad para 2030, crear más viviendas de relleno en el centro ya edificado, proteger los espacios abiertos y alentar el uso de transporte público. Con un sexto de la población de Portland y distintos problemas y oportunidades, Boulder está tratando de obtener un consenso sobre lo que significa el relleno sensible en su caso.

Ubicada a 40 km al noroeste de Denver, a los pies de las Rocosas, Boulder ocupa un lugar alto en las listas de lugares saludables, habitables y emprendedores. La belleza natural y la buena calidad de vida en esta ciudad de 66,8 km2 y 105.000 habitantes han atraído a empresas nuevas y firmas de alta tecnología ya establecidas, como Google y Twitter. Este influjo ha alimentado un estilo de vida “digital” y un mercado de vivienda impulsado por el “1 por ciento más rico”, donde la mediana del precio de una vivienda unifamiliar separada supera el millón de dólares.

En los últimos dos años, los precios de la vivienda han subido un 31 por ciento en general. Esto se debe a factores que van más allá del crecimiento de la industria de alta tecnología (aclaración: he vivido, trabajado y criado dos hijos durante casi 25 años en un barrio de Boulder que era modesto, y ahora ha sido reconstruido con casas de alto nivel). La Universidad de Colorado-Boulder, un factor de crecimiento económico importante, emplea a 38.000 académicos, personal auxiliar y estudiantes, generando una demanda significativa de viviendas. El desequilibrio entre puestos de empleo y viviendas hace que aproximadamente 60.000 vehículos entren y salgan diariamente de la ciudad, a pesar del servicio regional y local de autobuses.

La ley estatal prohíbe el control de alquileres, y la legislación sobre defectos de construcción en condominios ha reducido este tipo de construcción para residentes de ingresos medios. Boulder también aloja a muchos “bohemios” jóvenes con dinero y compradores especulativos que adquieren viviendas con efectivo de propiedades que vendieron en otros mercados de alto nivel. Algunas son segundas o terceras residencias, y otras se reservan para alquileres de corto plazo, como Airbnb. En junio de 2015, el concejo municipal impuso una restricción sobre los alquileres de corto plazo para vacaciones, debido a que afectan los precios y reducen la cantidad de oportunidades de vivienda de largo plazo.

El desarrollo inmobiliario está limitado por la escasez de lotes residenciales, un anillo de espacio abierto protegido de 18.000 hectáreas que rodea la ciudad, y limitaciones de altura en los edificios, que no pueden superar entre 10 y 17 metros, dependiendo de la densidad de edificación planificada y la cercanía al transporte público. La ciudad se está aproximando al límite teórico de edificación. Se pronostican 6.760 unidades de viviendas adicionales para 2040 en la última versión del Plan de Ordenamiento del Valle de Boulder. Una encuesta de viviendas realizada en 2015 para el plan reveló que la mayoría de los residentes está dispuesto a aumentar la densidad y la altura de los edificios para crear más viviendas, por lo menos en ciertas partes de la ciudad.

Desde 1989, si bien el porcentaje de viviendas de menores ingresos ha permanecido constante, los hogares de ingresos medios se han reducido del 43 por ciento al 37 por ciento de la población. El segmento que está desapareciendo más rápidamente es el de hogares que ganan entre USD 65.000 y USD 150.000 por año, y también las familias con hijos. El concejo municipal, la junta de planificación y las páginas editoriales de los periódicos locales señalan que Boulder se está convirtiendo en “Aspen”, y que las opciones de viviendas de relleno podrían reducir o revertir la tendencia a mayor exclusividad y menos diversidad de la ciudad.

Boulder ha estado trabajando en la inclusión y creación de viviendas económicamente accesibles desde hace tiempo. Su ordenanza de zonificación inclusiva produjo 3.300 unidades de vivienda social entre 2000 y 2016. Los emprendedores de proyectos con cinco o más unidades tienen que construir un 20 por ciento de viviendas permanentemente sociales o fuera del predio, donar suelo o realizar pagos en lugar de impuestos al fondo de viviendas sociales de la ciudad. La meta de la ciudad es tener un 10 por ciento de viviendas sociales permanentes; en la actualidad, un 7,3 por ciento del inventario de viviendas de la ciudad reúne estas condiciones.

