Report from the President on Property Rights

Cities are both contributors to and victims of global climate change. Delta cities, in particular, have long been recognized as being extremely vulnerable because they are located where the stresses on natural systems coincide with intense human activity.

A number of climate change impacts may affect delta cities, including rising sea levels, infrastructure damage from extreme weather events, the public health implications of higher average temperatures, altered energy consumption patterns, stress on water resources, impacts on tourism and cultural heritage, decreased urban biodiversity, and ancillary effects on air pollution (IPCC 2007). Climate change also may affect physical assets used for economic production and services, as well as the costs of raw materials and inputs, which in turn will affect competitiveness, economic performance, and employment patterns.

China’s remarkable economic growth since the beginning of the country’s reform period in 1978 has concentrated a large share of population and wealth along the coast, especially in three megacity regions: Pearl River Delta, Yangtze River Delta, and Capital Region. While the potential implications of climate change pose a challenge for coastal communities around the world, this geographic concentration of population and economic activity seems disproportionate in China.

Among China’s coastal and delta regions, the Pearl River Delta (PRD) in Guangdong province is an important economic center that includes the cities of Guangzhou, Shenzhen, and seven prefecture-level municipalities. Together with Hong Kong and Macao, the greater PRD area is one of the key megacity regions in the world, but its geography makes it highly vulnerable to sea level rise. Unprecedented economic and urban development, along with the major changes in land use and land cover accompanying that development over the past three decades, has released large emissions of CO₂, leading to higher temperatures and more intensive and extreme weather events (Tracy, Trumbull, and Loh 2006). Given the importance of this region to both China and the broader global economy, we take a closer look at the PRD’s contribution to and risks from climate change.

Industrialization and Urbanization

With the establishment of the Shenzhen and Zhuhai Special Economic Zone in 1980, the PRD was among the earliest regions in China to begin to liberalize its economy. Its institutional advantages, combined with its proximity to Hong Kong and Macao, made the PRD the fastest growing region in the world during the past three decades. From 1979 to 2008, the PRD’s GDP grew at 15.6 percent annually in constant prices, outpacing both the national rate of 9.77 percent and the provincial rate of 13.8 percent.

As a result, the delta’s contribution to the share of GDP in China soared from 2.8 percent in 1979 to 9.5 percent in 2008. In terms of total fixed investment, foreign direct investment, exports, and energy consumption, the PRD was one of the most important and dynamic economic regions in China during this period (figure 1).

This rapid development resulted from the dual process of industrialization and urbanization. The region’s secondary and tertiary industries have grown rapidly as primary industry has gradually decreased in relative economic importance, with its contribution to GDP declining from 26.9 percent in 1979 to 2.4 percent in 2008, while the tertiary service sector grew from 27.9 percent to 47.3 percent.

Over the same time, the population increased from 17.97 to 47.71 million residents, reaching an urbanization rate of 82.2 percent in 2008. In terms of land use, areas designated for manufacturing, residential, and commercial uses grew by 8.47 percent annually, increasing from 1,068.7 square kilometers (k2) in 1979 to 4,617.16 k2 in 2008 (figure 2).

Climate Changes

Given these dramatic land use changes and the region’s increased emissions of greenhouse gases, it is not surprising that the PRD has experienced noticeable regional climate changes. The Guangdong Meteorological Administration (2007) reported that the average temperature increase in Guangdong province over the past five decades has been 0.21 °C every 10 years, which is similar to the rate of warming seen nationally in China. Guangdong’s coastal region, especially the highly urbanized PRD, witnessed even greater temperature increases, averaging 0.3 °C every 10 years. The cities of Shenzhen, Dongguan, Zhongshan, and Foshan warmed more than 0.4 °C every 10 years.

After compiling data from 21 meteorological stations in the PRD region, we calculated the average annual and seasonal temperatures during the 1971–2008 period and compared them with the annual temperatures in Guangdong. Our research showed the PRD has experienced significant warming and has been hotter than the entire Guangdong province during the observed period. Since the 1970s, the PRD has seen its average temperature rise by approximately 1.19 °C to 22.89 °C in the most recent decade, with annual average temperatures remaining above the region’s 30-year average temperature of 22.1 °C since 1994 (figure 3).

The winter and autumn seasons saw the most considerable temperature increases, with averages of 24.1 °C in the autumn and 15.2 °C in the winter between 1994 and 2007. These temperatures are significantly higher than their respective 40-year averages of 23.5 °C and 14.6 °C. While not as significant, average spring and summer temperatures in the PRD during the 1997–2007 period were also greater than their 40-year average temperatures of 22 °C and 28.2 °C. This regional warming phenomenon is also seen to a lesser degree in Guangzhou, a populous and characteristic metropolis in the PRD, where average temperatures have risen like those in the greater delta region.

As the PRD’s climate has warmed more quickly than that in the rest of the province, the rapid industrialization and urbanization has generated enormous energy demand from manufacturing industries, transportation, and residential consumers, resulting in greater emissions of CO₂ and other greenhouse gases that are contributing to global climate change. The increased concentration of greenhouse gases, both regionally and globally, represents a large latent source of future warming and additional changes.

Impacts of Climate Change

Given its coastal geography and population density, Guangdong is among the most vulnerable of China’s coastal provinces to the sort of meteorological disasters that are expected to increase with global warming. In 2008, Guangdong experienced direct economic losses of 15.43 billion yuan and 73 deaths, accounting for 75 percent and 48 percent of national totals, respectively, as well as the loss of 602 kilometers (km) of land to coastal erosion (table 1). With sea levels in the province having risen by 75 millimeters (mm) during the 1975–1993 period, the China Meteorological Administration’s (2009b) prediction that sea levels will rise a further 78–150 mm between 2008 and 2038 represents a serious threat to coastal infrastructure and communities in the PRD.

Guangdong has long been impacted by marine hazards such as rainstorms, cyclones, and storm surges that have killed hundreds of people, caused serious damage to housing and transportation infrastructure, and impacted farming in the province. In the 1950s, the annual average farming area affected by marine hazards was about 200,000 hectares (ha), which grew to 440,000 ha in the 1960s and 500,000 ha in the 1970s, before jumping to 1,411,000 ha in the 1990s.

In addition to more frequent extreme storm events, instances of drought also have been increasing in the PRD. In the 1950s, the average farming area affected by droughts in Guangdong was 104,000 ha, which grew steadily to reach 201,500 ha in the 1980s, 282,500 ha in the 1990s, and 426,400 ha in the 2000s. Given the expected increases in the frequency of extreme weather events, as well as rising temperatures and sea levels, agricultural and mariculture activities in the PRD will be increasingly vulnerable to future climate change.

Cities in the PRD are particularly susceptible to natural disasters and climate change as they concentrate infrastructure, nonagricultural activities, and population, severely impacting economic activities and daily life. Rainstorms and typhoons occur frequently in the region and typically entail serious damage and huge economic losses. During the 2000–2007 period, for instance, rainstorms and typhoons in Shenzhen caused cumulative direct economic losses of 525 and 277 million yuan respectively, accounting for approximately for 63 and 33 percent of total direct economic losses associated with all meteorological hazards in the city (figure 4).

Meteorological hazards also lead to disruptive impacts on facilities, infrastructure, and transportation. Rainstorms and typhoons impose challenges on urban sewage systems and flood control facilities, while prolonged periods of high or low temperatures exert pressure on urban power supply infrastructure.

In May 2009, Shenzhen experienced an unprecedented rainstorm, with some parts of the city receiving daily precipitation in excess of 208 mm. The storm flooded 40 areas of the city and left 11 areas under at least one meter of water. Two years before, in April 2007, rainstorms flooded the Qinghuhe River in Shenzhen, damaging embankments and toppling power lines. On the other end of the spectrum, in July 2004 Guangzhou suffered a prolonged heat wave that created tremendous demand for electricity. Usage eventually peaked at 8.45 million kilowatts and forced many enterprises to stop production to help conserve power.

Transportation is the lifeline of urban activity and economic production. As two of China’s major population and economic centers, Shenzhen and Guangzhou are particularly important national transportation hubs, and any disruptions from extreme weather events such as rainstorms, typhoons, and flooding have far-reaching effects across the country.

When tropical storm Fengshen landed in Shenzhen on June 24, 2008, the city’s Yantian seaport was forced to close and hundreds of vessels were stuck in port, resulting in huge economic losses. During 2008, four tropical storms and one rainstorm resulted in the cancellation of 249 flights and the delay of 386 other flights at the Shenzhen International Airport, stranding more than 20,000 passengers. In 2009, three major weather events caused the cancellation of 176 flights and the delay of 326 flights, while 4,151 ships were forced to take shelter in Yantian port. As Chinese travelers become more affluent and air travel grows more rapidly, the vulnerability of these cities to disruption by severe weather events is set to increase.

Disruptive Effects of Sea Level Rise

The China Meteorological Administration (2009b) has identified the PRD as one of the country’s areas most at risk from rising sea levels due to its low mean sea level. Previous studies concur that sea levels in the PRD are rising and will continue to do so in the foreseeable future. Figure 5 illustrates the changes in sea level recorded at three tidal gauges (Hong Kong, Zha Po, and Shan Tou) during the 1958–2001 period. Hong Kong recorded a sea level rise of 0.24 centimeters per year (cm/year) during the period, while Zha Po and Shan Tou saw sea levels rise by 0.21cm/year and 0.13cm/year, respectively. Tidal records from six different gauges in the Pearl River estuary show that sea levels have risen at an accelerating rate over the last 40 years.

With the melting of glaciers globally due to climate change, these recent rises in sea level are expected to continue and potentially even accelerate. Li and Zeng (1998) offered three forecasts for sea level rise in the PRD, with 100 cm (high), 65 cm (middle), and 35 cm (low) forecasts by 2100. These predictions have been echoed by similar projections from the Chinese Academy of Sciences (1994), which indicate that sea levels in the PRD would rise by 40 to 60 cm by 2050.

The physical geography and urban development of the delta render it extremely vulnerable to the effects of sea level rise, and many lowland areas are likely to be inundated (Yang 1996). According to calculations by China’s National Marine Data and Information Service, a sea level rise of 30 cm could inundate an area of 1,154 k2 of coast and islands at high tide, with Guangzhou, Doumen County, and Foshan at particular risk (Guangdong Meteorological Administration 2007).

Coastal and river flooding in the PRD is influenced by several factors: rainfall, high tides, high winds, and typhoons and storm surges. The combination of weather and tidal factors that causes water levels to rise by upwards of three meters during tidal cycles is already well known in parts of the Pearl River Estuary (Tracy, Trumbull, and Loh 2006). According to Huang, Zong, and Zhang (2004), the current maximum tidal range increases as one travels up the estuary, from a low of 2.34 meters near Hong Kong to 3.31 meters at Zhewan, before reaching 3.35 meters at Nansha.

Rising sea levels would magnify the effect of storm surges, which already can be dramatic when weather and tidal factors coincide. Analyzing records from 54 tidal gauges across the PRD, Huang, Zong, and Zhang (2004) created predictions for water level rises in different parts of the delta under a number of different flood scenarios. According to the lowest freshwater discharge scenario (2000 m2/s), their simulations show that a 30 cm sea level rise will affect the northwest part of the region most severely and the majority of the area significantly. These researchers also simulated the impacts of a 30 cm sea level rise on the distribution of flood damage based on four freshwater discharge scenarios, showing that as floods increase in severity the size of the areas affected also increases.

Summary and Discussion

Delta cities enjoy locational advantages that make them attractive to both residents and businesses, and thereby lead many delta regions to develop into vital economic cores in many countries. Delta cities, however, are particularly vulnerable to meteorological hazards and are more at risk than inland cities to the existing and anticipated effects of climate change. The Pearl River Delta has witnessed substantial increases in both sea levels and temperatures, greater variation in rainfall, more frequent extreme weather events, and increasing losses from marine hazards.

More frequent meteorological hazards such as flooding from tropical storms and rainfalls have indeed caused disruptive impacts in the PRD: disrupting agricultural and mariculture production, damaging coastal defenses and embankments, destroying houses and facilities, shutting down transportation, and causing the loss of life. Sea level rise resulting from global warming represents a further threat and challenge in many parts of the region. The cumulative impact of these interrelated weather and climate phenomena have increased the costs of development in the PRD substantially. Fortunately, provincial and municipal governments have realized the importance of climate mitigation and adaptation, and are looking to the experiences of other delta cities around the world for valuable lessons about how best to strengthen urban sustainability and resiliency.

References

China Meteorological Administration. 2009a. China marine hazards report 2008. Beijing.

———. 2009b. China sea level report 2008. Beijing.