Parte del programa de viviendas accesibles está destinado a viviendas para ingresos medios: la ciudad tiene como objetivo crear 450 unidades permanentes de vivienda accesible para hogares que ganan entre el 80 y el 120 por ciento de la mediana de ingresos de la zona. Entre 2000 y 2016, se construyeron 107 unidades de vivienda para hogares de ingresos medios en barrios nuevos de ingresos mixtos, en suelo anexado al norte de Boulder. Muchas están en el barrio Holiday, un modelo de uso mixto con un 42 por ciento de unidades accesibles integradas en un total de 333 casas adosadas, casas en hilera, apartamentos, estudios de residencia y trabajo, y coviviendas. Recientemente se han construido unidades para ingresos medios en el barrio de Northfield Commons, donde la mitad del 43 por ciento de unidades accesibles se compone de dúplex, unidades para cuatro y seis familias y casas adosadas reservadas para ingresos medios.

“Es muy caro subsidiar a personas que ganan entre USD 70.000 y USD 130.000 por año”, dice Aaron Brockett, concejal y ex miembro de la junta de planificación, refiriéndose a un estudio de viviendas para ingresos medios preparado por la ciudad que definió el mercado de ingresos medios del 80 al 150 por ciento de la AMI. Propone “soluciones de mercado, por ejemplo, unidades más pequeñas en las áreas que tienen amenidades y servicios, como las áreas de uso mixto, donde la gente puede caminar hasta el transporte público, y áreas de revitalización”.

Al preparar una estrategia integral de viviendas, Boulder está explorando ideas de viviendas de relleno para ingresos medios en los corredores de transporte público, franjas comerciales, parques empresariales y áreas industriales que se podrían rezonificar y revitalizar, y en centros barriales de uso mixto en áreas residenciales. “El barrio ‘a 15 minutos del trabajo’ es el ideal para muchas comunidades, pero para eso hay que trabajar mucho”, dice Jay Sugnet, gerente de proyecto de Housing Boulder. “¿Están en barrios unifamiliares o en el límite de las áreas de servicio o industriales? ¿Dónde estamos dispuestos a colocar estas viviendas, y qué es lo apropiado? También hace falta una cierta densidad de población para respaldar el comercio minorista. Boulder tiene muchos corredores comerciales, pero hace falta una cantidad suficiente de personas para respaldar a todos ellos”.

Unidades de Viviendas Accesorias (Accesory Dwelling Units o ADU): un método preferido de viviendas de relleno

Los cambios demográficos, como el envejecimiento de la población, la reducción del tamaño de los hogares, el nivel de deuda estudiantil de la generación del mileno y las preferencias culturales están llevando a muchas ciudades a permitir la construcción de ADU, también conocidas como “apartamento para los suegros”, “apartamento de la abuela” y “cabañas adosadas”. Los proponentes dicen que las ADU —construidas dentro de una casa, reconstruidas en un garaje o edificadas como cabañas nuevas separadas— ofrecen opciones accesibles para padres de edad avanzada, hijos adultos y cuidadores. También son una fuente de ingresos por alquiler que ayudan a los residentes a permanecer en su casa. A medida que los propietarios más viejos quieren reducir el tamaño de su casa, pero permanecer en ella, algunos deciden vivir en una ADU y alquilar su residencia principal.

Las ADU, que varían entre 20 y más de 100 metros cuadrados, forman parte de una larga tradición de apartamentos modestos y casas multigeneracionales que eran comunes antes de la era de casas unifamiliares suburbanas. Muchos activistas de vivienda proponen el uso de ADU como manera de agregar unidades rápidamente, ya que los propietarios mismos son los que financian el relleno en barrios existentes, en comparación con el prolongado y costoso proceso de adquisición y desarrollo de proyectos multifamiliares de gran escala a cargo de municipalidades, organizaciones sin fines de lucro de viviendas accesibles y emprendedores privados. En la reunión de la organización Bridging the Gap (Cerrar la Brecha) realizada en mayo en la ciudad de Denver, una sesión sobre accesibilidad de pequeña escala consideró un escenario posible para la ciudad: 70 barrios, multiplicados por 300 ADU por barrio, crearían 21.000 unidades de vivienda a precios moderados.

En la conferencia de YIMBY realizada en Boulder en 2015, Susan Somers, de AURA (anteriormente Austinites for Urban Rural Action) en Austin, Texas, describió un esfuerzo de la coalición por convertirse en “una ciudad de ADU” y aumentar la densidad de viviendas en esta ciudad donde la mayoría de las viviendas son casas unifamiliares separadas. Cumplieron con su misión: en noviembre de 2015, el concejo municipal de la ciudad de Austin aprobó una resolución que relaja las regulaciones de ADU y las permite en lotes más pequeños. AURA espera ayudar a los propietarios a construir 500 ADU nuevas por año. Estas unidades proporcionan “viviendas accesibles y una fuente de ingresos para que los propietarios puedan quedarse en su casa”, dice Somers. En la zona aburguesada de East Austin, “esta es la manera de conseguir que las familias permanezcan juntas”.

La ciudad también piensa modificar la ordenanza de ADU para crear más viviendas al alcance de los ingresos medios en barrios compuestos en su mayoría por casas unifamiliares separadas, que constituyen el 41 por ciento del inventario de viviendas de la ciudad, de 46.000 unidades. La ordenanza de ADU, en vigencia desde 1981, ha otorgado solo 186 permisos para ADU y 42 OAU (unidades adicionales de propietario, por su sigla en inglés) debido a los requisitos de estacionamiento fuera de la calle, superficie mínima de lote y límites en la densidad de las ADU. “Nos gustaría tener ADUs para promover la diversidad de viviendas en los barrios”, dice David Driskell, Director Ejecutivo de Planificación, Vivienda y Sostenibilidad. “Podríamos crear bastantes unidades desde el punto de vista del espacio, pero habría mucha discusión política sobre el estacionamiento y el impacto sobre el tráfico”.

El concejo municipal está considerando realizar “ajustes creativos” a las viviendas existentes que no afectarían tanto la planta edificada y el “carácter” de las áreas residenciales, como un relajamiento de las restricciones del código de edificación sobre la cantidad de gente no emparentada que pueden compartir una casa. En la mayoría de las zonas residenciales, no más de tres personas no emparentadas pueden compartir una vivienda, aunque tenga seis cuartos y múltiples baños. Una petición electoral presentada recientemente por estudiantes de posgrado de la Universidad de Colorado les pide a los votantes de Boulder que revoquen el límite de ocupación y adopten una política de “una persona = un cuarto”. Este mayor nivel de ocupación es controversial. Si bien permitiría que más estudiantes y otros vivan legalmente, también podría aumentar el costo de la vivienda para las familias, ya que el alquiler mensual en casas grupales, particularmente para aquellos que viven cerca de la universidad, cuesta frecuentemente hasta USD 1.000 por cuarto.

La ciudad también está considerando una revisión de su ordenanza sobre vivienda cooperativa, que tiene ya 20 años de antigüedad. No se ha permitido ningún proyecto cooperativo hasta ahora, porque la ordenanza era “esencialmente un camino hacia el no”, dice Driskell. Se establecieron tres cooperativas de alquiler social bajo otras medidas. El concejo municipal está considerando emitir una ordenanza más benévola que, según los proponentes, beneficiaría a la ciudad al ofrecer un estilo de vida sostenible y orientado hacia la comunidad para residentes solteros, familias jóvenes, personas de edad avanzada, y personas que trabajan en empleos de sueldos bajos.

“Tenemos tendencia a ser una ciudad con muchas regulaciones, y realmente estamos comprometidos con nuestra planificación deliberativa”, dice Susan Richstone, Subdirectora de Planificación, Vivienda y Sostenibilidad. “No siempre ha sido fácil, pero estamos debatiendo y haciendo los cambios de planificación y niveles de zonificación necesarios, dentro de un marco de referencia de regulación. Es parte de nuestro ADN”.