Chinese Academy of Sciences. 1994. The impact of sea level rise on economic development of the Pearl River Delta. In The impacts of sea level rise on China’s delta regions. Beijing: Science Press.

Du, Yao-dong, Li-li Song, Hui-qing Mao, Hai-yan Tang, and An-gao Xu. 2004. Climate warming in Guangdong province and its influences on agriculture and counter measures. Journal of Tropical Meteorology 10(2): 150–159.

Guangdong Meteorological Administration. 2007. Assessment report on climate change in Guangdong. www.gdemo.gov.cn

He, Canfei, Lei Yang, and Guicai Li. 2010. Urban development and climate change in the Pearl River Delta. Working Paper. Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy.

Huang, Z., Y. Zong, and W. Zhang. 2004. Coastal inundation due to sea level rise in the Pearl River Delta, China. Natural Hazards 33: 247–264.

IPCC (Intergovernmental Panel on Climate Change). 2007. Climate change 2007: Impacts, adaptation, and vulnerability. Contribution of Working Group II to the Fourth Assessment Report of the IPCC. Cambridge, UK: Cambridge University Press.

Li, P., and Z. Zeng. 1998. On the climatic and environmental changes in the Pearl River Delta during the last 500 years. Quaternary Sciences 1: 65–70.

Tracy, A., K. Trumbull, and C. Loh. 2006. The impacts of climate change in Hong Kong and the Pearl River Delta. Hong Kong: Civic Exchange.

Wu, Y. and Li, H. 2009. Meteorological disasters and hazard evaluations in Shenzhen since 2000. Guangdong Meteorology. 31(3): 43-45 (in Chinese).

Yang, H. 1996. Potential effects of sea-level rise in the Pearl River Delta area: Preliminary study results and a comprehensive adaptation strategy. In Adapting to climate change: An international perspective, J. N. Smith, et al., eds. New York: Springer-Verlag.

About the Authors

Canfei Heis professor in the College of Urban and Environmental Sciences, Peking University, and associate director of the Peking University–Lincoln Institute Center for Urban Development and Land Policy. He is also the associate director of the Economic Geography Specialty Group of the China Geographical Society. His research interests include multinational corporations, industrial location and spatial clustering of firms, and energy and the environment in China, and his publications appear in many international journals.

Lei Yang is a Ph.D. student in Shenzhen Graduate School of Peking University.

Siqi Zheng is an associate professor at the Hang Lung Center for Real Estate and the deputy head of the Department of Construction Management, both at Tsinghua University in Beijing, China. She specializes in urban economics and China’s housing market, particularly urban spatial structure, green cities, housing supply and demand, housing price dynamics, and low-income housing policies.

Her innovative and diverse research projects have been supported by international research institutions including the World Bank, the Asian Development Bank, the International Growth Center at London School of Economics, and various departments of the Chinese government including the National Science Foundation of China, the Ministry of Housing and Urban-Rural Development, and the National Statistics Bureau of China.

Dr. Zheng received her Ph.D. in urban economics and real estate economics from Tsinghua University, and she pursued post-doctoral research in urban economics at the Graduate School of Design at Harvard University. She is a research fellow at both the Peking University-Lincoln Institute Center for Urban Development and Land Policy and the Center for Industrial Development and Environmental Governance at Tsinghua University.

Dr. Zheng is also the vice secretary-general of the Global Chinese Real Estate Congress. She has won awards such as the Homer Hoyt Post-Doctoral Honoree (2010) and the Best Paper Award from the American Real Estate Society (2005). She is also on the editorial boards of Journal of Housing Economics and International Real Estate Review.

Land Lines: How did you become associated with the Lincoln Institute of Land Policy and its programs in China?

Siqi Zheng: I first learned about the Lincoln Institute when I did my postdoctoral research at Harvard University in 2005-2006. I joined the Peking University-Lincoln Institute Center for Urban Development and Land Policy (PLC) as a research fellow soon after it was established in 2007. From that time I became fully involved in PLC’s research activities, such as conducting research projects, reviewing research proposals, and participating in conferences. I was awarded an international research fellowship by the Lincoln Institute in 2008-2009, with my colleagues Yuming Fu and Hongyu Liu, to study urban housing opportunities in various Chinese cities. I now lead the housing team at PLC in conducting policy-relevant research in the areas of housing market analysis and low-income housing policies.

Land Lines: Why is the study of the urban economics and the housing market so important to China’s future?

Siqi Zheng: China is experiencing rapid urbanization at a rate of about 50 percent in 2011, but it is expected to reach 70 percent over the next 10 to 20 years. Up to 1.5 million new migrants already move to Chinese cities per year. Such rapid urban growth offers potentially large economic benefits, as cities offer much better opportunities to trade, to learn, and to specialize in an occupation that offers an individual the greatest opportunity to achieve life goals.

However, rapid urbanization also imposes potentially large social costs, such as pollution and congestion, and urban quality of life suffers from a fundamental tragedy of the commons problem. Urban economics research addresses these issues and tries to figure out a way to maximize agglomeration economies and at the same time minimize congestion diseconomies. This is crucial for China’s future, because urbanization is the engine for China’s growth.

The housing sector is a key determinant of both the quantitative and qualitative dimensions of urban growth. Along the quantitative dimension, everyone in the city needs some place to live. Housing supply has important influences on a city’s overall size and its living cost, and thus the labor cost. Along the qualitative dimension, intensive social interactions happen in vibrant urban communities and neighborhoods. The spillover effect arising from such activities reduces the cost of learning and contributes to human capital improvement.

Low-income housing is a major policy issue in China. Income inequality is rising and housing prices are very high in major Chinese cities, so low-income households face severe affordability problems. For years the Chinese government had overlooked the supply of affordable housing, but it has recently began to understand that well-designed policies for low-income housing are crucial for achieving more inclusive urban growth opportunities for all residents.

Land Lines: How do you approach the study of urban economics and China’s housing market?

Siqi Zheng: I am doing cross-city and within-city studies on the intersection of urban and environmental economics. With increasing labor mobility across cities, China is moving toward a system of open cities. Under the compensating differentials framework, I use city-level real estate prices to recover households’ willingness-to-pay for urban amenities, such as better air quality, more green space, and educational opportunities. My basic finding is that Chinese urban households do value quality of life. As China’s urbanites grow richer over time, their desire to live in clean, low-risk cities is rising.

Within a city, I examine the jobs-housing spatial interactions–where people live, where they work, and how they choose their commuting mode. I use household survey data and real estate transaction data to model these behaviors, since individual choices determine the basic pattern of urban form. Those individual behaviors (“snowballs”) also have important implications for the interrelationships among land use, transportation, and the urban environment, because car ownership is rising and the increase in vehicle miles traveled has become a major contributor to pollution in Chinese cities.

I also focus on housing market dynamics and low-income housing policies. Our Tsinghua team constructed the first quality-controlled hedonic price index based on transaction data in 40 Chinese cities. My coauthors and I estimate the income elasticity of housing demand and the price elasticity of housing supply, and examine the determinants of such elasticities. Using microdata, I investigate how land and housing supply and public investments affect price and quantity dynamics in the urban housing market. I pay close attention to the housing choices of low-income households and rural migrants. Based on my behavior-based empirical study using microdata, I explore the kinds of urban and housing policies that can improve the position of these disadvantaged groups in both housing and labor markets.

Land Lines: What challenges do you think China will face in this field in the coming decade?

Siqi Zheng: The major challenge is how to achieve a successful transition toward sustainability. China’s rapid economic growth in recent years was largely export-based and benefited from low labor, land, and regulatory costs. The environmental disasters and social unrest that have occurred in many places in China indicate that the current approach is not sustainable for the long term.

Policy makers should reshape urban policies in a variety of ways. Remaining institutional barriers on labor mobility should be removed. Negative externalities of urban production and consumption activities (such as pollution and congestion) should be priced correctly so that individuals’ behaviors are consistent with the socially optimal solution. Income inequality and spatial inequality issues should be addressed. More investment in human capital is needed. Housing plays a pivot role because it is the largest asset a household owns, and it also affects accessibility to urban opportunities and the quality of social interactions.

Land Lines: What are some potential policy implications of this research on the housing market?

Siqi Zheng: Most of my work is empirical analysis with microdata, so I can focus on the incentives and choices made by individuals, firms, and governments. I also look at how these choices determine urban form, local quality of life, the labor market, and housing market outcomes. In this way I can provide key parameters for policy makers to support their policy design. For instance, I identify the cities with different housing supply and demand conditions, and suggest that officials should offer different low-income housing policy choices. Cities with an abundant housing stock can use demand-side instruments such as housing vouchers, but those without enough housing should use supply-side instruments such as building more public housing.

Land Lines: Is China’s experience with housing market development useful to share with other developing countries?

Siqi Zheng: Yes, because many countries also face difficult situations in their housing sectors. Some of the common challenges are how to house the vast numbers of rural migrants in cities; how to provide more affordable housing for increasing numbers of low-income people; where and by what means to provide such housing; and, as cities expand spatially, what are the appropriate urban planning policies and infrastructure investment strategies that can achieve efficient and inclusive urban growth? Through the research conferences and publications produced by the Peking University-Lincoln Institute Center, China’s experiences are already providing lessons for other developing countries.

Land Lines: Can you describe some examples of housing supply in the informal housing sector?

Siqi Zheng: Nations such as Brazil, India, and China have many poor migrants living in squatter and informal areas. Local governments have little incentive to provide public services to such areas because the improvements, including clean water and sewerage facilities, will simply stimulate more urban migration.

Chengzhongcun (urban village) is a typical type of informal housing in large Chinese cities. It represents a match between migrants’ demand for low-cost housing and the supply of housing available in the villages being encroached upon by urban expansion. High crime rates, inadequate infrastructure and services, and poor living conditions are just some of the problems in urban villages that threaten public security and management. My research on Chengzhongcun shows that local governments at first liked this kind of low-cost informal housing because it can lower labor costs and thus contribute to higher GDP growth in their cities. However, the low quality of social interaction and the shortage of basic public services do not provide a sustainable way of life for the poor rural migrants.

As the industrial sector moves toward a more skill-intensive economy, local governments should consider how to improve the quality of human capital rather than focus on the quantity of cheap labor. This may provide the incentive to upgrade informal housing and transform it to formal housing, or provide public housing to those migrants so they can access more urban opportunities and improve their skills. This transitional process is now occurring in China, and will soon happen in other developing countries that can benefit from China’s experience.

Another example is the role of housing supply in urban growth. Many studies already show that housing supply can support or constrain urban growth because the size and price of housing stock influence labor supply and living costs. In developing countries land and housing supply are influenced by government regulations and behaviors to a greater extent than in developed countries. The design of housing supply policies needs to accommodate future urban growth for all sectors of society.

I have written many working papers on these topics and contributed to the 2011 Lincoln Institute book, China’s Housing Reform and Outcomes, edited by Joyce Yanyun Man, director of the Peking-Lincoln Center at Peking University.

Veintitrés estados ofrecen un incentivo para preservar el espacio abierto, que consiste en un avalúo preferencial del impuesto a la propiedad sobre las parcelas elegibles (tabla 1, pág. 17). Estas reducciones en el impuesto a la propiedad pueden considerarse como gastos, ya que reducen los ingresos disponibles para otros usos con el interés de proteger la gran cantidad de atracciones y beneficios ambientales que proporciona un terreno sin desarrollar.

Los programas varían mucho de un estado a otro, pero todos los programas de avalúo preferencial para el espacio abierto deben definir el tipo y tamaño de las parcelas elegibles, los usos permitidos, los requisitos de certificación, los métodos de avalúo, la duración del plazo de inscripción y las sanciones (de corresponder) en el caso de cancelar la condición preferencial de la parcela. Varios estados ofrecen más de un programa, cada uno de los cuales establece sus propios requisitos de elegibilidad. En el presente artículo consideramos estas diferencias, ofrecemos ejemplos del cálculo del gasto fiscal y describimos los posibles beneficios y costos sociales derivados de dichos programas.

Determinación de la elegibilidad para el avalúo preferencial

Cada estado define la elegibilidad de diferentes maneras, pero los requisitos son, por lo general, relativamente sencillos de cumplir. Una parcela puede ser elegible simplemente por no estar desarrollada. Varios estados permiten que los terrenos con valor paisajístico sean elegibles siempre que la densidad de construcción no exceda los límites establecidos. Por ejemplo, en Washington se permite que los terrenos sean elegibles si cumplen al menos con uno de once requisitos muy generales, tales como la protección de corrientes de agua o recursos hídricos, la conservación o mejora de recursos naturales o paisajísticos, la preservación de la calidad visual a lo largo de los caminos o la mejora de las oportunidades recreativas.