“La densidad es un espantajo en esta situación, y la gente está revoloteada”, dice Bryan Bowen, un arquitecto y planificador que es miembro de la Junta de Planificación de Boulder y el Grupo de Trabajo para Ingresos Medios de la ciudad. Los residentes están inquietos porque se están demoliendo las casas modestas y se las reemplaza con casas nuevas de 500 m2 que valen USD 1,5 millones, y la posibilidad de que construyan edificios de apartamentos multifamiliares de mayor densidad más grandes de mal aspecto. “Por eso el relleno sensible cae bien, si bien tiene una calidad interpretativa. Se trata de encontrar lo que la gente considera compatible y aceptable”. Todavía no hay consenso sobre qué método de relleno es el mejor, dice Bowen. “Pero, con franqueza, es probable que necesitemos todas estas variantes, en moderación”.

Cambridge: cómo cerrar la brecha de ingresos

Cambridge, ubicada del otro lado del río Charles y a tres millas al oeste de Boston, tiene las viviendas más caras de Massachusetts y está bajo presión para producir más opciones para los residentes de ingresos medios. La población ha aumentado más del 10 por ciento desde 2000, hasta llegar a 110.000 residentes en una superficie compacta de 17 km2, y se proyecta que tendrá 6.200 viviendas más antes de 2030, según el Consejo de Planificación del Área Metropolitana (MAPC, por su sigla en inglés), la entidad de planificación regional del área metropolitana de Boston. La ciudad tiene 117.000 puestos de empleo y más de 52.000 unidades de vivienda, de las cuales la mitad se encuentra en áreas comerciales de uso mixto. El precio de lista promedio de una vivienda unifamiliar superó los USD 1,2 millones en 2015. La mediana del alquiler mensual de un apartamento de un solo cuarto era de USD 2.300.

“Cambridge se ha convertido en un lugar bifurcado de ingresos muy altos e ingresos muy bajos”, dice Andre Leroux, Director Ejecutivo de la Alianza para el Crecimiento Inteligente de Massachusetts. “A la clase media le cuesta mucho vivir aquí”. Cambridge tiene la infraestructura para respaldar una mayor densidad y agregar emprendimientos residenciales mucho más significativos y torres residenciales inmensas, “pero no quiere convertirse en el centrode Boston”.

La ciudad se encuentra en el primer año de un proceso de planificación maestra de tres años de duración, el primero desde el año 2000 (el estado no exige a las municipalidades que desarrollen planes de ordenamiento). La prioridad número uno es para viviendas al alcance del bolsillo para familias de ingresos bajos, moderados y medios —un tema que resuena en todo el proceso público— dice Iram Farooq, Subgerente Municipal para Desarrollo Comunitario.

“Hay muy pocas opciones al alcance de la gente trabajadora en la ciudad”, dice Farooq. La reducción más grande de población se ha producido en residentes que ganan entre el 50 y el 80 por ciento de la AMI, dice. Los hogares de ingresos medios, que ganan entre el 80 y el 120 por ciento de la AMI, también están dejando la ciudad para encontrar opciones de vivienda en otras zonas de la región urbana. Señala que un programa municipal que ofreció financiamiento de bajo interés para gente que quiere comprar una vivienda que gana hasta el 120 por ciento de la AMI tuvo muy poca demanda.

“El solo hecho de crear un programa no quiere decir que la gente lo vaya a usar. Con el mismo compromiso financiero, pueden caminar 5 kilómetros y encontrar una casa mejor o más grande por el mismo dinero. Es un problema más grande alojar a la clase media que otros niveles de ingresos”.

La ciudad está usando estrategias de regulación para financiar más viviendas accesibles. Una ordenanza de zonificación de incentivo promulgada en 1988 requería pagos para compensar por los efectos del desarrollo comercial del mercado de viviendas. En 2015, la ciudad actualizó la ordenanza para aumentar la tasa para los emprendedores de USD 4,58 a USD 12 por pie cuadrado, y ampliar el requisito para incluir en ella todo emprendimiento no residencial, incluyendo instituciones de cuidado de salud y universidades, laboratorios y edificios de oficina. La ciudad también está considerando nuevas zonificaciones para sitios de relleno y una expansión de su ordenanza de viviendas inclusivas, que en la actualidad requiere el 11,5 por ciento de viviendas accesibles en nuevos proyectos, que ahora se elevará al 20 por ciento de unidades de viviendas accesibles para hogares de ingresos moderados, medios y bajos.