Aunque estos criterios son muy generales, los estados pueden elevar el nivel mediante la imposición de requisitos adicionales a los propietarios. Algunos estados requieren que los propietarios elaboren un plan de gestión de la propiedad, aprobado por el estado, con el fin de fomentar los beneficios de la vida silvestre del lugar. En Vermont se establece que una organización de conservación elegible debe poseer y gestionar el espacio abierto. Uno de los dos programas vigentes en Texas requiere que los propietarios realicen actividades de gestión de terrenos y vida silvestre con el fin de propagar una población de animales salvajes indígenas, que estén criando, migrando o hibernando, para uso humano, incluidas alimentación, medicina o recreación.

Varios estados ofrecen un avalúo preferencial a las propiedades que han obtenido la condición de espacio abierto a nivel federal. Por ejemplo, las parcelas que se encuentran limitadas por una servidumbre de conservación que cumple con los requisitos del IRS (Servicio de Rentas Internas) para ser considerada una donación de beneficencia son automáticamente elegibles para un avalúo preferencial en Illinois y Oregón. En Ohio, las parcelas son elegibles sólo si son objeto de un contrato con alguno de los cuatro programas de la USDA (Departamento de Agricultura de los Estados Unidos): el Programa de Reserva de Conservación, el Programa de Mejora de Reserva de Conservación, el Programa de Reserva de Pantanos y el Programa de Preservación de Pastizales.

Además, es posible que las parcelas deban cumplir requisitos de tamaño mínimo. El mínimo más común es de 4 hectáreas contiguas, aunque algunos programas permiten propiedades más pequeñas, de hasta 0,8 hectáreas y otros programas directamente no establecen requisitos en este sentido. Unos pocos estados limitan el total de hectáreas que un propietario en particular puede inscribir en el programa. Por ejemplo, en Tennessee se limita la elegibilidad a 607 hectáreas por propietario y condado, incluyendo tierras agrícolas, bosques y espacio abierto combinados. La declaración del tipo de uso de la propiedad puede tener influencia sobre la posibilidad de que dicha propiedad sea aceptada o no, ya que algunos estados prohíben específicamente las propiedades con fines comerciales, tales como los campos de golf. No obstante, al menos dos estados tienen programas diseñados específicamente para los campos de golf y otras propiedades con fines comerciales que brindan oportunidades de recreación al aire libre.

Criterios estatales versus criterios municipales

Los gobiernos estatales por lo general autorizan la creación de programas de avalúo preferencial y los criterios de inclusión. Seis estados permiten que los funcionarios municipales o de cada condado determinen los criterios: el estado autoriza un programa y solamente establece, por ejemplo, que las parcelas estén “incluidas en un plan de preservación aprobado por una agencia de planificación estatal o municipal” (Chervin, Gibson y Green 2009, 8) o que el organismo gubernamental respectivo acepte la propiedad mediante una resolución. Los estados que establecen este requisito son California, Connecticut, Florida, Nevada, Tennessee y Oregón. Los funcionarios municipales o de cada condado deben luego escoger los criterios de elegibilidad que, en algunos casos, incluyen la denominación de parcelas específicas. En otros casos, la oficina de avalúo determina la elegibilidad teniendo en cuenta las características de la propiedad y evaluando si ésta cumple con los criterios.

Este enfoque permite a los gobiernos municipales controlar la cantidad de gastos realizados en sus respectivas jurisdicciones y adaptar el programa con el fin de proteger las cualidades específicas que resultan más importantes para esa área en particular. Por ejemplo, es posible que los funcionarios en un entorno predominantemente agrícola prefieran utilizar los gastos fiscales en bosques o pantanos, mientras que los campos abiertos tal vez sean más valorados en un entorno más urbano.

Cálculo del valor del gasto fiscal

Los programas de avalúo preferencial de espacios abiertos por lo general utilizan uno de los tres métodos para determinar el valor fiscal de la propiedad. Nueve estados valúan el espacio abierto como si estuviera inscrito en el programa del estado para agricultura o bosques, aun cuando el terreno no se utilice para ninguna de estas actividades. Otros nueve estados ordenan a los tasadores valuar las propiedades teniendo en cuenta solamente su utilización actual, sin incluir el valor de los derechos de desarrollo (es decir, el valor de mercado como si su uso futuro estuviera permanentemente limitado a su uso actual). Cuatro estados establecen que los tasadores deben determinar el valor justo de mercado como si el terreno no estuviera inscrito en el programa y luego aplicar una fórmula establecida por ley con el fin de determinar el valor fiscal preferencial. Illinois tiene tres programas de avalúo preferencial para el espacio abierto, que varían según sus criterios de elegibilidad, aunque todos ofrecen reducciones establecidas por ley que se encuentran entre el 75 por ciento y el 85 por ciento. Nevada aplica un descuento establecido por ley más reducido del 26 por ciento.

En ocasiones, los estados deciden definir valores máximos o mínimos por hectárea para las parcelas en espacios abiertos. Por ejemplo, en Maryland se estableció un valor en todo el estado de US$187,50 por acre (US$75 por hectárea) para el año 2009. En Washington se permite que los gobiernos municipales determinen el valor de uso para su región, según un sistema de calificación de beneficios públicos; en el caso de que no exista tal sistema, los terrenos en espacios abiertos pueden recibir una valuación no menor que la valuación agrícola más baja del condado. En Massachusetts se calcula el valor preferencial como valor de uso, que no debe exceder el 25 por ciento del valor justo de mercado.

Duración del programa y sanciones por rescisión anticipada

Muchos programas establecen la renovación anual automática a menos que el propietario decida retirarse del programa. En algunos casos, la duración del contrato está predeterminada: con frecuencia es de 10 años, período que generalmente se traslada al nuevo propietario cuando se vende la propiedad, a menos que el nuevo propietario altere el uso de la propiedad e infrinja los términos del programa. Los propietarios deben pagar una multa por retirarse del programa para alterar el uso del terreno o por alterarlo sin notificar esta decisión. Las sanciones suelen ser equivalentes al valor del gasto fiscal recibido para una determinada cantidad de años antes del año en curso, más los intereses sobre dichos gastos. Varios estados aplican un monto del 10 por ciento del valor justo de mercado cuando la utilización de la parcela cambia, o cobran un impuesto a la transferencia o transmisión de la propiedad cuando una parcela inscrita en el programa se vende.

Sin embargo, si un propietario retira una parcela de un programa después de transcurrida una cantidad mínima de años, el estado puede reducir o incluso eliminar las sanciones. Por ejemplo, en Vermont se les cobra a los propietarios el 20 por ciento del valor justo de mercado por retirar la propiedad durante la primera década, y un 10 por ciento por retirarla después de los 10 años. Rhode Island deduce el 10 por ciento del nuevo valor justo de mercado por retirar una propiedad del programa después de transcurridos 6 años, pero dicha multa se va reduciendo hasta que el contrato se rescinde, es decir, a los 16 años de la inscripción en el programa.

Beneficios económicos de la preservación del espacio abierto

La abundante bibliografía en torno a los efectos que las atracciones ambientales tienen sobre los valores de las propiedades circundantes sugiere que si se evita el desarrollo en una parcela, esto traerá como consecuencia el aumento del valor de las parcelas adyacentes. Sin embargo, en estas investigaciones se observaron factores de complicación que dificultan la predicción de cambios en el valor para regiones específicas. Por ejemplo, los resultados de un estudio realizado en Maryland arrojaron que los programas para espacios abiertos tienen efectos muy diferentes en el valor de las propiedades en tres condados distintos, probablemente debido, al menos en parte, a las variaciones en la cantidad de espacios abiertos que existen (Geoghegan, Lynch y Bucholtz 2003). Muchos otros estudios indican que el valor del espacio abierto para propietarios en particular disminuye a medida que aumenta la distancia desde la parcela protegida (Chamblee y otros 2011). El tipo de hábitat o espacio verde probablemente también sea un factor de influencia: según un análisis, la presencia de árboles frondosos en un barrio se asocia con valores positivos, pero la presencia de abetos tiene un efecto negativo en los valores de la propiedad (Garrod y Willis 1992). Los resultados de un análisis de precios de viviendas en Tucson, Arizona, arrojaron que existe una preferencia por viviendas en áreas con espacios verdes, inclusive el hábitat ribereño nativo (Bark y otros 2009; 2011).

El acceso público a espacios abiertos de propiedad privada con fines recreativos o educativos probablemente también brindaría grandes bene-ficios al municipio en muchos casos. Los estados casi nunca requieren que el acceso público sea una condición para el gasto fiscal, aunque tanto Maine como Nueva Hampshire fomentan esta condición, ya que ofrecen una reducción adicional en el valor fiscal del 25 por ciento y el 20 por ciento, respectivamente.

El espacio abierto protegido también puede reducir el crecimiento en la demanda de servicios provistos por el municipio y, así, evitar los efectos negativos del desarrollo, tales como el tránsito intenso o las escuelas superpobladas, que muy probablemente se traducirían en una mayor carga fiscal para los residentes actuales. La creciente bibliografía en cuanto al costo de los servicios comunitarios indica que los impuestos a la propiedad que se pagan por los terrenos desarrollados son, por lo general, insuficientes a la hora de cubrir el costo de los servicios creados con el fin de apoyar dicho desarrollo, mientras que los espacios abiertos frecuentemente generan ingresos fiscales que exceden el costo de los servicios utilizados en la propiedad. El American Farmland Trust observó, según los resultados de 151 estudios realizados en condados y municipios de 25 estados, que los propietarios de terrenos de cultivo o espacios abiertos con frecuencia pagan impuestos superiores al costo de los servicios que reciben en dichas propiedades (e incluso llegan a ser el doble), mientras que los propietarios de inmuebles residenciales por lo general pagan menos que el costo de los servicios que reciben (Farmland Information Center 2010).

Resultados de este tipo sugieren que el avalúo preferencial puede justificarse con base en la equidad, ya que es posible que los propietarios de espacios abiertos estén subsidiando servicios prestados a los propietarios de inmuebles desarrollados. Sin embargo, el hecho de que la mayoría de los programas requieran un contrato a largo plazo e incluyan sanciones por la rescisión anticipada indica que el objetivo no es la equidad sino evitar el desarrollo durante un período determinado.

Lamentablemente, existe muy poca bibliografía sobre la estimación de si los programas de avalúo preferencial pueden evitar el desarrollo futuro en parcelas que no se encuentran protegidas en forma permanente, tales como las servidumbres. Gran parte de las evidencias que existen actualmente está basada en estudios sobre los programas de protección de terrenos agrícolas en lugar de evaluaciones del impacto que los gastos del impuesto a la propiedad tienen sobre el espacio abierto. En dos estudios llevados a cabo por el programa Greenbelt (cinturón verde) de Tennessee se evaluó una encuesta realizada a propietarios de zonas boscosas inscritos en el programa y sus resultados arrojaron muy pocas pruebas que sustentaran la hipótesis de que el avalúo preferencial reducía la probabilidad de que se llevaran a cabo desarrollos en dichas parcelas (Brockett, Gottfried y Evans 2003; Williams y otros 2004).

Es mucho más sencillo evaluar los terrenos sujetos a una protección a largo plazo o permanente, ya sea mediante una servidumbre de conservación perpetua como a través de un contrato de avalúo preferencial a largo plazo que incluya importantes sanciones en caso de rescisión anticipada. En dichos casos, es posible predecir con un gran nivel de confianza la presencia continua del espacio abierto. Lamentablemente, dichos contratos de protección pueden anteceder al avalúo preferencial o, en otros casos, no estar influenciados por dicho avalúo.

Costos del avalúo preferencial para el espacio abierto

Además del gasto fiscal en sí, estos programas pueden generar otros posibles costos. Por ejemplo, aquellos programas que requieren la aprobación de un plan de conservación podrían generar un gasto particularmente significativo. Aun cuando una agencia estatal pudiera desarrollar y aprobar dicho plan, resultaría muy costoso garantizar el cumplimiento de las condiciones del mismo.

La supervisión del cumplimiento del programa requiere evaluar no sólo los cambios en el valor de mercado de la propiedad sino también los cambios en la utilización de la propiedad. Por ejemplo, si el espacio abierto se usa para pastura del ganado, este nuevo uso podría proteger la situación de no desarrollo de la propiedad pero, aun así, los beneficios ambientales podrían verse disminuidos.

Además, los resultados de los estudios sugieren que, en algunos casos, la preservación del espacio abierto puede reducir el valor de la propiedad por transferencia de los patrones de desarrollo que, generalmente, dan como resultado el desarrollo de las propiedades adyacentes (Irwin y Bockstael 2004; McDonald y otros 2007). Si el avalúo preferencial evita el desarrollo en determinadas parcelas, dicho desarrollo podría trasladarse a otras parcelas de tal manera que aumentaría la expansión urbana descontrolada. Si se da un patrón de desarrollo discontinuo a causa de un programa que evitó el desarrollo parcela por parcela, los efectos negativos (tales como mayores costos de infraestructura) podrían superar en gran medida cualquier beneficio público que generara el programa.

Debido a la naturaleza voluntaria de estos programas y a los cambios que pueden darse en los patrones de desarrollo, en el peor de los casos, las parcelas de menor calidad podrían recibir un avalúo preferencial, lo que aumentaría la presión para llevar a cabo desarrollos en las parcelas que generan mayores beneficios públicos. Por un lado, la aprobación del gobierno municipal podría disminuir este problema, ya que permitiría que las personas que tienen un mejor conocimiento del área pudieran escoger las parcelas que merecen más protección. Por otro lado, esto podría inspirar a los funcionarios municipales a proteger el espacio abierto en sus respectivas jurisdicciones, lo que incitaría el desarrollo en las comunidades vecinas y generaría patrones de desarrollo no deseados a nivel regional. Es importante destacar además que el avalúo preferencial del espacio abierto genera, hasta cierto punto, un sistema de tarifas diferenciadas, según el cual la tarifa más alta se aplica sobre los terrenos desarrollados, especialmente sobre las mejoras realizadas a los terrenos; este problema ha sido un motivo de preocupación para muchos académicos en el campo del impuesto a la propiedad y puede afectar en gran medida los patrones de uso del suelo.

Finalmente, el valor de los beneficios públicos no es estático, ya que puede aumentar o disminuir dependiendo de la condición de la propiedad y el área circundante. Los cambios pueden ser independientes de los futuros cambios en el valor fiscal o, incluso, pueden estar negativamente correlacionados con los mismos. Por ejemplo, una presión más intensa para llevar a cabo desarrollos podría aumentar el beneficio de preservar una parcela de grandes dimensiones como espacio abierto, o podría disminuir el beneficio de preservar una pequeña parcela aislada. Un espacio abierto de 10 hectáreas en medio de una ciudad podría beneficiar en gran manera a la comunidad; sin embargo, si se llevan a cabo desarrollos en 9 de esas hectáreas, esto probablemente reduciría los beneficios ambientales de la hectárea restante. Sin embargo, en ambos casos, es probable que aumenten los ahorros fiscales derivados del avalúo preferencial, ya que la presión por el desarrollo genera un aumento en los valores de las propiedades en el lugar.

Estos factores indican que, a pesar de que el avalúo preferencial ofrece a los propietarios un incentivo para preservar los beneficios públicos, la cantidad del incentivo puede no compensar, o incluso compensar de más, el beneficio generado. Esto dará como resultado un programa ineficiente en sí mismo, aunque este tipo de programas siga dando importantes beneficios netos si se compara con el hecho de no tener ningún programa.

Consecuencias en la distribución

Los gastos en el impuesto a la propiedad con el fin de proteger el espacio abierto tendrán consecuencias en la distribución. De manera más inmediata, el programa redistribuiría la carga fiscal a otros propietarios de inmuebles en los mismos distritos tributarios, a medida que los gobiernos modifican el tipo fiscal a tanto por mil a fin de mantener la recaudación presupuestada. Los propietarios de inmuebles desarrollados constituirían así una gran parte de la base imponible y, como resultado, deberían pagar una fracción mayor de la factura de cobro total del impuesto.

Debido a que los programas de avalúo preferencial se encuentran diseñados principalmente para mantener el espacio abierto existente, las parcelas inscritas en dichos programas continúan generando beneficios, aunque dichos beneficios no aumenten necesariamente. De esta manera, sería de esperar que los beneficios públicos continuaran devengándose como hasta ahora. Sólo los residentes locales se beneficiarán con los paisajes y los costos externos previstos del desarrollo, mientras que tanto residentes como no residentes por igual podrán obtener los beneficios derivados de la protección de las cuencas de agua o los hábitats de especies en riesgo (Anderson y West 2006). No obstante, podría esperarse un aumento de los beneficios si el programa requiriera a los propietarios que mejoraran el valor del espacio abierto realizando actividades tales como la restauración de hábitats.

Varias investigaciones indican que los efectos del espacio abierto en los valores de las propiedades adyacentes dependen significativamente del tipo de protección y de su capacidad para evitar el desarrollo en el futuro. Por ejemplo, los terrenos adquiridos como parques o reservas forestales o los terrenos que se encuentran sujetos a una servidumbre de conservación tienen un efecto mucho más positivo en el valor de las propiedades adyacentes que el espacio abierto que no se encuentra protegido de forma permanente (Geoghegan 2002). La inscripción en un programa de avalúo preferencial podría tener pocos efectos, o incluso ninguno en absoluto, en los valores de las propiedades adyacentes si la protección se percibe como algo temporal, lo que puede dar como resultado reducciones permanentes en la recaudación o tasas de impuesto permanentemente altas sobre las parcelas que no se encuentran inscritas.

Cálculo del costo fiscal de los gastos del avalúo preferencial

La metodología para calcular el gasto fiscal derivado del avalúo preferencial del espacio abierto es clara. El propietario del inmueble percibiría una carga fiscal reducida, resultado de la diferencia entre el avalúo sin el programa y el avalúo preferencial. Esta disminución en el valor fiscal puede reducir la recaudación fiscal debido a la reducción de la base imponible. De forma alternativa, la pérdida de recaudación podría compensarse transfiriendo dicha carga fiscal a otros propietarios de inmuebles, a los que se les aumenta la tasa del impuesto. También es posible una combinación de ambos resultados. En el informe de gastos fiscales de Oregón (tabla 2) se observó tanto la pérdida como la transferencia del impuesto; en dicho informe se indican valores de exención de US$126 millones en el ejercicio 2009–2010 para los tres programas aplicables al espacio abierto. La pérdida de recaudación estimada en dos ejercicios es de US$3,2 millones, mientras que la recaudación estimada derivada de la transferencia del impuesto durante dicho período es de US$0,7 millones.

Los datos son desiguales de un estado a otro, lo que dificulta la estimación de los efectos del avalúo preferencial en la recaudación. Los datos totales que se presentaron respecto de Oregón son mucho más útiles que los datos presentados por otros estados. Aquellos estados que no calculan los gastos del impuesto a la propiedad con regularidad no facilitan el acceso a dichos datos; como mucho, por lo general presentan cifras totales que combinan los resultados de los programas para terrenos agrícolas, bosques y espacios abiertos. En la tabla 2 también se indican los alcances relativos del espacio abierto en dicho contexto. Los valores de exención para las zonas boscosas privadas fueron superiores a los US$5 mil millones, y los valores de exención para los terrenos de labranza y las viviendas en zonas agrícolas fueron de US$14,1 mil millones. Los tres programas de conservación combinados representan aproximadamente el 0,5 por ciento del valor total de exenciones y menos del 1 por ciento de la recaudación perdida o trasladada.

Estos cálculos también dependen de otros efectos que pueden ser muy difíciles de observar. Será imposible determinar los alcances de la transferencia de la recaudación sin tener información detallada acerca de la capacidad de respuesta del gobierno municipal a la hora de modificar el tipo fiscal a tanto por mil. En este caso, la estimación sólo corresponderá a la recaudación prevista. También será necesario ignorar los posibles efectos positivos del programa en cuanto al valor inmobiliario en las parcelas adyacentes.

Conclusión

La tarea de diseñar un programa de avalúo preferencial para el espacio abierto requiere una cuidadosa consideración. Aunque los terrenos con poco desarrollo brindan atracciones y beneficios ambientales bajo numerosas circunstancias, el valor de dichos beneficios puede variar significativamente según las condiciones de cada lugar. Si el objetivo principal del programa es proporcionar beneficios a nivel municipal en vez de regional, establecer un único conjunto de criterios para todo el estado probablemente no maximizaría los beneficios. La determinación de criterios de inscripción a nivel municipal puede otorgar la flexibilidad necesaria para reaccionar ante las mencionadas condiciones variables, mientras que los criterios a nivel estatal probablemente son necesarios para proteger los recursos regionales, tales como las cuencas de agua.

La escasez de investigaciones empíricas en esta área de estudio dificulta la tarea de evaluar la efectividad de los programas actualmente en vigencia. Si el objetivo es verdaderamente evitar el desarrollo en ciertas parcelas, al diseñar el programa debería tenerse en cuenta la duración del contrato y las sanciones por rescisión anticipada del mismo. Los retrasos a corto plazo en el desarrollo generarán beneficios principalmente para los propietarios del espacio abierto. Para que un programa tenga éxito, el espacio abierto debe generar beneficios significativos para la comunidad, ya sea mediante una protección ambiental a largo plazo como la aplicación de mayores valores inmobiliarios para otros residentes del área. Si el programa establece mayores requisitos de elegibilidad, esto debería reducir la cantidad de hectáreas inscritas; no obstante, el objetivo principal del programa no debería ser la cantidad de hectáreas inscritas, a menos que la intención de los legisladores sea únicamente la reducción del desarrollo a nivel municipal. La inscripción de una significativa cantidad de parcelas en el programa podría tener importantes implicaciones fiscales para las juris-dicciones municipales, especialmente cuando el establecimiento de criterios amplios y sanciones de poco monto por rescisión anticipada permite que los propietarios fácilmente se inscriban en el programa y luego lleven a cabo desarrollos en su propiedad. El diseño de los programas debe garantizar un máximo de beneficios públicos a cambio de los efectos fiscales.

El presente artículo es una adaptación del documento de trabajo del Instituto Lincoln titulado “Avalúo preferencial para el espacio abierto”: https://www.lincolninst.edu/pubs/dl/2281_1620_Sundberg_WP13JS1.pdf

Sobre el autor

Jeffrey O. Sundberg es profesor de Artes liberales y negocios en la Fundación James S. Kemper y profesor de Economía en la Universidad Lake Forest. Obtuvo su doctorado (Ph.D) en Economía por la Universidad de Stanford. Sus intereses de investigación actuales son la eficiencia de los incentivos fiscales estatales y federales para las donaciones de servidumbre de conservación y los programas de avalúo preferencial para el espacio abierto. Sundberg también se desempeñó como presidente del directorio de un fideicomiso de suelo en el condado de Lake, Illinois, durante cuatro años. Contacto: jsundber@mx.lakeforest.edu.

Recursos

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Bark, R. H., D. E. Osgood, B. G Colby y E. Halper. 2011. How Do Homebuyers Value Different Types of Green Space? Journal of Agricultural and Resource Economics 36(3): 395–415.

Bark, R. H., D. E. Osgood, B. G. Colby, G. Katz y J. Stromberg. 2009. Habitat preservation and restoration: Do homebuyers have preferences for quality habitat? Ecological Economics 68(5): 1465–1475.

Brockett, C. D., R. R. Gottfried y J. P. Evans. 2003. The Use of State Tax Incentives to Promote Forest Preservation on Private Lands in Tennessee: An Evaluation of Their Equity and Effectiveness Impacts. Politics and Policy 31(2): 252–281.

Chamblee, John F., Peter F. Colwell, Carolyn A. Dehring y Craig A. Depken. 2011. The Effect of Conservation Activity on Surrounding Land Prices. Land Economics 87(3): 453–472.

Chervin, Stan, Teresa Gibson y Harry Green. 2009. Greenbelt Revisited. Tennessee Advisory Commission on Intergovernmental Relations. http://www.tn.gov/tacir/PDF_FILES/Taxes/greenbeltrevisited.pdf.

Farmland Information Center, American Farmland Trust. 2010. Fact Sheet: Cost of Community Services Studies. http://www.farmland.org/documents/Cost-of-Community-Services-08-2010.pdf.

Garrod, Guy y Ken Willis. 1992. The environmental economic impact of woodland: a two-stage hedonic price model of the amenity value of forestry in Britain. Applied Economics 24: 715–728.

Geoghegan, Jacqueline, Lori Lynch y Shawn Bucholtz. 2003. Capitalization of Open Spaces into Housing Values and the Residential Property Tax Revenue Impacts of Agricultural Easement Programs. Agricultural and Resource Economics Review 32(1): 33–45.

Geoghegan, Jacqueline. 2002. The Value of Open Spaces in Residential Land Use. Land Use Policy 19(1): 91–98.

Irwin, Elana G. y Nancy E. Bockstael. 2004. Land Use Externalities, Open Space Preservation, and Urban Sprawl. Regional Science and Urban Economics 34:705–725.