Cambridge ha estado construyendo viviendas de relleno, la mayoría de ellas en complejos de 50 a 300 unidades, en predios más grandes. En East Cambridge, por ejemplo, se han creado miles de unidades de vivienda en la última década, junto con cientos de miles de metros cuadrados de espacio de oficina y restaurantes, en tierras que antes eran industriales. La ciudad está requiriendo la creación de unidades residenciales en todos los emprendimientos nuevos; el 40 por ciento de un nuevo proyecto comercial en la zona de Kendall Square, en East Cambridge, se dedicará a viviendas. Parte de estos emprendimientos se subsidian para la clase media. Pero hay muy pocas parcelas en áreas residenciales, los costos del suelo son altos y los residentes se están resistiendo.

Por muchos años, aquellos interesados en los problemas de vivienda han estado urgiendo a la ciudad a que agregue más viviendas de relleno y aumente la densidad en Central Square, el centro municipal histórico. Central Square, ubicado sobre la Avenida Massachusetts, tiene una estación de metro y una estación de transferencia de autobuses, donde convergen ocho rutas de autobuses. El área tiene algunos edificios de tres y cuatro pisos, y también de uno o dos pisos, que se podrían reconvertir en viviendas de alta densidad de uso mixto cerca del transporte público. Históricamente, la zona tenía edificios más altos y densos, pero se eliminaron el tercer y cuarto piso de algunos edificios para reducir los impuestos durante la Gran Depresión. Sin embargo, en 2012, algunos vecinos trataron de persuadir a la ciudad de que redujera el requisito de densidad en Central Square.

“Reducir la densidad no es apropiado en momentos de crisis, cuando nuestra capacidad para construir viviendas está tan restringida”, dice Jesse Kanshoun-Benanav, un planificador urbano y emprendedor de viviendas accesibles que fundó el grupo cívico llamado Por un Mejor Cambridge para responder al esfuerzo por reducir la densidad, y para promover una mayor densidad por medio de oportunidades de viviendas de relleno. El concejo municipal postergó la consideración del proyecto para reducir la densidad y desde entonces ha estado autorizando cambios de zonificación en Central Square y brindando incentivos, como permisos para construir edificios de mayor altura y densidad, a cambio del desarrollo de viviendas más económicas.

En el extremo este de Central Square, Twining Properties está desarrollando Mass + Main, un proyecto de uso mixto de múltiples parcelas con una torre de 60 m de altura y 270 apartamentos, de los cuales el 20 por ciento se asignará a residentes de ingresos bajos, moderados y medios. El proyecto requirió una varianza de zonificación, señala Farooq. “Ahora estamos viendo voluntad política para rezonificar el resto de Central Square. La gente no parece oponerse a la densidad en forma de edificios de mayor altura, así que tendremos que explorar qué significa esto en lo que hace a la forma urbana”.

Las casas adosadas, dúplex y casas de tres pisos son la norma en Cambridge, y sólo el 7,5 por ciento son casas unifamiliares separadas. Las nuevas reglas promulgadas en mayo permiten la conversión de sótanos en unidades de viviendas accesorias (ADU) en casas unifamiliares y para dos familias en la ciudad, lo cual podría generar 1.000 ADU legales. Las ADU no necesitan una varianza de zonificación y no se exige estacionamiento fuera de la calle. La superficie de las nuevas unidades no se incluirá en el área bruta de suelo (anteriormente se prohibían las ADU en la mayoría de los casos debido a que violaba las reglas de coeficiente de edificación y los requistos de área de lote mínima para cada vivienda). Los proponentes dicen que estas reglas permitirán un uso más eficiente de las casas grandes y que no alterarán el perfil del barrio.