The Forest Setting

Forests presently cover approximately 25 percent of the world’s land surface, excluding Greenland and Antarctica. Two-thirds of this important renewable natural resource lies in North America, South America, Europe and Russia. In the early 1990s, industrial wood products from North America and Europe alone contributed a robust 2 percent of Global Domestic Product (GDP), and wood-based fuels remain the primary sources of energy for many countries.

The United States is particularly blessed with forests. About one-third of its total land area (730 million acres) is woodland. The proportion rises to nearly two-thirds east of the Mississippi River. Contrary to prevailing public opinion, two out of every three acres of U.S. forest is in private, not governmental, hands. Some 9 million nonindustrial private woodland owners control the future of these forests, a number that is rising steadily as land changes hands and is fragmented into smaller and smaller parcels.

In New England, these trends are even more pronounced. Of the region’s 32 million acres of land base, approximately 80 percent (24 million acres) is now in forest, and 96 percent of this forest is controlled privately. In 1993, by Forest Service estimates, 737,000 owners held forested land in the six-state region, and two-thirds of these tracts were less than 10 acres in size. Newer landowners are frequently urban emigrants, more tied to technology and human-designed infrastructure than to the land. However, they tend to have a nascent interest in the natural world and the potential to become both skillful resource stewards and passionate advocates for the environment.

The Evolution of ENFOR

In the spring of 1999, the idea of distance learning courses, accessible on home computers and targeted to the nonindustrial private sector in New England, seemed a promising way to tap the potential of these landowners. The New England Governors Conference, the U.S. Forest Service and the Lincoln Institute agreed to jointly sponsor a study that might point the way to developing such a course for the Institute’s distance learning program, Lincoln Education Online (LEO). A distinguished group of New England forestry and education leaders was recruited to serve as advisors. The organizational meeting of what came to be called ENFOR (ENvironmental FORestry) occurred in December 1999. Seven additional meetings were held subsequently over an eighteen-month period, including a regionwide Colloquium on Distance Learning and the Forest Environment held at the New England Center in Durham, New Hampshire, and attended by some forty selected New England forestry officials, educators and landowners. Specific ENFOR work products have included the following reports:

• Gail Michaels of the U.S. Forest Service prepared a summary paper, Characteristics of New England Forest Landowners and Implications for Computer-based Learning, which found that at least 40 percent of New England households are already computer-equipped, and the proportion is rising rapidly.
• An inventory of 66 existing distance learning resources relating to forestry, Distance Learning for the Forestry Environment, prepared by the Quebec-Labrador Foundation, found that none of the sites, of which 31 offered either online courses for credit or courses with online components, appeared to fulfill ENFOR’s objectives in their entirety.
• A one-page questionnaire was developed and sent to 5,000 known forest landowners to evaluate the market for distance learning. An astonishing 10 percent of the owners responded, requesting further information on how to improve their forest, how to protect it for the future, and how to find programs and services. Since about 90 percent of respondents indicated they had already done some work on their land, it seemed likely that any information provided through home-computer-based means would be put to work promptly on individual woodlots throughout New England.

A Woodland Walk

Encouraged by these explorations and consultations, ENFOR commissioned Brian Donahue, an environmental historian at Brandeis University, to prepare a 30-minute pilot course built around a computerized walk through a typical New England forest. In this course, a New England landowner is first introduced to the place of his woodland in the world, the region, the state, the county and the community, using supportive maps of cultural features, land use and protected areas in a sample town. An attractive “woodswalker” icon helps the user navigate. “Poison ivy” and “chestnut” symbols highlight points of particular concern and promise. The walk emphasizes the role of forests as ecological systems, as sources of products and values, and as places where interconnectedness and thoughtful stewardship are needed. Once the virtual walk is completed, the owner is encouraged to take a walk through his or her own woods, perhaps seeing for the first time its attributes and potential.

Following a successful test of the pilot course in Middlesex County, Massachusetts, it is now being adapted for use in other parts of the region, and by the end of 2001 should be available throughout Rhode Island. The Lincoln Institute has asked Donahue to expand his introductory material to include five additional topics for future versions of the course. The Institute has also encouraged Charles Thompson of the New England Forestry Foundation to produce an interconnected, electronic version of his popular book, Working with Your Woodland, to serve as a second-level course for those wishing to apply more active forest management practices to their properties.

Regional Course Development Center

Stimulated by the ENFOR inquiry, Vermont extension forester Thom J. McEvoy has proposed the development of a $4.9 million curriculum and course development center at the University of Vermont, capable of serving the needs of the entire New England region. The proposal is now pending before national funding sources. McEvoy envisions courses and services that are easy to use, amenable to either broadband or conventional Internet access, coupled with streaming audio and video, and capable of archiving information specific to a particular woodland site in an individualized “portfolio.” The center’s courses would range broadly from conventional biological, ecological and economic topics to practical information on how to plan, manage and secure small forests. In keeping with the broad view of the forest as both a physical and cultural environment, the curriculum will include course offerings in such areas as history, literature, folklore, art and even music.

ENFOR Findings and Recommendations

At their final meeting in July 2001, the ENFOR advisors urged the formation of a successor forest education council to encourage the use of distance learning materials in practice and to coordinate their delivery to landowners through cooperating organizations and agencies. Charles Thompson agreed to organize and chair such a council. The advisors also reached several conclusions based upon the results of the ENFOR inquiry.

• New England is an established and recognized region, well-suited both environmentally and technologically for the use of distance learning techniques.
• Its forest resource, extensive both in acreage and the proportion held in private ownership, represents a unique facet of the environment on which to focus such approaches.
• Since New Englanders have a curious mix of concern for the well-being of the forest coupled with a pragmatic willingness to have its products and uses remain available for humankind, any distance learning program must deal with the forest as a total environment, recognizing the full range of its social, ecological, economic, aesthetic, and recreational uses and values.
• To be effective, forestry distance learning programs must be tailored to the individual, be sensitive to local conditions and concerns, be arrayed as a set of voluntary options, and be delivered to the extent possible through existing organizations and agencies.
• The advisors expressed their appreciation of the seeming willingness of diverse public and private institutions to work together collaboratively, as evidenced by the ENFOR project.

Distance learning seems to offer the distinct promise of helping landowners in urbanizing regions serve as more active forest managers and conservers and, collectively, become a new army of forest-wise citizens committed to ensuring the future of New England’s important forest heritage. In pursuing this goal, New England may once again be on the threshold of serving as a leader for the nation as a whole.

Charles H. W. Foster is an adjunct research fellow and lecturer at the Center for Science and International Affairs of Harvard University’s John F. Kennedy School of Government. He was formerly dean of the Yale University School of Forestry and Environmental Studies and secretary of environmental affairs for the Commonwealth of Massachusetts.

References

Foster, Charles, editor. 1984. Experiments in Bioregionalism. Hanover, NH: University Press of New England.

1998. Stepping Back to Look Forward: A History of the Massachusetts Forest. Cambridge, MA: Harvard University Press.

Michaels, Gail. 2000. Characteristics of New England Forest Landowners and Implications for Computer-based Learning. (March). Durham, NH: U.S. Department of Agriculture, Forest Service, Northeastern Area, State and Private Forestry Division.

Quebec-Labrador Foundation. 2000. Distance Learning for the Forestry Environment. (March) Ipswich, MA: Quebec-Labrador Foundation.

Thompson, Charles. 1996. Working with Your Woodland. Hanover, NH: University Press of New England.

Most urban areas are experiencing significant disinvestment in older industrial-warehouse areas, along with a net loss of employment, tax base and related activity. The few recent surveys done to measure vacant industrial land suggest that, in Northeastern and Midwestern cities, 15 to 20 percent of industrial sites are inactive. In major cities such as Chicago or Philadelphia, vacant land can amount to several hundred parcels comprising several thousand acres. Often there are significant financial liabilities associated with the ownership of these “brownfield” sites due to the high incidence of contamination and related safety and environmental problems.

Vacant or underused properties are often located in areas suffering generally from physical decline, concentrations of low-income households and high crime rates. Thus, older cities are faced with the dual challenge of improving the capacity of the resident population to participate productively in the labor force and restoring the competitive market standing of areas with declining fiscal capacity.

While recent economic changes have resulted in a net decline in business activity in older industrial areas, many of these sites have the potential for residential, commercial or office reuse, with varying degrees of investment required. However, reuse is often constrained by factors including fragmentation in ownership, risks associated with the ownership or use of contaminated property, and the high market risks associated with front-end investment in environmental assessments, market studies, land assembly and area planning.

Currently, federal laws and regulations dealing with contaminated sites add to the high risk for new owners, investors and users who might otherwise contribute to reinvestment in and reuse of these areas. Also, federal and state clean up programs tend to operate independently of concerted area-wide redevelopment strategies and programs.

Special Situations for Industrial Reuse

Unfortunately, examples of successful reuse approaches which effectively orchestrate federal, state and local government policies and actions with private landowner, investor and business development actions are limited and tend to be concentrated in a few special situations. One circumstance involves a strong private owner such as a financially healthy major corporation which cannot avoid the liabilities associated with the site yet cannot afford the adverse publicity of simply abandoning it.

Another situation is when a strong private reuse market for the site creates a high reuse value relative to the current “as is” value. This typically involves waterfront or other property adjacent to growing downtowns or sites which happen to fit the development needs for a major, publicly subsidized facility such as a new stadium or convention center. In these situations, the private or public reuse benefit calls forth the financial and political resources necessary to acquire, clean up and redevelop the land.

However, most vacant or underused former industrial-warehouse properties do not meet these conditions. Generally the demand for reuse is weak or declining, in part due to deteriorating neighborhood conditions. Because of low land values, even for clean, ready-to-develop sites, finding investors for either equity or debt investment in acquisition, renovation or new development is problematic. These areas typically require more concerted efforts involving business, government and civic group participation.

Site-Specific vs Integrated Redevelopment

While interest in brownfields reuse has increased over the last several years, policy discussions at the national level and programs in the states tend to approach brownfields as a site-specific contamination cleanup problem rather than an area-wide reuse problem within the context of the metropolitan economy.

The case for integrating site treatment into a broader redevelopment strategy can be argued from several angles. One is simply that giving priority to cleanup expenditures may do little to foster area reuse and may preclude the more effective use of public funds. If the contamination is contained within a small area and the public can be protected from any potential harm, then area reuse may be more effectively fostered by focusing on the removal of other constraints to investment. These constraints may include improving access, removing unsightly buildings, installing landscape improvements, clearing sites of obsolete structures, and subdividing the area to better meet current facility demands.

Another argument for integrating site cleanup into an overall redevelopment strategy is that the cleanup costs are difficult to finance in a situation where the value of clean sites is very low. If an area-wide redevelopment effort focuses initially on increasing the overall demand to reuse sites, putting vacant clean sites into use will improve the demand/supply balance. Then, the cleanup costs can in most cases be funded out of the increased site value, and private owners of such sites will be motivated to clean up the sites voluntarily. Area-wide financing schemes using tax increment financing (TIF) and special taxing and benefit districts can also facilitate the funding required for remediation and indemnification against any future liabilities.

New Models and Strategies

The Lincoln Institute, in cooperation with the U.S. Department of Housing and Urban Development, is undertaking a research project to explore the problem of recycling urban industrial areas which fall outside of the special situations described above. The study builds on recent work conducted by the Lincoln Institute, the Northeast-Midwest Institute, the author and others who have researched reuse potential and demand/supply constraints in industrial areas. Some examples are the American Street industrial area in Philadelphia, the Collinwood area in Cleveland, the Southwest industrial area in Detroit, the south side of Chicago and several areas in Pittsburgh.

Research directed at discovering common opportunities and constraints and the related strategies most effective at addressing different types of situations is very limited. Therefore, our approach is to conduct a broad survey of industrial reuse markets based on a review of existing reports and interviews with local experts, and then to develop a series of in-depth case studies to assess alternative reuse strategies appropriate to common types of situations.

Each case study will include a survey and assessment of the city-wide situation and the conditions in various industrial subareas. Model solutions will focus on a single subarea chosen to represent a combination of factors, including the relevance of that case to other cities and the relative importance of the subarea to its city’s overall reuse plan. In each case, a group of development professionals familiar with the local real estate market will be involved in assessing opportunities and constraints, alternative strategies and implementation measures. Ultimately, our objective is to identify changes in federal, state and local techniques, policies and programs that would support the implementation of the strategies being developed.

J. Thomas Black, visiting fellow of the Lincoln Institute, is an urban development economist and the principal investigator for this project. The study is in its early stages and the author invites your insights, ideas and suggestions on the subject, particularly for case examples demonstrating opportunities, general strategies, particular techniques, financing methods or organizational structures that work well.

FYI

The Collinwood Yard in northeast Cleveland is a 48-acre, mainly vacant industrial site which has lost 20,000 jobs since 1970. Its access to Interstate 90 and the rail lines is a key element in the revitalization of the area.