“Lo importante es que hay gente en la ciudad dispuesta a aceptar compromisos”, dice Farooq, y señala que el movimiento YIMBY (A lado de mi casa, ¡sí!) tiene un “gran capital político” para contraponerse al esfuerzo NIMBY (A lado de mi casa, ¡no!) contrario a las viviendas de relleno. “Hay un deseo de la comunidad por crear más viviendas, y mucha gente joven, muchos de los cuales son inquilinos, reconoce que es importante aumentar la oferta y evitar los grandes aumentos de alquiler, para que la vivienda sea más manejable y accesible”.

Metodologías regionales

Leroux, de la Alianza para el Crecimiento Inteligente de Massachusetts, y otros en el resto del país, dicen que las necesidades de vivienda se tienen que resolver a nivel regional, y que las ciudades y los pueblos deberían trabajar en conjunto para permitir las viviendas de relleno y otras estrategias, como las ADU, bajo las leyes de zonificación estatales. En junio, el Senado de Massachusetts aprobó una ley que reformaría las leyes de zonificación de la década de 1970 para permitir ADU y distritos de viviendas multi-familiares en todas las comunidades. Una coalición entre la Alianza, el presidente del Senado, los alcaldes y activistas ecológicos, de salud pública, de viviendas accesibles y transporte respaldan este proyecto de ley, que probablemente se promulgue en la próxima sesión legislativa. Esta es una estrategia legal y política que incluye una cláusula de vivienda equitativa que prohíbe a las comunidades tomar decisiones discriminatorias de uso de suelo, que Leroux y otros dicen que aumentan la segregación en muchas áreas metropolitanas, donde los residentes de bajos ingresos y gente de color son excluidos de los barrios urbanos en proceso de revitalización.

Las comunidades suburbanas también necesitan contribuir su parte, dice. Muchos suburbios siguen zonificados y edificados para el mercado del automóvil, y “muchas casas modestas se están derribando para reemplazarlas con mansiones de lujo”, dice. “Creemos que las ciudades y los pueblos pueden llegar a un acuerdo con la comunidad de desarrollo inmobiliario para permitir el desarrollo cerca de lugares peatonales, con infraestructura y transporte, limitando al mismo tiempo el crecimiento desordenado y protegiendo las áreas naturales”. Para permitir un crecimiento más diverso de viviendas, dice, la Alianza y otros están promoviendo exenciones de zonificación en áreas peatonales, centros comerciales, villas, centros y plazas urbanas, porque “allí es donde está el mercado y necesitamos que el mercado haga su tarea”.

Este artículo se publicó originalmente en el número de Land Lines de julio de 2016.

Kathleen McCormick, fundadora de Fountainhead Communications, LLC, vive y trabaja en Boulder, Colorado, y escribe frecuentemente sobre comunidades sostenibles, saludables y resilientes.

Fotografía: Fred King

En gran parte de San Francisco, según lo indican las zonas de color verde más claro en el mapa, en 2015, apenas el 8,32% o menos de las casas podían ser asequibles para una familia de 4 miembros que ganaran USD 81.500; o el 80% de la Mediana de Ingresos de la Zona (AMI).

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Fuente: The Place Database, www.lincolninst.edu/research-data/data/place-database

Las personas que trabajan conmigo por lo general se sorprenden de hasta qué punto mi canon filosófico deriva de las películasno convencionales de bajo presupuesto, especialmente de la década de 1980. Cuando busco sabiduría, suelo recurrir a las enseñanzas de la película “Repo Man” (traducida al español como “Los recolectores”) o, en el caso de este ensayo, a la obra maestra alegórica de Terry Gilliam, “Time Bandits” (“Bandidos del tiempo”). En esta película, un grupo de trabajadores públicos son empleados por el Ser Supremo para rellenar los agujeros que quedaron en el continuo espaciotiempo por el apresuramiento de haber creado el universo en siete días: “Verán, fue un trabajo algo chapucero”.

Al igual que los bandidos del tiempo, los gestores de políticas generalmente tienen la tarea de rellenar agujeros: agujeros literales, como los baches de las calles, o agujeros más teóricos, que son los artefactos de los mercados privados disfuncionales; uno de ellos es la oferta inadecuada de viviendas sociales. Por ejemplo, los economistas especializados en vivienda de los Estados Unidos se han vuelto bastante expertos en hacer el seguimiento del tamaño de este agujero, que cada vez es más difícil de rellenar desde que el gobierno federal se comprometió a tratar el tema como una prioridad de política nacional a partir de la Ley de Vivienda de 1949, que fue parte de la legislación conocida como Fair Deal del expresidente Harry S. Truman.

En su discurso del Estado de la Unión de 1949, el presidente Truman resaltó que, para poder suplir las necesidades de millones de familias sin una vivienda adecuada, “la mayoría de las viviendas que necesitamos deberán ser construidas por el sector privado sin subsidios públicos”. Casi 70 años más tarde, nuestro fracaso colectivo para resolver el déficit de viviendas sociales tenga que ver con un análisis incorrecto del problema y con la conclusión de que pueden diseñarse soluciones basadas en el mercado con el fin de resolver la discordancia entre la oferta y la demanda de viviendas sociales.

Para apoyar esta idea, me desviaré brevemente hacia la teoría del mercado. Partiendo del enfoque matemático para analizar la economía que predomina hoy en día, un mercado es, simplemente, un sistema de ecuaciones diferenciales parciales que se resuelve mediante un único precio. Estas captan las decisiones complejas que toman los consumidores y los productores de bienes, y concilian las preferencias y los presupuestos de los consumidores con la elaboración de técnicas, capital y costos de transacción por parte de los productores para así llegar a un precio que despeje el mercado mediante el acuerdo de las operaciones que todos los proveedores y consumidores están dispuestos a intercambiar por ese precio.

Los prestigiosos economistas Arrow, Debreu y McKenzie demostraron la existencia teórica de un conjunto único de precios capaz de resolver simultáneamente la cuestión del “equilibrio general” de todos los mercados en una economía nacional o mundial. Un aspecto importante de esta contribución (que obtuvo el Premio Nobel) fue la observación de que un único precio despejaba cada mercado: un mercado, un precio. No se esperaba que un único precio mantuviera el equilibrio en dos mercados. Y este es el defecto fundamental del mercado de la vivienda: en realidad, no es un mercado, sino dos. Los mercados de la vivienda proporcionan tanto lugares para vivir a los consumidores locales como bienes de inversión comercializables en todo el mundo, gracias a los grandes mercados de capital al servicio de los inversores a nivel mundial. Esta condición de mercado doble correspondía al sector de viviendas ocupadas por sus propietarios; sin embargo, con la proliferación de los fideicomisos de inversión inmobiliaria, los mercados de alquiler se encuentran ahora en la misma situación.

Los mercados de bienes de consumo se comportan de manera muy diferente a los mercados de inversión, ya que responden a “reglas básicas” distintas. En lo que a la oferta se refiere, los precios de los bienes de consumo se derivan de los costos de producción, mientras que los precios de los mercados de inversión tienen que ver con los beneficios esperados. En relación con la demanda, factores tales como gustos y preferencias, ingresos de las familias y características demográficas determinan el precio de la vivienda como lugar donde residir. La demanda de vivienda con fines de inversión está relacionada con aspectos tales como la liquidez y las preferencias de liquidez de los inversores, las ganancias esperadas de inversiones alternativas, o las tasas de interés.

En los países desarrollados, los mercados de capitales mundiales y el mercado de la vivienda colisionan a nivel local, con pocas probabilidades de reconciliación. Los hogares a nivel local compiten con los inversores a nivel mundial para decidir el tipo y la cantidad de viviendas que se producen. En los mercados que atraen la inversión mundial se produce una gran cantidad de viviendas, aunque la falta de viviendas sociales es aguda y empeora con el paso del tiempo. Esto se debe a que una gran parte de las viviendas nuevas se produce para maximizar las ganancias de la inversión y no para suplir las necesidades de vivienda de la población local. Por ejemplo, no escasean los inversores mundiales dispuestos a participar en el desarrollo de apartamentos de USD 100 millones en la Ciudad de Nueva York; sin embargo, escasean las viviendas sociales por la dificultad de conseguir fondos para desarrollarlas. En los mercados que han sido abandonados por el capital mundial, los precios de las viviendas caen por debajo de los costos de producción, por lo que existe un excedente de viviendas que se acumula y se deteriora. En casos extremos como el de Detroit, el orden del mercado sólo puede recuperarse mediante la demolición de miles de viviendas y edificios abandonados.