The Union Seventy Center in St. Louis is a multi-tenant industrial/warehouse facility occupying a remodeled 2.7 million square foot General Motors assembly plant. It is part of a 171-acre redevelopment project which demonstrates the reuse and investment potential of older urban industrial areas.

In June 2003 the Lincoln Institute of Land Policy and the Sonoran Institute established a Joint Venture project to assist diverse audiences in improving state trust land administration in the American West. The goal of this partnership project is to ensure that conservation, collaborative land use planning, and efficient and effective asset management on behalf of state trust land beneficiaries are integral elements of how these lands are managed. The two institutes seek to utilize their core competencies to broaden the range of information and policy options available to improve state trust land management. This article introduces the Joint Venture and describes some of the work now under way in Arizona and Montana.

State trust lands are a phenomenon that dates back to the Northwest Ordinance of 1785. With this ordinance, the U.S. Congress established a policy of granting land to states when they entered the Union as an asset to generate funding to support the public education system, a fundamental state responsibility. Starting with Ohio in 1785 and ending with Arizona and New Mexico in 1910, each new state received a set of federal lands that, under federal enabling legislation and the corresponding state constitution, were to be held in trust for the benefit of the public schools. The trust mandates established by the U.S. Congress and the states are clear: to generate revenue to support the public schools and other institutions. In some cases there are other minor institutional beneficiaries as well, but the public schools (K–12) are by far the largest beneficiary throughout the state trust land system. That singularity of purpose continues today and distinguishes state trust lands and the state programs that administer them from other types of public lands.

While Congress intended state trust lands to be perpetual, the lawmakers expected that over time some lands would be sold to produce revenue. Initially Congress provided little guidance to states on how they should manage their state trust lands. Many states that entered the Union soon after 1785 quickly sold all or most of those lands for profit, and today little remains of that heritage. Because of these actions, Congress placed increasingly stringent requirements on new states in order to limit the use of state trust lands. Since most western states entered the Union in the late nineteenth and early twentieth centuries, they retain most of the original state trust lands designated at the time of statehood.

Today these lands continue to be managed to generate income for the authorized beneficiaries. This revenue is either made available in the year in which it was generated (typically from leasing activities) or, in the case of outright sale of land or nonrenewable resources, deposited into a permanent fund that generates annual income for the beneficiaries. In Arizona, New Mexico, Texas and Wyoming these permanent funds or endowments are in excess of one billion dollars each.

What Is a Trust?

A trust is a legal relationship in which one party holds property for the benefit of another.

There are three participants in this relationship: a grantor or “settlor,” who establishes the trust and provides the property to be held in trust; a trustee, who is charged by the settlor with the responsibility of managing the trust in keeping with the settlor’s instructions; and a beneficiary, who receives the benefits of the trust.

The trustee has a fiduciary responsibility to manage the property held in trust (the trust corpus) in keeping with the instructions of the settlor and for the benefit of the beneficiary. This fiduciary responsibility can be enforced by the beneficiary if the trustee fails to meet the obligations outlined in the trust documents.

Fifteen western states continue to own and manage appreciable amounts of state trust land (see Table 1). The nine states with the largest and most significant holdings are the initial focus of the Lincoln Institute and Sonoran Institute Joint Venture: Arizona, Colorado, Idaho, Montana, New Mexico, Oregon, Utah, Washington and Wyoming (see Figure 1). Collectively these states manage more than 40 million acres of state trust lands. The landholdings are as diverse as the states that manage them and include coastal forests in Washington, mountaintops in Montana and low deserts in Arizona.

Traditionally these lands have been managed almost exclusively for natural resource production, with the leasing and sale of natural products being the principal sources of revenue. The reliance of state trust land management on natural resource extraction is understandable in the context of the natural resource–based economies of the late nineteenth and early twentieth centuries. But today, as the West continues to urbanize and the region’s economies shift to the information age, trust land managers are recognizing a need to broaden the land use activities of their trust land portfolios. Invariably that means rearranging the portfolio from one that is overly reliant on natural resource extraction to one that recognizes the real estate value associated with commercial, industrial and residential development, as well as recreation and conservation.

Like many land use decisions, particularly in areas experiencing explosive growth, state trust land administration is increasingly controversial. As on federal public lands, traditional uses (i.e., cropland, grazing and timber production, and oil, gas, coal and mineral extraction) are at odds with public interests in recreation and natural open space. Efforts to sell and lease lands for commercial and residential development can create tensions between a state agency acting as a trustee and a local community vested with managing growth. Balancing the protection of the public values inherent in many of these lands with traditional and new uses, all within the context of the state trust’s fiduciary responsibilities, is a challenge for trust land managers.

At the same time, population pressures in the West have increased demands on public education funding. State trust lands are one obvious source of revenue to meet these funding demands, which in turn may generate even more pressure on trust land managers who as trustees of a permanent trust need to achieve both short- and long-term financial returns from the trust’s assets. An additional complexity is that the application of trust principles varies among the states, based in part on differing state trust land enabling legislation created in each state at the time of statehood.

Recognizing the value of bringing diverse interests together and providing solid information to stakeholders and key decision makers in land use planning and development environments, the Lincoln Institute and Sonoran Institute Joint Venture project seeks to

• facilitate efforts to modernize state trust land laws and regulations in key western states
• foster education and research efforts that focus on key issues related to state trust land administration
• increase public awareness of the resource and economic values of state trust lands along with the impacts of state trust land management decisions on local communities, including implications for public finance
• develop and implement on-the-ground model projects designed to explore innovative approaches to collaborative land use planning and conservation management of state trust lands
• provide relevant technical information and tools to decision makers and agency staff involved in state trust land management.

Trust Land Reform in Arizona

Arizona is in the midst of a three-year discussion among diverse stakeholders to reform its laws governing state trust lands. Arizona is noteworthy because the burgeoning growth of Phoenix and Tucson is reaching significant tracts of state trust lands. These lands are some of the most valuable real estate holdings in the Intermountain West and comprise 12 percent of the land in the state. Unlike many other western states, Arizona has long recognized the real estate value of its holdings and has an active real estate disposition program that has sold thousands of acres into the urban marketplace. The revenue from these sales has been deposited into the permanent fund of the state trust entity, and the income from the fund is directed to the trust’s beneficiaries. The permanent fund is now valued at more than one billion dollars and is predicted to double in value over the next 10 years.

In the mid-1990s state trust land sales in metropolitan Phoenix came to a screeching halt when the development interests of the Arizona State Land Department encountered conflict with the goals of local communities interested in preserving some of this land as natural open space. Attempts to accommodate local concerns through state legislation have met with mixed results due to the strictures of the Arizona enabling act and state constitution. Several key court decisions interpreting these laws have constrained the Arizona State Land Department from conserving open space or enabling the department to achieve the highest and best use on these lands when sold or leased for residential and commercial purposes. An attempt in 2000 to secure voter approval to revise aspects of Arizona’s constititution and modernize state trust land management failed at the ballot box in the face of unanimous opposition from the conservation community.

This situation has set the stage for a diverse group of interests to convene in the hopes of developing a comprehensive reform proposal that the Arizona legislature and governor’s office will consider. Even with their support, the final package will need voter approval to amend the state constitution, followed by changes in the federal enabling act that will require the approval of the U.S. Congress.

The Joint Venture directed its initial efforts toward working with the conservation organizations participating in the stakeholder group. We provided analyses of the current laws and proposed changes, with assistance from the law firm of Squire, Sanders & Dempsey, to help the conservation community promote a constructive agenda that has been incorporated into the package. In addition, our information related to land use planning was useful to other stakeholders in developing elements of the package that will ensure more collaborative planning between the Arizona State Land Department and local governments charged with land planning responsibility, while also increasing the range of tools available to local communities to protect natural open space on state trust lands.

We are also working with officials from the City of Tucson (the second largest city in Arizona) and the Arizona State Land Department to assist their efforts to develop 10,000 acres in the city’s growth corridor. This Houghton Area Master Plan includes more than 7,500 acres of state trust lands. Our work is directed toward the planning effort by providing examples of smart growth development at the urban edge. A key element is to document evidence that greenfield projects are not necessarily synonymous with sprawl and that a number of examples of recent master-planned communities at the urban edge are incorporating smart growth elements, such as interconnected open space for active and passive recreational use, pedestrian orientation, mixed-use development accessible to public transit, and a diverse mix of housing types, sizes and prices. As important, these progressive master-planned communities are achieving success in the marketplace, which is a preeminent concern of the Arizona State Land Department.

While the City of Tucson, in partnership with the Sonoran Institute, is working to promote infill and brownfield development, even under the most optimistic of scenarios more than 50 percent of the city’s explosive growth will be greenfield development. If successful, this master-planning effort will guide development on 50 square miles of state trust lands within the city and can serve as a local land use planning model for other state trust lands.

Trust Lands in Montana

The Joint Venture has also initiated an assessment of policy issues affecting state trust lands in Montana. Working with a local advisory group chartered by the Department of Natural Resources (the manager of Montana’s state trust lands), we have provided information that will help guide land use planning on 12,000 acres of state trust lands in Flathead County at the gateway to Glacier National Park. This effort will serve as a template for future department plans for land uses other than grazing and forest management. For example, the department has shown an interest in generating revenue from leasing land for conservation, recreational, residential, commercial and industrial uses. Increasing interest in these “special uses” is creating a paradigm shift in how the Department of Natural Resources interacts with local governments and how local governments interact with state trust lands.

As growth expands throughout much of western and central Montana, the department seeks to capture additional revenue opportunities through the development of special uses. While local communities are recognizing that state trust lands can be a source of economic growth and can contribute positively to meeting growth demands, they are also requiring those land uses to be responsive to local community values and concerns. Sound, objective land planning and valuation information are essential to the development of policies that will guide Montana state trust land management in the future.

Final Comments

In the brief time since the Joint Venture was established there has been no shortage of issues that could benefit from better information and collaboration among diverse parties. This fall the Lincoln Institute and the Sonoran Institute will convene a small group of experts from academia and the public and private sectors to identify the issues of greatest concern that will guide further research efforts. Our work in Arizona and Montana will continue as we seek to develop a broad-based approach to increasing awareness about state trust lands. The successful resolution of the issues affecting state trust land management will benefit not only local school children, but also many conservationists, developers, ranchers and businesses throughout the West.

Reference

Souder, Jon, and Sally K. Fairfax. 1996. State trust lands: History, management and sustainable use. Lawrence: University Press of Kansas.

Andy Laurenzi is the program director for state trust lands at the Sonoran Institute, a nonprofit organization established in 1990 to bring diverse people together to accomplish shared conservation goals. The Sonoran Institute is based in Tucson, Arizona, with offices in Phoenix and Bozeman, Montana (www.sonoran.org).

Harmful impacts of sprawl in terms of air and water pollution, waste of energy and time, traffic congestion and highway accidents, lack of affordable housing, increased flooding, and loss of biodiversity have been widely documented (Platt 2004, ch. 6). Also, the fiscal impacts of sprawl on local communities have been evaluated by researchers at the Brookings Institution, the Lincoln Institute of Land Policy, and elsewhere.

Slaying the “beast of sprawl” has been the Holy Grail of planners and land use lawyers for decades, stimulating the development of new tools like planned unit development (PUD), cluster zoning, subdivision exactions, preferential taxation of farm and forest land, transfer of development rights (TDR), state land use planning, and growth management. Reflecting the antisprawl fervor of the 1970s, a prominent policy report titled The Use of Land euphorically declared:

“There is a new mood in America. Increasingly, citizens are asking what urban growth will add to the quality of their lives. They are questioning the way relatively unconstrained, piecemeal urbanization is changing their communities and are rebelling against the traditional processes of government and the marketplace.” (Rockefeller Brothers Fund 1973, 33)

La cuestión central que deben resolver los conservacionistas de suelos hoy en día es cómo ampliar la escala de sus esfuerzos para proteger paisajes y sistemas naturales completos. El movimiento de fideicomisos de suelos se ha cimentado en los éxitos individuales de conservación de propiedades privadas, pero crecientemente tanto los conservacionistas como los propietarios que llegan a acuerdos de conservación quieren saber cómo se puede extender este esfuerzo a sus vecinos, a su barrio y, por sobre todo, a su paisaje (Williams 2011).