Tal vez sea este el momento de cuestionar la conclusión de que las soluciones basadas en el mercado pueden resolver el desafío de proveer de vivienda a la población del país. Truman concluyó que “al producir pocas unidades de alquiler, frente a una proporción demasiado grande de viviendas de alto precio, la industria de la construcción se está excluyendo a sí misma rápidamente del mercado debido a los precios”. No obstante, Truman se refería al mercado de la vivienda para residir, no para invertir. Es destacable que la cantidad de unidades habitacionales en los países desarrollados excede en mucho la cantidad de hogares. En el año 2016, el censo de los EE. UU. calculó que en el país existían 13 millones de unidades habitacionales y 118 millones de hogares. Una de cada siete unidades habitacionales se encontraba vacante. Este excedente de la oferta de viviendas es una característica de todos los mercados metropolitanos de Estados Unidos, incluso de aquellos mercados con una escasez extrema de viviendas sociales. En 2016, el 10,3 por ciento de las unidades habitacionales se encontraban vacantes en el Nueva York, un 6,0 por ciento en el área de la Bahía de San Francisco, un 8,2 por ciento en Washington D.C., y el valor sorprendente del 13,7 por ciento en Honolulu. El problema radica en que muchas familias no tienen suficientes ingresos para acceder a las viviendas que están disponibles.

Al final, los bandidos del tiempo decidieron, en lugar de rellenar los agujeros que existían en el tejido de espacio y tiempo, aprovecharse de ellos para “hacerse indecentemente ricos”. Los bandidos querían capitalizar las imperfecciones celestiales, al igual que los inversores mundiales desean obtener rentabilidad de las dislocaciones del mercado a corto plazo. A fin de ilustrar los peligros de dicha especulación desmedida en los mercados no regulados, consideremos un relato apocalíptico de un mercado muy diferente. En 1974, en Bangladesh, se sugirió que, debido a las copiosas lluvias que habían caído durante la temporada de siembra, era posible que existiera una escasez de arroz en la temporada de cosecha, y el precio del arroz comenzó a subir. Los especuladores expertos en bienes comercializables se dieron cuenta de que obtendrían una buena rentabilidad del arroz que mantuvieran fuera de mercado. La cosecha real produjo abundante arroz, pero la interacción entre las expectativas del mercado y las manipulaciones del mercado por parte de los inversores en bienes comercializables generó una de las peores hambrunas del siglo XX, que causó aproximadamente un millón y medio de muertes relacionadas con el hambre. Esta hambruna no fue el resultado de una escasez real de alimentos. La colisión entre el mercado de bienes y el mercado de inversión especulativa causó tal aumento del precio del arroz que hizo que quedara fuera del alcance de las poblaciones locales, lo que dio como resultado que las familias sin tierras sufrieran una tasa de mortalidad tres veces más alta que las familias con tierras.

Tal vez la vivienda y el alimento sean aspectos demasiado importantes para ser administrados por los mercados no regulados. Quizá las políticas públicas deberían concentrarse en proteger una parte del mercado —y del público— de los estragos de la especulación. En este número especial antológico de Land Lines, Loren Berlin describe las medidas tomadas a fin de preservar la vivienda social en forma de viviendas prefabricadas y promover la accesibilidad permanente a dichas viviendas mediante la conversión de comunidades de viviendas prefabricadas en cooperativas de patrimonio limitado.

Los fideicomisos de suelo comunitario y las políticas inclusivas de vivienda también son formas efectivas de apartar a las viviendas sociales de la especulación, según lo demostró una investigación del Instituto Lincoln. Después de casi setenta años de medidas fallidas para lograr que los mercados privados suplan las necesidades de vivienda social de la población, tal vez sea el momento de desarrollar y exportar estos otros enfoques que se fundamentan en una comprensión más realista de la complejidaddel mercado de la vivienda y del mercado del capital.

Este artículo se publicó originalmente en el número de Land Lines de julio de 2015.