Los agricultores y ganaderos expresan la necesidad de sustentar una red continua de tierras de trabajo —una masa crítica de actividad agrícola ganadera— para no correr el riesgo de perder las actividades de respaldo comercial y la cooperación comunitaria necesarias para sobrevivir. Los bomberos abogan por mantener las tierras distantes sin desarrollar, con objeto de reducir el peligro y el costo de incendios en las comunidades locales. Los deportistas están perdiendo acceso a suelos públicos y a la vida silvestre cuando el hábitat es fragmentado por emprendimientos rurales. Los biólogos conservacionistas han argumentado desde hace tiempo que se podrían sustentar más especies, si se protegen espacios más extensos, mientras que, por el contrario, la disminución y desaparición de las especies se debe principalmente a la fragmentación del hábitat. Por último, un clima tan rápidamente cambiante redobla la necesidad de proteger ecosistemas grandes e interconectados para que puedan mantenerse a largo plazo.

Muchos financistas y socios del sector público están tratando de concentrar sus esfuerzos de colaboración para la de conservación del paisaje, de manera que la comunidad de fideicomisos de suelos tiene una excelente oportunidad de potenciar su buena labor embarcándose en “alianzas para el paisaje”. Los fideicomisos de suelos, con su desarrollo de base y estilo de trabajo cooperativo, están en una muy buena posición para respaldar iniciativas locales. El proceso de construcción de estos esfuerzos, sin embargo, requiere un compromiso que va más allá de la urgencia de transacciones y campañas de recaudación de fondos, y exige un esfuerzo sostenido que es mucho más amplio que las metas inmediatas que se proponen muchos fideicomisos de suelos.

¿Cómo se mide el éxito?

El río Blackfoot en M ontana se hizo famoso en 1976 gracias a la historia A River Runs Through It (Nada es para siempre) de Norman Maclean (Maclean 2001), pero lo que realmente es destacable en la región de Blackfoot es la manera en que una comunidad ha trabajado durante muchas décadas para sustentar este lugar tan especial. En la década de 1970 se iniciaron los esfuerzos de conservación por parte de los propietarios locales y en 1993 se estableció la organización Blackfoot Challenge con el objeto de aunar los diversos intereses de la zona en medidas consensuadas que posibilitaran el mantenimiento del carácter rural y los recursos naturales del valle. Jim Stone, presidente de este grupo de propietarios, dice: “nos cansamos de quejarnos de lo que no podíamos hacer, así que decidimos hablar sobre lo que sí podíamos”.

En este esfuerzo conjunto se han utilizado estrategias novedosas de conservación en Blackfoot que se han reproducido en muchos otros lugares. El trabajo del grupo comenzó concentrándose en una mejor gestión del creciente uso recreativo del río y en proteger el corredor fluvial. La primera exención para conservación de Montana se promulgó en Blackfoot en 1976, como parte de este esfuerzo pionero. A partir de este éxito inicial, se fueron creando iniciativas más ambiciosas con la participación de un creciente número de aliados.

Cuando los propietarios se quejaban de que no tenían suficiente ayuda para controlar la maleza, Challenge estableció el distrito de control de maleza más grande del Oeste. Cuando los propietarios plantearon que no había recursos suficientes para conservar las haciendas en funcionamiento, Challenge ayudó a crear un programa innovador del Servicio de Pesca y Vida Silvestre de los EE. UU. (US Fish and Wildlife Service, o USFWS) para adquirir servidumbres de conservación junto con el Fondo de Conservación de Suelos y Aguas (Land and Water Conservation Fund, o LWCF), que históricamente se ha usado para la adquisición de suelo público.

Cuando los propietarios estaban preocupados por la venta potencial de grandes áreas forestales en el valle, Challenge lanzó un plan comprensivo de adquisiciones que conectó haciendas privadas protegidas al pie del valle con suelos forestales públicos más altos. Cuando los propietarios reconocieron la necesidad de realizar una restauración sistémica del río, Challenge y la sucursal Big Blackfoot de Trout Unlimited ayudaron a restaurar más de 48 corrientes tributarias y 600 millas de pasos piscícolas para preservar la circulación de la trucha nativa y la salud de la cuenca (Trout Unlimited 2011).

Blackfoot Challenge se ha asociado con más de 160 propietarios, 30 empresas, 30 organizaciones sin fines de lucro y 20 dependencias públicas. Claramente, la visión de Challenge para la región no se limita simplemente a algunas haciendas, sino que se preocupa por la salud a largo plazo de todo el valle del río, de “ladera a ladera”, según las palabras de Jim Stone (ver figura 1).

El aspecto admirable de la historia de Blackfoot es que no se trata de una rara excepción, sino que constituye el emblema de un movimiento creciente que se dedica a esfuerzos de colaboración para la conservación en todo el país. Estas alianzas para la conservación del paisaje confirman un consenso emergente sobre la necesidad de proteger y sustentar paisajes completos que son vitales, tanto para la salud de los peces y la vida silvestre, como para la vitalidad de las comunidades locales, su economía y su calidad de vida.

Esfuerzos de conservación iniciados por los propietarios

La historia de Blackfoot subraya una de las lecciones más importantes que emergen de las iniciativas de conservación comunitarias: los propietarios locales deben liderarlas, y todos los demás deben respaldarlos. El ejemplo del río Yampa, en el oeste de Colorado, ilustra esta estrategia. A comienzos de la década de 1990, los grupos conservacionistas estaban tratando de proteger esta región, pero toparon con la falta de confianza de los ganaderos locales. En el valle había personas con visión de futuro entre la comunidad y grupos que trataban de impulsar la conservación en la región, pero ninguna de las ideas arraigó de forma efectiva, precisamente porque los propietarios locales no lideraban el proyecto.

Esa dinámica sufrió un vuelco de 180 grados con varias iniciativas de los propietarios, entre las cuales destacó la del Plan de Suelos Abiertos del Condado de Routt (Routt County Open Lands Plan). Las recomendaciones de plan surgieron de una serie de reuniones que los propietarios locales celebraron a lo largo y ancho del condado. El plan proponía ocho medidas significativas para gestionar mejor el crecimiento explosivo en el valle, desde una ordenanza que otorgaba el derecho a cultivar, hasta un programa de adquisición de derechos de desarrollo inmobiliario en haciendas activas. El condado de Routt se convirtió en uno de los primeros condados rurales del Oeste en obtener fondos públicos por medio de una medida electoral para proteger las haciendas activas.

Malpai Borderlands es otro ejemplo ilustrativo de cómo el liderazgo de los propietarios puede superar varias décadas de inacción. Después de muchos años de conflicto entre los ganaderos propietarios y las agencias federales sobre la gestión de los suelos públicos situados alrededor de las montañas Ánimas, en el talón de la bota del estado de Nuevo México y el sudeste de Arizona, Bill Macdonald y otros ganaderos propietarios de la zona organizaron una alianza llamada Grupo de Malpai Borderlands para volver a introducir el fuego como medio para preservar la salud de los pastizales y la economía ganadera local. Este esfuerzo generó una asociación innovadora entre ganaderos, grupos de conservación y dependencias públicas para conservar y sustentar este ambiente silvestre de 404.684 hectáreas en actividad por medio de servidumbres de conservación, bancos de pastizales y un enfoque más integrado de administración del sistema en general.

Fideicomisos de suelos y sociedades públicas-privadas

De la misma manera que el liderazgo de los propietarios es fundamental en los esfuerzos cooperativos de conservación a escala de paisaje, los fideicomisos y agencias de suelos también pueden desempeñar un papel importante como líder secundario y aliado fiable que posee fuertes vínculos locales, conocimientode los recursos externos y una capacidad para implementar proyectos de investigación y conservación. En Rocky Mountain Front, en Montana, por ejemplo, los ganaderos locales están colaborando con varios fideicomisos de suelos y el USFWS para proteger los suelos activos por medio de servidumbres ecológicas. El comité de propietarios locales ha sido presidido por varios ganaderos locales, pero ha sido su amistad de 20 años con Dave Carr de The Nature Conservancy el hecho decisivo para que el comité se mantuviera activo. Greg Neudecker, del Programa de Socios para la Vida Silvestre (Partners for Wildlife Program) de USFWS, ha jugado un papel similar en Blackfoot, dados sus 21 años de servicio en la cooperación comunitaria.

Muchos propietarios y fideicomisos de suelos son renuentes a crear alianzas con dependencias públicas para proteger el paisaje porque frecuentemente abogan por la conservación con medios privados. Sin embargo, cuando se las incorpora como parte de una sociedad para la conservación del paisaje, las agencias estatales y federales pueden ser aliados muy efectivos. En Blackfoot, los estudios científicos, investigaciones, monitorización, financiamiento y trabajo de restauración efectuados por el estado

de Montana y el USFWS han tenido un impacto enorme en la recuperación del sistema del río.

En el frente de protección de suelos, la adquisición pública de bosques madereros extensos en Blackfoot ha complementado el trabajo de los fideicomisos de suelos privados al consolidar suelos públicos y permitir el acceso de la comunidad a dichos suelos para pastar, explotar el bosque y realizar actividades recreativas. Reconociendo los problemas generados por un siglo de supresión de incendios, el Servicio Forestal de los EE. UU. inició proyectos experimentales de desgaste forestal de pequeño diámetro para restaurar la estructura y el funcionamiento de los bosques y reducir la amenaza de incendio en el valle. Esta actividad se está ampliando ahora por medio de un nuevo Programa de Cooperación para la Restauración del Paisaje Forestal (Collaborative Forest Landscape Restoration ProgramiI>, o CFLRP) financiado por el gobierno federal en los valles de Blackfoot, Clearwater y Swan.

El principio más general es que todas las partes interesadas principales tienen que involucrarse activamente para consensuar una base de intereses comunes. David M annix, otro hacendado de Blackfoot Challenge, explica lo que ellos denominan la “regal 80-20”: “Trabajamos sobre el 80 por ciento en queestamos de acuerdo y dejamos el 20 por ciento restante a la puerta, junto con el sombrero”. Jim Stone afirma que cuando la gente va a una reunion de Blackfoot Challenge “le pedimos que deje sus intereses organizativos en la puerta y dé prioridad al paisaje”, y se centre en la salud de los suelos y de las comunidades que de ellos dependen.

Para que estas alianzas entre el sector privado y el público puedan funcionar, es realmente importante que participe la “gente que importa”, es decir, individuos creativos que estén motivados por una vision común y que, al mismo tiempo, sean lo suficientemente modestos como para reconocer que no tienen todas las respuestas. La colaboración toma tiempo. Una vez que se hayan alcanzado acuerdos en común, es fundamental tener un éxito inicial, aunque sea pequeño, que sirva de base para futuras soluciones de mayor envergadura.

La necesidad de financiamiento

La barrera más importante para que los grupos cooperativos locales puedan alcanzar sus metas a nivel de paisaje es la falta de financiamiento adecuado. Sin un respaldo financiero suficiente, los esfuerzos cooperativos pierden, con frecuencia, su impulso, lo que puede retrasar este tipo de trabajo por muchos años.

El financiamiento no es un elemento estático, pero es proporcional a la escala de resultados que se pueden obtener y al número de participantes que se incorporan al esfuerzo. Los financistas privados o públicos no quieren participar en un éxito parcial a menos que sea un paso hacia un objetivo sustentable de largo plazo. Y no quieren proporcionar financiamiento en lugares donde los grupos están compitiendo. Cada vez más, los fideicomisos y agencias de suelos se han dado cuenta del potencial que se puede alcanzar por medio de la colaboración. Los donantes han tomado siempre la iniciativa en este tema, porque viven en un mundo de recursos limitados y comprenden el valor de potenciar una variedad de recursos y financiamientos.

Aunque se realicen grandes esfuerzos de cooperación con objetivos comunes y una gran probabilidad de éxito, frecuentemente existe una brecha de financiamiento para alcanzar una verdadera conservación del paisaje. Mark Schaffer, exdirector del Programa del M edio Ambiente de la Fundación Caritativa Doris Duke, estimó que esta brecha asciende a alrededor de 5 mil millones de dólares por año en financiamiento nuevo e incentivos tributarios que harán falta en los próximos 30 años para conservar una red de paisajes importantes en los Estados Unidos.

En la actualidad la comunidad de fideicomisos de suelos está conservando suelos a un ritmo de alrededor de 1,05 millones de hectáreas por año, un total acumulado de alrededor de 14,9 millones de hectáreas de acuerdo al último censo de 2005 (Land Trust Alliance 2006). No obstante, para sustentar paisajes completos antes de que las necesidades más urgentes cierren las puertas de la oportunidad, este ritmo se tiene que duplicar o triplicar, y se deben realizar esfuerzos de forma aun más orientada.

Oportunidades emergentes para la conservación a nivel de paisaje

Hay varias tendencias importantes y oportunidades de corto plazo que se podrían aprovechar para promover la conservación a escala de paisaje, pero su éxito depende del nivel de participación y liderazgo de los fideicomisos de suelos. Primero, es fundamental que el Congreso haga permanents las deducciones ampliadas de las servidumbres de conservación. La organización Alianza de Fideicomisos de Suelos (Land Trust Alliance, 2011) apunta que estas deducciones pueden proteger más de 101.170 hectáreas adicionales por año. Dado el interés actual del Congreso por recortar gastos y rebajar impuestos, esta es una de las pocas herramientas de financiamiento de conservación que quizás sea alcanzable en el corto plazo. A más largo plazo, un programa nacional de créditos tributarios transferibles similar a los de Colorado y Virginia podría crear un enorme incentivo para generar servidumbres de conservación.

La segunda tendencia se relaciona con el aumento del interés federal en proteger paisajes completos promoviendo las comunidades que ya están trabajando en conjunto. En 2005, la administración Bush lanzó un Programa de Conservación Cooperativa que mejoró la coordinación entre las agencias y los subsidios de capacidad para trabajos cooperativos locales. En 2010, la administración Obama lanzó la iniciativa America’s Great Outdoors para ayudar a las comunidades a sustentar sus suelos y recursos hídricos por medio de asociaciones gobernadas localmente, y reconectar a la juventud norteamericana con el medio ambiente natural (Obama 2010).

Si bien los recursos federales están enormemente restringidos en el corto plazo, los programas y el financiamiento existentes podrían concentrarse más en proyectos de conservación a nivel de paisaje. El Secretario de Agricultura, Tom Vilsack, anunció un cambio importante en la política de su departamento hacia un enfoque “integral de suelos” para conservar y restaurar los grandes sistemas de los Estados Unidos. Por ejemplo, el Servicio de Conservación de Recursos Naturales (Natural Resources Conservation Service) anunció recientemente que iba a reinvertir 89 millones de dólares de fondos del Programa de Reserva de Humedales que no se habían gastado para adquirir la servidumbre de conservación de 10.522 hectáreas en haciendas activas en la zona de los Everglades en Florida. La oportunidad que se presenta para la comunidad de fideicomisos de suelos es asegurar que estos proyectos se implementen como manera de obtener un apoyo amplio para este tipo de trabajo en el largo plazo.

La tercera oportunidad es aprobar medidas locales y estatales para aumentar el financiamiento y los incentivos tributarios a la conservación. A pesar de la economía debilitada y de los continuos proyectos para efectuar recortes gubernamentales y reducir los impuestos, los votantes aprobaron en las elecciones de 2010 el 83 por ciento de las iniciativas electorales en todo el país para financiar la conservación de suelos y de agua. En total, se aprobaron 41 de las 49 medidas de financiamiento, generando más de 2 mil millones de dólares para proyectos de conservación de suelos, aguas, parques y tierras agrícolas durante los próximos 20 años (The Trust for Public Land 2010).

La tendencia y oportunidad finales para la comunidad de fideicomisos de suelos es asociarse con financistas de capital privado para llevar adelante proyectos de conservación de suelos. Entre 1983 y 2009, cambiaron de manos más de 17,4 millones

de hectáreas de suelos forestales (Rinehart 2010). Nuevos grupos de capital privado, llamados Organizaciones de Gestión de Inversiones Madereras (Timber Investment Management Organizations o TIMO) y Fidecomisos de I nversión I nmobiliaria (Real Estate Investment Trusts, o REIT) adquirieron en muy poco tiempo 10,9 millones de hectáreas, y muchos de estos grupos de inversión, como Lyme Timber, Conservation Forestry, Ecosystem Investment Partners y Beartooth Capital Partners, utilizan la conservación como parte de su modelo de negocios.

La cuestión de escala

Una tendencia en curso en el movimiento de conservación ha sido darle un enfoque cada vez más amplio, pasando de las propiedades individuales a barrios, paisajes, ecosistemas, hasta llegar ahora a las redes de ecosistemas. Por ejemplo, los propietarios de Blackfoot, Swan Valley y Rocky Mountain Front han comprendido que la salud de sus paisajes depende de la salud del ecosistema Crown of the Continent (ver figura 2).

Crown, un área de más de 4 millones de hectáreas que rodea Bob Marshall Wilderness y Glacier-Waterton International Peace Place, es uno de los ecosistemas mejor preservados de América del Norte. Gracias a un siglo de designaciones de suelos públicos y 35 años protección privada de suelos por parte de las comunidades locales, este ecosistema no ha perdido una sola especie desde el asentamiento de los europeos en América. Los propietarios y otros socios se han conectado a lo largo de Crownde varias maneras para ver cómo pueden trabajar de forma más estrecha para el bien de todos.

Aun en la inmensidad de Crown, la sustentabilidad de su población silvestre depende de sus conexiones con otras poblaciones de las Montañas Rocosas del Norte. Sin embargo, estas redes aún mayores de sistemas naturales sólo se pueden concretar si se logran sustentar los vínculos esenciales de la región. Por esta razón, los fideicomisos de suelos de Wyoming, Idaho, Montana y Canadá han estado colaborando dentro de un marco llamado Corazón de las Montañas Rocosas (Heart of the Rockies) para identificar prioridades comunes y necesidades de conservación. Este nivel de colaboración regional ha generado un nuevo nivel de conservación y una mayor atención de los financistas. También ha sido clave para la colaboración entre fideicomisos de suelos basada en prioridades políticas comunes.

Para poder sustentar sistemas naturales interconectados, es realmente imperativo que se establezcan organizaciones a esta escala, pero también es importante comprender lo que se puede obtener a cada escala. Las grandes iniciativas regionales tienen gran importancia para crear una visión amplia y atractiva, pero no para implementar la conservación propiamente dicha. Dichos enfoques de gran escala sirven para aplicar la ciencia a nivel de la naturaleza, crear colaboraciones regionales alrededor de prioridades comunes y establecer un foro para intercambiar ideas novedosas, creando una mayor atención sobre la región. También brindan un contexto importante para realzar el trabajo local.

Melanie Parker, una líder local de los esfuerzos para la colaboración en la conservación de Swan Valley, lo expresa de esta manera: “Tenemos que integrar nuestros esfuerzos en una región más amplia para tener influencia política y acceder a recursos, pero cualquiera que piense que el trabajo de conservación se puede o debe hacer a una escala de 4 millones de hectáreas está seriamente equivocado. Este tipo de trabajo se tiene que realizar a la escala del lugar donde la gente vive, trabaja y comprende su paisaje”.

La gente local quiere actuar para preservar su propio lugar y su propio modo de vida. El diseño de estrategias a gran escala es frecuentemente demasiado abstracto para los propietarios y, en algunos casos también puede hasta conducirlos a la alienación. Como en la política—los politicos responden mejor a proyectos locales, diseñados y apoyados por sus residentes— toda la conservación es local. Conocer cuán amplios pueden ser los esfuerzos regionales sin que se pierda la cohesion comunitaria es una cuestión importante, pero lo cierto es que Blackfoot, Rocky Mountain Front y Swan Valley están al límite de lo posible hoy en día. Cada una de estas regiones opera en una escala de 202.340 a 607.000 de hectáreas.

Los fideicomisos de suelos pueden agregar valor a los esfuerzos locales por medio de colaboraciones regionales. Si bien los propietarios y residentes locales frecuentemente no tienen el tiempo necesario para participar en estas iniciativas de mayor calado, quieren

que su lugar y sus intereses estén bien representados. Los fideicomisos de suelos y las organizaciones de conservación pueden desempeñar un papel muy importante para interconectar grupos locales y geográficos, pero tienen que coordinarse con estos grupos en vez de tratar de liderarlos. En última instancia, la comunidad de fideicomisos de suelos puede beneficiarse si refuerza su trabajo cooperativo, profundiza su participación en asociaciones de paisajes, y trabaja a gran escala para alcanzar éxitos en el ámbito de la conservación.

Conclusión

Después de muchas décadas de trabajo extraordinario, los más de 1.700 fideicomisos de suelos en todo el país pueden usar su impulso para conservar los grandes sistemas que resultan más importantes para la gente y para la naturaleza. En efecto, esto es lo que las comunidades están pidiendo y lo que la naturaleza necesita para sobrevivir. Trascender más allá de victorias aisladas, generando una visión de conservación más interconectada, es tan importante para el sustento de las economías locales y su acceso recreativo como lo es para los corredores de vida silvestre y las cuencas hídricas saludables. Para tener éxito a esta escala hace falta una colaboración real y una reorientación de todas las partes interesadas. Con las múltiples oportunidades que se presentan actualmente para la conservación de paisajes completos, el impulso está de nuestro lado.

Sobre el Autor

Jamie Williams es el director de conservación de paisajes de The Nature Conservancy en América del Norte, con sede en Boulder, Colorado. Se concentra en programas para proteger los grandes paisajes por medio de alianzas innovadoras públicas y privadas. Fue Kingsbury Browne Fellow en el Instituto Lincoln durante 2010–2011. Tiene una Maestría en Estudios Medioambientales de la Facultad de Estudios

Forestales y Ambientales de Yale y un título de licenciatura por la Universidad de Yale.

Referencias

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———. 2011. Accelerating the pace of conservation. www.landtrustalliance.org/policy

Maclean, Norman. 2001 [1976]. A river runs through it and other stories. 25th anniversary edition. Chicago: The University of Chicago Press.

Obama, Barack. 2010. Presidential Memorandum: America’s Great Outdoors, April 16. http://www.whitehouse.gov/the-press-office/presidential-memorandum-americas-great-outdoors

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Williams, Jamie. 2011. Large landscape conservation: A view from the field. Working Paper. Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy

Policies affecting the use, regulation, and taxation of land in the United States are promulgated and applied primarily by states and local governments, and real estate markets are largely local and not national in scope. However, national policies including those on taxation, property rights, and mortgage financing have a significant impact on local land and housing policies and their outcomes. Accordingly, it often makes sense for local policy makers and activists to combine forces so they can learn from each others’ experiences and ensure that their viewpoints are present in national land policy debates. The Lincoln Institute has played, and continues to play, an important role in sponsoring research and fostering training, communication, and organizational activities that promote land policies consistent with the its mission.

One example is the Lincoln Institute’s role in helping to establish the Land Trust Alliance (LTA), the national network of nonprofit conservation organizations that protect natural resources such as farmland, forests, and wilderness areas. The Lincoln Institute in 1981 provided a fellowship to Kingsbury Browne, a Boston-based conservationist and lawyer, to visit land trust leaders throughout the country. He discovered that they had no organized means to communicate and learn from each others’ experience. His work and counsel led the Lincoln Institute to carry out a national survey of the 400 known local and regional land conservation organizations at the time and to sponsor a national meeting for 40 representatives in October 1981. As a result of that meeting, the Land Trust Exchange was incorporated and initiated activity in July 1982. This year, as the Land Trust Alliance, the organization is celebrating its 30th anniversary.

LTA has become a major presence in the conservation community, and the Lincoln Institute continues to support its networking goals. For example, the Lincoln Institute sponsors the annual Kingsbury Browne Fellowship, which supports research, writing, and mentoring by outstanding individuals whose vision and creativity have contributed to land conservation and the land trust community. The Lincoln Institute also participates in LTA’s annual Rally and has supported selected projects, such as the 2010 National Land Trust Census Report that summarizes the land conservation and organizational activities of the 1,760 known land trusts at the time of the survey.

The Lincoln Institute has also played a key role over the past few years in developing a practitioners’ network on large landscape conservation, bringing together those working on projects at a regional scale, such as the Crown of the Continent, an 18-millionacre area spanning the US–Canadian border including portions of Montana, Alberta, and British Columbia. Still in its formative stages, this international network provides a semiannual forum to exchange information and best practices, examine emerging policy initiatives, and advance the theory and practice of large landscape conservation.

In a similar initiative, the Lincoln Institute supports the National Community Land Trust Network, formally organized in 2006. Community land trusts (CLTs) are local nonprofit organizations that own land and provide housing whose affordability is preserved permanently. While CLTs have existed for more than 30 years, coordination and communication among them was limited until the national network was established. With about 200 member CLTs in 2012, the network provides training, supports research, and disseminates guidelines and good practice to its members.

The Lincoln Institute maintains a role in the network’s training program, the Community Land Trust Academy, which offers courses, conferences, and other activities ranging from a general introduction for new residents and staff members to sessions on standard legal documents, financing, and city-CLT partnerships. The Lincoln Institute published The Community Land Trust Reader (2010), a compendium of articles on the historical background and current practices of the international CLT movement, edited by John Emmeus Davis, former dean of the Academy. In addition, the Lincoln Institute sponsors research disseminated in working papers and analytic work, including a 2007 survey of CLTs in the United States.

Information about these conservation and community land trust networks and their related programs and publications is available on the Lincoln Institute website at www.lincolninst.edu.